【正文】 衡點(diǎn)為接待量的 %＜70%，即平均年接待 15000 人次時(shí)，項(xiàng)目即可保本；超過此接待量，項(xiàng)目開始盈利。表明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。敏感性分析是指通過測(cè)試，計(jì)算各種不確定性因素的變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素并確定其敏感程度的一種分析方法。影響經(jīng)濟(jì)效益的因素很多，敏感性分析通常選擇對(duì)投資項(xiàng)目資金流量起主要作用的因素，如投資、成本、價(jià)格、規(guī)模、建設(shè)周期等，研究這些因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響及影響程度，我們?cè)诒緢?bào)告中主要分析投資額、銷售收入二者的變動(dòng)對(duì)玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告37內(nèi)部收益率的影響。在進(jìn)行敏感性分析時(shí)，應(yīng)先確定不確定性因素的變化范圍，我們對(duì)本縣旅游開發(fā)項(xiàng)目按增減 10％作為因素變化幅度。根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表和其他報(bào)表中數(shù)據(jù)，可以得出下面的財(cái)務(wù)敏感性分析表。表 101 開發(fā)財(cái)務(wù)敏感性分析表營業(yè)收入項(xiàng) 目 基本方案+20% 10% 10% 20%內(nèi)部收益率 % % % % %靜態(tài)投資回收期（年） 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 由上表可見，各因素變化對(duì)項(xiàng)目內(nèi)部收益率的影響程度不同，但在177。20%的變化范圍內(nèi)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率都大于 8%，表明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，在項(xiàng)目經(jīng)營建設(shè)過程中只要嚴(yán)格控制投資規(guī)模并且始終注意客源市場(chǎng)的開拓工作，保證有充沛的客流量，項(xiàng)目是可行的。旅游業(yè)是公認(rèn)的關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)、輻射力大的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。本縣旅游開發(fā)項(xiàng)目建成后，將極大的促進(jìn)本縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。按一般規(guī)律，每 1元的旅游直接收入可帶來 。玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告38考慮到本縣州的旅游業(yè)剛剛起步，目前還沒有發(fā)展成大產(chǎn)業(yè)，這里采用 3作為間接收入的倍數(shù)，則項(xiàng)目給當(dāng)?shù)貛淼穆糜伍g接收入如下表。本縣旅游開發(fā)旅游業(yè)間接經(jīng)濟(jì)效益表金額單位：人民幣萬元項(xiàng) 目 第一年 第三年 第五年 第七年直接收入 3982 4950 6160 6512間接收入 11946 14850 18480 19536與此同時(shí)，旅游業(yè)還能優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)本縣州范圍內(nèi)建筑業(yè)、制造業(yè)、食品業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和信息業(yè)等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)本縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、穩(wěn)步發(fā)展。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境也會(huì)大為改善，從而進(jìn)一步推動(dòng)本縣的對(duì)外開放。本項(xiàng)目所在的遼中縣，旅游資源豐富，交通區(qū)位環(huán)境在沈陽地區(qū)較為優(yōu)越，旅游資源特色突出。但當(dāng)?shù)啬壳皩?duì)旅游資源的粗放利用，不利于可持續(xù)發(fā)展。通過建設(shè)本縣旅游開發(fā)項(xiàng)目，可以使全市上下普遍重視旅游資源保護(hù)和環(huán)境建設(shè)，讓本地居民自覺維護(hù)旅游資源，讓游客深入體驗(yàn)休閑環(huán)境，從而最大限度的協(xié)調(diào)好人與環(huán)境、歷史的關(guān)系，其所取得的環(huán)境效益是無可估量的?！?增加就業(yè)崗位玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告39旅游業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供大量直接和間接的就業(yè)機(jī)會(huì)。根據(jù)世界旅游組織測(cè)算，旅游部門每增加一個(gè)直接就業(yè)人員，社會(huì)就能增加 5個(gè)就業(yè)崗位。這樣通過本旅游開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，既可以解決本縣部分城鎮(zhèn)人口的就業(yè)問題，還能為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民中的部分剩余勞動(dòng)力提供一個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。