【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0% 待售4房 2廳 154—157 40% 待售合計(jì) 127—157 100% 待售客戶來(lái)源 購(gòu)買動(dòng)機(jī)本地 外地 剛需 改善型居住 投資客所占比例 約 90% 約 10% 約 60% 約 35% 約 5%消化速度 待售 消化率暢銷戶型及理由 一期推出主要以三房，四房為主滯銷戶型及理由 四房相對(duì)三房難走價(jià)格描述 待定（預(yù)計(jì)起價(jià)在 2100元 /平米，均價(jià) 2300左右主要賣點(diǎn) 內(nèi)部綠化配套商業(yè)描述及價(jià)格情況 高層沿街商帝，價(jià)格在 小區(qū)公共配套 沿街商業(yè)，中心花園，水景，休閑廣場(chǎng)優(yōu)惠措施 按揭 99，一次性 98客戶描述營(yíng)銷描述與分析戶型配比情況（二期）典型住宅個(gè)案分析?板式設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光俱佳?戶型布局合理，分區(qū)明顯?雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)約實(shí)用?主臥帶大飄窗，增大景觀視野?大面積陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，增加使用面積?戶型干濕，動(dòng)靜分區(qū)明顯?餐廳配陽(yáng)臺(tái)，增加戶型適用性?主次臥帶大飄窗，增大景觀視野開發(fā)商 湖南中城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)位 龍陽(yáng)路，東南抵銀水湖 物業(yè)屬性 商業(yè)裙樓，小高層基本資料 總占地面積 :，總建筑面積 :配套 漢壽縣政務(wù)中心、漢壽國(guó)土資源局、地稅局、法院 ，漢壽縣汽車站 代理公司 長(zhǎng)沙楚函地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司承建公司 中國(guó)新興建設(shè)開發(fā)公司設(shè)計(jì)單位 湖南方圓建筑工程設(shè)計(jì)事務(wù)所 推出產(chǎn)品 三室二廳為主，少量二，四，五房 價(jià)格 均價(jià)： 2150元最高價(jià)：起價(jià) 1888元 /㎡ 君臨天下 —— 漢壽第一高樓，銀水湖畔，貴族官邸，大戶人家戶型 面積區(qū)間（㎡） 戶數(shù) 比例 銷售率2房 2廳 95 10% 85%3房 2廳 114— 60% 95%4房 2廳 156—168 30% 70%合計(jì) 127—157 100% 待售 92%客戶來(lái)源 購(gòu)買動(dòng)機(jī)本地 外地 剛需 改善型居住 投資客所占比例 約 95% 約 5% 約 55% 約 40% 約 5%消化速度 待售 消化率暢銷戶型及理由 一起推出，主要以三房，四房為主滯銷戶型及理由 四房相對(duì)三房難走價(jià)格描述 均價(jià)在 2100元 /平米，起價(jià) 1888主要賣點(diǎn) 交通，規(guī)劃中銀水湖公園商業(yè)描述及價(jià)格情況 高層沿街商帝，價(jià)格在 1.W左右小區(qū)公共配套 沿街商業(yè)優(yōu)惠措施 無(wú)折扣客戶描述營(yíng)銷描述與分析戶型配比情況（二期）典型住宅個(gè)案分析本樓盤去化速度前期較慢，去化主要集中在 10年下半年?板式設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光俱佳?戶型布局合理，分區(qū)明顯?雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)約實(shí)用?主臥帶 270176。大飄窗，增大景觀視野?二進(jìn)式廁所，充分利用空間?大面積陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，增加使用面積?