【正文】 。25,7242 2,354 配 套 費(fèi) 18元 /平 米 ， 設(shè) 計(jì) 咨 詢 費(fèi) 等按 200元 /平 米 。建 安 工 程 費(fèi) 132,600 詳 見(jiàn) 附 表 1——建 安 工 程 費(fèi)室 外 配 套 工 程 費(fèi) 10,800 暫 按 1000元 /平 米 計(jì) 算 。不 可 預(yù) 見(jiàn) 費(fèi) 4,302 3%147,702管 理 費(fèi) 用 5,273 按 3項(xiàng) 合 計(jì) 的 3%測(cè) 算 。銷 售 費(fèi) 用 7,920 按 銷 售 合 計(jì) 的 3%測(cè) 算 。13,1935 3,600 按 照 2億 貸 款 3年 、 利 率 6%計(jì) 算6 17,160 % 按 銷 售 合 計(jì) 的 %測(cè) 算 。7 60 按 照 /平 米 測(cè) 算8 209,795銷 售 分 析 264,000 詳 見(jiàn) 附 表 3——銷 售 收 入 匯 總 表54,205 % 毛 利 潤(rùn) 率8,131 15% 所 得 稅 率46,075 % 凈 利 潤(rùn) 率凈 利 潤(rùn)小 計(jì)利 潤(rùn) 分 析管 理 費(fèi) 用小 計(jì)小 計(jì)13成 本 分 析所 得 稅4銷 售 合 計(jì)財(cái) 務(wù) 費(fèi) 用營(yíng) 業(yè) 稅 、 土 地 增 值 稅開(kāi) 發(fā) 后 規(guī) 費(fèi)建 設(shè) 總 成 本土 地 費(fèi) 用前 期 費(fèi) 用建 安 費(fèi) 用毛 利 潤(rùn)附 表 一 ：序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 面 積（ 萬(wàn) ㎡ ） 費(fèi) 率(元 / 造 價(jià) 費(fèi)（ 萬(wàn) 元 ） 說(shuō) 明1 私 家 獨(dú) 棟 產(chǎn) 權(quán) 式 別 墅 10000 49,000 含 高 檔 裝 修2 小 戶 型 別 墅 8000 31,200 含 高 檔 裝 修3 旅 游 風(fēng) 情 園 8000 12,000 含 高 檔 裝 修4 高 端 酒 店 2 10000 20,000 含 高 檔 裝 修5 商 業(yè) 街 1 8000 8,000 含 高 檔 裝 修6 高 端 SPA會(huì) 所 8000 5,600 含 高 檔 裝 修7 高 爾 夫 會(huì) 所 8000 6,400 含 高 檔 裝 修8 物 業(yè) 管 理 用 房 2022 400 含 一 般 裝 修15 132,600小 計(jì)項(xiàng) 目 投 資 估 算 表序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 面 積（ 萬(wàn) ㎡ ） 銷 售 均 價(jià)(元 /㎡ ) 銷 售 總 額（ 萬(wàn) 元 ） 備 注1 私 家 獨(dú) 棟 產(chǎn) 權(quán) 式 別 墅 30,000 147,000 精 裝 修2 別 墅 30,000 117,000 精 裝 修3 旅 游 風(fēng) 情 園 30,000 0 持 有4 高 端 酒 店 2 30,000 0 持 有5 商 業(yè) 街 1 30,000 0 持 有6 高 端 SPA會(huì) 所 30,000 0 持 有7 高 爾 夫 會(huì) 所 30,000 0 持 有8 物 業(yè) 管 理 用 房 0 0 持 有小 計(jì) 15 264,000附 表 二 ：項(xiàng) 目 銷 售 估 算 表三、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目測(cè)算（一）酒店客房收入：酒店總建筑面積 2 萬(wàn)平方米，客房數(shù)預(yù)計(jì) 280 間，分三種房型，一種為標(biāo)準(zhǔn)間50 平方米，共 140 間；二種為商務(wù)間 75 平方米，共 84 間；三種為套間 100 平方米，共 56 間。調(diào)查保亭目前高端酒店的房間面積和實(shí)際客房售價(jià)，綜合對(duì)比海南、三亞等高級(jí)度假區(qū)客房?jī)r(jià)格。經(jīng)比選確定：50 平方米房間，每天每間 880 元。75 平方米房間，每天每間 1280 元。100 平方米房間，每天每間 1860 元。