【文章內(nèi)容簡介】 、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)以及相應(yīng)的罰則等多方面。這是國家出臺的第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)。 20xx年 11月 17日由建設(shè) 部、國家計(jì)委推出《經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格管理辦法》，《辦法》從 20xx 年 1 月 1 日起施行。（資料來源（《當(dāng)代生活報(bào)》）。 20xx年 4 月 9 日由南寧市政府正式轉(zhuǎn)批南寧市公安局《關(guān)于進(jìn)一步改革戶籍管理制度和意見》，實(shí)施新的戶籍準(zhǔn)入制度，明確規(guī)定以準(zhǔn)入條件取代進(jìn)城人口控制指標(biāo)，進(jìn)一步放寬外地人落戶南寧的條件。 20xx年由南寧市政府印發(fā)了《南寧市城市房屋拆遷評估管理規(guī)定（試行）》將于 20xx 年 7 月 1 日起施行。該《規(guī)定》規(guī)定了房屋拆遷評估方法，并制定了公房、私房、雜物房、部分附屬物、裝修的拆遷補(bǔ)償報(bào)導(dǎo)價(jià)，及搬遷補(bǔ)助和 停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)。 自治區(qū)人民政府辦公廳下發(fā)文件《關(guān)于做好農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工就業(yè)管理和服務(wù)工作的通知》，《通知》明確提出了“農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，待遇等同居民”的新規(guī)定。 1 20xx 年 6 月 8日國務(wù)院總理溫家寶簽署第 379號國務(wù)院令，公布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，條例自 20xx 年 9 月 1 日施行。條例包括總則、業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任、附則。 1 20xx年 6 月 21日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》中指出，“加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入 家庭購買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人貸款。對借款人申請人具住房貸款購買第一套自住住房，首付款比例仍執(zhí)行 20%的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房訴，應(yīng)適當(dāng)提高首付比例”。 南寧市發(fā)展規(guī)劃對項(xiàng)目的影響 南寧是一座正在發(fā)展 的工商業(yè)城市和交通樞紐城市，隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，大城市的輻射作用得以不斷增強(qiáng)。南寧市的發(fā)展規(guī)劃主要經(jīng)歷了以下的階段： 1992年 6月，南寧市被國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開放城市政策以后，重新調(diào)整了城市發(fā)展目標(biāo)：在 1994 年提前六年實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值翻兩番的基礎(chǔ)上，到 20xx 年實(shí)現(xiàn)翻三番?？傮w規(guī)劃到 20xx年城市面積從 72平方公里擴(kuò)大到 155 平方公里，人口達(dá) 150 萬人，把南寧逐步建成具有南國風(fēng)光、民族特色的現(xiàn)代化城市。 在城市發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下，南寧市近年來不斷增加城市建設(shè)資金的投入，有效地加快了城市的建設(shè)，投 資、生產(chǎn)和生活環(huán)境得到了較好的改善。 1995 年，南寧市居民人均住房面積達(dá)到 ， 20xx 年人均居住面積 平方米，建成區(qū)綠化覆蓋面積 5067 公頃，綠化覆蓋率達(dá) 38%。與此同時(shí)，路橋建設(shè)也日新月異， 1992年以來相繼建成南湖大橋、白沙大橋、明秀路東段、民族大道東段延長線、東葛路東段、白沙大道、濱湖路、快環(huán)道等。 今后五年，南寧市將重點(diǎn)實(shí)施藍(lán)天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程，建設(shè)中國綠城，向生態(tài)城市邁進(jìn)。 主要工作包括：實(shí)施管道燃?xì)夤こ?、機(jī)動車尾氣及餐飲業(yè)油煙控制與治理工程，農(nóng)村沼氣為主的能源計(jì)劃等 藍(lán)天系統(tǒng)工程，使城市空氣質(zhì)量總體優(yōu)于國家二級標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村地區(qū)達(dá)到國家一級標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)施邕江流域和湖泊水庫綜合整治工程、地下水與水資源保護(hù)工程、城鎮(zhèn)污水處理工程等碧水系統(tǒng)工程，重點(diǎn)保護(hù)飲用水源，綜合整治市區(qū)主要內(nèi)河、湖泊水體和沿岸景觀，“十五”期末，城市生活污水處理率達(dá) 50%以上；實(shí)施市區(qū)園林綠地建設(shè)、自然保護(hù)區(qū)建設(shè)、大通道綠化、喀斯特地貌區(qū)封山育林、水源林建設(shè)、礦區(qū)土地復(fù)墾等綠色系統(tǒng)工程，重點(diǎn)抓好青秀山、五象嶺和公路邊與內(nèi)河湖岸、溪邊、公園街道庭院的植樹造林、綠化美化；實(shí)施市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)建設(shè)、交通干線噪聲控制等寧 靜系統(tǒng)工程，繼續(xù)加強(qiáng)社會生活噪聲、建筑施工噪聲的綜合整治，“十五”市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率達(dá)到 70%以上。 