【正文】 19962020 年城市總規(guī)制定的發(fā)展綱要：大石壩組團(tuán)由大石壩、冉家壩組成，規(guī)劃建成面積 22 平方公里，主要以無污染加工業(yè)、商業(yè)和居住為主。 目前在建的嘉陵江濱江路全長(zhǎng) 公里，采用水泥混凝土路面，道路紅線寬 米，其中車行道寬 米，為雙向六車道，沿一期開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 34 線新建 XX 大橋北橋頭、貓兒石、萬壽橋、嘉陵 XX 橋頭、長(zhǎng)安廠、六家壩等六座定向互通式立交橋，同時(shí)配套建設(shè)人行天橋，公交停車港和市政管網(wǎng)、碼頭、綠 化、照明等設(shè)施。 織造廠廠區(qū)地處 XX 大橋北橋頭，東臨 210 國道，南臨嘉陵江，離 XX 火車站 3 公里，依山傍水，交通便利。該廠區(qū)按 XX 市最新規(guī)劃為商住區(qū)?？拷髽蛞粋?cè)及臨江側(cè)以后將會(huì)有 10 余畝公共綠化帶，靠近廠區(qū)一側(cè)的沿江在 2021 年內(nèi)濱江路建成通車，并從濱江路分支穿過 XX 織造廠，上至盤溪鎮(zhèn)紅石路等。 本項(xiàng)目所開發(fā)地塊為大石壩地區(qū) 5 號(hào)、 8 號(hào)、 9 號(hào)地塊。根據(jù) XX市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 1999 年 12 月編制的 XX 地區(qū)規(guī)劃，該宗地用途為居住用地容積率分別為 、 、 ，建筑密度分別為 30%、 40%、 35%，建筑限高分別為 25 米、 50 米、 30 米，綠化率分別為 30%、 25%、 30%。 該地區(qū)規(guī)劃納入的或已建成的項(xiàng)目有化工研究院職工住宅、 XX金果園經(jīng)濟(jì)實(shí)用住宅園區(qū)、 XX 金筆廠集資房、墨水廠辦公樓改造、XX 街道集資住宅、一廠區(qū)“康居小苑”、 XX 裕龍花園小區(qū)、裕龍商廈、一廠區(qū)七村安居工程、下 XX 舊城改造項(xiàng)目等。 (二 )項(xiàng)目背景分析 大石壩地區(qū)與 XX 市的繁華商貿(mào)及文化教育中心 —— 渝中區(qū)及沙坪壩區(qū)僅一橋之隔。該地區(qū)與沙坪壩遙相觀望，環(huán)境優(yōu)越，交通便利，是較為理想的鬧中取靜的居家之地，具有極大的開發(fā)潛力。但由于種種原因，目前整個(gè)片區(qū)存在若 干問題，主要表現(xiàn)在： 片區(qū)內(nèi)廠房設(shè)備陳舊，工藝落后，環(huán)境污染嚴(yán)重，已不適應(yīng)一期開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 35 城市發(fā)展和建設(shè)的需要。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)與市區(qū)周邊公路及大橋高差較大，缺乏便捷的對(duì)外出入口，內(nèi)部道路坡度較大。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑密集，缺乏必要的綠化面積，居住區(qū)生活環(huán)境較差，建筑形式單調(diào)粗糙。 鑒于以上原因，該規(guī)劃區(qū)與其作為城市景觀的地位很不相符。整個(gè)地區(qū)的形象急需提高，通過規(guī)劃區(qū)內(nèi)的廠區(qū)用地開發(fā)，全部撤除現(xiàn)有舊房，新建住房和公共建筑，充分發(fā)揮該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益，改善城市環(huán)境；滿足本地區(qū)和周邊各階層居民權(quán)利，實(shí)現(xiàn)濱江路環(huán)境及公共設(shè)施的共 享。隨著嘉陵江濱江路的建成，整個(gè)市政配套的改善等，將為該地區(qū)的改造創(chuàng)造實(shí)施的條件和可能性。 隨著房地產(chǎn)的發(fā)展在新一輪經(jīng)濟(jì)周期中處于領(lǐng)先地位，以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家正在明確將住宅產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。