戶型干濕，動(dòng)靜分區(qū)明顯?餐廳配陽(yáng)臺(tái)，增加戶型適用性?主次臥帶大飄窗，增大景觀視野?主次臥帶 270176。飄窗，增大使用面積各樓盤銷售產(chǎn)品情況總結(jié)，有少量多層 +小高層。純小高層產(chǎn)品僅有一項(xiàng)目，但不具備特色，以三房為主，有部分二房，四房，四房以上稀少，無(wú)一房 游離客戶漢壽縣城的富裕階層周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕階層其他周邊縣的客戶偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶在外打工的漢壽籍人士客戶來(lái)源總結(jié) ——各樓盤客戶群基本統(tǒng)一漢壽住宅客戶多以縣城富裕階層為主，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城人口也在逐步增加去化速度分析總結(jié)，基本維持在 40套 /月，根據(jù)市場(chǎng)反饋，電梯房去化速度主要在近段時(shí)間加快，主要由于客戶消費(fèi)觀念的改變PART 3 問(wèn)卷訪談及消費(fèi)行為樣本分析隨機(jī)人士訪談姓 名 李股長(zhǎng) 年 齡 40歲左右 職 業(yè) 規(guī)劃局業(yè)務(wù)股 常德漢壽生活時(shí)長(zhǎng) 邵陽(yáng)人現(xiàn)居住地 漢壽老城 現(xiàn)有物業(yè) 2套房 是否與家人同住 否 置業(yè)需求 暫無(wú)意向居住地 暫看 意向物業(yè) /面積 / 新置業(yè)后是否與 家人同住 / 意向總價(jià) 價(jià)格合理對(duì)購(gòu)房需求 ——1. 目前沒(méi)有購(gòu)房需求2. 對(duì)常德漢壽市場(chǎng)看法 ——3. 常德漢壽的消費(fèi)很高，茶樓、休閑、洗浴等生意火暴；4. 開發(fā)物業(yè)品質(zhì)和開發(fā)商品牌很重要；5. 常德漢壽目前已經(jīng)沒(méi)什么地了，老城區(qū)沒(méi)有土地供應(yīng)，主要是拆改。6. 常德漢壽新城區(qū)缺乏大型的購(gòu)物場(chǎng)所7. 對(duì)新城區(qū)的看法 ——8. 目前形象不是很好，沒(méi)有什么配套；9. 周邊幾條道路還不錯(cuò)，道路交通較好，10. 新城區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目較集中，發(fā)展迅速；11. 重視周邊的幾個(gè)客戶群體，如醫(yī)生，教師，公務(wù)員等。姓 名 李經(jīng)理 年 齡 28 職 業(yè) 地產(chǎn)營(yíng)銷部經(jīng)理 常德漢壽生活時(shí)長(zhǎng) 28年現(xiàn)居住地 常德漢壽 現(xiàn)有物業(yè) 2套物業(yè) 是否與家人同住 是 置業(yè)需求 暫看意向居住地 常德漢壽 意向物業(yè) /面積 / 新置業(yè)后是否與 家人同住 / 意向總價(jià) 適當(dāng)控制總價(jià)對(duì)常德漢壽市場(chǎng)看法 ——，常德漢壽人民偏愛(ài)于多層樓梯房，主要因素是出于總價(jià)低，物業(yè)管理費(fèi)較便宜，電梯房消費(fèi)觀念還有待改變；： 110—135㎡的三房成為常德漢壽主力產(chǎn)品戶型；，只要產(chǎn)品做得好， 60—80㎡緊湊型兩房或 100㎡以內(nèi)的緊湊小三房都是可以的；，對(duì)項(xiàng)目工程要求較嚴(yán)；，主要為常德漢壽本地居民消化，剛需為主，很少人投資，但一般都會(huì)有兩套至三套物業(yè)；，戶型建議 34房，面積控制在 100—140㎡；，以及縣城本身居名；，老城區(qū)商業(yè)單面積最高達(dá)到 6W/平米，新城區(qū)基本維持在 1W左右；，一般車位 67W/個(gè)。