【文章內(nèi)容簡介】 %。隨著中國融入世界經(jīng)濟(jì)大潮，中國將面臨更加激烈的國際競爭。權(quán)威資料顯示，從 2022 年開始居民消 費結(jié)構(gòu)已顯示升級勢頭 ，新一 輪以住宅、汽車、通訊等為代表的消費市場持續(xù)升溫，拉 動了我國相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和投 資的不斷發(fā)展。 2022 年上半年我國商品房銷售增長四成以上，轎車銷 售增長七成以上。我國社會消費結(jié)構(gòu)正朝著發(fā)展型、享受型升級，汽車、 電腦、高檔電器將加速進(jìn)入家庭，人們對于住房條件改善的需求也將不斷增長。 我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入重化工業(yè)階段，高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)調(diào)整加速，正迎來一個新的 發(fā)展起點。2022 年重工業(yè)增長明顯 快于輕工業(yè)。 全國房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭9 / 322022 年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā) 展、城市化 進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的 動力，在 諸多利好因素的 驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐 漸回落2022 年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興 建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn) 入加速，房地 產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時，國內(nèi)房地 產(chǎn)企業(yè)也將會加強(qiáng)聯(lián) 盟，以適 應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。房價地域分化明顯，價格走勢 溫和回落有國家計委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，2022 年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè) 今明兩年將進(jìn)入回落盤整 階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨 于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成 為市場主流。因區(qū)域 發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速 發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增 長勢頭， 發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市 場的追捧。2022 年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成 為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中的重要策略。中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)[2022]121 號），其要點如下： 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引 導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途； 加強(qiáng)個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要； 強(qiáng)化個人商業(yè)用房 貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 加強(qiáng)個人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理。 ； 切實加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理?！秶鴦?wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2022]18 號），積極鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展。10 / 32 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分 認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應(yīng)政策， 調(diào)整供應(yīng)結(jié) 構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）； 改革住房制度，健全市 場 體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)）； 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服 務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān) 管）； 改進(jìn)規(guī)劃管理， 調(diào)控土地供 應(yīng)； 加強(qiáng)市場監(jiān)管，整頓市場 秩序。 深圳市投資宏觀背景深圳是一座充滿活力的外向型海濱城市，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、體制優(yōu)勢以及智力優(yōu)勢使深圳在短短 20 多年的時間，迅速發(fā)展成為中國綜合實力最強(qiáng)的特大城市之一，在世界史上成就了經(jīng)濟(jì) 快速成長的奇跡；同時深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵 1 號線、大學(xué)城、 “9+2”高新產(chǎn)業(yè)帶等項目均在快速建設(shè)中，預(yù)計 2022 年中心區(qū)六大工程及地 鐵 1 號線將陸續(xù)投入使用，2022 年全面啟動建設(shè)深港西部跨海通道，這 些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的綜合實力更強(qiáng)，吸引力更大。政策目標(biāo)：深圳市委、市政府明確指出：深圳市將圍繞建設(shè)國際性城市、現(xiàn)代化中心城市的目標(biāo)定位，努力把深圳建設(shè)成 為高科技城市、 現(xiàn)代物流樞紐城市、區(qū)域性金融中心城市、美麗的海濱旅游城市、高品位的文化和生態(tài)城市，爭取在 2022 年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。11 / 32正式簽署出臺的《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃(20222022)》指出，到 2022 年，深圳市年度國內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá) 3000 億元人民幣；第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重大于 50%；總?cè)丝?00 萬—610 萬，2022 年和 2020 年規(guī)劃人口規(guī)模分別控制在 750 萬人和 900 萬人以內(nèi)。城市建設(shè)用地規(guī)?？刂?為 570 平方公里；人均居住面積 25 平方米；綠化覆蓋率 48%；港口吞吐量 億噸；城市污水處理率 60%。 