西部大開發(fā)戰(zhàn)略為 XX 的發(fā)展也提供了機(jī)遇，投資開發(fā)大石壩地區(qū)正在其時(shí)。 作為大石壩地區(qū)規(guī)劃區(qū)中占相當(dāng)大的一塊，織造廠的改造在整個(gè)片區(qū)中有著重要的意義。對(duì)織造廠的改造將帶動(dòng)周邊地區(qū)的相應(yīng)改造，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)片區(qū)改造的完成，使之成為 XX 市北大門沿江的一道風(fēng)景線。 （三）項(xiàng)目簡(jiǎn)介 “ XX 港灣”小區(qū)是 XXXX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā) 展股份有限公司為適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)需求而開發(fā)的項(xiàng)目。 一期開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 36 其建設(shè)用地位于 XX 市 XX 區(qū) XXXX 村，總用地面積約 公頃。居住用地 公頃。小區(qū)部分容積率 ，總?cè)莘e率則為 。人口密度為 762 人 /公頃。北臨盤溪河農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，東接 210 國道，西瞰嘉陵江大橋和 XX 公園，與沙坪壩學(xué)府一衣帶水之隔。 “ XX 港灣”規(guī)劃有 27 棟高層住宅及 1 棟多層住宅，一期預(yù)計(jì)修建 A 型住宅 12 棟、一所小學(xué)、并利用原有建筑改建為物業(yè)管理樓、 公頃大型景觀。規(guī)劃中有一個(gè)大型超市（大石壩新世紀(jì)超市）、一個(gè)高檔商場(chǎng)（新世紀(jì)百貨商場(chǎng)）。 小區(qū)規(guī)劃遵循社區(qū)理念，立體化環(huán)境設(shè)計(jì)，讓家家有視野、戶戶有花園。超過 100%的立體綠化生態(tài)區(qū)。區(qū)內(nèi)設(shè)小學(xué)、兒童游樂場(chǎng)一應(yīng)俱全；休閑、娛樂、健身設(shè)施配套齊全；沿江商業(yè)區(qū)既解決小區(qū)服務(wù)配套，同時(shí)兼具社會(huì)商業(yè)功能；舒適、實(shí)用的大、中、小錯(cuò)層、躍層戶型讓你的生活空間充滿選擇、充滿溫馨；高科技智能化設(shè)施配套齊全、周密細(xì)致的物業(yè)管理、車位充裕的地下停車場(chǎng)，將社區(qū)生活理念延伸、升華。使“港灣”的家寫滿尊貴和愜意。 （四）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：大視角、全江景；綠色植被豐富；繁華不離，喧囂不致。 文化優(yōu)勢(shì) ：港灣文化本身具有高雅、浪漫氣息；徐悲鴻故居、南橋寺等歷史遺跡；學(xué)府區(qū)文化輻射。 市政優(yōu)勢(shì)：橋梁收費(fèi)年票制導(dǎo)致交通成本降低；濱江路等公路的修建形成交通便捷的前景；距學(xué)府區(qū)一橋之隔；比鄰 XX 公園。 一期開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 37 小區(qū)優(yōu)勢(shì)：總體設(shè)計(jì)優(yōu)美，有特色；戶型合理、得房率高；各項(xiàng)生活設(shè)施配套齊全；有香港戴得梁行出任物管顧問；大規(guī)模成熟社區(qū)。 其他優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商實(shí)力雄厚；加之較沙區(qū)同質(zhì)樓盤低；升值潛力大。 （五）項(xiàng)目劣勢(shì)分析 目前周邊環(huán)境差； 目前區(qū)內(nèi)道路差； 區(qū)域品質(zhì)得物業(yè)為零； 區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè) 為零； 區(qū)內(nèi)低收入人群比例大； 區(qū)域文化氛圍尚未形成； 屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部、區(qū)域形象較差。 (六 )消費(fèi)人群定位 “ XX 港灣”所處大石壩地區(qū)，在目前來看，普遍認(rèn)為是城鄉(xiāng)結(jié)合部，收入水平較低。所以，目前區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目寥寥無幾，成規(guī)模的小區(qū)“ XX 港灣”當(dāng)屬第一家。 但就發(fā)展前景來看，各大摩托車廠的遷入，將帶動(dòng)周邊一大批摩托車配件及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及大型盤溪水果市場(chǎng)的建成，都將形成房產(chǎn)消費(fèi)人群， XX 大橋等橋梁收費(fèi)的取消，又為緊鄰 XX 大橋的“ XX港灣”帶來了大量的沙區(qū)等外區(qū)購房者?；诖?，我們把本項(xiàng) 目的消費(fèi)人群定位如下： 一期開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 38 XX 市高收入且希望完全解決子女教育問題者； 本區(qū)內(nèi)較高收入并有改善居住生活條件需求者； 隨摩托等企業(yè)遷入的中、高層管理者； “盤溪水果市場(chǎng)”及相關(guān)長(zhǎng)住商業(yè)從業(yè)者； 嘉陵廠等周邊大、中型國營企業(yè)干部、職工； 沙區(qū)二次置業(yè)者； 沙區(qū)追求綠色生活環(huán)境者； 外區(qū)子女正在或?qū)⒃谏硡^(qū)讀中、小學(xué)家庭； （七）項(xiàng)目的價(jià)格定位 區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征 大型企業(yè)長(zhǎng)安廠公司在本區(qū)域內(nèi)，搪瓷廠、江陵機(jī)械制造廠等工業(yè)類廠礦較多，購買力相對(duì)較弱。本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)兩大專業(yè)市場(chǎng)中大石壩市場(chǎng)是目 前 XX 最大的蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，盤溪水果蔬菜批發(fā)市場(chǎng)正在擴(kuò)建中。 區(qū)域消費(fèi)特征 從區(qū)域消費(fèi)水平看，生活物價(jià)水平較低，而 50%以上的居民收入來源是以工薪收入為主。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域消費(fèi)水平處于“精大細(xì)算”的層次，大多數(shù)居民所能支配的閑散資金有限。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 缺乏商檔次上規(guī)模的樓盤（山水家園交好， 90%為集團(tuán)認(rèn)購）；售價(jià)較低，屬于典型的“郊區(qū)房”；在售樓盤普遍較低，均價(jià)在 1500 萬元左右；調(diào)查得知，本區(qū)域內(nèi)普遍接受得購房資金在 15 萬左右。 一期開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 39 因此，我們建議本樓盤價(jià)格采取低開高走的策略，以 1400 元 /平 方米的價(jià)格入市，然后視情況進(jìn)行調(diào)整。 一期開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 40 第三章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 一、概述 XX 是西南歷史文化重鎮(zhèn)，自從成為直轄市之后，經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展更是一日千里。這里城市人口相對(duì)集中，近年來對(duì)住宅數(shù)量和居住環(huán)境的要求日益增加?！?XX 港灣”居住區(qū)是 XXXX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展股份有限公司為適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)需求而進(jìn)行的開發(fā)項(xiàng)目。