【導(dǎo)讀】本項目所在城市——XX，簡稱“邕”，XX自治區(qū)首府，XX地處南亞熱帶，常年氣候溫和，陽光充足，雨水充沛，風(fēng)光秀麗，終年樹綠花繁，四季常青。擁有豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、土特產(chǎn)資源，盛產(chǎn)具有亞熱帶特色的水果，糧食作物以水稻為主。的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸的重要經(jīng)濟中心?！敖Y(jié)合部”，是人流、物流、信息流的匯流中心。1020公里，對發(fā)展邊境貿(mào)易十分有利。南寧憑借其得天獨厚。的區(qū)位優(yōu)勢，對廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，各國發(fā)揮著中國前沿城市的開放作用。房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟發(fā)展間存在著互動關(guān)系。又會帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的大小主要。《南寧統(tǒng)計年鑒20xx》）。良好態(tài)勢，國內(nèi)生產(chǎn)總值達356億元，比上年增長%，高于全國和廣西的平均水平，其中，第一產(chǎn)業(yè)達，經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高,固定資產(chǎn)投資完成。全市人口自然增長率為‰，人口增速保持平衡增長。年的人口機械凈增長約為10萬人。提供了極大的商機。

　　

【正文】 金和經(jīng)營機制的優(yōu)勢，逐步獲得市場競爭的主動權(quán)。 20xx 年，評選的“十大明星樓盤“中，非國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，一些經(jīng)濟實力弱，沒有開發(fā)業(yè)績的 房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。 外地公司紛紛搶灘南寧樓市 隨著南寧房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，外來資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開始搶灘南寧房地產(chǎn)市場。據(jù)統(tǒng)計，20xx20xx 年外來房地產(chǎn)公司和中介代理公司不少于 30家。外來客進軍南寧房地產(chǎn)市場，說明南寧房地產(chǎn)市場發(fā)展前景被眾多商家看好，另一方面也反映出外來公司對本地公司的沖擊，加速本地公司的改革，提高工作效率和對行業(yè)公司的洗牌。 住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)?；⒓谢?、品牌化 綜觀南寧房地產(chǎn)市場，市中心土地匱乏，房價昂貴，噪音大。對工作壓力大 的消費者來說，無疑是個非理想的居住場所，但由于居住在市中心給工作、生活帶來極大的便利，市中心住宅仍然受到消費者的青睞。城市的發(fā)展，脫離不了城市向外擴展，隨著瑯東逐步成熟和南寧國際會展中心的建成，原為一片荒涼的鳳嶺突然間出現(xiàn)幾個大盤，占地 512畝的翡翠園、 280畝的香榭里花園、 450 畝的大自然花園，以及占地2100畝的榮和山水美地先后入市，北部的恒大新城、江南的金灣花城、江南新興苑和翠湖新城。這些大規(guī)模樓盤分布較有規(guī)律，東部的鳳嶺生態(tài)居住區(qū)，其它集中于快速環(huán)道兩旁。隨著城市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將是南寧未來幾 年的主流導(dǎo)向。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和成熟 。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和成熟 在市場競爭激烈，有實力、有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提高樓盤綜合素質(zhì)，實施品牌戰(zhàn)略，爭創(chuàng)競優(yōu)勢。在營銷理念、規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)管理、售后服務(wù)等方面不斷創(chuàng)新，建 成一批綜合素質(zhì)較高的樓盤或住宅小區(qū)。 隨著政府出臺的一系列政策、法規(guī)，加強房地產(chǎn)市場的管理，從房地產(chǎn)開發(fā)過程的建設(shè)用地、舊城區(qū)拆遷補償、開發(fā)建設(shè)到商品房銷售，房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步規(guī)范，逐步完善的成熟。房地產(chǎn)市場成熟的標志之一是市民購房的心態(tài)理智、成熟；另一標志是南寧二手房市場迅速發(fā)展，從 20xx年 7 月正式啟動以后，當年就成交 1447套，成交面積 萬平方米，到 20xx年成交量番一番，達 2830 套，成交面積25萬平方米，進入 20xx 年成交量迅速上升至 4077套，成交面積 39萬平方米。二手房的交易活躍促使一、 二、三級市場聯(lián)動發(fā)揮更大的作用，更有效促進商品房市場的發(fā)展。 （表 17） 年份 20xx 20xx 20xx 成交數(shù)量（套） 1447 2830 4077 折合成面積（萬平方米） 25 39 中低檔次住宅成為消費者寵兒 南寧房地產(chǎn)市場開發(fā)向高檔次住宅市場方向發(fā)展，而中低檔次住宅顯得匾乏，市場出現(xiàn)供需失衡的矛盾。