【文章內(nèi)容簡介】 了資金周轉(zhuǎn)不靈，房屋延期交工的現(xiàn)象。尤其2003年和2004年，國家進(jìn)一步加大信貸管理力度，同時(shí)銀行利息進(jìn)一步上調(diào)，這些政策都將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，一些缺乏實(shí)力的開發(fā)商將在未來的洗牌中逐步退出市場，房地產(chǎn)每年開發(fā)量和利潤水平也將趨于穩(wěn)定，不會在出現(xiàn)前幾年大起大伏的現(xiàn)象。 新疆城鎮(zhèn)數(shù)量少、城市規(guī)模小，到目前為止，%，共有633. 21萬非農(nóng)業(yè)人口。根據(jù)《某某省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》的總體目標(biāo)，在2000—2005年共5年時(shí)間里，全疆人口水平將由過去的1900萬增加到2000萬，%提高到36%，非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到750萬，增加約120萬。，到2010年，全疆城市平均每年需要新增住房面積1187萬平方米。如果按住房使用年限和拆舊建新計(jì)算，正常使用期以50年計(jì)，年折舊率以2%計(jì)，（未含舊城改造）。把以上幾組數(shù)據(jù)綜合起來分析，預(yù)計(jì)在未來10內(nèi)，其中有60%分布在烏魯木齊地區(qū)。 受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、生活習(xí)慣、地理位置、環(huán)境條件等因素的影響，新疆城市居民人均住房建筑面積（）低于全國平均水平（人均住房面積21平方米）近10個(gè)百分點(diǎn)。目前，有85%的家庭住房建筑面積不足70平方米，隨著生活水平的改善和經(jīng)濟(jì)收入的提高，住宅市場從量的需求轉(zhuǎn)向質(zhì)的需求轉(zhuǎn)變，需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進(jìn)入換代期。 隨著西部大開發(fā)政策的深入和新疆經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，非住宅類地產(chǎn)需求增加，寫字樓、賓館、商場的銷售量將會增大。在居民經(jīng)濟(jì)收入增加、生活水平提高的同時(shí)，居民日常開支費(fèi)用減少，用于購買住房的可支配資金相對增加，更進(jìn)一步拉動(dòng)了住宅類產(chǎn)品的需求總量。 多層次、多價(jià)位的商品住宅供應(yīng)體系逐步形成 目前，烏魯木齊已初步形成了以經(jīng)濟(jì)適用住房為塔基、普通住宅為核心、豪華住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應(yīng)體系。這三類不同價(jià)位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費(fèi)層次的消費(fèi)者對住房的需求。其中價(jià)位在1200元—1600元/平方米左右、帶有國家補(bǔ)貼性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房，滿足并解決了大多數(shù)中低收入、工薪階層消費(fèi)群體的住房需求。價(jià)位在1600元—2000元/平方米左右、地理位置優(yōu)越、居住環(huán)境好、房屋質(zhì)量高的普通住宅，以中高收入階層為消費(fèi)對象，成為烏魯木齊二次和三次置業(yè)消費(fèi)的選擇。價(jià)格在2000元以上，地理位置較好的高層和小高層，受價(jià)格偏高和缺乏生活環(huán)境影響，一直處在滯銷狀態(tài)，且空置率有進(jìn)一步上升的趨勢。 個(gè)人購房成為住宅消費(fèi)市場的主體 隨著我國住房體制改革的深入，個(gè)人購房已逐步取代了集團(tuán)購買，成為商品房市場的消費(fèi)主體，房屋消費(fèi)已經(jīng)成為繼大眾日用消費(fèi)品以后，家庭生活首要的消費(fèi)需求；銀行個(gè)人信貸消費(fèi)的推出，促進(jìn)并提升了居民的住房購買能力，城市居民對住房的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，在已經(jīng)售出的交易類房屋中，有8成以上的個(gè)人購房者采用了銀行貸款，這一消費(fèi)方式將對今后的房地產(chǎn)市場發(fā)揮更大的推動(dòng)作用。 