【正文】 本項目包括：216。 古鎮(zhèn)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)銷售收入：通過集中收購、整體改造后，出售分散于古鎮(zhèn)住宅區(qū)內(nèi)的中各種商鋪、客棧等產(chǎn)生的收入，通過銷售改造過和整體營銷提高利潤。216。 古鎮(zhèn)物業(yè)代理銷售收入：代理出售古鎮(zhèn)內(nèi)的物業(yè)（住宅和商鋪）產(chǎn)生的收入。同時也包括直接代理出售該區(qū)域增值后的小塊土地產(chǎn)生的利潤。通過整體規(guī)劃和營銷提高利潤，通過經(jīng)營商組織的各種活動帶來客源穩(wěn)定業(yè)主信心。216。 新建住宅物業(yè)銷售收入：通過建設農(nóng)民新村和經(jīng)濟適用房、置換出古鎮(zhèn)物業(yè)并予以包裝出售所產(chǎn)生的價差收入，其中的產(chǎn)權式客棧可產(chǎn)生更高的利潤。l 提供基本體驗(經(jīng)歷)的機會出讓——經(jīng)營企業(yè)可獲得的穩(wěn)定收益，短期收益相對適中，收益期長。是旅游景區(qū)最傳統(tǒng)的收入類型。本項目包括：216。 門票收入：景區(qū)最常規(guī)的收入，本項目的門票為提供游客完整的體驗所設，因此定價可包括景點參觀收入和活動參與收入。216。 游樂項目收入：景區(qū)最常規(guī)的收入之一，通過經(jīng)營項目內(nèi)游樂項目獲得的收入。216。 交通工具收入：景區(qū)最常規(guī)的收入之一，通過經(jīng)營項目內(nèi)交通游樂項目獲得的收入。216。 參與性活動收入：景區(qū)最常規(guī)的收入之一，通過經(jīng)營項目內(nèi)各種臨時和長期的游客參與行活動獲得的收入。l 提供有助于豐富體驗的相關服務以及服務體驗本身——經(jīng)營企業(yè)獲得的最穩(wěn)定的的收益，本項目包括：216。 餐飲收入：通過項目內(nèi)餐飲項目經(jīng)營所獲得的收入，為景區(qū)的常規(guī)收入組成部分。216。 住宿收入：通過項目內(nèi)客棧項目經(jīng)營所獲得的收入，為景區(qū)的常規(guī)收入組成部分。216。 娛樂休閑收入：通過項目內(nèi)休閑娛樂項目經(jīng)營所獲得的收入，為景區(qū)的常規(guī)收入組成部分。l 出讓、出售具備知識產(chǎn)權特點的商品——開發(fā)企業(yè)和經(jīng)營企業(yè)均可獲得的較穩(wěn)定收益，其實現(xiàn)收益速度較快。本項目包括：216。 具有**特色和文化特征的旅游商品銷售：自主開發(fā)或特許開發(fā)和經(jīng)營**旅游商品產(chǎn)生的收入。216。 項目引進的貴州旅游商品銷售：品牌化銷售各種貴州旅游商品產(chǎn)生的收入，是項目商品銷售中最重要的收入。216。 古鎮(zhèn)居民所需日常生活商品銷售：以提高古鎮(zhèn)居民生活品質、豐富游客購物商品的補充，是古鎮(zhèn)日常商品銷售產(chǎn)生的收入。l 提供景區(qū)內(nèi)居民可以市場化的公共服務——開發(fā)企業(yè)和經(jīng)營企業(yè)均可獲得的長期收益，其短期收益相對較小，收益期長。本項目包括：216。 水電供應收入：該收入主要通過溫泉等稀缺資源的供應產(chǎn)生較大的收入。216。 信息類產(chǎn)品供應收入：提供網(wǎng)絡、電視、通訊等產(chǎn)品和服務產(chǎn)生的收入，該收入可通過引入特色主題活動和展覽得以提升利潤，同時也可以通過對古鎮(zhèn)各商家的集中營銷增加盈利點。l 關于古鎮(zhèn)旅游門票贏利模式的特別說明：古鎮(zhèn)的門票贏利模式并非單純的觀光門票概念，其中包括了基礎門票收入（常規(guī)的觀光門票）和其他門票類收入其他門票類收入并不以景點通票形式出現(xiàn)，而是游客在古鎮(zhèn)整體消費的一種打包和變形，與其他贏利模式有一定交叉，屬于游客直選消費。