【文章內(nèi)容簡介】 1‰以內(nèi)。從以上常州市政府的經(jīng)濟分析可以看出，明年常州市經(jīng)濟將會繼續(xù)保持增長態(tài)勢，人均居民收入將進一步提高，人均可支配性收入將進一步增加，人民對于改善居住、生活質(zhì)量等的要求將進一步加強。2022 年，雖然國家連續(xù)推出加強土地管理、控制信貸增長、加息等多項宏觀調(diào)控政策，但常州市房地產(chǎn)開發(fā)仍然保持強勁的增長態(tài)勢。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同比增長 %；在建商品房屋施工面積達 991 萬㎡，增長 %，其中新開工面積 萬㎡，增長 %；房屋竣工面積 萬㎡，與上年持平；房屋銷售面積 萬㎡，比上年增長 %，90%以上竣工房屋順利實現(xiàn)銷售。15 / 37 常州房地產(chǎn)綜述自 1998 年以來，常州市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年保持快速增長。盡管 2022 年受宏觀調(diào)控政策影響，全社會固定投資出現(xiàn)大幅度回落，但房地產(chǎn)投資增速高達 %,達到 億元。圖 常 州 市 房 地 產(chǎn) 投 資 情 況0204060801002022 2022 2022 2022 2022%%%%%%房 地 產(chǎn) 投 資 (億 元 ) 增 長 率在房地產(chǎn)供應(yīng)方面，2022 年，常州市商品房施工面積達到 991 萬平方米，同比增長達 %，商品房竣工面積為 萬平方米，基本與 2022 年持平。圖 常 州 市 商 品 房 施 工 情 況0200400600800100012002022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%商 品 房 施 工 面 積 (萬 m2) 增 長 率圖 常 州 市 商 品 房 竣 工 情 況05010015020025030020222022202220222022%%%%%%%竣 工 面 積 (萬 m2) 增 長 率在銷售方面，自 1998 年起，常州市房地產(chǎn)銷售經(jīng)過連續(xù)16 / 37數(shù)年的快速增長。2022 年商品房銷售面積達到 萬平方米，同比增長 %，住宅銷售面積達到 萬平方米，同比增長 %。2022 年，隨著國家宏觀條政策的影響，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房銷售面積為 萬平方米,同比下降 %，住宅銷售面積為 萬平方米，同比下降%。2022 年，盡管宏觀調(diào)控政策作用明顯，但常州市商品房銷售情況依然出現(xiàn)了較大幅度增長，達到 萬平方米，增幅 %。圖 常 州 市 商 品 房 銷 售 情 況0501001502002503002022 2022 2022 2022%%%%%%銷 售 面 積 (萬 m2) 增 長 率 寫字樓市場常州市寫字樓的分布大都在城北區(qū)和市中心，相對分布區(qū)域較為集中。表 常州市寫字樓分布情況分布區(qū)域 寫字樓數(shù)量平均售價 平均租金17 / 37城北區(qū) 8 3500 元/㎡400～500 元/㎡/年市中心 19 5000 元/㎡700～900 元/㎡/年根據(jù)目前寫字樓物業(yè)市場狀況，可以將常州市寫字樓市場分為三類——中低檔、中高檔、高檔、按照其品質(zhì)、價格及其市場份額見下表：表 常州市寫字樓分類分類 租金 售價 代表樓盤市場情況發(fā)展前景C 類：中低檔 元/㎡/天以下4000 元/㎡以下多寶、金橋大廈市場主流將逐漸減少B 類：中高檔1～ 元/㎡/天4000～5500 元/㎡泰富、常信份額較少未來主流A 類：高檔 元/㎡/天7500 元/㎡左右嘉業(yè)國貿(mào)僅此一家市場有待培育從上表可以看出，常州市目前的市場發(fā)展正從 C 類物業(yè)——普通中低檔寫字樓向 B 類——中高檔寫字樓逐步過渡，未來寫字樓物業(yè)的發(fā)展主流將是 B 類物業(yè)。常州新推出寫字樓個案主力價格在 4500～5500 元/平方米左右，而高端市場其價格在 7500 元/平方米左右，以目前的市場對產(chǎn)品的價格抗性來看，即使產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)全部完工現(xiàn)房交付，銷售前景也不能過于樂觀。18 / 37 商業(yè)用房市場常州市目前比較成熟的主要有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宮廣場商圈，此外，還有北大街商圈、城中路商圈等。主要集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫街以南這一環(huán)市政府區(qū)域內(nèi)。