【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 后兩年有所好轉(zhuǎn)。 （ 7）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征及存在的問(wèn)題 ◆ 20xx 年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)基本運(yùn)行特征： ①房地產(chǎn)市場(chǎng)需求繼續(xù)保持旺盛趨勢(shì)，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已從上年的 23％高增長(zhǎng)回復(fù)到 1998 年以來(lái)的平均水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)勢(shì)頭已開(kāi)始趨于平穩(wěn)。 17 ②隨著政府對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，商品房新增供給明顯下降，新建住宅整體呈現(xiàn)“供”小于“求”，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量更加趨于平衡。 ③房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)基本合理，能夠滿足不同收入層 次消費(fèi)者的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)整體保持平衡。 ④全市房地產(chǎn)價(jià)格整體呈上升趨勢(shì)，但價(jià)格總體保持小幅增長(zhǎng)，上漲幅度不大且總體平穩(wěn)。 ◆房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 ①部分區(qū)域供求結(jié)構(gòu)尚不均衡，住宅需求旺盛但供給不足。從熱點(diǎn)區(qū)域供求結(jié)構(gòu)看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，尤其是南山區(qū)連續(xù)多年新建住宅供給超出需求， 20xx 年則超出 25％以上，表明其在特區(qū)內(nèi)房源充足，在今后一定時(shí)期能夠滿足市場(chǎng)需求；而龍崗區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)新增供給均小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達(dá)到 ： 1 和 ： 1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為嚴(yán)重，一定程度上會(huì)引起今后一段時(shí)期房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定。 ②特區(qū)內(nèi)外價(jià)格差距較大，不利于價(jià)格結(jié)構(gòu)的合理。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 20xx 年深圳特區(qū)內(nèi)商品住宅價(jià)格基本繼續(xù)高于特區(qū)外一倍以上，且價(jià)格差距較 20xx 年增大。主要原因在于：特區(qū)內(nèi)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，從而引至房?jī)r(jià)較快上升，價(jià)格差距拉大。 ③部分開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為仍不夠規(guī)范，少數(shù)問(wèn)題樓盤(pán)有待加快解決。從目前深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的運(yùn)行看，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠依法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理、注重服 務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識(shí)，使各類糾紛減少，但仍有少部分開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，給市場(chǎng)帶來(lái)了負(fù)面影響。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，部分項(xiàng)目公司無(wú)法提供完善的后續(xù)服務(wù)，使業(yè)主權(quán)益受到侵害；少數(shù)項(xiàng)目公司因后續(xù)建設(shè)資金不夠，延遲建設(shè)周期，甚至出現(xiàn)問(wèn)題樓盤(pán)；部分開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為不夠規(guī)范，隨意更改設(shè)計(jì)、延遲交樓或辦證，造成業(yè)主投訴增加等。 此外，由于歷史原因，目前深圳特區(qū)外尚有一定數(shù)量的自用房存在未補(bǔ)辦手續(xù)隨機(jī)入市的現(xiàn)象。 18 （ 8） 20xx 年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ◆影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀因素分析 ①深 圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響： 近年來(lái)，深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，出現(xiàn)了近年來(lái)少有的良好發(fā)展局面。 20xx 年，深圳本市生產(chǎn)總值（ GDP）比上年增長(zhǎng)了 ％，創(chuàng) 8 年新高，在全國(guó)城市中居第 4 位；人均 GDP 繼續(xù)居全國(guó)第 1 位，達(dá)到 54560元 /人；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比上年增長(zhǎng) ％，增速為 8 年來(lái)最高；外貿(mào)進(jìn)出口總額比上年增長(zhǎng) ％，外貿(mào)進(jìn)出口總額和出口總額連續(xù) 11 年居全國(guó)大中城市首位。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升級(jí)等因素的影響下，深圳成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)最為活躍的城市之一。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，深圳社會(huì)發(fā)展步 入新的階段，人民生活水平進(jìn)一步提高。 20xx 年，深圳人民生活水平不斷改善，當(dāng)年人均可支配收入達(dá)到 元，比上年增長(zhǎng) 4％，而居民消費(fèi)欲望也不斷增強(qiáng)，人均消費(fèi)支出達(dá)到 元，比上年增長(zhǎng)了 ％。隨著深圳社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平和生活質(zhì)量有了很大提高，居民消費(fèi)觀念也發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，各類消費(fèi)中住房、私家車(chē)、教育、醫(yī)療消費(fèi)成為熱點(diǎn)，社會(huì)文明程度有了很大提高。