城市擴(kuò)張和改造拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展 國務(wù)院于2002年7月批準(zhǔn)烏魯木齊市新一輪城市總體規(guī)劃，新規(guī)劃的城市面積等于烏魯木齊市現(xiàn)有規(guī)劃面積的6倍。按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，烏魯木齊房地產(chǎn)行業(yè)目前已進(jìn)入了一個(gè)新的增長期，這種增長勢頭在近幾年中還會繼續(xù)。隨著未來房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加，房地產(chǎn)供應(yīng)量和需求量會出現(xiàn)階段性、周期性的起伏，但總體需求量保持在每年400—500萬平米左右、住宅需求量保持在250—350萬平米左右時(shí)，房屋開發(fā)就在適度、適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不會出現(xiàn)大面積過剩的現(xiàn)象。 城市化進(jìn)程和外來人口購房成為烏魯木齊新增住房消費(fèi)主力　城市人口增加對房屋的需求主要包括兩部分，一部分是城市新增人口的住房需求。烏魯木齊市近幾年每年新增城鎮(zhèn)人口約2—3萬人，每年新增大學(xué)生約1萬多人。另外一部分是外來人口對住房的需求。城市化進(jìn)程的加快，民營企業(yè)的快速發(fā)展，以及購房入戶政策的實(shí)施，都會吸引大量的外來人口購房，據(jù)測算新增人口每年大約需要住房近80萬平方米。據(jù)房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計(jì)顯示：％，大約160萬平方米商品房。此外，烏魯木齊市流動(dòng)人口近100萬，有一大部分屬于進(jìn)城務(wù)工人員，對房屋租賃有很大的市場需求。　改善性住房需求將繼續(xù)保持增長勢頭　改善性住房需求主要通過存量住房交易來實(shí)現(xiàn)，其中，房改房上市2003套，；再加3723套的私房（存量房扣除房改房）交易。其次，隨著消費(fèi)水平的提升，一部分高收入群體從改善生活品質(zhì)角度考慮，已經(jīng)進(jìn)入二次乃至三次置業(yè)階段，這部分人群成為高品質(zhì)住宅的主力消費(fèi)群體。　舊城改造、房屋拆遷引起的市場需求　這部分需求相對穩(wěn)定，1998年2002年烏魯木齊市平均每年房屋拆遷量近7萬平方米，按70％的居民購買商品房計(jì)算，平均每年約需要近10萬平方米的商品房。隨著城市化和郊區(qū)化擴(kuò)張，這部分消費(fèi)成為郊區(qū)很多項(xiàng)目的主力購買群體。對這部分消費(fèi)的把控，成為郊區(qū)項(xiàng)目能否成功銷售的關(guān)鍵因素。 四、 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)和進(jìn)度安排 平頂山項(xiàng)目——建議規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位 數(shù)值基地面積平米194636總建筑面積平米369808住宅建筑面積平米353264底商建筑面積平米16544公共建筑面積平米6617住宅平均層數(shù)層規(guī)劃區(qū)容積率—綠地率%≥35% 扣除38927平米的安置面積（500戶，78平米/戶），實(shí)際可銷售面積330881平米?！?guī)劃說明建議開發(fā)大規(guī)模居住社區(qū)。該項(xiàng)目所在地是烏魯木齊成熟的居住區(qū)，區(qū)域生活配套設(shè)施完善，據(jù)統(tǒng)計(jì)，該片區(qū)的住宅消費(fèi)年消費(fèi)規(guī)模在30萬平米以上，消費(fèi)潛力巨大，適合大型社區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。該片區(qū)現(xiàn)階段多層住宅平均價(jià)格在1750元——1850元/平米，從2001年以來，上漲幅度高達(dá)30%以上，年增幅在10%以上。建議住宅的銷售均價(jià)在1750元—1850/平米元之間，商鋪的銷售價(jià)格在5500—6500/平米元之間。