【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 還遷因素漸漸淡出市場(chǎng)，個(gè)人改善型購(gòu)買占據(jù)市場(chǎng)主力，達(dá)到98%，進(jìn)入純市場(chǎng)化運(yùn)作時(shí)期（見(jiàn)93—2000年，商品房銷量變化情況及人均使用面積增長(zhǎng)情況） 人均使用面積正是貨幣還遷和房改政策和相關(guān)金融政策的結(jié)合，充分地調(diào)動(dòng)和激發(fā)了百姓的購(gòu)房積極性，使得普通老百姓逐步從觀念上接受了購(gòu)房去改善生活條件的思路，天津的房地產(chǎn)形成了目前的良好市場(chǎng)化運(yùn)作的局面。人均使用面積個(gè)人購(gòu)房比例示意圖調(diào)查報(bào)告及分析顯示：改善居住條件為近期住宅消費(fèi)的主要原因，三口之家為住宅消費(fèi)主體，價(jià)格在2030萬(wàn)元，面積在80100平米之間的商品房是消費(fèi)者購(gòu)房首選，其中單價(jià)在2000—3000元之間的占總量的40%，單價(jià)在3000—4000元之間的占總銷售量的12%。影響市場(chǎng)需求的首要因素是房屋價(jià)格，貸款是消費(fèi)者首選的付款方式。二．西南部市場(chǎng)分析1．區(qū)域市場(chǎng)特征： 從目前該區(qū)域市場(chǎng)整體市場(chǎng)環(huán)境、供需總量以及開發(fā)程度，可以看出以下特 征：1)西南部市場(chǎng)尤其是南開區(qū)從93年00年基本保持著天津市市場(chǎng)供需量的第一位，累計(jì)銷售面積約800萬(wàn)平米。2)市場(chǎng)成交價(jià)格為3000元/平米，比天津市場(chǎng)總體水平略高（天津市為2640元/平米）。3)開發(fā)趨勢(shì)形成以路帶房的開發(fā)模式，即紅旗南路延線華苑居住區(qū)周邊不同規(guī)模的中小型項(xiàng)目。4)開發(fā)規(guī)?；旧显?萬(wàn)平米以上，甚至出現(xiàn)了百萬(wàn)平米的開發(fā)項(xiàng)目，如華苑居住區(qū)、華苑新城、梅江居住區(qū)等。5)開發(fā)產(chǎn)品比較單一，除少量的聯(lián)排別墅的出現(xiàn)，基本上全是6層磚混住宅及12層小高層的形式。6)開發(fā)項(xiàng)目更加注重社區(qū)本身環(huán)境的營(yíng)造，但同比缺乏個(gè)性與主題，沒(méi)有形成重量級(jí)的“景觀社區(qū)”。7)區(qū)域內(nèi)為知名公司的主力市場(chǎng)份額（順馳集團(tuán)、寧發(fā)集團(tuán)），獲得土地價(jià)格相對(duì)低廉，競(jìng)爭(zhēng)壓力很大。8)區(qū)域內(nèi)沒(méi)有形成一定的明星樓盤及知名住宅品牌。2． 區(qū)域樓盤介紹項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地點(diǎn)開發(fā)商規(guī)模價(jià)格備注久華里華苑居住區(qū) 天津華夏住宅建設(shè)有限公司16萬(wàn)㎡均價(jià)3400元/平方米期房建筑形式為多層磚混。綺華里華苑居住區(qū) 天津市安居建設(shè)發(fā)展總公司㎡起價(jià)2610元/平方米均價(jià)3100元/平方米現(xiàn)房多層磚混結(jié)構(gòu)欣居園 紅旗南路大開發(fā)、 林克森華澳（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ㎡高層起價(jià)2687元/平方米均價(jià)3000元/平方米磚混均價(jià)2580元/平方米現(xiàn)房多層磚混結(jié)構(gòu)及14層框架高層云華里鑫園公寓華苑居住區(qū) 天津港寧房地產(chǎn)發(fā)展有限公司5萬(wàn)㎡起價(jià)2680元/平方米均價(jià)3000元/平方米期房高層框架結(jié)構(gòu)華勝安居小區(qū)紅旗南路天津市華勝房地產(chǎn)開發(fā)公司10萬(wàn)㎡磚混7層起價(jià)2670元/平方米均價(jià)2835元/平方米9層框輕起價(jià)2746元/平方米均價(jià)2868元/平方米現(xiàn)房多層磚混9層框輕已售60%金谷園紅旗南路天津市天祥房地產(chǎn)開發(fā)公司12萬(wàn)㎡起價(jià)2060元/平方米均價(jià)：2588元/平方米現(xiàn)房已售70%多層磚混金淼園紅旗南路天津市登發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司5萬(wàn)㎡起價(jià)2068元/平方米現(xiàn)房已售70%金禧園紅旗南路天津市凌云房地產(chǎn)開發(fā)公司4萬(wàn)㎡起價(jià)2080元/平方米均價(jià)：2540元/平方米現(xiàn)房多層磚混已售70% 