【正文】 標(biāo)：　　　　　　　　　　　　　　建設(shè)用地面積３８．０７萬平方米。部分配套設(shè)施可考慮與華苑居住區(qū)現(xiàn)有設(shè)施資源共享，周邊地區(qū)可利用的配套資源比較完備，見第一章項(xiàng)目概述介紹。且市政配套設(shè)施完備?；谌A苑區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的華苑新城項(xiàng)目，具有良好的市場前景。4. 本項(xiàng)目所在地華苑區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有很強(qiáng)的優(yōu)勢。并以小高層來提高項(xiàng)目容積率，填補(bǔ)規(guī)劃平面中的死角區(qū)域。2. 產(chǎn)品特征　以低層、低容積率產(chǎn)品為主，小高層住宅為輔。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。五．產(chǎn)品及價(jià)格定位：萬科進(jìn)入該地區(qū)將面臨較大的市場競爭，但萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力方面的優(yōu)勢也十分明顯。5． 部分外籍人士。3． 項(xiàng)目周邊地區(qū)的私營業(yè)主、富裕農(nóng)民。四． 目標(biāo)客戶 根據(jù)以上市場調(diào)查及分析，確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為以下幾類：1． 天津市中南部區(qū)域以和平、南開、河西區(qū)舊有住宅小區(qū)的外延范圍，良好的交通條件，居住品質(zhì)的提升成為當(dāng)?shù)馗纳菩途用褓徺I的首選。并且01年8月份，02年6月份都將達(dá)到現(xiàn)房入住的工程狀況。5） 銷售價(jià)格水平接近：周邊項(xiàng)目的銷售價(jià)格基本上在30003500元左右，在這種價(jià)位下，銷售情況比較平緩，每月銷售量在2000平米左右。3） 產(chǎn)品形式的單一，面積指標(biāo)的多樣化：戶型形式包括：平層、錯(cuò)層（但沒有復(fù)式結(jié)構(gòu)），由于受結(jié)構(gòu)影響，戶型布局基本上均采用陽廳、暗廳的處理手法，但面積指標(biāo)從70220平米以上，跨度很大，主要是考慮到不同家庭結(jié)構(gòu)特點(diǎn)的原因。銷售率：50%寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，智能卡式管理；物業(yè)管理費(fèi)：以上項(xiàng)目的特點(diǎn)為：1） 社區(qū)環(huán)境的加強(qiáng)與改進(jìn)：整體開發(fā)量都在20萬平米以上，代表了城市西南部典型項(xiàng)目的特征，規(guī)劃設(shè)計(jì)聘請知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)整體環(huán)境與居住者生活的互相依托，改變了原有的“靜態(tài)、觀賞性”的社區(qū)規(guī)劃方式。面積指標(biāo)為70230平米28種房型。設(shè)有集中停車場、會(huì)所。打破原有中心花園規(guī)劃為社區(qū)組團(tuán)近鄰綠化布局。物業(yè)管理費(fèi)：。建筑形式多為多層磚混部分小高層。共分為15個(gè)小區(qū)組成。梅江居住區(qū)天津市南部華夏房地產(chǎn)天津順馳投資集團(tuán)永泰房地產(chǎn)等。單元設(shè)樓宇對講系統(tǒng)、24小時(shí)安全保衛(wèi)、提供全天候溫泉水服務(wù)。錯(cuò)層起價(jià)：3020元/平米均價(jià)：3200元/平米高層未發(fā)售?！?。大面積綠化及園林設(shè)施，設(shè)有停車場、社區(qū)中心。物業(yè)管理費(fèi)：。卡式智能化管理。磚混起價(jià)3000，聯(lián)排別墅起價(jià)：3900 (售罄)，高層起：2500，均價(jià)：3400元/平米。共分為7組團(tuán)4期開發(fā)。華苑新城華苑賓水西道南側(cè)港寧公司占地50萬平米?？梢晫χv，INTERNET入戶，采用紅外線預(yù)警系統(tǒng)。銷售率到達(dá)40%。戶型均為起居廳朝陽與朝陰兩種形式。