【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 均價(jià) 6099 元／平方米，同比增長(zhǎng) %，均為近年來(lái)新高。以上數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)消化能力止住了海南樓市2022 年底低迷的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)交易暢旺，火爆跡象明顯。2022 上半年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，既有剛性需求，也有投資成分。當(dāng)然也離不開(kāi)國(guó)家宏觀政策的影響，寬松的信貸和低利率的政策刺激，使得投資性需求得到釋放?！　∨c目前全國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。如從多數(shù)島外投資者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)上來(lái)看，多為度假型和養(yǎng)老型自住而非他??；從投資的目的上來(lái)看，島外投資者多為投資而非投機(jī)；從投資周期來(lái)看，投資多為長(zhǎng)線而非短線。另外，海南作為熱帶島嶼，決定了海南房地產(chǎn)在全國(guó)具有唯一性、稀缺性和不可再生性，因此，海南房地產(chǎn)業(yè)在全國(guó)具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。海南是全國(guó)第一個(gè)生態(tài)示范省，一流的人居環(huán)境成為居民“二次置業(yè)”的選擇。隨著國(guó)內(nèi)休閑度假房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，借著開(kāi)發(fā)“國(guó)際旅游島”的東風(fēng)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)升值潛力巨大。三、旅游行業(yè)的背景旅游是最為大眾化的一種精神文化享受，也是人類和自然界的和諧統(tǒng)一、相互依存的具體體現(xiàn)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，為旅游業(yè)的興起和發(fā)展提供了物質(zhì)保證，社會(huì)集團(tuán)物質(zhì)和精神消費(fèi)的出現(xiàn)和升級(jí)，給旅游業(yè)帶來(lái)了空前機(jī)遇和錦繡前程。旅游在人們精神追求于中是最具有科學(xué)性、文明性、大眾性特點(diǎn)的一種活動(dòng)，已經(jīng)被人類社會(huì)所接受和鐘愛(ài)。在旅游中能盡情地享受大自然為人類展示的壯美畫卷，使人開(kāi)闊視野、增長(zhǎng)知識(shí)、陶冶情操、健身壯體。旅游者在驚與險(xiǎn)中追求刺激和暢快，在疲勞中得到快樂(lè)和休息，在景色中獲得激情和動(dòng)力，使精神境界得以充實(shí)，身心得到洗滌。旅游使人們?cè)谧匀诲羞b、清靜無(wú)為的山水中感悟人生，追求人格的境界，生情悟性。旅游已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的自由游戲和簡(jiǎn)單的娛樂(lè)，而是融消費(fèi)、娛樂(lè)、求知、健身于一體的活動(dòng)，可滿足各文化層次、各年齡段、各社會(huì)地位人們的多方面需求，已經(jīng)是當(dāng)今社會(huì)一種最時(shí)尚，最喜聞樂(lè)見(jiàn)的娛樂(lè)消費(fèi)活動(dòng)。旅游作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)有力地躋身于社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，已經(jīng)占有舉足輕重的地位。日前，發(fā)達(dá)國(guó)家的旅游業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步進(jìn)行，有些國(guó)家的旅游業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，我國(guó)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游業(yè)已經(jīng)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，旅游消費(fèi)從集團(tuán)逐步擴(kuò)展到居民家庭和個(gè)人，旅游業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和第三產(chǎn)業(yè)的重要支柱，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、最具有活力的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。尤其是國(guó)家對(duì)發(fā)展旅游業(yè)的重視，出臺(tái)的旅游投資、鼓勵(lì)旅游消費(fèi)等政策和措施，將吸引更多的投資商對(duì)旅游業(yè)的關(guān)注。國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)的放長(zhǎng)假和帶薪休假政策，增大了職工旅游消費(fèi)的時(shí)間和空間，為旅游消費(fèi)營(yíng)造了風(fēng)調(diào)雨順的大氣候。