【文章內(nèi)容簡介】 拆遷戶）產(chǎn)生的住宅需求大部分將通過經(jīng)濟(jì)適用房消化，城建對住宅需求的帶動作用將會減小。（9）個人購房比例持續(xù)上升，已經(jīng)接近100%1999年以來，商品住宅個人購房比例逐年上升，%。（10）住宅金融支撐住宅市場快速發(fā)展1999年以來，按揭貸款成倍增長，至2001年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。（11）單個樓盤開發(fā)規(guī)模逐漸加大2002年，南京市單個樓盤開發(fā)規(guī)模明顯加大，例如，10月份房產(chǎn)局主辦的房展會共88個樓盤參展，其中，10萬㎡以上樓盤30個，占參展樓盤總數(shù)的30%，其中20萬㎡以上樓盤10個，50萬平方米以上樓盤3個。（12）外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場，綜合開發(fā)水平不斷提高168。 本地發(fā)展商不斷提高開發(fā)水平：本地發(fā)展商大量引進(jìn)國內(nèi)外知名設(shè)計單位和代理公司，開發(fā)水平不斷提高。168。 外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場：2002年進(jìn)入南京市場的有香港金馬、寧波中元、浙江廣廈、溫州商會、浙江名城、常州新城、江蘇陽光、浙江贊成等，進(jìn)入方式既有招投標(biāo)拿地，也有政府招商項目；正在尋找進(jìn)入機會的有世茂、金地、中海、中房等。19992002年南京房地產(chǎn)市場需求增長的主要影響因素分析（1）大規(guī)模城建與拆遷提供客源168。 1999年以來，占同期商品房交易總套數(shù)的25%左右。168。 ，按每戶住宅需求80㎡計算，則拆遷擴(kuò)大住宅需求288萬㎡，占2002年全年住宅銷售量的近50%。（2）政策推動2002年5月，南京市政府出臺交易稅費減免（契稅實際支付比例由2%%）、簡化公房上市手續(xù)、戶口政策向購房者傾斜（購買商品房、二手房均可落戶）等重大利好政策，其中，各類購房稅費合計減幅超過60%，直接帶動了住宅市場的發(fā)展。（3）居民收入增長168。 2000年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率均高于住宅銷售價格增長率。168。 2002年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增長，達(dá)到4746元，%，高于同期住宅銷售價格增長率（%）。（4）外來人口帶動據(jù)市公安局統(tǒng)計，1999年以來，外地人在南京購房落戶的共17868戶（36485人），占同期商品房交易總套數(shù)的10%左右。（二）未來南京房地產(chǎn)市場預(yù)測土地市場供應(yīng)減速上升2000年實施土地招投標(biāo)制度來，2000年和2001年土地供應(yīng)及成交總量很少，2002年土地成交量劇增至243萬㎡，土地成交建筑面積首次超過當(dāng)年商品房銷售面積50%。根據(jù)2000和2001年土地供應(yīng)量不足帶來的影響，預(yù)計2003年土地成交總量將超過2002年成交量，但增幅將放緩。商品房供應(yīng)量平穩(wěn)提高1999年至2001年商品房供應(yīng)量一直十分平穩(wěn)，維持在320萬㎡，2002年出現(xiàn)較大增長，達(dá)381萬㎡?？紤]受到前幾年全市土地供應(yīng)緊縮的影響，預(yù)計2003年商品房供應(yīng)總量將維持去年的水平，略有提高。商品房需求量繼續(xù)高速增長舊城改造和新區(qū)開發(fā)將帶來比2002年更大規(guī)模的拆遷量，據(jù)政府部門消息，2003年僅河西拆遷總量就為2萬畝，拆遷住戶將成為商品房需求的重要來源。2002年刺激商品房需求的很多利好政策依然發(fā)生作用，如稅費減免、賣舊買新、購房落戶等都將直接拉動需求上升。近年來股市的低迷及南京房地產(chǎn)健康穩(wěn)步發(fā)展使得消費者對于房地產(chǎn)存在較強看漲心理，有助于帶動提前消費。南京人均居住面積僅為10㎡，明顯低于上海，接近于上海，商品房需求的上升存在較大空間。 