【正文】 家28天（2003/1/152/12），且期間有春節(jié)假期。 18米規(guī)劃道路有電話線，勝太西路有有線電視、網通和鐵通線路。 將軍路和18米規(guī)劃道路均有1個供宗地使用的配電箱。 將軍路、麻田路和勝太西路已有給水、雨水和污水管，18米規(guī)劃道路目前有雨水和污水井。八、市政配套項目地處開發(fā)區(qū)一期，目前已經開發(fā)成熟，市政管線可滿足開發(fā)要求。中小學：英華國際學校、南師附中分校（全國10大重點中學）、新區(qū)小學和新區(qū)中學。圖27 宗地周邊軌道交通規(guī)劃七、生活配套（1）生活配套的區(qū)域分布宗地周邊已具備基本生活配套，主要分布在勝太路沿線和東山鎮(zhèn)，其中勝太路主要為銀行、郵政電信、超市、酒店、藥店等基本生活配套，商場、醫(yī)院等大型配套主要分布在東山鎮(zhèn)。 由于2號線04年開工、09年才能建成，因此2條規(guī)劃地鐵線的建成時間均在2010年以后。 根據全市軌道交通規(guī)劃，地鐵5號線由主城沿機場高速從項目東側穿過，通往祿口機場；地鐵3號線由主城沿寧溧公路到達江寧開發(fā)區(qū)百家湖。 軌道交通規(guī)劃有兩條連接市中心的軌道交通線經過宗地附近， 但估計最早到2010年才通車。 主城（雨花臺）至宗地最晚班次21：00，宗地至主城（雨花臺）最晚班次20：30。 均為無人售票車，由于道路寬、車輛少、上下乘客少，由宗地至雨花臺僅10分鐘。 105路每5分鐘一班車，連接主城（雨花臺）與河海大學，南航站位于宗地南端，拉法基站位于宗地北側300米；時雨線連接主城（雨花臺）與東山，將軍北路站位于宗地北側500米。 公交出行由于宗地所處江寧開發(fā)區(qū)一期入住居民較少，因此目前宗地周邊公交線路較少、不方便，但隨開發(fā)區(qū)內住宅開發(fā)量和入住居民的增加，預計公交將很快得到改善,屆時無需設小區(qū)巴士。168。168。（2）與江寧區(qū)政府所在地東山鎮(zhèn)的聯(lián)系：距離5公里，車程15分鐘主要有三條道路：168。168。 可通過將軍路——共青團路——中山南路直接通往新街口市中心。六、交通出行 道路宗地所屬開發(fā)區(qū)一期內道路建設完善，從宗地可便捷地接駁一環(huán)線和二環(huán)線、通達南京市中心新街口和江寧區(qū)政府所在地東山鎮(zhèn)等，如下圖所示。注：點位距機場高速70米，自北向南分布，相鄰點位間隔100米左右。（2）噪音分析①主要噪音源為機場高速的車流噪音。 宗地東側為南汽菲亞特集團等知名企業(yè)。宗地緊臨北側為東南大學教職工宿舍，目前正準備建設中。168。168。 宗地東側的機場高速路比宗地高，且北低南高，高差為14米。用地紅線范圍內所有建筑物、附著物的拆遷補償費包含在土地中標價款中。近期，東大調整發(fā)展策略，決定將浦口校區(qū)遷至江寧，并意向在江寧開發(fā)區(qū)二期規(guī)劃的方山大學城拿下3700畝土地，因此放棄了宗地，由政府將宗地改為房地產開發(fā)用地。東南大學科技園分為兩部分，一部分為宗地，原計劃作為建設教育產業(yè)園用地；另一部分為宗地以北的332畝用地，計劃作為教職工宿舍用地，現(xiàn)該部分用地仍保持為教職工宿舍用地，目前正在平整場地和搭建圍墻。三、項目淵源宗地原為東南大學科技園用地的一部分。表21 項目用地指標面積和尺寸宗地總面積其中：居住用地其中商業(yè)用地其中代征道路面積（654畝）（）（）5800平米（）長——690米242米483米寬——562米226米12米政府提供的規(guī)劃要點，商業(yè)用地內需建一座占地3畝的加油站，其他無特殊要求，具體如下表所示。宗地面積、形狀和尺寸，折合654畝，、。二、宗地四至范圍及規(guī)劃要點四至范圍宗地東鄰18米規(guī)劃道路，隔50米綠化帶為機場高速路，西接將軍北路，南側為勝太西路及中和醫(yī)療器械、四方億通等工企單位和商業(yè)設施（無污染），北側為麻田路。