每天客房全部入住的總收入：880*140+1280*84+1860*56=334880 元（約 萬(wàn)元）按年平均入住率 50%計(jì)算，年收入為：（第一年）*365*50%= 萬(wàn)元按年平均入住率 60%計(jì)算，年收入為：（第二年）*365*60%= 萬(wàn)元按年平均入住率 70%計(jì)算，年收入為：（第三年以后）*365*70%= 萬(wàn)元（二）高端 SPA 會(huì)所收入預(yù)測(cè)：高端 SPA 會(huì)所建筑面積 萬(wàn)平方米，每個(gè)房間 70 平方米，房間數(shù)預(yù)計(jì) 100 間，按 3000 元/間的收入，每天營(yíng)業(yè)總收入：3000*100=300000 元（即 33 萬(wàn)元）按年平均入住率 50%計(jì)算，年收入為：（第一年）30*365*50%=5475 萬(wàn)元按年平均入住率 60%計(jì)算，年收入為：（第二年）30*365*60%=6570 萬(wàn)元按年平均入住率 70%計(jì)算，年收入為：（第三年以后）30*365*70%=7665 萬(wàn)元（三）旅游風(fēng)情園項(xiàng)目測(cè)算目前保亭的年旅游人數(shù)估計(jì)為 100 萬(wàn)人/年，旅游風(fēng)情園項(xiàng)目票價(jià) 280 元/人，按 20%計(jì)算，即 20 萬(wàn)人次，年收入為 5600 萬(wàn)元（第一年） ；按 30%計(jì)算，即 30 萬(wàn)人次，年收入為 8400 萬(wàn)元（第二年） ；按 40%計(jì)算，即 40 萬(wàn)人次，年收入為 11200 萬(wàn)元（第三年） 。（四）酒店其他服務(wù)設(shè)施收入預(yù)測(cè):酒店其他服務(wù)設(shè)施包括商業(yè)街、高爾夫會(huì)所、酒店配套會(huì)議室、餐廳、KTV 等。因周邊沒(méi)有其他的配套設(shè)施，故私家獨(dú)棟別墅、小戶型別墅和旅游風(fēng)情園的客人，必然有一部分人員進(jìn)入酒店消費(fèi)。周邊也有部分游客過(guò)來(lái)消費(fèi)。綜合客源情況，按平均日接待 1500 人，每人平均消費(fèi) 500 元計(jì)算：日營(yíng)業(yè)收入 1500*500=75 萬(wàn)元。年?duì)I業(yè)收入 75*365=27375 萬(wàn)元。（五）別墅管家式服務(wù)收入：按每月每平方米 50 元計(jì)算。 （含配套物業(yè)使用費(fèi)用）年收入為：50*93000*12=5580 萬(wàn)元。（六）房產(chǎn)延續(xù)價(jià)值：自持物業(yè)在財(cái)務(wù)管理上要轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，在經(jīng)營(yíng)期間提取折舊，酒店維護(hù)維修費(fèi)用可進(jìn)入成本，抵扣所得稅計(jì)稅基礎(chǔ)。折舊到一定程度之后，房產(chǎn)在財(cái)務(wù)上表現(xiàn)為殘值，實(shí)際上房地產(chǎn)應(yīng)該是在經(jīng)營(yíng)若干年之后，還有可能增值或保值。以上六項(xiàng)按保守估計(jì)預(yù)算，年收入為 50144 萬(wàn)元，扣除 40%的總成本，凈利潤(rùn)為30086 萬(wàn)元。四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排根據(jù)目前實(shí)際請(qǐng)，制定以下開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)，建設(shè)周期預(yù)計(jì) 4 年。其它相關(guān)具體實(shí)施計(jì)劃與保證措施，待項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中進(jìn)一步論證落實(shí)。時(shí) 間 期 限 (年 .月 ） 開(kāi) 發(fā) 實(shí) 施 工 作 內(nèi) 容 預(yù) 期 目 標(biāo)整 體 方 案 設(shè) 計(jì) 報(bào) 批 、 土 地 購(gòu) 置 、場(chǎng) 內(nèi) 拆 遷 、 辦 理 規(guī) 劃 許 可 證 等 報(bào)批 手 續(xù)取 得 開(kāi) 發(fā) 項(xiàng) 目 開(kāi) 工 建 設(shè) 各 類手 續(xù) 階 段 性 （ 約 全 部 建 設(shè) 工 程 3/5） ，主 體 工 程 完 工 。達(dá) 到 政 府 行 政 部 門 規(guī) 定 的 商品 房 預(yù) 售 標(biāo) 準(zhǔn) ， 開(kāi) 始 預(yù) 售 工作 。 