姓 名 陳先生 年 齡 35歲 職 業(yè) 出租車司機(jī) 常德漢壽生活時(shí)長(zhǎng) 常德漢壽人現(xiàn)居住地 漢壽老城區(qū) 現(xiàn)有物業(yè) 自建房 是否與家人同住 是 置業(yè)需求 三房意向居住地 新城區(qū) 意向物業(yè) /面積 120㎡左右 新置業(yè)后是否與 家人同住 是 意向總價(jià) 35W左右考慮購(gòu)房的因素漢壽房?jī)r(jià)比 09年上漲了 400多，大城市房?jī)r(jià)再漲，害怕漢壽房?jī)r(jià)上漲。現(xiàn)住老城區(qū)道路不便，不利于出車工作，政府不批準(zhǔn)自建房，新城區(qū)學(xué)校較多，考慮孩子上學(xué)方便。對(duì)新城區(qū)購(gòu)房顧慮配套不夠完善；周邊無(wú)大型商業(yè)，無(wú)蔬菜市場(chǎng)，生活不方便；新城區(qū)交通線路較少，家人出入受到影響。姓 名 張小姐 年 齡 22歲 職 業(yè) 南灣美樹銷售 常德漢壽生活時(shí)長(zhǎng) 常德漢壽人現(xiàn)居住地 漢壽老城 區(qū) 現(xiàn)有物業(yè) 父母自建 房 是否與家人同 住 是 置業(yè)需求 /意向居住地 新城區(qū) 意向物業(yè) /面積 / 新置業(yè)后是否 與家人同住 / 意向總價(jià) /對(duì)常德漢壽市場(chǎng)的看法：漢壽市場(chǎng)情況較好，南灣美樹每天上課量基本維持在 15批左右，特別是在下半年；周邊樓盤都買的不錯(cuò)，每月大約去化 40套左右，開盤基本都銷售 80%；漢壽人多數(shù)喜歡多層房，但電梯房消費(fèi)觀正在逐漸改變；客戶主要來(lái)源是周邊政府機(jī)構(gòu)，學(xué)校，醫(yī)生，年底有很多回鄉(xiāng)客戶上門；新城區(qū)道路狀況雖好，但交通還是不便利；各樓盤都推出 VIP辦理活動(dòng)，但很多樓盤不需要交預(yù)定金；很多樓盤都是尾盤， 11房源主要來(lái)自 “ 云鼎公館 ”“ 南灣美樹 ” 和 “ 芙蓉世紀(jì)城 ”樓盤價(jià)格都在漲，但漲幅不大；各樓盤都有一定綠化，但沒(méi)什么特色；姓 名 朱小姐 年 齡 35歲 職 業(yè) 解放路個(gè)體戶 常德漢壽生活時(shí)長(zhǎng) 常德漢壽人現(xiàn)居住地 漢壽老城區(qū) 現(xiàn)有物業(yè) 1套房 是否與家人同住 / 置業(yè)需求 暫無(wú)意向居住地 暫看 意向物業(yè) /面積 / 新置業(yè)后是否與 家人同住 / 意向總價(jià) 價(jià)格合理對(duì)購(gòu)房需求 ——1. 會(huì)考慮買電梯房，一般自住，不會(huì)作為投資；2. 購(gòu)房首先考慮到生活成本，比如物業(yè)管理費(fèi)，其次是周邊配套，還有就是社區(qū)的人員情況；3. 可以接受 2200左右價(jià)格的房子；4. 對(duì)區(qū)域的選擇主要是新城區(qū)地塊。5. 對(duì)常德漢壽市場(chǎng)看法 ——6. 漢壽市一般單位職工基本都有幾套房子，但住房檔次不是很高，大部分是多層；7. 現(xiàn)多層房都在 16001800元每平米， 政府不允許自建房；8. 認(rèn)為縣城購(gòu)房需求量大，普遍品質(zhì)一般。9. 對(duì)新城區(qū)的看法 ——10. 目前沒(méi)什么配套，購(gòu)物不方便。11. 如果有大型點(diǎn)的購(gòu)物中心認(rèn)為可以考慮?？偨Y(jié)，消費(fèi)觀念有待進(jìn)一步改變，四房，二房較差，無(wú)客戶問(wèn)一房，禁止自建房，但基本較普通，無(wú)特色，商業(yè)價(jià)格與住宅價(jià)格成畸形住宅市場(chǎng)問(wèn)卷年齡構(gòu)成 學(xué)歷構(gòu)成n年齡構(gòu)成：30歲以下的年輕客戶剛需大，為主要購(gòu)房群體 。n學(xué)歷構(gòu)成：大學(xué)以上學(xué)歷占整體比例的 %,文化層次較高 。n家庭結(jié)構(gòu)：四種結(jié)構(gòu)比例相差不大，其中三口之家是主要家庭結(jié)構(gòu)