2002年商品房銷售面積近350萬㎡（不含江寧、江北，下同），受到上述諸多利好因素影響，預(yù)計2003年商品房需求量將繼續(xù)高速增長，按增長10%計算，2003年將達(dá)385萬㎡。商品房銷售價格繼續(xù)攀升隨著2002年國有土地公開出讓制度的實施，土地成本大幅上升，2003年商品房售價將繼續(xù)穩(wěn)步攀升。二、江寧住宅市場分析（一）江寧整體市場概述江 寧均價：多層2300 別墅3300存量：550萬形態(tài)：多層、別墅南京住宅開發(fā)三大片區(qū)之一：2000年撤縣設(shè)區(qū)后迅速崛起，與河西、城東并列南京住宅開發(fā)三大片區(qū)。片區(qū)內(nèi)有開發(fā)區(qū)、東山鎮(zhèn)、岔路口及湯山麒麟等細(xì)分片區(qū)，其中開發(fā)區(qū)、東山鎮(zhèn)和岔路口為三大主要細(xì)分片區(qū)。168。 供應(yīng)量位居各大片區(qū)之首：2000年撤縣設(shè)區(qū)前后，共協(xié)議出讓土地800萬㎡，三年共開發(fā)完成約300萬㎡，僅三大主要細(xì)分片區(qū)在建擬建住宅建筑面積總量就達(dá)到550萬㎡，2003年在建總量將超過180萬㎡，占全市三分之一。168。 年需求量占全市的三分之一左右：2002年江寧區(qū)房地產(chǎn)銷售金額達(dá)34億元，銷售面積達(dá)217萬㎡，其中住宅銷售面積近200萬㎡。168。 供需比略高于全市水平：2002年全市供需比約為1：，其中，江寧地區(qū)偏高。168。 中低端市場定位：住宅均價在各大片區(qū)中最低，2002年銷售平均價格1566元/㎡，樓盤整體品質(zhì)低于全市平均水平。168。 主力戶型面積：多層70150㎡，別墅200400㎡168。 主力總價：多層1636萬元/套；別墅100160萬元/套168。 客戶特征：江寧本區(qū)客源與區(qū)外客源之比約為3：7；城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；城區(qū)二次置業(yè)的中高收入階層；江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；東山本地客源。168。 樓盤平均規(guī)模在各大片區(qū)中最大，一般都在10萬㎡以上，其中30萬㎡以上樓盤有11個，最大的翠屏國際城和武夷綠洲占地面積均達(dá)到80萬㎡。168。 建筑形態(tài)以多層和別墅為主，是南京最主要的別墅區(qū)，目前幾乎沒有小高層，但有5個大型社區(qū)意向后期將建設(shè)小高層。168。 本地發(fā)展商為主，多項目發(fā)展較少：江寧所有樓盤的40多家發(fā)展商中，南京和江寧本地發(fā)展商占了30多家，如東恒、金陵置業(yè)、百家湖、21世紀(jì)等，外來發(fā)展商僅7家，有中惠、運盛、萊茵達(dá)、武夷等；此外，在江寧地區(qū)開發(fā)達(dá)到2個項目的公司目前較少，僅6家。（二）江寧三大細(xì)分片區(qū)及周邊細(xì)分片區(qū)市場研究結(jié)合本項目市場定位，需要重點研究江寧三大細(xì)分片區(qū)：開發(fā)區(qū)、東山鎮(zhèn)和岔路口。2002年這三個細(xì)分片區(qū)住宅銷售量120㎡，占整個江寧區(qū)住宅銷售量的60％。三大細(xì)分片區(qū)銷售價格為多層平均2300元/㎡，別墅平均3300元/㎡，高于江寧區(qū)整體水平。同時，也有必要對本項目北側(cè)的寧南新區(qū)細(xì)分片區(qū)進(jìn)行分析。開發(fā)區(qū)片區(qū)本項目屬于開發(fā)區(qū)片區(qū)市場綜述168。 開發(fā)現(xiàn)狀：開發(fā)區(qū)片區(qū)位于全新規(guī)劃開發(fā)的江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，目前區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)、教育和住宅開發(fā)共同發(fā)展。