由此可見(jiàn)，旅游業(yè)的開(kāi)發(fā) 正處于國(guó)家政策到位、旅游消費(fèi)者市場(chǎng)紅火的黃金段位，已經(jīng)向臨界點(diǎn)靠近。四、保亭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)數(shù)據(jù)測(cè)算，2022 年保亭旅游產(chǎn)業(yè)受此超過(guò)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)比重，達(dá)到%，2022 年前 7 個(gè)月接待游客達(dá) 萬(wàn)人次，旅游綜合收入 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)超過(guò) 100%，財(cái)政收入大幅度增長(zhǎng)。上半年，保亭 GDP 增速 14%，排名全省第二。一旅游為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率達(dá)到 42%。2022 年上半年，保亭固定資產(chǎn)投資 26800 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；社會(huì)商品零售總額同比增長(zhǎng)月 20%。目前，以三亞為中心已形成海南島最具國(guó)際影響力的藍(lán)色半環(huán)，以保亭為中心正在形成以雨林、溫泉為主題的綠色半環(huán)。藍(lán)綠色半環(huán)相交，將形成海南國(guó)際旅游島南部旅游圈的核心環(huán)線。保亭值國(guó)家海岸海棠灣的高速路目前正處于籌建中，建成后，以此為核心形成半小時(shí)車程的中部旅游大環(huán)線，中部旅游以保亭為集散中心，由此實(shí)現(xiàn)全面突圍，可輻射、帶動(dòng)整個(gè)中部地區(qū)的旅游大發(fā)展格局。據(jù)了解，保亭未來(lái)的發(fā)展宏圖是：將保亭打造成“四佳一珠” 。借助不斷放大的國(guó)際旅游島建設(shè)效應(yīng)，依托“三城一鄉(xiāng)” （國(guó)家衛(wèi)生城、國(guó)家園林縣城、國(guó)家文明縣城、中國(guó)民間文化藝術(shù)之鄉(xiāng)）優(yōu)勢(shì)，深入落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，走“差異化定位，特色化發(fā)展”和“山海并舉，藍(lán)綠互融”的區(qū)域化高端發(fā)展路子，做強(qiáng)雨林溫泉生態(tài)宜居的度假品牌，致力打在中部生態(tài)旅游集散中心，全力把保亭建成中國(guó)最佳的國(guó)際溫泉度假養(yǎng)生保健之地，中國(guó)最佳生態(tài)人居之地，中國(guó)最佳的綠色旅游縣城，中國(guó)最佳的民族文化旅游縣城，最終用 10 年左右的時(shí)間把保亭建成海南中部一顆獨(dú)具特色的璀璨明珠。近年來(lái)，保亭縣城正發(fā)生著巨大的變化，縣城高樓聳立。2022 年拿下了“國(guó)家衛(wèi)生縣城”這塊金字招牌，進(jìn)一步推動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高質(zhì)量的人居環(huán)境，也為以后的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。五、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析此地塊所屬農(nóng)墾總局，隨著科學(xué)發(fā)展觀的發(fā)展，在 2022 年國(guó)務(wù)院原則上同意海南農(nóng)墾管理體制改革的意見(jiàn)后，海南省農(nóng)墾戰(zhàn)線得到了國(guó)家政策的扶持和支持，按照黨中央的要求全面建設(shè)有中國(guó)特色社會(huì)主義社會(huì)，加快全面建設(shè)小康社會(huì)的步伐，是海南農(nóng)墾事業(yè)發(fā)展的必由之路。自 2022 年以來(lái)，省農(nóng)墾總局和農(nóng)墾總公司相繼出臺(tái)《關(guān)于支持墾區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的意見(jiàn)》和《墾區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整項(xiàng)目審批的相關(guān)規(guī)定》 ，為即將實(shí)施的墾區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略鳴鑼開(kāi)道。 　　據(jù)悉，海南農(nóng)墾改革已進(jìn)入轉(zhuǎn)軌階段，即開(kāi)始醞釀布局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略，為接下來(lái)的大發(fā)展奠定基礎(chǔ)。省農(nóng)墾總局已決定，將在今年 8 月 21 日舉行“2022 海南農(nóng)墾資源推介會(huì)” ，抓住海南建設(shè)國(guó)際旅游島的戰(zhàn)略機(jī)遇，向全社會(huì)充分展示海南農(nóng)墾在土地、旅游、熱帶農(nóng)業(yè)等方面的豐富資源和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，借用外腦進(jìn)行項(xiàng)目策劃和開(kāi)發(fā)。 　　