但由于將景點與特色活動結合起來，因此，是游客游覽和體驗古鎮(zhèn)過程中的必然消費。其他門票類收入主要包括：參與互動活動門票、活動中出售紀念品收入、導游服務費、參與活動的服裝道具等租賃銷售費用等等。三、 經(jīng)濟杠桿與商業(yè)模式整合(一) **開發(fā)所需的經(jīng)濟杠桿運用說明運用以下杠桿，撬動**資源的提升，同時撬動各方面資源、政策和商流向**的流動，并通過其聚集，形成**開發(fā)的商業(yè)模式1. 區(qū)域杠桿l **的旅游經(jīng)濟區(qū)位價值：一方面，可以此撬動和引導全省所有的團隊旅游客源向**的流動和聚集；另一方面，以**的特色資源為載體，引導某市的旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)向**的傾斜和流動，包括旅游團隊住宿、旅游商品銷售、團隊旅游餐飲、旅游文化展示等等。l **的區(qū)域經(jīng)濟價值：可以此吸引全省各地區(qū)的旅游軟性資源向**的流動，并以此聚集成為雙向產(chǎn)品，一方面借全省資源強化**景點和產(chǎn)品，吸引更多外地游客；另一方面，借游客資源，吸引全省其他地區(qū)政府和企業(yè)的參與。2. 文化杠桿l **的多元文化格局：運用雙向撬動方法，對內(nèi)，多元的文化和歷史文化遺存成為完善**多元旅游經(jīng)濟結構的客觀載體；對外，是吸引貴州其他文化要素向**聚集、包裝、展示的脈絡和線索。l 貴州的多元文化格局：貴州全省豐富的多元文化格局既需要成為**旅游及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎土壤，為其提供養(yǎng)料和題材，同時也是**旅游商業(yè)項目由散到聚，由多到精，由弱到強的保證。l 貴州的文化和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基礎：貴州獨具魅力的文化資源具備很強的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開發(fā)基礎，但基于多種原因影響，發(fā)展緩慢，則既為**通過旅游和文化切入這一最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)提供了機遇，更符合了**資源開發(fā)的特征和方向。3. 政策杠桿l 旅游政策：一方面，項目需要各級區(qū)域旅游管理和旅游規(guī)劃方面的政策配合，更重要的是，將項目的經(jīng)濟地位提升至省域旅游窗口和區(qū)域文化開發(fā)的高度，可充分引導和爭取相關政策向**的傾斜。l 文化和宣傳政策：這方面項目可借助的政策主要包括兩方面。其一，是通過打造貴州文化的典型性窗口，爭取文化和宣傳部門相關政策；其二，是以古鎮(zhèn)為載體打造貴州旅游經(jīng)濟的對外營銷窗口，爭取各地方政府的相關政策及資金的流入。l 區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)政策：本項目的價值并非只是一個旅游景區(qū)項目，更是區(qū)、市、省三級的區(qū)域經(jīng)濟的亮點價值和引導價值，采用第三產(chǎn)業(yè)啟動，第一、二產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，其他創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)跟進的模式，可廣泛爭取省域范圍內(nèi)各種產(chǎn)業(yè)政策支持。l 土地政策：通過靈活運用原住民參與性開發(fā)和經(jīng)營的策略，配合國家相關農(nóng)村建設和小城鎮(zhèn)開發(fā)政策，可最大限度減少開發(fā)過程中的土地成本。4. 