住宅開發(fā)時間短，約3年，共完成開發(fā)住宅面積約100萬㎡；是目前江寧區(qū)樓盤最為集中的一個片區(qū)，樓盤數(shù)目和開發(fā)面積都居于首位，住宅品質(zhì)和均價最高，且江寧區(qū)別墅主要集中在該片區(qū)，已初步形成別墅區(qū)形象。 168。 發(fā)展前景：區(qū)域內(nèi)企業(yè)及學(xué)校的大規(guī)模建設(shè)發(fā)展為住宅業(yè)發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間，隨著樓盤品質(zhì)的提高，區(qū)域樓盤需求量和售價上升趨勢顯著，將繼續(xù)成為江寧樓價的領(lǐng)跑者。樓盤狀況168。 供應(yīng)量：根據(jù)周邊估計未來住宅剩余供應(yīng)總量達(dá)250萬㎡左右。168。 需求量：過去3年年均需求量約33萬㎡，預(yù)計隨著交通狀況及區(qū)域配套改善，未來2～3年將有較大增幅。168。 樓盤均價：在江寧區(qū)最高，多層2300元/㎡，別墅3500元/㎡，且價格區(qū)間跨度較大，最低的聯(lián)排別墅僅2800元/㎡，最高的百家湖中獨立別墅達(dá)20000元/㎡。168。 主力戶型面積：多層100150㎡；別墅：200400㎡。168。 主力總價：多層2436萬元/套，別墅100160萬元/套168。 建筑形態(tài)：多層（55％）、別墅（45％）為主，基本每個項目均有，個別項目有小高層。168。 樓盤規(guī)模：普遍占地20公頃以上，建筑面積達(dá)到10 萬㎡以上，最大的翠屏國際城占地面積達(dá)到80萬㎡，建筑面積為80萬㎡。客戶狀況168。 主力客群：中等收入白領(lǐng)、國營企事業(yè)單位管理人員、專業(yè)及技術(shù)人員、公務(wù)員。168。 輔助客群：離退休人員。發(fā)展商狀況168。 本地發(fā)展商為主：目前開發(fā)區(qū)近80％的樓盤由南京及江寧當(dāng)?shù)匕l(fā)展商開發(fā)。168。 外來發(fā)展商為輔：其中包括香港的運盛實業(yè)和中惠房產(chǎn)、蘇州的金德茂置業(yè)等。表41 開發(fā)區(qū)片區(qū)主要樓盤基礎(chǔ)信息樓盤名稱發(fā)展商占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）建筑形態(tài)（棟）均價（元/㎡）入伙期主力戶型銷售狀況余量（萬㎡）美之國花園運盛實業(yè)4120別墅（聯(lián)排、獨立、雙拼）聯(lián)排360020040020左岸名苑龍盛房產(chǎn)約7別墅、高層、小高層 聯(lián)排3600別墅220以上金陵翠屏金陵置業(yè)47　別墅　　　　　翠屏清華天創(chuàng)建設(shè)21高檔多層公寓約300080－250未開盤21翠屏國際城中惠房產(chǎn)8080別墅、多層、小高層多層2500 別墅3600160－500一期多層80%78瑞景文華立信地產(chǎn)別墅（聯(lián)排、獨立、雙拼）別墅4000　一期90%12愛濤漪水園愛濤置業(yè)19別墅、多層別墅3000　　17江南文樞苑江寧房產(chǎn)1712別墅、多層2200現(xiàn)房　基本首磬0湖濱世紀(jì)花園天創(chuàng)建設(shè)實業(yè)2022多層、別墅八期多層230093－159　2百家湖花園百家湖房產(chǎn)20多層、小高層、獨立別墅多層2300小高層3300別墅20000二期　142－229二期60%1221世紀(jì)世紀(jì)園21世紀(jì)房產(chǎn)　40多層2100　　36同曦鳴城同曦房產(chǎn)　多層、商業(yè)2450　　20盛唐藝術(shù)園盛唐藝術(shù)投資3318別墅（獨立、雙拼）40005000獨立280500雙拼240280未開盤18江南青年城　2020多層　　未開盤20東山鎮(zhèn)片區(qū)市場綜述168。 開發(fā)現(xiàn)狀：東山鎮(zhèn)片區(qū)樓盤數(shù)目和開發(fā)面積均僅次于開發(fā)區(qū)，近3年來建成樓盤面積約110萬㎡，依托區(qū)政府所在地東山鎮(zhèn)老縣城，片區(qū)生活配套設(shè)施狀況在江寧地區(qū)最好。168。 