深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高位上的平穩(wěn)運(yùn)行，人均收入水平的提高，以機(jī)械增長(zhǎng)為主的人口增長(zhǎng)模式，以及在國(guó)內(nèi)較為現(xiàn)代化的新型消費(fèi)觀念，為未來(lái)深圳 房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。此外， CEPA 的簽署， 24 小時(shí)通關(guān)的實(shí)施，將使深圳房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇；而地鐵四號(hào)線的開(kāi)發(fā)建設(shè)，特區(qū)外城市化進(jìn)程的加快，將促進(jìn)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)再次景氣，并極大的促進(jìn)特區(qū)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不斷提高深圳的現(xiàn)代化水平。 ②國(guó)家、廣東省、深圳市有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響： 近年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)將一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場(chǎng)、實(shí)施征地制度改革、加強(qiáng)清理拖欠工程款等，廣東省、深圳市近期也將出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列 政策?？傮w來(lái)看，以上各項(xiàng)政策對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展均有一定程度影響，主要體現(xiàn)如下： ●國(guó)家清理整頓土地市場(chǎng)政策對(duì)深圳影響不大，尤其是經(jīng)過(guò) 20 年的發(fā)展，深圳已經(jīng)建立了完善、成熟的 19 土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)交易規(guī)則比較完善，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地一律通過(guò)市場(chǎng)方式出讓，從而避免了土地市場(chǎng)不規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的影響。 ●征地制度改革在一定程度會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，但影響不會(huì)很大。特別是近年來(lái)，針對(duì)深圳土地資源日趨緊缺，深圳市政府一直采取嚴(yán)格的土地供應(yīng)計(jì)劃制度，集約利用土地資源，保證城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整所 必須的用地。國(guó)家實(shí)施征地制度改革后，深圳將面臨進(jìn)一步的土地供應(yīng)壓力，勢(shì)必對(duì)包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)減少。但是考慮到存量房地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)潛力的進(jìn)一步挖掘，以及集約利用土地水平的不斷提高，每年新增 100 公頃左右的房地產(chǎn)供地政策仍然能夠滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地資源的需求。根據(jù)我們的研究，在不進(jìn)一步擴(kuò)大建設(shè)用地的前提下，目前深圳每年供應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的能力基本保持在 200～ 300 公頃（含新增供地和存量用地），預(yù)計(jì)每年供應(yīng)商品房 700～ 800 萬(wàn)平方米，考慮到近兩年約 500 萬(wàn)平方米在建而未銷售的商品房，預(yù)計(jì)每年 供給新建住宅 1200 萬(wàn)平方米。結(jié)合近年來(lái)每年 800萬(wàn)平方米的新增需求，新增商品房供求比達(dá)到 ： 1，供給充足且有富余，既有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡，也有利于消費(fèi)者充分選房、保證目前買(mǎi)方市場(chǎng)的基本格局并保證房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。 ●在工程建設(shè)方面，政府加強(qiáng)清理拖欠工程款，不會(huì)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已形成較為完善的市場(chǎng)管理體系，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，由于有簽訂土地合同時(shí)地價(jià)一次性交清、“多層封頂、高層建至 2/3”才能預(yù)售等“高門(mén)檻”政策，進(jìn)入房地 產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)基本未出現(xiàn)拖欠工程款現(xiàn)象。 ●從廣東省近期的有關(guān)政策看，正在擬議的開(kāi)征物業(yè)稅政策一旦實(shí)施，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響。開(kāi)征物業(yè)稅，將改用財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)成本將大幅下降。這樣，將有利于降低購(gòu)房者消費(fèi)門(mén)檻，控制房地產(chǎn)炒買(mǎi)炒賣(mài)現(xiàn)象；但同時(shí)也限制了房地產(chǎn)合理投資行為，并使深圳現(xiàn)行土地出讓制度作出重大改變，使房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定程度的波動(dòng)。 ●從深圳擬采取的有關(guān)政策看，今年深圳市將針對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不均衡，特區(qū)外部分熱點(diǎn)區(qū)域 20 房地產(chǎn)用地供給不足，適當(dāng)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用 地；而存量房地產(chǎn)用地將在新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)持續(xù)緊縮的前提下繼續(xù)得到消化。這樣，既有利于消化存量土地并保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡，也能夠在一定程度上緩解熱點(diǎn)區(qū)域“求大于供”的問(wèn)題，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地資源的需求。此外，為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，今年我市將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理與監(jiān)控，進(jìn)一步完善的信息統(tǒng)計(jì)體系和預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)， 繼續(xù)完善房地產(chǎn)行業(yè)管理辦法，以適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的要求。 ◆ 20xx 年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ●房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)，市場(chǎng)供給基本充 足，市場(chǎng)供求總量基本保持均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康、快速的發(fā)展局面： 從住宅市場(chǎng)需求總量來(lái)看，以我市 530 萬(wàn)常住人口為房地產(chǎn)消費(fèi)主體，目前住宅存量基本達(dá)到 1 億平方米，加上約 20xx 多萬(wàn)平方米的在建住宅，市場(chǎng)上住宅總量為 億平方米。以此計(jì)算，常住人口人均建筑面積達(dá)到 23 平方米。根據(jù)有關(guān)研究，現(xiàn)代化國(guó)家人均居住水平的目標(biāo)為 30 平方米以上，據(jù)此，深圳尚有人均約 7 平方米的增長(zhǎng)潛力，根據(jù)有關(guān)研究，按每年增長(zhǎng) 1 平方米計(jì)算，每年將增加住宅需求 500～ 600 萬(wàn)平方米。 從深圳特殊的人口增長(zhǎng) 方式看，人口增長(zhǎng)基本以外來(lái)人口機(jī)械增長(zhǎng)為主，特別是近年來(lái)，每年外來(lái)人口保持約 25～ 30 萬(wàn)人的增長(zhǎng)速度；人口的高速機(jī)械增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的需求，而深圳在全國(guó)較高的人均收入水平（人均可支配收入 25936 元）及合理的房?jī)r(jià)收入比（ ： 1），進(jìn)一步吸引了外來(lái)人口聚集深圳并使房地產(chǎn)潛在需求能夠在較短的時(shí)間內(nèi)得以有效實(shí)現(xiàn)，據(jù)此估計(jì)，每年新增人口住房需求接近600～ 700 萬(wàn)平方米。 根據(jù)以上估計(jì)，今后 5～ 7 年，深圳每年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持 1100～ 1300 萬(wàn)平方米的需求規(guī)模，而 20xx～ 20xx年兩年，每 年平均銷售規(guī)模（含增量和存量銷售）基本保持 1200 萬(wàn)平方米也驗(yàn)證這個(gè)實(shí)事。由此可預(yù)計(jì)，20xx 年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的需求規(guī)模，對(duì)新建住宅和存量住宅的需求預(yù)計(jì)達(dá)到 1300 萬(wàn)平方 21 米。 ●非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長(zhǎng)，但銷售規(guī)模有限；寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，商業(yè)用房市場(chǎng)將繼續(xù)景氣： 從 20xx 年全年銷售情況看，寫(xiě)字樓銷售面積增長(zhǎng)了 ％，部分片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了較為火爆的銷售場(chǎng)面。但是，根據(jù) 1998 年以來(lái)的銷售統(tǒng)計(jì)，非住宅物業(yè)中，寫(xiě)字樓銷售總體呈現(xiàn)較低的銷售水平，每年寫(xiě)字樓銷售量在 11～ 19 萬(wàn)平方米之間波動(dòng)，規(guī)模并未有較大增長(zhǎng)；除極個(gè)別寫(xiě)字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫(xiě)字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，未來(lái)兩年，新增寫(xiě)字樓供應(yīng)將保持 100～ 150 萬(wàn)平方米的規(guī)模。考慮到近兩年每年 18 萬(wàn)平方米左右的銷售規(guī)模， 20xx 年寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將競(jìng)爭(zhēng)激烈，而在供給增長(zhǎng)較快的制約下，寫(xiě)字樓價(jià)格將與 20xx 年持平。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看， 20xx 年商業(yè)用房銷售有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實(shí)際銷售量高于 1998～ 20xx平均銷售水平近兩倍，商鋪物業(yè)買(mǎi)賣(mài)需求繼續(xù)旺盛，價(jià)格持續(xù)上漲。近兩年商業(yè)物業(yè) 新開(kāi)工量平均保持著20％以上的增長(zhǎng)，而空置量則逐年減少，鑒于目前商業(yè)用房市場(chǎng)需求旺盛趨勢(shì)，預(yù)計(jì) 20xx 年商業(yè)用房市場(chǎng)將繼續(xù)呈現(xiàn)景氣局面，商鋪價(jià)格將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升。 ●房地產(chǎn)市場(chǎng)“外移”日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步形成 ： 根據(jù)有關(guān)研究，目前深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的土地資源已基本利用殆盡，城市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必然向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。而作為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè) —— 房地產(chǎn)業(yè)，目前已呈現(xiàn)出向特區(qū)外發(fā)展的明顯特征。如 20xx年當(dāng)年新出讓 的房地產(chǎn)用地基本在特區(qū)外，當(dāng)年交易的商品房數(shù)量占全市總量的比例已從前年 30％上升到40％。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)已相當(dāng)明顯。隨著深圳特區(qū)外全面城市化系列政策的實(shí)施，深圳房地產(chǎn)業(yè)將面臨重大的發(fā)展契機(jī)，同時(shí)也將進(jìn)一步促進(jìn)和帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域， 22 ●外資進(jìn)入深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)： CEPA 簽署后，香港地鐵于 20xx 年 1 月初即與深圳市政府簽署和約，采取 BOT 方式承包深圳地鐵四號(hào)線，總投資 60 億元，并獲得地鐵上蓋物業(yè) 290 萬(wàn)平方 米的開(kāi)發(fā)權(quán)。地鐵四號(hào)線的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅能夠積極引進(jìn)外資促進(jìn)本市重大項(xiàng)目建設(shè)，不斷提高深圳的現(xiàn)代化水平，同時(shí)還將極大的促進(jìn)深圳房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)的發(fā)展。從歷史數(shù)據(jù)看，外銷市場(chǎng)在 1999 年曾經(jīng)達(dá)到 60%以上的高增長(zhǎng)期，但近年來(lái)增長(zhǎng)幾乎停滯，占商品房銷售總量