商業(yè)杠桿l **既有的商業(yè)化開發(fā)格局：**現(xiàn)有的商業(yè)化水平較高，存在著正反兩種影響，一方面，較高的商業(yè)化程度減弱和破壞了古鎮(zhèn)原有的資源特性和文化特性，需要借助相關的政策予以引導和整治，另一方面，較好的商業(yè)氛圍也讓項目以后的整體文化商業(yè)和旅游開發(fā)具有了現(xiàn)成的商業(yè)動力。l 某市薄弱的旅游商業(yè)機會：貴州是旅游資源大省，但同時也是旅游經(jīng)濟弱省，旅游產(chǎn)業(yè)鏈條中的幾個重要環(huán)節(jié)（餐飲、住宿、購物、娛樂、代理、宣傳等）均未形成具有全省輻射力的經(jīng)濟核心，這是項目提升至省域地位的絕佳機會。l 貴州省多元的旅游及相關商業(yè)格局：和**一樣，貴州全省的旅游資源和開發(fā)也存在著“多而雜、弱而散”的現(xiàn)狀，而且普遍經(jīng)濟水平不高，這就為打造能凝聚和推廣貴州旅游資源和旅游商業(yè)的省級核心項目提供了市場空間。(二) 商業(yè)模式整合1. 商業(yè)模式整合思路“經(jīng)營啟動，開發(fā)跟進；雙向互動，聚沙成塔；政企結合，區(qū)域聯(lián)動”“經(jīng)營啟動，開發(fā)跟進”——**資源特性決定了其整體開發(fā)量大，開發(fā)主體和受益主體復雜，以不動產(chǎn)（景點、商業(yè)、住宅等）的開發(fā)策略容易造成啟動緩慢，投資額大的局面，因此項目應采取“少量開發(fā)，廣泛經(jīng)營”的啟動模式。以少量的固定資產(chǎn)投資和廣泛的經(jīng)營活動相結合，可以用最小化的時間和投資成本，形成相對最大的啟動效果。啟動期后再跟進較大規(guī)模的固定資產(chǎn)投入，既能鎖定最具開發(fā)價值的項目，也能很好地協(xié)調(diào)整個資金運轉，更能通過啟動期的鋪墊爭取到適合開發(fā)的相應政策?！半p向互動，聚沙成塔”——某古鎮(zhèn)開發(fā)的目標客戶不僅僅只是旅游者，作為具有區(qū)域經(jīng)濟地位的綜合性項目，游客、原住民、其他小型投資和經(jīng)營者、各級政府四種利益群體間是互為資源，互為客源的；只有充分利用好該雙向互動模式，才能將**、乃至全省的資源得以集聚和提煉，成為亮點項目和典型項目。“政企結合，區(qū)域聯(lián)動”——某古鎮(zhèn)的區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)特征，取決了開發(fā)參與者的多元化，其中最重要的是政企的結合，其一是指在整個開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)要與**、花溪的相關政府部門形成聯(lián)動；另一方面，也需要以**為紐帶，帶動全省各級政府和部門與全省旅游產(chǎn)業(yè)企業(yè)的聯(lián)動。2. 項目開發(fā)面臨的主要矛盾核心矛盾：多類投資和收入模式在時間和空間上，分散與集中的矛盾某古鎮(zhèn)開發(fā)的旅游資源類型多樣、相關利益群體關系復雜、不動產(chǎn)產(chǎn)權關系復雜、非物質旅游資源眾多，均是構成項目開發(fā)核心矛盾的要素。歸結起來，從開發(fā)過程的經(jīng)濟性上，可以發(fā)現(xiàn)，有限的項目開發(fā)投入，在時間和空間上的項目開發(fā)選點和節(jié)奏把握上，均面臨著多頭協(xié)調(diào)的矛盾。同時帶來贏利上也存在著多頭協(xié)調(diào)的矛盾。該矛盾的解決方法直接影響著開發(fā)企業(yè)在處理資源結構、開發(fā)強度、經(jīng)營管理方法、相關群體利益等方面的開發(fā)問題。對于該綜合性強的核心矛盾，可對應使用“借力打力”的綜合解決思路，即旅游和地產(chǎn)多商業(yè)模式相綜合，同時引進其他相關行業(yè)更先進的商業(yè)開發(fā)模式。在開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)不僅是古鎮(zhèn)的開發(fā)者，同時也應該是產(chǎn)品管理者、資源管理者、營銷管理者和服務管理者。