從南寧居民收入方面可以發(fā)現(xiàn)：中低檔次住宅的開發(fā)應(yīng)為市場的主導(dǎo)方向。中低檔住宅仍然受到眾多消費者的青睞，恒大新城首次開盤當天成交超 300套的業(yè)績、江南新興苑首期 550多套，月 均成交 180多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供大于求，并且有被消費者“拋棄”跡象，太陽廣場、時代麗都銷售進度緩慢即或證明。 舊城改造帶旺樓市 南寧“ 136”工程不斷深入，使南寧城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展得到巨大的發(fā)展。 20xx 年，是實現(xiàn)“ 136”工程中小變的關(guān)鍵一年，各級領(lǐng)導(dǎo)對 20xx 年的城市建設(shè)關(guān)注，并且南寧市政府 20xx年繼續(xù)推進“城市建設(shè)管理年”，為實現(xiàn)三年中小變奠定了基礎(chǔ)。 20xx年起，南寧開始大溝嶺、萬達商業(yè)廣場、民族西路延長線等工程的啟動，無不體現(xiàn)政府對舊城改造的力度和決心。舊城改 造的加快，帶動相關(guān)物業(yè)價值升值。 199820xx年南寧市房地產(chǎn)市場回顧 經(jīng)濟形勢發(fā)展態(tài)勢良好 20xx年度經(jīng)濟運行基本態(tài)勢喜人，我國政局穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展前景廣闊，據(jù)世界知名的美國科爾尼管理顧問公司最近公布的“ FDI信心系數(shù)”，中國首次取代美國成為全球最有吸引力的外國直接投資目的國，加上加入世貿(mào)組織積效應(yīng)的進一步作用，中國經(jīng)濟仍然前景光明。國家支持西部大開發(fā)的政策，對廣西 南寧的發(fā)展亦提供了許多優(yōu)惠政策，為廣西 南寧經(jīng)濟又注入新血液，以及“中國 東盟自由貿(mào)區(qū)”的簽訂，為廣西 南寧發(fā)揮 大西南出海通道更有優(yōu)勢。總體而論，國際對中國的投資環(huán)境，國家對西部的開發(fā)，“中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)”的簽定，都有利于廣西 南寧發(fā)揮“橋頭堡”的作用，促進廣西 南寧的經(jīng)濟、城市建設(shè)快速發(fā)展。 南寧 20xx年經(jīng)濟運行全面提速， 20xx年 2 月的政府工作報告指出，南寧 20xx 年國內(nèi)生產(chǎn)總值達 356 億元，比上年同期增長 %，達到預(yù)期目的，其中第一產(chǎn)業(yè)增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增長 %。全市利用外資、投資、消費三大需求，表現(xiàn)較為明顯，經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高，增強社會發(fā)展的內(nèi)在動力。 （表 17，圖 19） 南寧市歷年 GDP 總值 單位 :億元 年份 1990 1995 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx(預(yù)測 ) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長 20xx年南寧經(jīng)濟運行全面提速，房地產(chǎn)開發(fā)投資更是如火如荼。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資 68537 萬元，比上年同期增長 %，增幅比上同期加快了 ，其中住宅投資完成 39090 萬元，同比增長 %；辦公樓投資 2178萬元，同比增 ；商業(yè)用房投資 3487萬元，同比增長%。綜合以上數(shù)據(jù)可知：住宅投資額占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重為 %。房地產(chǎn)投資額 238765 萬元，比上年同期增長 %。商品房投資額 萬平方 米，比上年同期增長 ，銷售面積的增速遠遠快于商品房竣工面積 %的增長速度；商品房實際銷售額 為 61714 萬元，同比增長 。至年末，商品房實際銷售面積 平方米，實際銷售金額 350435萬元，實際銷售單價 2255元/平方米，比上年同期分別增長 %、 %和 %。 外來人口的急速增加，住宅租賃市場異?；钴S 南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問題，需要大量的住房。在 20xx年 11月普查登記人口中，統(tǒng)計局有關(guān)專家估算，每天在南寧過境的流動人口 20 多萬人次；據(jù)南寧市流動人口管理辦公室提供的數(shù)據(jù)，在 20xx 年底，全市的外來流動人口為 萬人。如此龐大的流動人口，若按照一套 70平方米的二房一廳居住 4 人的比例計算，則需要 萬247。 4=41250套住房，需求量如此大的市場，能夠馬上在南寧購房的人為數(shù)不多，先租房居住，再作打算的人占絕大部分，正因如此，南寧住宅租賃市場表現(xiàn)異?；钴S，以及政府對房改房政策的進一步放寬，有利于加速二手房市場的發(fā)展。 小戶型市場受到消費者的青睞 南寧的小戶型住宅首先起源于萬昌公司開發(fā)的萬昌溪園 居家、辦公 亦可，一經(jīng)推出市場即得到眾多消費者的認可并接受，隨后的陽光新都、新城國際推出的商務(wù)公寓也得以市場的認可。緊接著東葛路上的迷爾居，開盤當天 231套小戶型全部售罄，曾上起業(yè)界人士的普遍關(guān)注。 進入 20xx年 1 月，友愛路的又一居、明秀路的碧園青年公寓、濟南路的永泰公寓、緯武路的綿光花苑、白少大橋頭的金榕湖，一推出市場，幾乎被搶購一空。小戶型在南寧房地產(chǎn)市場真的如此暢銷嗎？此類住宅在市場上究竟有多大的市場缺口？什么樣的小戶型受到消費者表睞