《規(guī)劃》確定了以下五大目標(biāo)：區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展：深化深港合作關(guān)系，重點加 強(qiáng)跨境大型基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)、口岸通關(guān)及環(huán)境保護(hù)等方面的合作；促進(jìn)“珠三角” 城市群 協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)城市間的城際快速交通聯(lián)系，提高大型公共服 務(wù)設(shè)施及市政公用設(shè)施的資源共享水平，推動區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的合作。進(jìn)一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位?？沙掷m(xù)發(fā)展：近期建設(shè)用地范圍 570 平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍 1100 平方公里。建立六類生態(tài)系統(tǒng) ，構(gòu)筑全市基本生態(tài)體系。城市空間發(fā)展：構(gòu)造一個“中心”、八大組團(tuán)的組團(tuán)式網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)，推進(jìn)特區(qū)內(nèi)外城市的一體化發(fā)展，提升城市整體 標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量。支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展：有計劃、有重點地建設(shè)“9＋2” 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)工業(yè)的集群化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化。完善六大物流園區(qū)基 礎(chǔ)設(shè)施，重點推進(jìn)前海區(qū)域性物流中心的建設(shè)。建 設(shè)市中心區(qū)金融商 貿(mào)區(qū)，加 強(qiáng)區(qū)(組團(tuán)) 級商貿(mào)中心的建設(shè)，推動?xùn)|部旅游資源的保護(hù)性開發(fā)。交通運輸發(fā)展：初步建立以軌道交通為骨干、常 規(guī)公共交通為主體的新型公共交通服務(wù)體系；調(diào)整和完善高速公路網(wǎng)，有效分離過境交通與城市交通；加快快速路系統(tǒng)的建設(shè)；加強(qiáng)主干道和微循環(huán)道路的建設(shè)，完善城市道路系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；重點推動城際鐵路及站場的建設(shè)。12 / 32經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：表 6：深圳市主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)項目指標(biāo)1979 年 1999 年 2022 年 2022 年 2022 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1, 1, 2, 2,工業(yè)總產(chǎn)值（億元） 2, 3, 3, 5,地方預(yù)算內(nèi)財政（億元） ——進(jìn)出口總額（億美元） 1,出口總額（億美元） 社會消費品零售總額（億元） 全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 實際利用外資（億美元） 金融機(jī)構(gòu)存款（億元） 2, 4, 4, ——13 / 32人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）606 35,896 42,323 46,030 ——職工年均貨幣工資（元）769 20,714 25,941 28,087 ——年末常住人口（萬人） ——年末戶籍人口（萬人） —— 交通地理：深圳是連接中國和世界大市場的主要門戶，也是中國內(nèi)地特別是華南地區(qū)人流、物流和經(jīng)貿(mào)往來的主要通道。深圳公路、高速公路、鐵路、高速鐵路四通八達(dá)，京廣、京九鐵路大動脈在深圳交匯。 現(xiàn)有 8 個港口、 12 個 貨運碼頭。深圳是目前中國內(nèi) 陸唯一擁有海陸空口岸的城市。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 地理位置竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側(cè)，在廣 義上可定為 香蜜湖以西、 華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個區(qū)域。 總體規(guī)劃中的竹子林及預(yù)測根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃（19962022 ）》（送審稿）和《深圳市福田分區(qū)規(guī)劃（19982022 ）》（送審稿），其對本片區(qū)的功能定位是：以 組團(tuán)綠化隔離帶為主，同時合理安排教育、居住及相應(yīng)配套設(shè)施的綜合區(qū)。該片區(qū)主要是市二建、 等建筑公司的后勤基地，分布有廠房、公寓、宿舍等，大多比較陳舊，生活配套設(shè)施較全但檔次不夠，片區(qū) 規(guī)劃使居住氛圍、配套等有一定提高。 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 中國人民銀行新近出臺的 121 文件通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理， 給部分開發(fā)商14 / 32帶來資金動作上的壓力； 國務(wù)院發(fā)表《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出全國房地 產(chǎn)市場是健康發(fā)展，并明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。對房地產(chǎn)市場是一個重大利好； 深圳市房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速發(fā)展階段，供需 壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈； 市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的 競爭，對市場細(xì)分與產(chǎn)品附加值亦提出更高的要求，這對發(fā)展商的開發(fā)、經(jīng)營帶來一定 壓力。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側(cè)，在廣 義上可定為 香蜜湖以西、 華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個區(qū)域。 供給分析據(jù)調(diào)查，周邊競爭項目一覽表如下表 表 7：周邊競爭項目一覽表開發(fā)項目 宗地位置 開發(fā)規(guī)模 均價（元/m 2）風(fēng)臨左岸 農(nóng)林路占地面積： 2㎡ 建筑面 積： m 2容積率：3 綠化率：49%住宅樓樓高：18 層/24 層 總戶 數(shù)：424 戶6200香荔綠洲紅荔西路與香蜜湖路交匯處占地面積：15000 m 2 ㎡ 建筑面 積：52500 m 2容積率： 綠化率：60%住宅樓樓高：1719 層 總 套數(shù)： 200 多套 800015 / 32俊安苑 農(nóng)軒路 占地面積：14500 m2 建筑面 積：34900 m 2㎡容積率： 綠化率：35% 7800翠?；▓@二期蓮花西路與農(nóng)園路交匯處占地面積：2088