【導(dǎo)讀】有明顯的沖溝地形，為淺中丘陵景觀，充分顯示了山城山水之特色。北部，構(gòu)成境內(nèi)山巒起伏、溝壑環(huán)繞的地貌。高聳于磁器口南端，呈南北走向，山形酷似鳳凰、故名鳳凰山；最高處海拔262米，為地區(qū)最高峰。今鳳凰山綠樹掩映，房舍點綴隱。處于轄區(qū)中心地帶，夾在鳳凰山和金碧山之間，海拔米。主峰白崖山又名白巖山即龍隱山。山上寺廟大部分在明末清初時被毀，只留有大雄寶殿一座。站在山頂，磁器口山色盡收眼底，是轄區(qū)景觀。鳳凰溪在轄區(qū)內(nèi)注入嘉陵江。系長江的干流，是流經(jīng)轄區(qū)的主干河流。在磁器口段，上至東北。劃拖嘴，下至九石缸中段，河段長華里，河面寬200—400米，流域面積平方華里。轄區(qū)河段劃拖嘴至九石缸

　　

【正文】 3 磁南街、幸福街風(fēng)貌協(xié)調(diào)（洗臉） 10 萬平方米 120 政 府 投資 2021 年35 月 4 擬將童家橋街道轄區(qū)幸福街劃入磁器口街道并打造幸福街石板路 50 政 府 投資 2021 年 5月前 5 核心區(qū)民居保護及文化發(fā)掘 （ 1）聚生茂 （ 2）汲水巷 1 號 （ 3）李家院（幸福街） 總計900 （ 1 ）300 （ 2 ）250 （ 3 ）350 政 府 啟動作項目包裝磁管會招商引資建設(shè) 2021 年 6月前 6 鳳凰溪、嘉陵江臨吊腳樓工程 500 市 場 運作 2021 年26 月 優(yōu)先發(fā)展景區(qū) 39 7 鳳凰溪臨溪生態(tài)長廊工程 300 政 府 啟動作項 目包裝磁管會招商引資建設(shè) 2021 年 4月前 8 文昌宮遺址文化發(fā)掘及“水觀音”沿江帶的保護開發(fā) 3000 政 府 啟動作項目包裝磁管會招商引資建設(shè) 2021 年 6月前 9 景觀索橋工程 500 政 府 啟動，市場運作 2021 年 6月前 10 旅游碼頭建設(shè) 700 爭取市里投資 2021 年 6月前 11 古鎮(zhèn)特色旅游紀(jì)念品的開發(fā) 30 政 府 啟動，企業(yè)自主經(jīng)營 2021 年10 月前 12 磁器口文化拯救工程（磁器口陶瓷文化展示與體驗館） 500 政 府 啟動，引資建設(shè) 2021 年 6月前 13 導(dǎo)游系統(tǒng)（標(biāo)識系統(tǒng)、中英 文導(dǎo)游人員） 10 政 府 投資 2021 年 8月前 14 古鎮(zhèn)景點及基礎(chǔ)設(shè)施維護 100 政 府 投資 日常維護 15 磁器口古鎮(zhèn)保護規(guī)劃 50 政 府 投資 2021 年 6月前 16 磁器口古鎮(zhèn)整體營銷 50 政 府 投資 2021 年前 17 電力系統(tǒng)規(guī)范工程 500 政 府 投資 2021 年前 18 給排水系統(tǒng)完善 500 政 府 投資 2021 年前 19 消防等安全系統(tǒng)完善 100 政 府 投資 2021 年前 20 游覽指示系統(tǒng)建設(shè) 20 政 府 投資 2021 年前 21 青年旅館 50 政 府 啟動作項目包裝磁管會招商引 資建設(shè) 2021 年前 22 龍隱山莊（三星級以上的會議、休閑型客棧） 500 政 府 啟動作項目包裝磁管會招商引資建設(shè) 2021 年前 23 古鎮(zhèn)客棧 100 政 府 啟動作項目包裝磁管會招商引資建設(shè) 2021 年前 24 素齋餐廳 50 政 府 啟動作項目包裝磁管會招商引資建設(shè) 2021 年前 25 星級餐館 60 政 府 啟動作項目包裝磁管會招商引資建設(shè) 2021 年前 26 金碧時尚主題街（以包裝為主） 200 政 府 啟動作項目包裝磁管會招商引資建設(shè) 2021 年前 優(yōu)先發(fā)展景區(qū) 40 27 傳統(tǒng)風(fēng)味小吃街 150 政 府 啟動作項目包裝磁 管會招商引資建設(shè) 2021 年前 28 川劇戲院（傳統(tǒng)戲樓） 50 政 府 投資 2021 年前 29 高檔民樂館 60 政 府 投資 2021 年前 30 說書館 50 政 府 投資 2021 年前 31 壩壩電影場（露天電影） 10 政 府 投資 2021 年前 合 計 9037 2. 