表 常州市各商圈商鋪租金商圈 營業(yè)面積(㎡)平均租金(元/㎡/月)商圈特征延陵西路商圈300 150 服裝、手機通訊器材等南大街商圈90 / 小百貨、餐飲、服裝等文化宮廣場商圈/ / 家電、餐飲等北大街商圈/ / 裝潢、五金城中路商圈/ 180 餐飲等但是，常州市得到較高認同的商業(yè)區(qū)域相對較少，主要集中在延陵西路和南大街兩個地段，市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，41％的消費者逛街首選延陵西路，而更有高達 50％的消費者逛街首選南大街。相比較而言，對于其他幾個商圈的認同度大大降低，均不超過 5%。 未來房地產(chǎn)市場趨勢分析從 2022 年常州市商品房竣工面積和銷售面積來看，竣工面積為 萬平方米，銷售面積為 萬平方米，供需19 / 37之比為 :1,供略大于求。2022 年，這種情況有所好轉(zhuǎn)，竣工面積為 萬平方米，銷售面積為 萬平方米，供需之比為 :1。說明常州市房地產(chǎn)市場從前幾年的供不應(yīng)求，經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展之后，已經(jīng)進入供求相對均衡的時期。圖 商 品 房 供 需 比 2022 2022 2022 2022令人樂觀的是，常州作為長三角一個崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐：? 隨著常州市經(jīng)濟快速發(fā)展，越來越多的外資、外地企業(yè)進入常州，外來人口的增加勢必產(chǎn)生新的住房需求；? 城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動遷戶仍然是未來房地產(chǎn)需求市場的重要組成部分；? 常州市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強烈。房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在較大程度上抑制了投機性購房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也20 / 37將起到平抑市場房價的作用。2022 年新城南都一期、水木年華等樓盤相繼開盤，近期市區(qū)還將推出面積達 45 萬平方米的低價位定銷商品房，隨著商品房供應(yīng)量的大幅增加，預(yù)計在未來的兩三年內(nèi)，房價上升的空間將非常有限，房地產(chǎn)市場也將進入一個供求相對平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時期。未來的常州房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈，專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向。、項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 項目周邊環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境分析常州正面臨著劃時代的發(fā)展機遇，從政府城市規(guī)劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟圈，而上海、無錫、蘇州都在常州的南面，而武進是聯(lián)接蘇錫常的門戶，政府正在大力發(fā)展武進新區(qū)已是勢在必然。而新城南都緊接武進新區(qū)行政中心、商業(yè)中心，是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域。人文環(huán)境分析常州城南區(qū)域為文化、旅游生態(tài)區(qū)，西有鬲湖，南有太湖，同時常州大學(xué)城，淹城春秋森林公園、常州高新技術(shù)開21 / 37發(fā)區(qū)，襯托常州市武進區(qū)濃厚的人文環(huán)境底蘊。而新城南都位于武進區(qū)核心區(qū)位，盡占人文優(yōu)勢。生態(tài)環(huán)境分析常州南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū)：環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風(fēng)景旅游區(qū)，新城南都地處其間，享受良好的生態(tài)旅游資源，具有極佳的居住空間。具體表現(xiàn)為：項目正東為規(guī)劃中占地 1000 畝的南田購物休閑公園。它的建成標志著武進區(qū)新經(jīng)濟、商業(yè)、休閑中心的南移，對新城 南都的品質(zhì)提升和齊全的周邊市政配套有極大促進作用；項目南面為武進區(qū)政府和常州大學(xué)城，是武進區(qū)行政中心和文化中心的象征。武進區(qū)濃厚的文化氛圍，是新城南都項目的潛力所在；項目西南的春秋淹城森林公園是武進區(qū)旅游度假、休閑的代表，新城南都受其生態(tài)旅游資源的