次級矛盾：l 當?shù)卣c開發(fā)企業(yè)在資源評價上的矛盾：**的資源豐富，但對于其經(jīng)濟意義和開發(fā)價值的認識，卻是因人而異的。特別是開發(fā)企業(yè)和當?shù)卣?，基于其利益群體和開發(fā)目標的不同，對于可開發(fā)的資源判斷是不同的，這就為企業(yè)的投入節(jié)奏形成了困難。其協(xié)調(diào)思路主要在于利用經(jīng)營性開發(fā)行為，避開當?shù)卣皟A銷”資源的鋒芒，引導政府把開發(fā)環(huán)境的治理做足，減少不必要的投入（特別是第一階段），以形成有利于雙方認同的投入節(jié)奏。l 當?shù)卣c開發(fā)企業(yè)在開發(fā)愿景上的矛盾：政府開發(fā)景區(qū)的核心目標一般都鎖定在區(qū)域經(jīng)濟的帶動和產(chǎn)業(yè)亮點的出現(xiàn)，而企業(yè)的開發(fā)愿景，則具有更強的戰(zhàn)略經(jīng)濟意義。二者的愿景有共同，也有矛盾。而矛盾的協(xié)調(diào)，主要在于企業(yè)應該站在區(qū)域經(jīng)濟運營商的角度來看待**旅游的開發(fā)，而不是就旅游談旅游，否則，一方面會加大對經(jīng)濟價值不高的資源的投入，另一方面，也縮小了自身的贏利空間。l 原住民與開發(fā)企業(yè)在資源評價上的矛盾： 以前的商業(yè)化開發(fā)為原住民和企業(yè)在資源評價上形成了較大的認知矛盾。一方面，原住民經(jīng)營方式落后，另一方面，又奇貨可居。直接增加了企業(yè)整體開發(fā)的硬性投入。因此，解決該矛盾的關鍵在于運用先進而迅速的系統(tǒng)化經(jīng)營手法，打造系統(tǒng)化和規(guī)?；墓沛?zhèn)旅游新經(jīng)濟模式，讓原住民切身感受到與企業(yè)合作的必要性和壓力，同時再結合多種合作模式，讓原住民真正與企業(yè)形成合作開發(fā)的關系。l 原住民與開發(fā)企業(yè)在開發(fā)途徑上的矛盾：相對而言，原住民與開發(fā)企業(yè)再開發(fā)途徑和目標上的矛盾是較小的，均是為了實現(xiàn)經(jīng)營效益和資產(chǎn)的增值。而矛盾的產(chǎn)生主要集中在戰(zhàn)術方法的運用上。因此，運用統(tǒng)一經(jīng)營、品牌營銷、渠道營銷等先進手法，吸引并堅定原住民與企業(yè)的合作信心，提升開發(fā)利潤。3. 適用商業(yè)模式說明針對以上矛盾及解決思路，以旅游景區(qū)的開發(fā)模式為主體，借鑒房地產(chǎn)、展覽、物流等多種行業(yè)的商業(yè)模式，可形成解決以上矛盾的“組合套路”。該組合套路也是解決大多數(shù)景點運營企業(yè)，在景區(qū)開發(fā)運營過程中，只有經(jīng)營權，沒有旅游相關的物業(yè)產(chǎn)權等難度的綜合手段。l 景點買斷經(jīng)營模式：適用于第一、二階段的常規(guī)觀光景點的開發(fā)。經(jīng)營收入主要為基礎觀光門票部分，并大多與地方政府按約定比例分成。l 景點開發(fā)模式：適用于古鎮(zhèn)內(nèi)國有物業(yè)（非歷史遺存等景點、如政府所有的住宅、商鋪、土地等）的整理和開發(fā)，通過購買，獲得政府所有的國有資產(chǎn)所有權，并進行全資開發(fā)，成為與常規(guī)景點相配合的景點型商業(yè)物業(yè)，同時也是企業(yè)的自有資產(chǎn)。通過整體經(jīng)營實現(xiàn)增值。l 物業(yè)銷售模式：主要適用于古鎮(zhèn)民居和商鋪的二次開發(fā)，通過向古鎮(zhèn)居民收購物業(yè)進行包裝后增值出售給從事客棧、餐飲、零售、創(chuàng)意等業(yè)態(tài)的投資者和經(jīng)營者。該模式在第一階段操作相對較容易，但主要適用于暫時商業(yè)價值不大，但在下一階段具有經(jīng)濟意義的“背街”物業(yè)。l 物業(yè)代理模式：作為古鎮(zhèn)民居和商鋪二次開發(fā)的輔助模式，開發(fā)企業(yè)并不收購其物業(yè)產(chǎn)權，而是通過經(jīng)營管理將其統(tǒng)一到旗下的品牌中，實現(xiàn)物業(yè)增值，并代理物業(yè)所有者銷售給第三方經(jīng)營者，收取代理銷售費用。