海墾此次出臺(tái)的政策，目的非常明確：結(jié)合海南國(guó)際旅游島建設(shè)，大力調(diào)整農(nóng)墾產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)，培育可持續(xù)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)，不斷拓展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、加工業(yè)和高附加值農(nóng)業(yè)，帶動(dòng)墾區(qū)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，使有限的土地資源實(shí)現(xiàn)效益最大化，促進(jìn)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加職工收入。 　　省農(nóng)墾總局鼓勵(lì)、支持各農(nóng)場(chǎng)充分利用土地、社會(huì)資金和技術(shù)資源，發(fā)展一批以旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。鼓勵(lì)實(shí)行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，著重發(fā)展附加值高的產(chǎn)業(yè)。已進(jìn)入更新期的橡膠園，更新后原則不宜再種植附加值低的作物。 農(nóng)墾總局出臺(tái)的一系列政策，大力支持旅游開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，都是非常有利的。　　 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境（一）基本情況——塊地形地貌：本地塊目前為熱帶雨林山谷地形，背靠青山，膠林如海，遠(yuǎn)眺七仙嶺群峰，田園阡陌、清溪碧水交織于山腳。緩坡地勢(shì)較為適宜建設(shè)。地上附著物情況：地塊附著物目前為農(nóng)場(chǎng)橡膠園，不涉及拆遷問(wèn)題，具備工程快速開(kāi)工的可能性。地塊交通配套：地塊周邊目前交通情況良好，溫泉區(qū)至保亭縣城、溫泉區(qū)至森林區(qū)的公路也開(kāi)通，其中溫泉公路緊鄰項(xiàng)目旁邊穿過(guò)。依托這些公路可與三亞、?？诘群Ｄ细鞒鞘杏行нB接，也可和周邊著名景區(qū)由較好的交通連接。地塊自然生態(tài)：用地屬于熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。具有熱量豐富、雨量豐沛、蒸發(fā)量大、季風(fēng)變化明顯的特點(diǎn)。境內(nèi)雨量豐沛，但降雨較集中，雨旱季明顯。由于本地塊地處七仙嶺國(guó)家森林公園內(nèi)，地塊本身及周邊均為熱帶雨林，空氣負(fù)氧離子含量高達(dá) 810 萬(wàn)個(gè)，是三亞的十倍。二、項(xiàng)目所處區(qū)域分析項(xiàng)目位于海南熱帶雨林旅游度假區(qū)中部，處于三亞、陵水、五指山之間的中心。地塊目前有七仙嶺溫泉國(guó)家森林公園、七仙嶺溫泉高爾夫球會(huì)、君瀾熱帶雨林溫泉酒店等配套設(shè)施，另有兩個(gè)高爾夫球場(chǎng)在建。先期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目保證了通訊、供電和供水等設(shè)施能得到基本滿足。溫泉位于七仙嶺南面的山腳下，分布著 25 個(gè)溫泉眼，其中自噴泉眼 7 口，日出水量 3030 立方米。溫泉大多數(shù)在 70 攝氏度左右，有些高達(dá) 94 攝氏度，是全海南島水溫最高的溫泉，該溫泉屬于硅酸重碳鈉型溫泉水，富含微量元素，具有良好的醫(yī)療保健效果，尤其對(duì)長(zhǎng)者的高血壓、冠心病等心血管疾病由顯著輔助療效。三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析從本項(xiàng)目的地理?yè)碛械奶刭|(zhì)來(lái)看，適宜養(yǎng)生度假型住宅，本次市場(chǎng)調(diào)查主要針對(duì)附近區(qū)域項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查。（一）七仙瑤池? 項(xiàng)目概況：七仙瑤池雨林別墅位于保亭縣七仙嶺風(fēng)景區(qū)內(nèi)，緊鄰七仙嶺溫泉高爾夫球會(huì)，南距三亞 78 公里，北上海口 265 公里，東距海棠灣 45 公里。項(xiàng)目根據(jù)目前所在地的原生態(tài)熱帶雨林來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，力求使每一棟別墅都掩映在綠色植被里面。? 銷售情況：該項(xiàng)目 2022 年開(kāi)始積累客戶，但截至目前僅對(duì)外銷售了三套，預(yù)定 10 套。? 目前銷售均價(jià)：24700 元? 主打戶型：84240 平方米? 客戶定位：外籍人士，國(guó)內(nèi)高端客戶（二）君瀾熱帶雨林溫泉酒店? 項(xiàng)目概況：海南君瀾熱帶雨林溫泉酒店位于海南保亭七仙嶺國(guó)家森林溫泉旅游區(qū)內(nèi)，是一家以“熱帶雨林”和“野溪溫泉”為主題，按五星級(jí)標(biāo)志建造的度假型酒店。酒店擁有最高達(dá) 97 攝氏度，年平均溫度達(dá) 93 攝氏度的酸重碳鈉型野溪溫泉；它置身于七仙嶺南面上腳下，40 棟別墅依山而建，與熱帶雨林