通過價(jià)格加權(quán)平均計(jì)算，該項(xiàng)目的銷售價(jià)格在1940—2080元/平米之間，平均價(jià)格為2010元/平米，銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到比較合理的水平，項(xiàng)目開發(fā)收益可以得到比較好的保障，且開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低。該地塊由三個(gè)相對獨(dú)立的地塊組成，西區(qū)與廣匯匯嘉園相連的平房區(qū)、東區(qū)與原有建筑相連的空地和庫房、北區(qū)和宏大錦福苑相接的某項(xiàng)目供應(yīng)科庫房，地勢呈南低北高、東低西高的態(tài)勢，適合梯式住宅規(guī)劃，形成整體圍合又相對獨(dú)立的三個(gè)組團(tuán)。社區(qū)西區(qū)主要沿街面和社區(qū)大道可建設(shè)商業(yè)用房，作為社區(qū)商業(yè)配套，完善社區(qū)配套功能，提升項(xiàng)目銷售價(jià)值。 九家灣項(xiàng)目 方案一：商住開發(fā)（建議方案）——建議規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位 數(shù)值基地面積平米296593總建筑面積平米430060住宅建筑面積平米240275商業(yè)建筑面積平米134950商務(wù)建筑面積（辦公、酒店等）平米43268公共建筑面積平米11567規(guī)劃區(qū)容積率—商業(yè)平均層數(shù)層≤3商務(wù)平均層數(shù)層≤6住宅平均層數(shù)層6綠地率%≥35%扣除44489平米的安置面積（500戶，90平米/戶），實(shí)際可銷售面積385571平米?！?guī)劃說明建議開發(fā)大型倉儲物流中心。該項(xiàng)目所在地是烏魯木齊傳統(tǒng)的物流集散區(qū)，交通便利，據(jù)統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域3公里路程內(nèi)的大型市場在10家以上，總建筑規(guī)模在200萬平米以上。該項(xiàng)目1公里路程以內(nèi)的大型市場有九家灣農(nóng)貿(mào)市場、國際建材批發(fā)市場、信中陶瓷批發(fā)市場、九家灣陶瓷市場，總建筑規(guī)模在10萬平米以上。依托周邊日趨成熟的商業(yè)環(huán)境和物流優(yōu)勢，開發(fā)大型倉儲物流中心是最佳的選擇。該地塊十分平整，西邊沿街面主要為沿街門店和大型停車場，中間區(qū)域?yàn)閺S區(qū)和辦公區(qū)，東面為居住區(qū)。西區(qū)與過境公路相接，利用便利的交通網(wǎng)絡(luò)和周邊逐步形成的規(guī)模市場優(yōu)勢，建議建設(shè)批發(fā)和倉儲物流中心。沿街進(jìn)深1000米內(nèi)建設(shè)大型市場和辦公、酒店等配套設(shè)施，中區(qū)和地下建設(shè)與市場配套的大型倉儲中心，東區(qū)待市場成熟后進(jìn)行配套住宅的開發(fā)。市場開發(fā)定位：——服務(wù)對象：自營、外貿(mào)和周邊大型市場；——經(jīng)營商品：建材、陶瓷、機(jī)電、機(jī)械等；——經(jīng)營形式：商品銷售（如建材、陶瓷等的批發(fā)銷售）、市場配套服務(wù)（如倉儲和物流）、外貿(mào)（申請國家邊貿(mào)口岸，利用倉儲規(guī)模和物流優(yōu)勢，針對中亞國家展開外貿(mào)經(jīng)營）；——賣場規(guī)劃：沿街2—3層大型交易市場，中區(qū)倉儲和外貿(mào)商品展示中心，負(fù)一層大型倉儲物流中心；——配套設(shè)施：大型倉儲、停車場、物流配載中心、外貿(mào)交易展示中心、商務(wù)酒店、金融機(jī)構(gòu)等；該片區(qū)近年來發(fā)展迅速，在烏魯木齊提出大商貿(mào)概念和大型物流中心快速發(fā)展的利好下，尤其是烏魯木齊政府在十五計(jì)劃中加大對九家灣區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)和以北站區(qū)倉儲運(yùn)輸業(yè)中心的定位，同時(shí)烏魯木齊政府提出建立商貿(mào)中心和倉儲物流中心，兩個(gè)中心建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，使該項(xiàng)目發(fā)展倉儲物流的潛力更加不可估量。