l 經(jīng)營入股經(jīng)營模式：對不愿意出售物業(yè)所有權，但又無力提升物業(yè)商業(yè)價值的業(yè)主，開發(fā)企業(yè)可通過資產(chǎn)注入、改善其物業(yè)經(jīng)營條件（建筑、環(huán)境、設施設備），同時將其納入統(tǒng)一的經(jīng)營實體，以此獲得該物業(yè)的產(chǎn)權股份。該模式在第一階段較容易實施。l 物業(yè)入股經(jīng)營模式：物業(yè)所有者不參與經(jīng)營，以其物業(yè)折算成股份入股，與經(jīng)營主體形成股份制經(jīng)營實體，通過統(tǒng)一經(jīng)營提升商業(yè)價值，雙方獲得股份分紅收益，主經(jīng)營者獲得經(jīng)營分成。l 資源及技術入股經(jīng)營模式：特別適用于吸引省內(nèi)具有民族、民俗、文化和創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營者，以其所具有的特殊資源和技術，折算成股份入股，與經(jīng)營主體形成股份制經(jīng)營實體。l 產(chǎn)權置換經(jīng)營模式：對于不愿意參與經(jīng)營或入股的產(chǎn)權所有者，在古鎮(zhèn)外圍興建**新村，以其置換出古鎮(zhèn)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權，形成整體開發(fā)基礎格局。l 代管招商和經(jīng)營模式：利用品牌運營將多種物業(yè)進行整理和統(tǒng)一，在不需要物業(yè)產(chǎn)權變更的前提下，代表物業(yè)所有者，運用物業(yè)進行統(tǒng)一招商和經(jīng)營活動，并以此獲得經(jīng)營和招商收入分成。l 泛會展模式：屬于經(jīng)營模式范疇，以古鎮(zhèn)物業(yè)為載體，打造多種固定或臨時的區(qū)域性展覽、展銷和博覽會，形成面向全省、多種產(chǎn)業(yè)范圍的招商招展模式，并引導政府對其的支持和幫助。對于資源豐富、特色突出、實力較強的企業(yè)，引導其長期參與，最終形成共建聯(lián)營的“貴州民族村”形態(tài)。l 品牌加盟模式：通過系列品牌運營，建設出一系列**和貴州的旅游商業(yè)品牌，利用具有市場號召力的品牌，統(tǒng)一和整合各種物業(yè)、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)，以品牌加盟形式經(jīng)營。l 渠道建設模式：主要適用于吸引全省的旅游和其他相關產(chǎn)業(yè)的企業(yè)和政府參與，配合會展模式，實現(xiàn)“節(jié)點＋渠道”的雙建結構。四、 建設性項目開發(fā)與投融資(一) **開發(fā)階段性l 第一階段：18個月216。 開發(fā)性質：經(jīng)營性開發(fā)和營銷性開發(fā)216。 開發(fā)內(nèi)容：以景區(qū)的經(jīng)營管理為開發(fā)原則，以全景展示某古鎮(zhèn)和諧布局為核心，以原有門票包含的景點為基礎，結合少量項目擴展開發(fā)，形成組織舉辦各類經(jīng)營節(jié)慶活動的核心場地，并以此形成該階段古鎮(zhèn)的新觀光游線體系；打造各類經(jīng)營性活動、節(jié)慶，啟動并形成多種方式結合的經(jīng)營實體和經(jīng)營聯(lián)盟。并根據(jù)經(jīng)營要求，適當在線路中的石街巷收購物業(yè)自營。216。 開發(fā)項目概要：重點項目：兩山夾一門——下寨山和黃家坡觀景臺，黑神廟和藥王廟遺址恢復，西城門恢復，黑神廟至藥王廟一線城墻遺址恢復；基本門票包含的其他景點：龍泉寺、文昌閣、趙公專祠、定廣門、趙狀元府、迎祥寺、萬壽宮、古鎮(zhèn)客棧（以上為原有門票所包含景點），觀音廟，張公館、川祖廟。商鋪