通過(guò)對(duì)西南部市場(chǎng)的綜合分析及分布項(xiàng)目樓盤的歸納的分析，可以看出該區(qū) 域市場(chǎng)在市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有很強(qiáng)的優(yōu) 勢(shì)，現(xiàn)給予述評(píng)：外部環(huán)境：1） 交通道路的改善：隨著天津市”十五”規(guī)劃的發(fā)展，該區(qū)域?qū)⒊蔀?0年05年 的重點(diǎn)建設(shè)道路，有利地帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的市政及住宅的發(fā)展，介時(shí)位于南部的 李七莊及華苑周邊地帶的人文環(huán)境將會(huì)提升一個(gè)檔次。2） 市政府的南遷：市政府計(jì)劃將于23年內(nèi)南遷至河西區(qū)，對(duì)未來(lái)天津市南部 區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)境將起到?jīng)Q定性作用。3） 市場(chǎng)供需保持增勢(shì)：01年南部市場(chǎng)供需仍將保持高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)計(jì)在90萬(wàn)平米，而華苑居住區(qū)的延伸開發(fā)，梅江居住區(qū)全新開發(fā)，成為01年住宅市場(chǎng)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，并仍將成為河西、南開、和平甚至河?xùn)|客戶資源關(guān)注的首選區(qū)域4） 未來(lái)35年供應(yīng)量較大：西南部地區(qū)隨著交通道路的對(duì)外擴(kuò)展，可開發(fā)的土地資源仍具有很大的潛力，未來(lái)35年內(nèi)供應(yīng)量較大,主要項(xiàng)目有:已經(jīng)開工建設(shè)的梅江居住區(qū),總建筑面積約178萬(wàn)平米,正在啟動(dòng)的梅江南居住區(qū),總占地面積240公頃,規(guī)劃建筑面積為150萬(wàn)平米,華苑新城一期規(guī)劃建筑面積為50萬(wàn)平米。 內(nèi)部市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：1） 新型產(chǎn)品開發(fā)空間大： 該區(qū)域市場(chǎng)雖然在開發(fā)規(guī)模、價(jià)格水平均屬天津市 前列，但是在開發(fā)產(chǎn)品的上并太大創(chuàng)新，無(wú)形中形成了一定的市場(chǎng)“空 白”，這就為新型產(chǎn)品的介入及迅速占領(lǐng)市場(chǎng)提供了很大的機(jī)會(huì)點(diǎn)。2） 銷售價(jià)格上升勢(shì)頭強(qiáng)：由于整體環(huán)境、設(shè)施的跟進(jìn)建設(shè)，以及開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，無(wú)疑將會(huì)拉動(dòng)土地價(jià)格及居住品質(zhì)的攀升。而隨著大量高素質(zhì)人口的遷入，適度開發(fā)的新型、高標(biāo)準(zhǔn)的住宅產(chǎn)品仍將會(huì)成為首選，所以導(dǎo)致性能價(jià)格比的上升（現(xiàn)有少量聯(lián)排別墅價(jià)格在3900元/平米，面積在220平米左右，基本售空）3） .創(chuàng)造主題性社區(qū)：該區(qū)域的大型社區(qū)基本上注重了整體社區(qū)的營(yíng)造，但在規(guī)劃思想上與營(yíng)銷包裝上沒(méi)有過(guò)多考慮社區(qū)本身的個(gè)性化表現(xiàn)，導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)與社區(qū)之“魂”無(wú)法突出顯現(xiàn)，為今后開發(fā)方向提供了很大的規(guī)劃空間與平臺(tái)。4） 呼喚品牌住宅：華苑居住區(qū)目前已成為本市最大的成熟社區(qū)住宅項(xiàng)目之一。發(fā)展勢(shì)頭看好，但隨著開發(fā)的不斷深入，也未能出現(xiàn)更具市場(chǎng)吸引力的明星項(xiàng)目。如果我司能介入該區(qū)域進(jìn)行規(guī)模開發(fā)，憑借萬(wàn)科品牌的市場(chǎng)感召力及影響力與華苑環(huán)境優(yōu)勢(shì)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)組合，加上人文環(huán)境的影響，使項(xiàng)目的市場(chǎng)效應(yīng)一定會(huì)受到天津市中產(chǎn)、富裕階層的普遍關(guān)注，甚至能夠成為其首選的居住地。