采用中心花園與四個(gè)組團(tuán)園林相結(jié)合環(huán)境布局，設(shè)有集中的會(huì)所、停車場。9798年“立達(dá)公寓”的成功發(fā)售正是印證了這一點(diǎn)。如果我司能介入該區(qū)域進(jìn)行規(guī)模開發(fā)，憑借萬科品牌的市場感召力及影響力與華苑環(huán)境優(yōu)勢進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)組合，加上人文環(huán)境的影響，使項(xiàng)目的市場效應(yīng)一定會(huì)受到天津市中產(chǎn)、富裕階層的普遍關(guān)注，甚至能夠成為其首選的居住地。4） 呼喚品牌住宅：華苑居住區(qū)目前已成為本市最大的成熟社區(qū)住宅項(xiàng)目之一。2） 銷售價(jià)格上升勢頭強(qiáng)：由于整體環(huán)境、設(shè)施的跟進(jìn)建設(shè)，以及開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，無疑將會(huì)拉動(dòng)土地價(jià)格及居住品質(zhì)的攀升。3） 市場供需保持增勢：01年南部市場供需仍將保持高速增長勢頭，預(yù)計(jì)在90萬平米，而華苑居住區(qū)的延伸開發(fā)，梅江居住區(qū)全新開發(fā)，成為01年住宅市場市場熱點(diǎn)區(qū)域，并仍將成為河西、南開、和平甚至河?xùn)|客戶資源關(guān)注的首選區(qū)域4） 未來35年供應(yīng)量較大：西南部地區(qū)隨著交通道路的對外擴(kuò)展，可開發(fā)的土地資源仍具有很大的潛力，未來35年內(nèi)供應(yīng)量較大,主要項(xiàng)目有:已經(jīng)開工建設(shè)的梅江居住區(qū),總建筑面積約178萬平米,正在啟動(dòng)的梅江南居住區(qū),總占地面積240公頃,規(guī)劃建筑面積為150萬平米,華苑新城一期規(guī)劃建筑面積為50萬平米。華澳（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ㎡高層起價(jià)2687元/平方米均價(jià)3000元/平方米磚混均價(jià)2580元/平方米現(xiàn)房多層磚混結(jié)構(gòu)及14層框架高層云華里鑫園公寓華苑居住區(qū) 天津港寧房地產(chǎn)發(fā)展有限公司5萬㎡起價(jià)2680元/平方米均價(jià)3000元/平方米期房高層框架結(jié)構(gòu)華勝安居小區(qū)紅旗南路天津市華勝房地產(chǎn)開發(fā)公司10萬㎡磚混7層起價(jià)2670元/平方米均價(jià)2835元/平方米9層框輕起價(jià)2746元/平方米均價(jià)2868元/平方米現(xiàn)房多層磚混9層框輕已售60%金谷園紅旗南路天津市天祥房地產(chǎn)開發(fā)公司12萬㎡起價(jià)2060元/平方米均價(jià)：2588元/平方米現(xiàn)房已售70%多層磚混金淼園紅旗南路天津市登發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司5萬㎡起價(jià)2068元/平方米現(xiàn)房已售70%金禧園紅旗南路天津市凌云房地產(chǎn)開發(fā)公司4萬㎡起價(jià)2080元/平方米均價(jià)：2540元/平方米現(xiàn)房多層磚混已售70% 通過對西南部市場的綜合分析及分布項(xiàng)目樓盤的歸納的分析，可以看出該區(qū) 域市場在市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有很強(qiáng)的優(yōu) 勢，現(xiàn)給予述評：外部環(huán)境：1） 交通道路的改善：隨著天津市”十五”規(guī)劃的發(fā)展，該區(qū)域?qū)⒊蔀?0年05年 的重點(diǎn)建設(shè)道路，有利地帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的市政及住宅的發(fā)展，介時(shí)位于南部的 李七莊及華苑周邊地帶的人文環(huán)境將會(huì)提升一個(gè)檔次。2． 區(qū)域樓盤介紹項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地點(diǎn)開發(fā)商規(guī)模價(jià)格備注久華里華苑居住區(qū) 天津華夏住宅建設(shè)有限公司16萬㎡均價(jià)3400元/平方米期房建筑形式為多層磚混。