其建筑用地位于 XX市 XX 區(qū)石河街道 XXXX 村，總用地面積約 公頃，北臨盤溪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、東臨 210 國道、西臨嘉陵江 XX 大橋和 XX 公園，南臨嘉陵江及濱江路。本發(fā)展項(xiàng)目的目標(biāo)是建成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、造型新穎、設(shè)施完備 、設(shè)備齊全、使用方便的中等檔次的綜合居住小區(qū)。 此方案規(guī)劃設(shè)計(jì)有二十七棟高層住宅和一棟多層住宅以及一所小學(xué)、一個(gè)會(huì)所和一棟物業(yè)管理樓（利用原保留建筑），物業(yè)管理樓的底層作為幼兒園以及前期的臨時(shí)售樓處。其中多層住宅以及二棟高層住宅設(shè)計(jì)位于搪瓷廠用地部分，該用地部分容積率為 ，總?cè)莘e率為 ?？偨ㄖ娣e 萬平方米，本次報(bào)告只涉及一期的 萬平方米。 抗震：根據(jù)《中國地震烈度區(qū)圖（ 1990）》及《中國地震烈度區(qū)劃圖（ 1990）使用規(guī)定》，該地區(qū)地震基本烈度為 VI 度。 一期開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 41 二、設(shè)計(jì)總說明 （一） 設(shè)計(jì)依據(jù) XX 市規(guī)劃局“關(guān)于 XX 家園 D 區(qū)（意向性）工程的選址意見通知書”及補(bǔ)充要求； XXXX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展股份有限公司提供的 XXXX 港灣居住小區(qū)設(shè)計(jì)任務(wù)書（草案）； XXXX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展股份有限公司提供的該地域地形測(cè)量圖及規(guī)劃道路圖； XXXX 地質(zhì)勘測(cè)院的 XX 家園 D 區(qū)住宅小區(qū)工程地質(zhì)初步勘測(cè)報(bào)告； 國家有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)； XX 市有關(guān)的規(guī)劃管理規(guī)則和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。 （二）現(xiàn)狀概貌及分析 地形地貌 擬建場(chǎng)地位于 XX 市 XX 區(qū)大石壩 XX 織造廠內(nèi)，位處嘉陵 XX 岸。地形總體北西高南東低， 場(chǎng)地標(biāo)高 （ ZK18）至 （ ZK38），相對(duì)高差 。西南側(cè)陡崖底部屬河流侵蝕堆積地貌；崖頂以北分布兩條近南北向展布的寬緩山溝，兩溝之間為山脊，東西兩側(cè)陡崖地帶地形近于直立。擬建場(chǎng)地總體呈兩面溝夾一山之地貌景觀，屬剝蝕淺丘地貌。 氣象及地下水 場(chǎng)地位處亞熱帶，氣候溫暖潮濕、雨量充沛。多年平均降雨量一期開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 42 1167mm，降雨量主要集中在 59 月，占全年降雨的三分之二。擬建場(chǎng)地西側(cè)為嘉陵江，屬過境河流。據(jù)北碚水文站的資料，年逕流總量為 億 m3，最大流量為 44800m3/s， 最小流量 2420m3/s，多年平時(shí)平均流量為 2120m3/S，多年平均最高水位 ，歷史最高洪水位（ 1870 年），平均最低水位為 。據(jù)調(diào)查，嘉陵江于擬建場(chǎng)地地帶最高洪水位為 ，最低水位 ，本次勘測(cè)時(shí)水位為 161m。未來的三峽水庫蓄水后，水位為 ，常年洪水位為。擬建場(chǎng)地地形總體北西高南東低，地形上有利于地表及地下水排泄，經(jīng) ZK22 簡(jiǎn)易抽水試驗(yàn)，延續(xù) 4 小時(shí)觀測(cè)，水位恢復(fù)極為緩慢，故場(chǎng)地內(nèi)總體地下水貧乏，但在雨季，地表水直接滲入巖土中，場(chǎng) 地將賦存地下水。場(chǎng)地周圍無污染源，據(jù)場(chǎng)地及鄰近環(huán)境條件判斷，場(chǎng)地內(nèi)地下水對(duì)砼無腐蝕性。 （三）規(guī)劃原則及總體構(gòu)想 充分利用現(xiàn)有地形條件，發(fā)揮臨江地勢(shì)優(yōu)點(diǎn)，由低至高，在正對(duì)嘉陵江方向形成一條主軸線，并順應(yīng)地勢(shì)設(shè)計(jì)落水景觀，氣勢(shì)開闊而且尺度宜人，兩側(cè)各排列三棟高層住宅，錯(cuò)落有致、并擁有極好的景觀視野范圍，而整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃更借以自然界中翩翩彩蝶的優(yōu)美形態(tài)，加以設(shè)計(jì)、發(fā)揮，以中軸為蝶身，兩翼組織成流線形的“翅”，面江方向則將“觸身”以步行坡道的形式伸入江邊，并形成跌落的親水平臺(tái)，這樣把整個(gè)自然環(huán)境以同一母題組織起來 ，形成有機(jī)的整體，創(chuàng)造了高素質(zhì)的居住環(huán)境和公共空間，并能有效地發(fā)掘和帶動(dòng)周邊商業(yè)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使其成為名副其實(shí)的港灣般的家園。 一期開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 43 （四）總平面設(shè)計(jì) 該用地東面的 XX 大橋和南面規(guī)劃中的濱江路為基地提供了方便接駁的城市主要交通。因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，規(guī)劃中以臨江中軸線盡端（即碟形會(huì)所處）作為將來整個(gè)小區(qū)的入口；同時(shí)，根據(jù)業(yè)主要求及分期開發(fā)的需要，在東南側(cè)及北側(cè)均設(shè)計(jì)有小區(qū)出入口，近期則以東南側(cè)入口為主；南端道路交叉口的出入口則作為前期臨時(shí)出入口，后期建設(shè)中將作為酒店廣場(chǎng)存在。 小區(qū)內(nèi)形成環(huán)行機(jī)動(dòng)車道，滿足 消防的要求，并使其與內(nèi)部步行景觀系統(tǒng)相分離，在兩翼部分根據(jù)地形地貌。形成多個(gè)景觀綠地花園并存的狀態(tài)，并以同一母題整合起來，創(chuàng)造完美舒適的居住空間。 總體布局中盡量順應(yīng)地勢(shì)，并從整體的外部形態(tài)出發(fā)，使高低變化錯(cuò)落有致；東北面所有臨街住宅均設(shè)計(jì)成 30 層；中軸線兩側(cè)之 A 型住宅則將端部地勢(shì)較高并臨 30 層住宅的兩棟設(shè)計(jì)成 25 層，其余為 18 層；沿江的三棟 B 型住宅均設(shè)計(jì)為 18 層，這樣總體走勢(shì)向嘉陵江方向遞減，形態(tài)完整而有次序，并可遠(yuǎn)眺江景。東北及西南沿街處設(shè)計(jì)為商業(yè)裙樓形成商業(yè)街，也可帶動(dòng)該地區(qū)的快速繁榮。 （五）景 觀設(shè)計(jì) 嘉陵江景觀是規(guī)劃設(shè)計(jì)中最寶貴的現(xiàn)有景觀資源，方案中的建筑的朝向基本上全部面江而立，并順應(yīng)地勢(shì)采取高度的控制，以利用最大限度的江景收于眼底。在組團(tuán)內(nèi)部，利用地形地貌特點(diǎn)，考慮到當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，引入綠化、水體、小品、雕塑和鋪?zhàn)鞯榷喾矫娴脑?，結(jié)合觀賞、休息、交流活動(dòng)等人文需要，并在具像層面和精神文化層一期開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 44 面以碟形的母體進(jìn)行統(tǒng)一的組織設(shè)計(jì)。其景觀結(jié)構(gòu)上以中軸線落水景觀為紐帶，兩翼深入發(fā)展。同時(shí)充分考慮到居住、售樓和酒店等多方面因素的并存，使景觀動(dòng)人而且很好地滿足實(shí)際功能的需要。 （六）綠地系統(tǒng)規(guī)劃 根據(jù)政府部 門的要求，沿濱江路流出 20 米的公眾綠化帶。沿周邊對(duì)外商業(yè)設(shè)施前設(shè)置公共廣場(chǎng)或者人行道局部拓寬，為市民提供更多的開放空間并