■ 改善人民生活，擴(kuò)大對(duì)外開放本縣旅游開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，可以吸引大量中外游客，使得外界的先進(jìn)思想、文化、觀念和信息源源不斷的輸入，有效促進(jìn)本地文化與外來文化的交流和融合，從而加速其社會(huì)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化進(jìn)程，提高人民生活水平和質(zhì)量。也有利于改善投資環(huán)境，擴(kuò)大對(duì)外開放，提高本縣的知名度。同時(shí)旅游業(yè)的發(fā)展，還將促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，有利于當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的保護(hù)和傳統(tǒng)文化的弘揚(yáng)。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃期 9年內(nèi)（建設(shè)期 1年，經(jīng)營期 8年） ，可為國家和社會(huì)創(chuàng)造的價(jià)值總額為 ，應(yīng)交所得稅 元，凈利潤 125461萬元。故該項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)可依據(jù)以下指標(biāo)衡量：社會(huì)貢獻(xiàn)率=項(xiàng)目對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)總額/投資總額100% =100% =421%表明項(xiàng)目全部投資為社會(huì)創(chuàng)造支付價(jià)值的能力強(qiáng)。玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告40 根據(jù)國家開發(fā)西部、大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的精神，以及實(shí)施長期假期的政策（即春節(jié)、五一、國慶）無疑為旅游項(xiàng)目的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境。由于旅游業(yè)以人的精神文化消費(fèi)為對(duì)象，當(dāng)國家實(shí)行財(cái)政緊縮政策時(shí)，對(duì)人的旅游消費(fèi)會(huì)造成一定的影響。由于本縣旅游開發(fā)項(xiàng)目 具有其他旅游區(qū)無可比擬的自然資源和人文資源，對(duì)游客有著巨大的吸引力，加之本縣的持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。以特色旅游來吸引游客，以消除國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)項(xiàng)目的影響。國內(nèi)外市場(chǎng)波動(dòng)變化因素主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：區(qū)域產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，導(dǎo)致旅游市場(chǎng)不景氣；旅游景區(qū)的逐漸增多，造成爭(zhēng)奪客源的競(jìng)爭(zhēng)。這些不利因素均會(huì)造成旅游區(qū)內(nèi)的客源數(shù)量減少，從而影響項(xiàng)目的收益。針對(duì)這種情況，一方面須重視保護(hù)自然資源、人文資源，創(chuàng)建獨(dú)具特色的旅游區(qū)；另一方面須從各個(gè)方面，利用現(xiàn)代化手段加強(qiáng)宣傳促銷力度。 、匯率波動(dòng)變化及對(duì)策合資公司所需資金由合營各方及銀行貸款組成，因而利率變化對(duì)其有影響；合資公司屬旅游行業(yè)，不涉及產(chǎn)品的進(jìn)出口，因而匯率變化對(duì)其沒有直接影響；稅率提高，則公司財(cái)務(wù)利潤率降低，投資回收期延長，反之則利潤率提高，投資回收期縮短，針對(duì)這種情況，公司將采用先進(jìn)的管理模式，不斷降低成本，提高效率來抵御玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告41此風(fēng)險(xiǎn)因素。成本的變動(dòng)將直接影響企業(yè)的利潤，投資回收期等指標(biāo)，公司將采取科學(xué)的成本核算制度，將成本降至最低點(diǎn)，同時(shí)采取其他各種促銷手段，增加營業(yè)收入，以沖抵由于成本增加給公司項(xiàng)目帶來的利潤損失，爭(zhēng)取盡早收回投資。第十一章可行性研究結(jié)論與建議就本旅游項(xiàng)目本身而言，既是對(duì)文化的詮釋，更是蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)，旅游與文化是天然的盟友，兩者之間從來都是相輔相成的，沒有文化的旅游是沒有品位的閑逛，旅游業(yè)向縱深發(fā)展的標(biāo)志，正是對(duì)文化層面的探求，只有民族的，才是世界的，最含文化的，才會(huì)是長久和可持續(xù)發(fā)展的。一個(gè)名不見經(jīng)傳的地方，一旦和特色文化聯(lián)系在一起，它就會(huì)獲得當(dāng)之無愧的聲望和雄厚的經(jīng)濟(jì)效益，充分開發(fā)利用祖先留給我們的豐富的遺產(chǎn)資源，做到高起點(diǎn)、高檔次、大氣魄、大手筆，就一定能獲得大發(fā)展、大回報(bào)。本項(xiàng)目是在綜合考慮擬建地域的旅游資源特色、市場(chǎng)開拓前景和預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益的基礎(chǔ)上提出的。項(xiàng)目擬建地域旅游資源優(yōu)勢(shì)突出，投資環(huán)境和經(jīng)營條件有利，位置選擇得當(dāng)，交通便利，用地寬裕，水、電通過技術(shù)措施即可解決；建設(shè)規(guī)模適中，配套設(shè)施完善，空間布局與功能分區(qū)合理，保障措施有力，實(shí)施計(jì)劃目標(biāo)明確而又具體可行；投資估算準(zhǔn)確，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)客觀，預(yù)期效益顯著，只要積極促銷，加強(qiáng)成本費(fèi)用控制，善于經(jīng)營管理，玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告42財(cái)務(wù)收益稱佳。