【正文】 內(nèi)完成本市嘉年華主體工程建設(shè)） ? 試運營（ 選擇“五一” 、 “十一”黃金周或暑期、春節(jié)等旅游旺季） ? 運營期（ 試營運后的三個月） 項目總體開發(fā)步驟本市工業(yè)旅游開發(fā)由于內(nèi)設(shè)服務(wù)項目多，工程量大，開發(fā)建設(shè)需較長的時間，因此，應(yīng)堅持一邊開發(fā)，一邊經(jīng)營，一邊完善的原則，逐步完成各項服務(wù)設(shè)施總體設(shè)計分三個階段進行。一、完成基礎(chǔ)設(shè)施和中心設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報告 60本市工業(yè)旅游的主題公園、本市往事、本市1900 和山頂觀光區(qū)等休閑娛樂設(shè)施是整個項目的基礎(chǔ)和主體。因此，第一階段首先要解決上述設(shè)施的投資參與者，再逐項實施工程部分的建設(shè)。就整個工程的建設(shè)順序來看，應(yīng)首先將資金投入到本市嘉年華的開發(fā)建設(shè)上，其次根據(jù)資金和招商情況進行實際性的運作。因此，應(yīng)將政府的配套資金和開發(fā)單位的自籌金首先投入到本市嘉年華的開發(fā)建設(shè)上，計劃該工程到第一年底交付使用。二、綜合服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)階段。這一階段對基礎(chǔ)設(shè)施和主體設(shè)施做局部計劃修改和完善。同時，開始向投資者銷售、招集主題公園、本市往事、本市 1900 和山頂觀光區(qū)內(nèi)配套項目的經(jīng)營權(quán)的合作方式。其它設(shè)施如商場和購物中心、餐飲服務(wù)區(qū)、主題公園基礎(chǔ)設(shè)施將積極以不同形式與國內(nèi)外的參與者進行合作，并重點抓好主題公園服務(wù)設(shè)施的完善、配套。此外，第一階段的在建工程將繼續(xù)進行，預(yù)計第二階段到第 1 年基本結(jié)束。三、完善規(guī)劃設(shè)計中各項服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報告 61這一階段為度假村開發(fā)建設(shè)的攻堅階段，這期間以開發(fā)建設(shè)度假別墅為主，同時，注重提高完善已建項目的服務(wù)功能，將規(guī)劃要求中的各個項目配置完整，到項目開發(fā)的第 3 年度假村的整體開發(fā)基本結(jié)束。9 項目運作及風(fēng)險規(guī)避 項目資本運作基本思路項目運作的成功不但要靠專業(yè)的策劃、科學(xué)的管理，更需要資本的運作。資金在項目的開發(fā)過程中將起到舉足輕重的作用。從產(chǎn)品經(jīng)營到資本運營是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。資本運營的主要作用在于：通過企業(yè)的融資和對項目資源的整合，實現(xiàn)企業(yè)資源的合理配置，提高資源利用效率；通過企業(yè)物質(zhì)資源、人力資源和組織資源的整合，促使企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，進而建立起現(xiàn)代企業(yè)制度；通過資本運營，實現(xiàn)企業(yè)的規(guī)?；图瘓F化，為旅游業(yè)的發(fā)展提供現(xiàn)實的基礎(chǔ)。 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報告 62目前該項目所處地區(qū)的旅游業(yè)還處于初創(chuàng)階段，旅游業(yè)投入不足，旅游基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，旅游企業(yè)發(fā)育緩慢、配套設(shè)施不健全，市場知名度不高以及營銷手段缺乏等，這些都在很大程度上制約著地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。為了切實發(fā)揮本地區(qū)旅游資源的優(yōu)勢，努力促使旅游業(yè)成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，通過組建規(guī)范化的股份制旅游企業(yè)（公司） ，通過市場運作的方式加大投資和招商引資的力度，并爭取在規(guī)劃的近、中期階段實現(xiàn)股票上市，這些無疑將會極大地促進地區(qū)旅游業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。