項目投資資金籌措 ．磁器口古鎮(zhèn)旅游開發(fā)資本運作思路 地方政府和行業(yè)主管部門明確界定旅游資源 (資產(chǎn) )的產(chǎn)權(quán)，結(jié)合古鎮(zhèn)內(nèi)部資產(chǎn)實際情況，以界定和組織國有資本、民間資本、外地資本進入古鎮(zhèn)旅游開發(fā)的主體資本結(jié)構(gòu)為主線，實現(xiàn)相 應(yīng)的投融資體制創(chuàng)新，資源和資產(chǎn)市場化、實現(xiàn)旅游資產(chǎn) (資源 )收益最大化、旅游資產(chǎn) (資源 )的優(yōu)質(zhì)化、收益分配市場化，各個旅游生產(chǎn)要素以及資源通過資本來配置，其本質(zhì)是：通過古鎮(zhèn)旅游開發(fā)進程的資本運營架構(gòu)一個符合市場經(jīng)濟原則的旅游開發(fā)利益分配模式。 . 項目資本的構(gòu)成 地方財政； 政府組織注入的資產(chǎn)為抵押，由銀行注入資本； 通過經(jīng)營權(quán)出讓，吸引民間資本。 、項目投資估算 項目分期投資分析表 時 序 投資類別 2021 年 2021年 2021年 2021年 合計 優(yōu)先發(fā)展景區(qū) 41 政府投資 330 110 1660 1120 3220 市場運作 500 500 1000 政府啟動、自主經(jīng)營 30 30 政府啟動、招商引資 4760 600 250 5610 合 計 860 5370 2260 1370 9860 融資渠道 根據(jù)磁器口開發(fā)建議需要，資金組織可分為以下幾種： ◆政府投資 政府按宏觀調(diào)控原則，結(jié)合發(fā)展本市區(qū)旅游業(yè)的目標(biāo)對磁鎮(zhèn)旅游發(fā)展需要劃撥資金，總資金 500 萬元，用于基礎(chǔ)設(shè)施，生態(tài)環(huán)境等專項建設(shè)。 ◆銀行貸款 200 萬元，以景點或項目為抵押，投資于景點建設(shè)。 ◆招商引資 根據(jù)總體規(guī)劃、景區(qū)可以掛牌銷售方式，拍賣開發(fā)項目，招商引資、按誰投資誰受益原則，招商資金 300 萬元，用于開發(fā)旅游項目。 ◆籌資 約 160 萬元的資金，可向各專項資金及私人資金籌集；員工入股方式籌集，將效益與服務(wù)掛鉤。 投資分期與投資計劃 投資計劃表 （單位：萬元） 投資分類 投資分期 合 計 優(yōu)先發(fā)展景區(qū) 42 近期 （ 2021— 2021年） 中期 （ 2021 — 2021年） 遠期 （ 2021 — 2021年 ） 政府投資 300 100 100 500 貸款 100 100 200 招商引資 100 100 100 300 籌資 60 100 160 合計 560 400 200 1160 旅游直接經(jīng)濟效益 旅游經(jīng)濟分期預(yù)測分析表 年份 分析項目 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 游客數(shù)量（人次） 345 停留時間 1 人均消費 (元 ) 24 直接經(jīng) 濟收入 說明：◆基本預(yù)測公式： P=P0（ 1+R） N。 ◆ R=15%。 ◆旅游資金投入影響游客規(guī)模； ◆政府支持度影響旅游開發(fā)進程； ◆旅游市場競爭越來越大； ◆景區(qū)旅游管理與措施的實施狀況。 