【正文】 項目開發(fā)時機及總時間 1． 5． 1 目標市場的確定 南寧房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是：市場運行呈上升趨勢，產(chǎn)品銷售形勢良好， 20xx年 16月投入市場的商品房在售面積就達二百九十多萬平方米，而且交投兩旺，產(chǎn)品升級換代速度加快，競爭趨于激烈。為此，政府應(yīng)大力支持本項目的啟動，幫助開發(fā)商解決一些實際困難，促進項目滾動發(fā)展，提升城市形象： 三 區(qū)域市政配套設(shè)施盡快落實實施； 稅收優(yōu)惠。 二、 政府適度支持措施 政府支持項目的規(guī)劃及調(diào)整，是項目啟動的基礎(chǔ)。 對城市進行科學、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化經(jīng)濟優(yōu)勢。 本項目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持；項目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和環(huán)境效益?！? 城市規(guī)劃對本項目的影響 本項目處在城市一級軸線的主要交通樞紐帶上。 三級發(fā)展軸線：為一、二級軸線的補充。 城市發(fā)展規(guī)劃布局按三級發(fā)展軸線為中心沿伸分布： 一級發(fā)展軸線：南貴昆經(jīng)濟區(qū)及南北欽防城市群。 今后五年，南寧市將重點實施藍天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程，建設(shè)中國綠城，向生態(tài)城市邁進。 1995 年，南寧市居民人均住房面積達到 ， 20xx 年人均居住面積 平方米，建成區(qū)綠化覆蓋面積 5067 公頃，綠化覆蓋率達 38%?？傮w規(guī)劃到 20xx年城市面積從 72平方公里擴大到 155 平方公里，人口達 150 萬人，把南寧逐步建成具有南國風光、民族特色的現(xiàn)代化城市。 南寧市發(fā)展規(guī)劃對項目的影響 南寧是一座正在發(fā)展 的工商業(yè)城市和交通樞紐城市，隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，大城市的輻射作用得以不斷增強。 1 20xx年 6 月 21日，央行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》中指出，“加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入 家庭購買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人貸款。 1 20xx 年 6 月 8日國務(wù)院總理溫家寶簽署第 379號國務(wù)院令，公布《物業(yè)管理條例》，條例自 20xx 年 9 月 1 日施行。該《規(guī)定》規(guī)定了房屋拆遷評估方法，并制定了公房、私房、雜物房、部分附屬物、裝修的拆遷補償報導價，及搬遷補助和 停產(chǎn)停業(yè)補償指導價。 20xx年 4 月 9 日由南寧市政府正式轉(zhuǎn)批南寧市公安局《關(guān)于進一步改革戶籍管理制度和意見》，實施新的戶籍準入制度，明確規(guī)定以準入條件取代進城人口控制指標，進一步放寬外地人落戶南寧的條件。 20xx年 11月 17日由建設(shè) 部、國家計委推出《經(jīng)濟適用房價格管理辦法》，《辦法》從 20xx 年 1 月 1 日起施行。條例共分 6 章 72條，內(nèi)容涉及業(yè)主、業(yè)主委員會和業(yè)主大會的職責、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護以及相應(yīng)的罰則等多方面。 20xx年 8 月 1 日國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范建設(shè)用地審查報批工作有關(guān)的通知》，目的為規(guī)范建設(shè)用地的審查工作，實行最嚴格的土地管理制度，提高建設(shè)用地審查報批質(zhì)量效率，為經(jīng)濟建設(shè)必須用地提供保障。 20xx 年 5月 23日建設(shè)部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源、監(jiān)察部、國家工商行政管理總局七部下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》目的規(guī)范房地產(chǎn)的管理，活躍房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場既活躍又有秩序，切實保障購房者的權(quán)益。 . 政策與法律因素 國家及南寧市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī) 20xx－ 20xx年 6 月房地產(chǎn)法律法規(guī)對房地產(chǎn)的影響 20xx年 2 月 25日建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》，目的為加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，確保工程質(zhì)量，保護購房者的利益。而南寧人對“食”的追求并不亞于以“食在廣州”著稱的廣州人，他們往往會一家大小或與親朋好友一起，專程到某家餐館一嘗特色、一飽口福。南寧白話是南寧代表性的地方語言，源于廣東話（據(jù)說是廣東商人傳入的），但由于地域的原因，南寧白話和廣東話在語調(diào)上還是有些區(qū)別。 南寧一帶的方言，主要有官話、壯話、平話、白話四種。南寧市民風淳樸，觀念開放，喜歡、愿意接受新鮮事物，隨著精神文明建設(shè)活動的深入開展，社會公德、職業(yè)道德、家庭美德的大力提倡，市民的文明素質(zhì)和城市的文明程度得以不斷提高。南寧古屬百粵領(lǐng)地，新中 國成立后， 1950 年設(shè)南寧（省轄市）為廣西省會， 1958 年廣西壯族自治區(qū)成立，南寧為自治區(qū)的首府至今。 表 20xx年南寧市居民家庭居住情況 指標名稱 調(diào)查戶數(shù)（戶） 家庭常住人口數(shù)（人） 總計 200 619 按居住面積分 4 平方米以下 1 4 46 平方米 3 12 68 平方米 9 36 810平方米 16 68 1012平方米 25 79 1214平方米 32 102 14平方米以上 114 318 按房屋產(chǎn)權(quán)分 公房 30 95 租賃私房 1 5 自有房 99 297 部分產(chǎn)權(quán)的自有房 69 219 其他 1 3 南寧市民收入穩(wěn)步增加，住房消費以及對居住要求的提高，為商品房項目開發(fā)提供了良好的契機與發(fā)展空間。 隨著福利分房的取消，住房消費逐步成為消費的熱點，并帶動住房裝修支出的上升。而設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、娛樂文教支出、交通和通訊支出比重分別由 1998年的 %、 %、 %、 %上升為 %、 %、%、 %。 表 南寧市近十年城市居民人均收支統(tǒng)計 年份 城市居民人均可支配收入（元） 城市居民人均消費性支出（元） 1990 1454 1360 1991 1659 1667 1992 2106 1853 1993 3081 2624 1994 4543 4288 1995 5544 5055 1996 5973 5425 1997 5931 5456 1998 6570 5800 1999 6847 6321 20xx 7483 6953 20xx 7906 7107 20xx 8796 6970 今年南寧市整體經(jīng)濟狀況得到快速發(fā)展的同時，居民收入也相當豐厚， 13月南寧市個人所得稅入庫為 9400 萬元，同比增長 %,意味著職工收入有大幅度的提高。 20xx年，南寧市城市居民人均可支配收入為 8796元，比 20xx年增加 890 元，增長 %，扣除價格因素，實際增長 13%；城市居民人均消費性支出 6970 元，比上年增加521元，增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。 隨著國家、廣西區(qū)、南寧市經(jīng)濟態(tài)勢的強勁發(fā)展，未來全球一體化，以及南寧市戶籍管理制度改革、加快城鎮(zhèn)化政策實施，南寧市人口增長的數(shù)量、速度在“十五”期間將急速發(fā)展，為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展帶來了巨大需求空間。 表 南寧市 20xx年人口統(tǒng)計表 指標名稱 單位 全市 市區(qū) 邕寧縣 武鳴縣 總戶 數(shù) 戶 825387 409893 233982 181512 總?cè)丝? 數(shù) 人 2977064 1403897 926037 647130 男性人口 人 1547153 724737 486043 336373 女性人口 人 1429911 679160 439994 310757 農(nóng)業(yè)人口 人 1736244 372225 824940 539079 非農(nóng)業(yè)人口 人 1240820