城市發(fā)展規(guī)劃布局按三級發(fā)展軸線為中心沿伸分布： 一級發(fā)展軸線：南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)及南北欽防城市群。 二級發(fā)展軸線：蒲店橫縣方向；吳圩憑祥方向、五塘梧州方向；金陵 隆安方向。 三級發(fā)展軸線：為一、二級軸線的補(bǔ)充。 布局原則：“核心集聚、軸向擴(kuò)散、自然分隔、發(fā)展邊緣組團(tuán)?！? 城市規(guī)劃對本項(xiàng)目的影響 本項(xiàng)目處在城市一級軸線的主要交通樞紐帶上。城市規(guī)劃為以南寧“綠城”為背景的大型高尚生態(tài)型居住區(qū)，“以居住為主，以體育、文化、會展為輔的城市蹤合新區(qū)”。 本項(xiàng)目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持；項(xiàng)目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和環(huán)境效益。 政府對本項(xiàng)目的支持 一、 政府樹立城市經(jīng)營增值的觀念。 對城市進(jìn)行科學(xué)、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。城市增值離不開土地資源的有效利用，根據(jù)發(fā)達(dá)城市和國家發(fā)展過程看，土地資源最能增值的是房地產(chǎn)開發(fā)用地，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和睛雨表，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的效應(yīng)是 1： 3， 1億元的房地產(chǎn)投資可以創(chuàng)造其他相關(guān)產(chǎn)業(yè) 3 億元的產(chǎn)出。 二、 政府適度支持措施 政府支持項(xiàng)目的規(guī)劃及調(diào)整，是項(xiàng)目啟動的基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目作為改善城市窗口形象、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、促進(jìn)住宅產(chǎn) 業(yè)化發(fā)展示范工程。為此，政府應(yīng)大力支持本項(xiàng)目的啟動，幫助開發(fā)商解決一些實(shí)際困難，促進(jìn)項(xiàng)目滾動發(fā)展，提升城市形象： 三 區(qū)域市政配套設(shè)施盡快落實(shí)實(shí)施； 稅收優(yōu)惠。 政府支持得到的回報(bào)稅金，在“十五”期間為政府帶 來不少于 3 億元的資金； 建成南寧市（廣西區(qū)）最大的旅游式山水生態(tài)住區(qū)，提升了城市整體形象，促進(jìn)了城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，改善了 5 萬人的生活居住空間； 推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化，培育新的國民經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 1． 5 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)及總時(shí)間 1． 5． 1 目標(biāo)市場的確定 南寧房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是：市場運(yùn)行呈上升趨勢，產(chǎn)品銷售形勢良好， 20xx年 16月投入市場的商品房在售面積就達(dá)二百九十多萬平方米，而且交投兩旺，產(chǎn)品升級換代速度加快，競爭趨于激烈。通過對房地產(chǎn)市場調(diào)研得出：若按行業(yè)特征把市場分成高、中、低三種市場層次，目前南寧市房地產(chǎn)市場的大量資源堆集在中上偏高的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品過多，競爭激烈，但占市場容量較大比重的中低檔次的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足。 本項(xiàng)目的市場定位（在下面詳細(xì)分析）主要是針對市場空缺，大力開發(fā)中檔價(jià)格的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，包括園林設(shè)計(jì)及配套設(shè)施在南寧乃至廣西區(qū)具 領(lǐng)先水平。主要類型為多層住宅。項(xiàng)目價(jià)格定位為中檔價(jià)格，運(yùn)行趨勢為低開高走，由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高的這種軌跡去運(yùn)行，用價(jià)格描述是，由 20xx元 /平方米開盤，隨著產(chǎn)品功能的逐步完善回歸至2300元 /平方米，至現(xiàn)房走向 2500 元 /平方米或以上。 可以預(yù)見，南寧市房地產(chǎn)市場的競爭焦點(diǎn)，市場大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。 本項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)該打破常規(guī)，盡快開發(fā)，用項(xiàng)目的核心競爭優(yōu)勢從 20xx 年起進(jìn)入市場，在南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮龍頭作用。 建議：項(xiàng)目正迎來良好發(fā)展機(jī)遇，宜盡快啟動。 1． 5。 2 開發(fā)的總體時(shí)間 市場需求是項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)，有效供給是項(xiàng)目開發(fā)總體時(shí)間的市場基礎(chǔ)。 以市場為導(dǎo)向來確定項(xiàng)目開發(fā)的總體時(shí)間。 廣西區(qū)“十五”期間，南寧市要達(dá)到人均居住使用面積16平方米的目標(biāo)，按現(xiàn)有人口增加數(shù)，南寧市今年需要增加312萬平方米的住宅，才能實(shí)現(xiàn)