優(yōu)先發(fā)展景區(qū) 43 社會、經(jīng)濟間接效益分析 ◆ 旅游間接經(jīng)濟效益 旅游經(jīng)濟間接效益分析表 （單位：億元） 2021 2021 2021 2021 最高間接收益 正常間接收益 最低間接收益 ◆ 社會與環(huán)境效益 ◇ 促進磁器口旅游區(qū)上檔升級，進而提升重慶都市旅游的內(nèi)涵和品位； ◇ 提供就業(yè)機會，保障社會穩(wěn)定； 表 8 磁器口旅游發(fā)展就業(yè)創(chuàng)造 （單位：萬人） 時序 指 標(biāo) 20212021 20212021 20212020 就業(yè)人數(shù) 以上 ◇ 帶動當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟的快速發(fā)展 ◇ 改善重慶主城環(huán)境狀況，優(yōu)化古鎮(zhèn)景區(qū)環(huán)境質(zhì)量 優(yōu)先發(fā)展景區(qū) 44 第十一章 市場形象定位與市場推廣 磁器口古鎮(zhèn)的性質(zhì) 歷史文化重鎮(zhèn)，傳統(tǒng)風(fēng)貌觀光休閑旅游地 磁器口古鎮(zhèn)是一個以歷史文化為背景，傳奇文化為牽引，碼頭文化為主源，商貿(mào)文化為鋪墊，山水文化為陪襯，古鎮(zhèn)風(fēng)貌為依托，民俗文化為主導(dǎo)的傳統(tǒng)文化觀光休閑體驗旅游地。 磁器口古鎮(zhèn)的地位 巴山渝水第一古鎮(zhèn)，歷史風(fēng)云回溯要地，都市休閑 傳統(tǒng)古鎮(zhèn) 磁器口古鎮(zhèn)是主城區(qū)內(nèi)最具代表性的巴渝傳統(tǒng)古鎮(zhèn)、重慶歷史風(fēng)貌的縮影、巴渝傳統(tǒng)文化的薈萃地，具有概念主導(dǎo)、框架基礎(chǔ)、區(qū)位優(yōu)勢、殘留遺存、市場需求等綜合起來形成的突出優(yōu)勢。 磁器口古鎮(zhèn)具有三大壟斷性優(yōu)勢： ◆“老重慶的縮影和象征” —— 是老重慶最具代表性的傳統(tǒng)風(fēng)貌遺存地，歷史悠久的傳統(tǒng)古鎮(zhèn)，最終將打造為巴山渝水第一古鎮(zhèn)。 ◆“抗戰(zhàn)陪都小重慶” —— 是近代重慶蜚聲中外的沙磁文化區(qū)歷史重鎮(zhèn)，抗戰(zhàn)時期的中外名鎮(zhèn)，最終將打造為沙磁文化區(qū)的中心，歷史風(fēng)云回溯要地。 ◆ “全國距大城市主城區(qū)最近的千年古鎮(zhèn)” —— 其所具有的 與城區(qū)的高度反差性、緊臨城區(qū)的近便性、歷史傳統(tǒng)的代表性是現(xiàn)代都市一塊不可替代的寶地，最終將打造為大重慶都市休閑傳統(tǒng)古鎮(zhèn)。 現(xiàn)有形象調(diào)查 根據(jù)磁器口現(xiàn)有形象的調(diào)查，國外游客有 ％的人認為磁器口以歷史古鎮(zhèn)聞名， ％的人認為抗戰(zhàn)縮影是磁器口的著名之處，而民間藝術(shù)則占％。國內(nèi)游客中有 ％的人認為磁器口以千年古鎮(zhèn)著名， ％的優(yōu)先發(fā)展景區(qū) 45 人認為其以傳統(tǒng)風(fēng)味和民間藝術(shù)、民俗著名， ％的人則認為是抗戰(zhàn)小重慶，沙磁文化中心的支持率最低為 ％。因此磁器口的古鎮(zhèn)形象已在國內(nèi)外游客心目中 留下了深刻印象，占了最大的比率。傳統(tǒng)的民情、民俗、民風(fēng)形象次之，而抗戰(zhàn)形象對于國外游客來說相對熟悉，國內(nèi)游客對此感興趣的不多。 市場形象定位 在以上分析的基礎(chǔ)上磁器口總體市場形象定位為 —— 風(fēng)云古鎮(zhèn)，巴渝情懷，“老重慶”縮影 —— 中國磁器口 原生形象：“老重慶”縮影、商貿(mào)“水碼頭”、抗戰(zhàn)“小重慶” 引導(dǎo)形象：小山城、老碼頭，千年古鎮(zhèn)、巴渝情懷； 小重慶、老重慶，風(fēng)云名鎮(zhèn)、歲月流金； 具體旅游形象設(shè)計 旅游形象設(shè)計是旅游形象推廣的前提和基礎(chǔ)，對于磁器口來說一定要通過旅游形象設(shè)計打出品 牌，產(chǎn)生品牌效應(yīng)，使其享譽海內(nèi)外。具體包括旅游標(biāo)志、旅游口號、旅游吉祥物和古鎮(zhèn)居民形象的設(shè)計。 旅游標(biāo)志和旅游吉祥物的設(shè)計要體現(xiàn)古鎮(zhèn)的特點。 