項目公司資本與經(jīng)營運作的基本思路：多種融資渠道（見圖 91） 圖 91 本市工業(yè)旅游開發(fā)項目資本運作思路多種融資渠道經(jīng)營運作的三大階段（見圖 92）：對于核心功能，又稱之為項目的基礎(chǔ)功能，完善這一功能階段需要我們踏踏實實來把基本的事情（基礎(chǔ)建設(shè)）做好；而支持功能是增值功能（旅游配套設(shè)施建設(shè)） ，它能為項目的核心功能添加附加值，支持功能越完善，附加值就越大，這一階段也是創(chuàng) 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報告 63造競爭優(yōu)勢的階段；輔助功能可以稱之為放大功能，這一階段要考慮經(jīng)濟效益與社會效益并重，強化輔助功能創(chuàng)造社會效應(yīng)進而達到做大整個旅游區(qū)的目的。 圖 92 本市工業(yè)旅游開發(fā)項目經(jīng)營運作三大階段 項目運作結(jié)構(gòu)本市工業(yè)旅游開發(fā)項目實行企業(yè)化運作，組建規(guī)范化的項目開發(fā)發(fā)展有限責(zé)任公司或股份公司，從事項目的開發(fā)建設(shè)、招商引資和經(jīng)營管理。前期聘請專家機構(gòu)對項目進行策劃、規(guī)劃、招商引資等工作，后期聘請專業(yè)的管理公司或組建管理團隊對整個項目實施運作，開發(fā)公司將依據(jù)實際情況組建不同的控股子公司和參股企業(yè)，全面為本項目招商引資及發(fā)展壯大提供支持平臺。建立政府出資、企業(yè)和個人入股的中小企業(yè)信用擔(dān)保公司，解決本市工業(yè)旅游開發(fā)項目開發(fā)公司貸款難、銀行放貸難，化解風(fēng)險，提供保障。擔(dān)保機構(gòu)實行政企分開和市場化運作、企業(yè)化管理。 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報告 64鼓勵支持商業(yè)銀行、信用合作金融機構(gòu)等以民營企業(yè)為主要服務(wù)對象，利用貼現(xiàn)貸款、再貼現(xiàn)貸款以及重點支持旅游開發(fā)等金融政策拓寬本市工業(yè)旅游開發(fā)項目開發(fā)公司的融資渠道。圖 9－3 本市工業(yè)旅游開發(fā)項目開發(fā)公司運營結(jié)構(gòu)圖 項目運作模式本市工業(yè)旅游開發(fā)項目的運作將頃力打造其權(quán)威性與排他性競爭優(yōu)勢，不但要有工業(yè)旅游本身的核心產(chǎn)品及核心功能，還要采用專業(yè)化運作的思路，在時機成熟時，考慮經(jīng)營運作與資本運作相結(jié)合的思路。 （圖 9－4）圖 94 本市工業(yè)旅游開發(fā)項目運作模式圖當(dāng)本市工業(yè)旅游項目開發(fā)發(fā)展到一定階段，具有優(yōu)良的經(jīng)營模式，良好的贏利前景，迅速將其做大的一個比較有效的措施就是資本運作。 （圖 95）加油站經(jīng)營權(quán)、公交運營線路、長途客運線路經(jīng)營權(quán)、旅游客運線路和政府投資的旅游設(shè)施經(jīng)營權(quán)等一切特許經(jīng)營權(quán)是政府掌握的公共資源。特許經(jīng)營權(quán)的配置要嚴格按照市場化思路，通過股份制、租賃、承包、招投標(biāo)、拍賣或經(jīng)營權(quán)入股等形式來實現(xiàn)。政府出面引導(dǎo)和牽線搭橋，通過項目引資、融資、吸引投資，形成獨資、合資多元投入的格局。 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報告 65建立并規(guī)范運營好旅游股份有限公司，支持公司發(fā)行債券、募股、擴股，力爭在３－５年內(nèi)使其成為上市公司，成為本市地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的龍頭，促進旅游業(yè)的快速崛起。 方案設(shè)計根據(jù)上述發(fā)展?fàn)顩r及操作思路，資本運營的第一步是：組建本市工業(yè)旅游開發(fā)有限公司（暫定）●　組成：依相關(guān)法律進行組建，由合營雙方共同出資，組建有限責(zé)任公司?！