7)區(qū)域內(nèi)為知名公司的主力市場份額（順馳集團(tuán)、寧發(fā)集團(tuán)），獲得土地價(jià)格相對低廉，競爭壓力很大。5)開發(fā)產(chǎn)品比較單一，除少量的聯(lián)排別墅的出現(xiàn)，基本上全是6層磚混住宅及12層小高層的形式。3)開發(fā)趨勢形成以路帶房的開發(fā)模式，即紅旗南路延線華苑居住區(qū)周邊不同規(guī)模的中小型項(xiàng)目。二．西南部市場分析1．區(qū)域市場特征： 從目前該區(qū)域市場整體市場環(huán)境、供需總量以及開發(fā)程度，可以看出以下特 征：1)西南部市場尤其是南開區(qū)從93年00年基本保持著天津市市場供需量的第一位，累計(jì)銷售面積約800萬平米。人均使用面積個(gè)人購房比例示意圖調(diào)查報(bào)告及分析顯示：改善居住條件為近期住宅消費(fèi)的主要原因，三口之家為住宅消費(fèi)主體，價(jià)格在2030萬元，面積在80100平米之間的商品房是消費(fèi)者購房首選，其中單價(jià)在2000—3000元之間的占總量的40%，單價(jià)在3000—4000元之間的占總銷售量的12%。本市房地產(chǎn)業(yè)“十五”目標(biāo)確定，5年內(nèi)完成投資850億元。宗地規(guī)劃為居住用地，已征為國有用地，土地地 權(quán)在西青區(qū)土地局名下，項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)基本完備。 合作方出示的關(guān)于免40%土地出讓金法律文件時(shí)間比較早，土地管理部門是 否繼續(xù)執(zhí)行，是一個(gè)待定因素，經(jīng)與合作方協(xié)商，合作方保證我方按土地出 讓金的60%交納，否則我方可從其補(bǔ)償款中扣除。② 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。綜合上述比較結(jié)果，我們認(rèn)為目前確定的土地購買價(jià)是一個(gè)比較合理的市場價(jià)位。③ 請地價(jià)評估所有關(guān)人員做過初步評估，評估值在750元/平米，與我司確定的價(jià)位基本相同。② 與華苑新城一期用地相比，其大部分用地在93年征用，在98—99年又征用周邊部分農(nóng)民用地，據(jù)調(diào)查其征地補(bǔ)償費(fèi)基本在40萬元/畝，但考慮其完成地上物、樹木、高壓線拆遷、場地填土平整等費(fèi)用及不提供優(yōu)惠的配套及出讓金政策情況下，綜合地價(jià)接近50萬元/畝。 市政配套政策名稱普通住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)說明本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)市政大配套費(fèi)165元/建筑平米包括紅線外給水、燃?xì)狻⒂晁?、污水、道路、綠化等市政設(shè)施的工程費(fèi)用按標(biāo)準(zhǔn)約需6485萬元，本項(xiàng)目為2000萬元包干。（5） 項(xiàng)目內(nèi)非營業(yè)性公建由萬科進(jìn)行自配自建，保證萬科免交非經(jīng)營性公建配套費(fèi)。（3） ，保證項(xiàng)目按期供電，我司僅按按國家規(guī)定交納供電貼費(fèi)，不再交納其他費(fèi)用。（1） 保證紅線外市政大配套按2000萬元包干（含給水、排水、天然氣和周邊市政道路）。（2）付款計(jì)劃：① 雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi)我司支付5000萬元補(bǔ)償費(fèi)。港寧房地產(chǎn)公司前期投入的部分費(fèi)用由其上級單位西青區(qū)土地局對其進(jìn)行補(bǔ)償， 與萬科不發(fā)生直接關(guān)系。 5. 市政府征地辦公室批準(zhǔn)征用土地通知 萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開發(fā)。，該協(xié)議中明確紅線外大配套費(fèi)用包 干，攤到該項(xiàng)目為2000萬元整。但我司的合作方為西青區(qū) 土地局。