該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)本縣州加快發(fā)展特色旅游，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)意義重大。研究結(jié)果表明，從項(xiàng)目的地點(diǎn)、功能、標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的市場(chǎng)需求狀況來看，建設(shè)本項(xiàng)目是必要的和可行的。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本旅游開發(fā)項(xiàng)目投資回收期為 6 年（包含建設(shè)期 1 年） ，是經(jīng)濟(jì)效益比較理想的開發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)，本旅游的開發(fā)建設(shè)，可以彌補(bǔ)全縣乃至全市旅游熱點(diǎn)的不足，促進(jìn)該區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展。而且，它的開發(fā)和建立，將會(huì)不同程度激活人們的文化生活需求，刺激人們的消費(fèi)和生活觀念，推動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，因此，僅僅從普通意義的市場(chǎng)定位，本縣旅游的開發(fā)建設(shè)是十分及時(shí)和正確的，是極具開發(fā)前景的。綜合以上財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益和國民經(jīng)濟(jì)效益均較好，且項(xiàng)目產(chǎn)品為旅游業(yè)發(fā)展所急需，完全符合國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略和有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，故應(yīng)予以及早批準(zhǔn)立項(xiàng)、投資建設(shè)。，嚴(yán)格控制成本要制定優(yōu)惠政策，通過合資、合作、獨(dú)資和股份制等多種融資渠道和經(jīng)營方式，吸引企業(yè)、個(gè)人和外資參與項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施和旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營，探索一條在政府引導(dǎo)下主要依靠社會(huì)資金開發(fā)建設(shè)旅游景區(qū)的路子。景區(qū)內(nèi)基建項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、物業(yè)管理、環(huán)境衛(wèi)生、交通通信、保安、賓館飯店、商店和文化表演等，屬企業(yè)經(jīng)營范疇，應(yīng)在科學(xué)界定授權(quán)經(jīng)營的前提條件和監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上公開招標(biāo)，擇優(yōu)授權(quán)經(jīng)營。地方政府要根據(jù)自玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告43身財(cái)力狀況，支持項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。有關(guān)部門應(yīng)在征地、供電和供水等方面給予大力支持。投資建設(shè)及具體營運(yùn)要在保證工程和服務(wù)質(zhì)量的前提下，嚴(yán)格控制成本，避免資金浪費(fèi)。要及早動(dòng)手，在項(xiàng)目建設(shè)過程中同步抓好宣傳促銷工作，通過電視、廣播、和報(bào)刊等新聞媒體向外界大力推介本縣旅游的資源特色和新穎項(xiàng)目，吸引眾多游客實(shí)地領(lǐng)略本縣旅游開發(fā)的獨(dú)特魅力。通過積極參加各類旅游交易會(huì)、展銷會(huì)，逐步提高本縣旅游開發(fā)的知名度和吸引力，從而有效奪占市場(chǎng)份額，拓展發(fā)展空間。突出的資源特色和良好的生態(tài)環(huán)境是本縣旅游區(qū)項(xiàng)目賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。因此，一切建設(shè)活動(dòng)和內(nèi)容都要嚴(yán)格按照相關(guān)旅游發(fā)展總體規(guī)劃和本報(bào)告確定的總體規(guī)劃和建設(shè)方案進(jìn)行，不許隨意亂建，堅(jiān)決杜絕建設(shè)性破壞。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)建筑，要與周邊景觀的整體氣氛相協(xié)調(diào)?，F(xiàn)存的有障觀瞻、污染環(huán)境和妨礙游覽的建筑物和企業(yè)，應(yīng)按規(guī)劃要求限期拆除、改造或遮掩。旅游專業(yè)人才是旅游業(yè)最重要的生產(chǎn)力，一切競(jìng)爭(zhēng)力歸根結(jié)底取決于人才的競(jìng)爭(zhēng)。因此，主管部門要高度重視和全力支持本縣旅游開發(fā)項(xiàng)目的人才引進(jìn)和培訓(xùn)工作，積極招納有才干、懂市場(chǎng)、善經(jīng)營、會(huì)管理的旅游賢才。并采取請(qǐng)進(jìn)來（請(qǐng)專家講學(xué)） 、走出去（派出去進(jìn)修學(xué)習(xí)）的辦法培訓(xùn)員工，逐步建立一支高素質(zhì)的、穩(wěn)定的從業(yè)人員隊(duì)伍，以適應(yīng)本項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的需要。各景區(qū)要建立玉泉園農(nóng)莊旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2目標(biāo)考核責(zé)任制，推進(jìn)員工培訓(xùn)工作的開展和經(jīng)營管理水平的提高