瘛? 宗旨：響應(yīng)黨中央、國務(wù)院的號召，弘揚民族文化，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，振興地方經(jīng)濟，依法經(jīng)營，通力合作，共同獲利，共擔(dān)風(fēng)險?！瘛”臼泄I(yè)旅游開發(fā)有限公司的主要任務(wù)是，根據(jù)地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，獨立投資或引資建設(shè)主要的旅游景點及其附屬設(shè)施，進行旅游產(chǎn)品的市場策劃和宣傳?！瘛№椖拷ㄔO(shè)周期及合營期限：項目建設(shè)周期為 1 年（就本市嘉年華單體項目而言） ，合營期限不限。 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報告 66●　合營各方利潤分配及虧損分擔(dān)原則及比例：依有關(guān)法律法規(guī)及公司章程規(guī)定，合營雙方在稅后利潤中支付各項賠償金、違約金、滯納金、罰息、罰款；提取企業(yè)儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎勵及福利基金后，按各方出資比例進行利潤分配。企業(yè)虧損由合營雙方按出資比例進行分擔(dān)。資本運作的具體方案：◆ 本市工業(yè)旅游開發(fā)項目開發(fā)有限公司的注冊資本為 3000 萬元人民幣。 （根據(jù)情況可設(shè)立自然人股） 。 ◆ 公司成立后，以公司資產(chǎn)為抵押（或由擔(dān)保公司） ，向銀行貸款 3000 萬元，這樣公司的總資產(chǎn)將增加到 6000 萬元（如果將區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營性資產(chǎn)劃撥到該公司名下，公司資產(chǎn)將更多，今后的資本運營更順利） 。 ◆ 通過合資、合作等方式，吸引社會資金或外商資金 6000 萬元，共同投資景區(qū)項目及飯店等設(shè)施建設(shè)。據(jù)此，公司的總資金已達 億元，完全可以滿足規(guī)劃第一階段景區(qū)項目的建設(shè)資金需要及第二階段的部分資金。 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報告 67 ◆ 組建本市旅游飯店集團公司（和旅游車船公司等） 。資本運營的第二步是：在規(guī)劃的近中期階段，通過資產(chǎn)重組（將旅游投資開發(fā)公司與飯店投資管理公司合并重組） ，努力實現(xiàn)公司的股票上市（或買殼上市） 。這在很大程度上將會解決公司今后發(fā)展的資金問題，并為公司的資本運營提供更為廣闊的空間，由此還可提高公司的市場知名度，實現(xiàn)地區(qū)旅游企業(yè)與全國乃至世界的接軌。10 投資估算與經(jīng)濟分析 投資估算依據(jù)■ 所有設(shè)備價格均依據(jù)廠家報價和市場詢價；■ 建筑工程采用本省省本市地區(qū)當(dāng)?shù)赝惞こ填惐确ㄟM行估算；■ 國家有關(guān)建設(shè)項目投資估算的規(guī)定； 項目總投資估算本經(jīng)濟分析只對本市嘉年華項目做詳細分析。 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報告 68項目總投資是指擬建項目從前期準(zhǔn)備階段開始，到建成營運為止所發(fā)生的全部投資費用及營業(yè)期所需預(yù)付的全部流動資金。本市嘉年華項目估算表投資額度（萬元）分區(qū) 項目第一年 第二年錫餐廳購物區(qū)礦工生活區(qū)錫夢區(qū)1025錫礦紀念館 450礦工帳篷露營區(qū) 100礦車餐廳 120礦洞商店、酒吧 300 215礦業(yè)休閑區(qū)售票處、服務(wù)設(shè)施400礦工俱樂部坑道娛樂區(qū)礦工人家200 524 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報告 69探礦歷險記礦工廚房異度空間 900穿越地心 1520礦道雪橇 180絕壁飛車 1775礦童秀秀場 100魔域逃亡 650服務(wù)系統(tǒng) 600 400金湖廣場 500文體休閑區(qū) 350工業(yè)參觀區(qū) 250各分期投資額度 6745 3814總投資 10559 測算說明開發(fā)時序：項目總共分三期開發(fā)，本市嘉年 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報告 70華開發(fā)期為 1 年。