發(fā)展前景：由于處于江寧老縣城區(qū)，隨著中心地區(qū)開發(fā)日益完善，開發(fā)用地不斷減少，大型樓盤遠(yuǎn)離鎮(zhèn)中心的現(xiàn)象比較顯著，近期開盤的30萬㎡以上的樓盤基本上都分布在東山鎮(zhèn)的邊緣地區(qū)。樓盤狀況168。 供應(yīng)量：目前樓盤剩余供應(yīng)總量達(dá)180萬㎡左右。168。 需求量：年需求量約37萬㎡。168。 樓盤均價：多層2150元/㎡，別墅2800元/㎡。江寧片區(qū)最低。168。 主力戶型面積：多層二房70100㎡、三房100130㎡。168。 主力總價：多層1630萬元/套168。 建筑形態(tài)：多層（80％）為主，此外，約有一半項目帶有別墅（15％），但總量不大。168。 樓盤規(guī)模：普遍占地面積10 萬㎡以上，最大的武夷綠洲占地面積達(dá)到80萬㎡。客戶狀況168。 主力客群：南京城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；東山本地居民。168。 輔助客群：江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；南京城區(qū)二次置業(yè)的中高收入階層。發(fā)展商狀況168。 本地發(fā)展商為主：目前東山鎮(zhèn)近80％的樓盤由江寧當(dāng)?shù)丶澳暇┌l(fā)展商開發(fā)。168。 外來發(fā)展商為輔：其中包括浙江的萊茵達(dá)置業(yè)、福建的武夷房產(chǎn)等。表42 東山鎮(zhèn)片區(qū)主要樓盤（300畝以上）基礎(chǔ)信息樓盤名稱發(fā)展商占地面積 （萬㎡）建筑面積 （萬㎡）建筑形態(tài)（棟）均價（元/㎡）入伙期主力戶型銷售狀況余量（萬㎡）武夷綠洲武寧房產(chǎn)8070多層、小高層、別墅約2200未定未開盤70武夷花園武夷房產(chǎn)26多層、別墅多層2400 別墅280095－172已售磬0秦淮綠洲省國投3020別墅、花園洋房不詳未定未定未開盤20萊茵東郡萊茵達(dá)置業(yè)374層準(zhǔn)別墅式公寓2000不詳80－130　37市政天元城江寧市政建設(shè)房產(chǎn)多層、別墅多層2100二房85－109三房110160一期90%35岔路口片區(qū)168。 開發(fā)現(xiàn)狀：岔路口是江寧地區(qū)與主城相連接的地帶，處于交通要沖，周邊整體環(huán)境較差，原有開發(fā)規(guī)模不大，近年來建成樓盤面積約60萬㎡。 168。 發(fā)展前景：片區(qū)面積較小，開發(fā)空間十分有限，雖距離主城較近，但片區(qū)環(huán)境較亂，發(fā)展前景一般。近幾年內(nèi)片區(qū)供應(yīng)量將主要來自于明月港灣和天地新城。樓盤狀況168。 供應(yīng)量：目前樓盤剩余供應(yīng)總量達(dá)120萬㎡左右，近期供應(yīng)量約40萬㎡。168。 需求量：年需求量約21萬㎡。168。 樓盤均價：多層2200元/㎡，別墅3200元/㎡。168。 主力戶型面積：多層二房70100㎡、三房100130㎡。168。 主力總價：多層1630萬元/套168。 建筑形態(tài)：多層（90％）為主，別墅、小高層較少。168。 樓盤規(guī)模：規(guī)模大小相差比較懸殊，最小的天水雅居占地不到2萬㎡，最大的天地新城占地達(dá)到56萬㎡。客戶狀況168。 主力客群：南京城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；外來人口購房。168。 輔助客群：江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；原江寧縣城居民。發(fā)展商狀況168。 本地發(fā)展商控制：目前岔路口所有樓盤均由南京及江寧當(dāng)?shù)匕l(fā)展商開發(fā)。表43 岔路口片區(qū)主要樓盤（300畝以上）基礎(chǔ)信息樓盤名稱發(fā)展商占地面積 （萬㎡）建筑面積 （萬㎡）建筑形態(tài)（棟）均價（元/㎡）入伙期主力戶型銷售狀況余量（萬㎡）明月港灣明月建設(shè)30多層、小高層、別墅一期多層2300二房8087三房102117一期95%27天地新城天地房產(chǎn)5652多層、別墅、小高層三期240