天津市由南部區(qū)域，以和平、河西、南開三區(qū)的住宅消費(fèi)水平在全市消費(fèi)水平中趨于中高檔，市場(chǎng)需求量以及需求品質(zhì)很高，但是在大型規(guī)模社區(qū)建設(shè)上，華苑及周邊區(qū)域內(nèi)缺乏標(biāo)志性的高品質(zhì)品牌住宅，這也是開發(fā)所要面對(duì)的良好市場(chǎng)迎合點(diǎn)。9798年“立達(dá)公寓”的成功發(fā)售正是印證了這一點(diǎn)。三．主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 類型地點(diǎn)開發(fā)商規(guī)劃形式產(chǎn)品類型銷售價(jià)格銷售率配套設(shè)施物業(yè)管理華苑久華里（南）迎水道南側(cè)華夏住宅建設(shè)占地15萬(wàn)平米。采用中心花園與四個(gè)組團(tuán)園林相結(jié)合環(huán)境布局，設(shè)有集中的會(huì)所、停車場(chǎng)。樓盤全部采用坡屋頂6層磚混結(jié)構(gòu)形式，房型83種，面積指標(biāo)為110220平米。戶型均為起居廳朝陽(yáng)與朝陰兩種形式。起價(jià)：3100元/平米均價(jià)：3400元/平米目前為社區(qū)東側(cè)發(fā)售。銷售率到達(dá)40%。西側(cè)在4月份開盤。可視對(duì)講，INTERNET入戶，采用紅外線預(yù)警系統(tǒng)。物業(yè)管理費(fèi)：。華苑新城華苑賓水西道南側(cè)港寧公司占地50萬(wàn)平米。采用條形生態(tài)走廊與社區(qū)組團(tuán)花園結(jié)合形式。共分為7組團(tuán)4期開發(fā)。產(chǎn)品形式各異：聯(lián)排別墅（200平米以上）、小高層、多層磚混住宅（主力單位）。磚混起價(jià)3000，聯(lián)排別墅起價(jià)：3900 (售罄)，高層起：2500，均價(jià)：3400元/平米。目前云華里（1期）達(dá)到60%銷售率?？ㄊ街悄芑芾怼NTERNET入戶，戶內(nèi)對(duì)講聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。物業(yè)管理費(fèi)：。水上國(guó)際村紅旗南路與賓水道交口 寧發(fā)房產(chǎn)占地22萬(wàn)平米。大面積綠化及園林設(shè)施，設(shè)有停車場(chǎng)、社區(qū)中心。除3座高層外，均為6層磚混結(jié)構(gòu)?！４u混起價(jià)：2890元/平米均價(jià)：3100元/平米。錯(cuò)層起價(jià)：3020元/平米均價(jià)：3200元/平米高層未發(fā)售。銷售率現(xiàn)達(dá)到60%。單元設(shè)樓宇對(duì)講系統(tǒng)、24小時(shí)安全保衛(wèi)、提供全天候溫泉水服務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)：。梅江居住區(qū)天津市南部華夏房地產(chǎn)天津順馳投資集團(tuán)永泰房地產(chǎn)等。,居住區(qū)采用生態(tài)湖面與社區(qū)組團(tuán)花園結(jié)合。共分為15個(gè)小區(qū)組成。現(xiàn)開工為芳水園、玉水園、藍(lán)水園共32萬(wàn)平方米。建筑形式多為多層磚混部分小高層。玉水園磚混均價(jià)：3800元/平米芳水園未正式發(fā)售內(nèi)定磚混均價(jià)：3800元/平米英特網(wǎng)專線入戶、安裝可視樓宇對(duì)講、小區(qū)安裝紅外監(jiān)控及攝像監(jiān)控、24小時(shí)安全保衛(wèi)、直接引用水、中水、。物業(yè)管理費(fèi)：。順馳世紀(jì)城（南）黑牛城道南側(cè)天津順馳投資集團(tuán)建筑面積22萬(wàn)。打破原有中心花園規(guī)劃為社區(qū)組團(tuán)近鄰綠化布局。共分2組團(tuán)。設(shè)有集中停車場(chǎng)、會(huì)所。由6層磚混與12層小高層組成。面積指標(biāo)為70230平米28種房型。起價(jià)：3430元/平米，均價(jià)：3600元/平米目前為1組團(tuán)銷售階段。銷售率：50%寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，智能卡式管理；物業(yè)管理費(fèi)：以上項(xiàng)目的特點(diǎn)為：1） 社區(qū)環(huán)境的加強(qiáng)與改進(jìn)：整體開發(fā)量都在20萬(wàn)平米以上，代表了城市西南部典型項(xiàng)目的特征，規(guī)劃設(shè)計(jì)聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)整體環(huán)境與居住者生活的互相依托，改變了原有的“靜態(tài)、觀賞性”的社區(qū)規(guī)劃方式。2） 社區(qū)規(guī)劃欠缺：由于受土地容積率的限制，基本上全部含有小高層的產(chǎn)品形式