項目基準(zhǔn)收益率取 8%。繳納稅金和稅率：按稅法規(guī)定，該項目營業(yè)稅的適用稅率為 5%，城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅的 1%，所得稅為 33%。折舊按 10 年提取，殘值為 10%。 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報告 71 損益估算插入 A3 損益表 現(xiàn)金流量表插入 A3 現(xiàn)金流量表 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報告 72 財務(wù)評價內(nèi)部收益率：通過現(xiàn)金流量表計算出該項目的內(nèi)部收益率（ IRR）為 %基準(zhǔn)收益率 8%，說明項目可行性較高?；厥掌冢红o態(tài)投資回收期為 年，動態(tài)投資回收期為 年，為典型的好項目。凈現(xiàn)值：項目在 8 年經(jīng)營期內(nèi)的凈現(xiàn)值為 萬元0 說明項目可接受，故項目可行。 不確定性分析在本市工業(yè)旅游開發(fā)項目評估工作中，大量計算分析所用的數(shù)據(jù)都是來自預(yù)測和估計，由于受客觀條件及有關(guān)因素的變動和主觀預(yù)測能力的局限的影響，本項目的實施結(jié)果（投資效果和經(jīng)濟效果等）不一定符合我們原來所作的預(yù)測和估計。因此，無論采用哪種方法對本市工業(yè)旅游開發(fā)項目進行財務(wù)效益評估時，總是有一些不確定性的因素。由于這些不確定性因素的作用超過一定程度時，就會給我們所評估的該項目帶來風(fēng)險。一般來說，不確定因素和風(fēng)險存在是不可避免的，因此，我們在做財務(wù) 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報告 73效益評估的同時，需要對本市工業(yè)旅游開發(fā)項目進行不確定性分析。不確定性分析的方法很多，我們在此處選用項目評估中最重要也是最常用的兩個分析方法：盈虧平衡分析和敏感性分析。 盈虧平衡分析盈虧平衡分析也叫保本分析、收支平衡分析、損益臨界分析，它是根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)量、成本、產(chǎn)品銷售價格和稅金等數(shù)據(jù)，計算分析產(chǎn)量、成本和盈利三者之間的關(guān)系，確定銷售總收入等于生產(chǎn)總成本時即盈虧平衡點的一種方法。在盈虧平衡點上，企業(yè)既無盈利，也無虧損。在不確定性分析中，投資者可以通過盈虧平衡分析，判斷擬建本市工業(yè)旅游開發(fā)項目能夠承受多大風(fēng)險而不致發(fā)生虧損。按項目全部完工后的數(shù)據(jù)測算，本市工業(yè)旅游開發(fā)盈虧平衡點為接待量的 %＜70%，即平均年接待 119989 人次時，項目即可保本；超過此接待量，項目開始盈利。表明項目抗風(fēng)險能力較強。 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報告 74 敏感性分析敏感性分析是指通過測試，計算各種不確定性因素的變化對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素并確定其敏感程度的一種分析方法。影響經(jīng)濟效益的因素很多，敏感性分析通常選擇對投資項目資金流量起主要作用的因素，如投資、成本、價格、規(guī)模、建設(shè)周期等，研究這些因素發(fā)生變化時對經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響及影響程度，我們在本報告中主要分析投資額、銷售收入二者的變動對內(nèi)部收益率的影響。在進行敏感性分析時，應(yīng)先確定不確定性因素的變化范圍，我們對本市工業(yè)旅游開發(fā)項目按增減10％作為因素變化幅度。根據(jù)財務(wù)報表和其他報表中數(shù)據(jù)，可以得出下面的財務(wù)敏感性分析表。表 101 本市工業(yè)旅游開發(fā)財務(wù)敏感性分析表營業(yè)收入項 目 基本方案+20% 10% 10% 20%內(nèi)部收益率 % % % %