旅游口號可設(shè)計為： 昔日老重慶，今日磁器口； 千年古鎮(zhèn)，昔日重慶； 幽幽古磁風(fēng)，青青石板梯； 磁風(fēng)尤存，民俗依舊； 觀古鎮(zhèn)夜景，聽嘉陵濤聲 千年古鎮(zhèn)走一趟－到磁器口； 悠悠古鎮(zhèn)風(fēng)，濃濃抗戰(zhàn)情； 陪都古鎮(zhèn)，江邊采風(fēng)； 江邊磁鎮(zhèn)，尋華子良足跡； 優(yōu)先發(fā)展景區(qū) 46 品古鎮(zhèn)小吃，嘗古鎮(zhèn)風(fēng)情； 觀江臨風(fēng)，磁器日出等。 古鎮(zhèn)居民形象設(shè)計不僅包括其外觀風(fēng)貌還包括其服務(wù)行為和態(tài)度的設(shè)計。磁器口居民， 特別是服務(wù)人員的外觀風(fēng)貌一定要講究，提倡服務(wù)人員的著裝能體現(xiàn)古、老的特色。要培養(yǎng)居民的旅游意識，熱情友善的服務(wù)態(tài)度，獨特的服務(wù)方式。 傳播促銷 傳播促銷策略 ◆與旅行社聯(lián)合運作 磁器口在進行景區(qū)的單獨促銷時應(yīng)與有影響力的旅行社聯(lián)合運作，利用旅行社的力量，吸引并帶來外來游客，進行古鎮(zhèn)形象的傳播。 ◆與歌樂山聯(lián)合促銷 特別是在面對國外游客和省外的國內(nèi)游客時，磁器口景區(qū)要與歌樂山進行聯(lián)合促銷活動，這樣才能形成規(guī)模效應(yīng)，產(chǎn)生整體吸引力和市場共享。 ◆成為沙坪壩、重慶市促銷宣傳中的重要組成部分 磁器口 應(yīng)成為沙坪壩和重慶市進行旅游目的地整體促銷的主要內(nèi)容之一，這樣廣泛地利用社會關(guān)系和大區(qū)、大市強大的力量來進行古鎮(zhèn)形象的傳播。 ◆樹立起品牌形象 在已定目標(biāo)市場中使用統(tǒng)一的品牌、標(biāo)志進行傳播促銷活動，樹立起品牌形象，產(chǎn)生品牌效應(yīng)。 傳播促銷方式 ◆大眾媒體廣告宣傳 利用廣播、電視、報刊、雜志等大眾媒體進行廣告宣傳。針對國外游客和省外游客選擇當(dāng)?shù)氐臋?quán)威媒體（收視率高、發(fā)行量大），而對于重慶市民則可選擇重慶晨報、晚報、重慶電視臺等知名媒體作宣傳。前期應(yīng)注意形象品牌的塑造，在中后期當(dāng)磁器口古鎮(zhèn)的建設(shè)已取得 了一定的成效時，應(yīng)注意形象品牌優(yōu)先發(fā)展景區(qū) 47 的鞏固，這時可在《中國旅游報》等全國性的報章雜志上進行宣傳。 ◆公共關(guān)系策略 地區(qū)形象公關(guān)的基本策略包括制造和發(fā)布新聞，舉辦有影響力的活動及游說活動。 ◆網(wǎng)絡(luò)媒介策略 主要面對國外游客和較高檔次的游客，可與沙坪壩或重慶市共同制作網(wǎng)頁，以送電子刊物進行旅游宣傳，利用電子郵件進行網(wǎng)上的磁器口旅游形象的反饋調(diào)查。有可能的話，可在網(wǎng)上設(shè)立磁器口的三維動畫，讓網(wǎng)民進行虛擬的旅游體驗。 ◆其它信息的影響傳播 精心制作反映磁器口特色，體現(xiàn)其形象的宣傳冊、明信片、導(dǎo)游圖、 VCD、CD 等圖文聲像 資料以及書籍。同時可向全市、全國、甚至是來此旅游的外國游客征收體現(xiàn)磁器口古鎮(zhèn)的美言佳句和古老歷史傳說。并可向來磁器口旅游的游客發(fā)送旅游吉祥物。在重慶市主城區(qū)內(nèi)主要交通道上安設(shè)磁器口旅游形象廣告牌、宣傳牌。 —— 旅游節(jié)事活動 磁器口應(yīng)以整合旅游形象的各要素、塑造和傳播旅游形象為目標(biāo)的節(jié)事旅游的策劃和設(shè)計為重點，關(guān)鍵是選擇和發(fā)展標(biāo)志性的定期的旅游節(jié)慶活動，同時不定期的舉辦臨時的、地方性的、小型的節(jié)事活動或其它大型專題活動。 第十二章 旅游開發(fā)的保障體系 磁器口旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須要有堅 實的、良好的保障體系。 磁器口的政府管理 ◆旅游局 優(yōu)先發(fā)展景區(qū) 48 行業(yè)管理發(fā)展磁器口旅游業(yè)離不開旅