方案二：住宅開發(fā)（備選方案）——建議規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位 數(shù)值基地面積平米296593總建筑面積平米489378住宅建筑面積平米464909底商建筑面積平米14681公共建筑面積平米9788規(guī)劃區(qū)容積率—住宅平均層數(shù)層6綠地率%≥35%扣除44489平米的安置面積（500戶，90平米/戶），實(shí)際可銷售面積444889平米?！?guī)劃說明本方案屬備選方案。 地窩堡項(xiàng)目——建議規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位 數(shù)值基地面積平米203393總建筑面積平米345768住宅建筑面積平米32848底商建筑面積平米10377公共建筑面積平米6915住宅平均層數(shù)層6規(guī)劃區(qū)容積率—綠地率%≥35%扣除40678平米的安置面積（500戶，80平米/戶），實(shí)際可銷售面積305090平米。——規(guī)劃說明 從土地儲備和有效利用性兩個(gè)角度出發(fā)，作為兼并企業(yè)的生產(chǎn)用地和循序漸進(jìn)的開發(fā)土地，整體規(guī)劃、分期開發(fā)、以銷定產(chǎn)、提升價(jià)值。該項(xiàng)目所在屬城郊結(jié)合部，市政配套設(shè)施相對完善，但購物、教育等配套相對缺乏，受地理位置和車程過遠(yuǎn)影響，對市區(qū)居民的居住吸引力有限，住宅消費(fèi)量十分有限，不適合立即開發(fā)。但該片區(qū)擁有大量大型單位，依托周邊單位居民，借助烏昌一體化和郊區(qū)衛(wèi)星城市建設(shè)戰(zhàn)略的實(shí)施，從單位配套社區(qū)建設(shè)和長遠(yuǎn)開發(fā)方面而言，潛力巨大。該地塊十分平整，與迎賓路約一公里距離，東與地調(diào)處家屬院、石油醫(yī)院相連，西與武警支隊(duì)相連，地塊中心有一水渠穿過。 根據(jù)該地塊特點(diǎn)，建議做長線開發(fā)準(zhǔn)備，先期可拿出10萬平米作為九家灣地塊開發(fā)后運(yùn)輸、建筑和物流配載等項(xiàng)目的轉(zhuǎn)移場地，同時(shí)進(jìn)行整體規(guī)劃，與周邊主要單位協(xié)調(diào)，以銷定產(chǎn)，落實(shí)銷售后展開開發(fā)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長期、可持續(xù)運(yùn)做。 建設(shè)方式平頂山項(xiàng)目為多層住宅開發(fā)，受銷售利好影響，可由天運(yùn)房產(chǎn)獨(dú)家開發(fā)；九家灣項(xiàng)目是大型商業(yè)項(xiàng)目，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性和運(yùn)做難度，可與有經(jīng)驗(yàn)的批發(fā)或倉儲物流企業(yè)聯(lián)營運(yùn)做，并與其它有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)合作開發(fā)；地窩堡項(xiàng)目是長線運(yùn)做項(xiàng)目，同時(shí)作為我公司生產(chǎn)和儲備土地，建議由我公司獨(dú)立運(yùn)做； 進(jìn)度安排——三個(gè)項(xiàng)目整體實(shí)施進(jìn)度表 進(jìn)度項(xiàng)目2005年2006年2007年2008年2009年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年平頂山項(xiàng)目一期二期九家灣項(xiàng)目市場住宅地窩堡項(xiàng)目一期二期三期平頂山項(xiàng)目（兩年）：2005年下半年——2007年上半年；九家灣項(xiàng)目（三年）：2006年下半年——2008年底；地窩堡項(xiàng)目（三年半）：2007年——2009年底；——平頂山項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度表本項(xiàng)目擬用兩年時(shí)間，分兩期開發(fā)（開發(fā)進(jìn)度見下表） 進(jìn)度項(xiàng)目2005年2006年2007年8月91011121月234567891011121月234567七通一平一期基礎(chǔ)一期結(jié)構(gòu)一期交