完 成 全 部 建 設(shè) 銷 售 條 件 、 配 套 設(shè)施 基 本 完 善 。住 戶 購(gòu) 房 入 住 ， 小 區(qū) 初 具 環(huán)境 服 務(wù) 規(guī) 模 ， 完 成 全 部 房 產(chǎn)銷 售 75%。 各 類 功 能 、 設(shè) 施 、 服 務(wù) 條 件 、 商務(wù) 開(kāi) 張 營(yíng) 業(yè) 、 物 業(yè) 規(guī) 范 服 務(wù) 。 資 金 回 收 達(dá) 到 9095%， 完 成利 潤(rùn) 分 配 。五、投資籌資計(jì)劃（一）資金來(lái)源全部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金由三部分組成，分別為：土地場(chǎng)地動(dòng)遷按織布廠費(fèi)用、工程施工前期及建設(shè)過(guò)程中發(fā)生費(fèi)用和房屋銷售回收資金（用于建設(shè)項(xiàng)目） 。（二）資金籌措場(chǎng)地安置補(bǔ)償費(fèi)用由海南永萬(wàn)利投資發(fā)展有限公司籌措；工程實(shí)施前期及建設(shè)過(guò)程所需費(fèi)用海南永萬(wàn)利投資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)籌措；房屋銷售回收資金由海南永萬(wàn)利投資發(fā)展有限公司用于建設(shè)項(xiàng)目。 第八章 設(shè)計(jì)概念酒店概念SPA 會(huì)所概念商業(yè)街概念南美別墅區(qū)概念南亞別墅區(qū)概念東亞別墅區(qū)概念第九章 結(jié)論綜前所做的各項(xiàng)計(jì)算和分析，在海南保亭雙方合作開(kāi)發(fā)“**國(guó)際風(fēng)情旅游休閑度假中心”項(xiàng)目，既有地塊建設(shè)高檔住宅及別墅區(qū)域，具備良好的外部條件，可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。在保亭農(nóng)場(chǎng)處于體制改革的形勢(shì)下，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，海南省的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有良好的市場(chǎng)。隨著國(guó)家的富強(qiáng)，人們的收入增加和居住環(huán)境的優(yōu)化需要帶來(lái)了開(kāi)發(fā)建設(shè)的機(jī)遇。保亭縣政府為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，投入了大量資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些都為本合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目雙方提供了較好的投資環(huán)境和實(shí)施機(jī)遇。合作開(kāi)發(fā)具備了相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，保亭縣發(fā)展及周邊交通環(huán)境的變化，縮小了與三亞等大城市的時(shí)間距離，優(yōu)良的旅游資源及居住資源是獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址科學(xué)合理，處于交通主通道處，加上良好的原始風(fēng)貌和溫泉、森林等原生態(tài)環(huán)境，是宜居的最優(yōu)選擇。乘著“國(guó)際旅游島”的東風(fēng)，在國(guó)家大力推行經(jīng)濟(jì)建設(shè)之際，雖然本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，投資數(shù)額較大，但在實(shí)施過(guò)程中科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪M(jìn)行控制，取得預(yù)期目標(biāo)是可以實(shí)現(xiàn)的。本開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目具有建設(shè)時(shí)機(jī)、建設(shè)條件、合作條件、資金條件等優(yōu)勢(shì)，是一項(xiàng)可行的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。