宗地西距將軍山、牛首祖堂風景區(qū)1公里。107KM2110萬第二部分 項目概況一、宗地位置宗地北距南京市中心新街口約11公里,南距祿口機場28公里。80KM250萬浦口新市區(qū)①城鎮(zhèn)空間跨江發(fā)展的增長級；②相對獨立區(qū)域綜合服務功能；③承擔吸收來自北部農村城鎮(zhèn)化人口的功能。表11 南京“一城三區(qū)”規(guī)劃功能定位規(guī)劃面積規(guī)劃人口河西新城區(qū)①以商務、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心；②居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)；③以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽地。，2010年規(guī)劃人口30萬。168。 東山新市區(qū)是南京“一城三區(qū)”中的一區(qū)2001年調整后的南京城市總體規(guī)劃將東山、仙西、浦口（江北）規(guī)劃為3個新市區(qū)，加上河西新城區(qū)，形成南京“一城三區(qū)” 的新城市建設格局。二、東山新市區(qū)簡介東山新市區(qū)規(guī)劃面積107平方公里，%。168。 1995到2001年GDP持續(xù)高速增長，%。 面積1600平方公里，人口75萬人，其中非農業(yè)人口18萬人。 2000年撤縣設區(qū)。 緊靠南京主城南部,緊鄰一環(huán)線。本項目位于江寧開發(fā)區(qū)。本項目定位以3000元/平米的多層公寓為主，該價格產品為南京主流市場，需求量大，市場供應不足。本項目所處的將軍路片區(qū)為近兩年住宅開發(fā)的熱點區(qū)域，已形成高品質住宅區(qū)氛圍，且為南京生態(tài)環(huán)境最好的地區(qū)之一，人文、歷史、教育氛圍濃厚。本項目所屬東山新市區(qū)在南京總體規(guī)劃上定位于南京“向南發(fā)展的增長級”和“承擔主城部分功能擴散和吸收南部農村城市化人口的職能”，江寧開發(fā)區(qū)在南京的3個國家級開發(fā)區(qū)中規(guī)模最大、發(fā)展最快，本項目是開發(fā)區(qū)距南京主城最近的房地產項目之一，土地升值潛力大。二、外部環(huán)境本項目掛牌出讓，法律手續(xù)明晰，已完成“七通一平”，可迅速啟動開發(fā)。本項目占地654畝，規(guī)模大，為城郊結合部項目，是集團最擅長開發(fā)的項目類型，南京公司可以充分利用集團資源快速成熟開發(fā)此項目。目 錄決策背景 3一、內部因素 3二、外部環(huán)境 4第一部分 項目所屬區(qū)域介紹 5一、江寧區(qū)簡介 5二、東山新市區(qū)簡介 6三、江寧開發(fā)區(qū)簡介 7第二部分 項目概況 9一、宗地位置 9二、宗地四至范圍及規(guī)劃要點 9三、項目淵源 11四、宗地現(xiàn)狀 12五、宗地緊鄰周邊的環(huán)境 14六、交通出行 16七、生活配套 20八、市政配套 23九、土地出讓條件與程序 24十、地價分析 28第三部分 法律風險分析 32一、項目的風險點及風險可能性預測 32二、風險控制手段 32三、總體評價 32第四部分 市場分析 33一、南京房地產市場簡述 33二、江寧住宅市場分析 39三、開發(fā)區(qū)商業(yè)市場分析 48四、項目產品建議書 52五、本項目在同價競爭市場中的優(yōu)劣勢分析 54六、本項目在所屬區(qū)域市場中的競爭優(yōu)劣勢分析 56附件：江寧及周邊片區(qū)典型樓盤 57第五部分 規(guī)劃設計初步分析 61一、規(guī)劃設計草案 61二、規(guī)劃設計草案分析 62第六部分 工程及銷售計劃 66一、一期開工時間確定 66二、開發(fā)銷售計劃 68第七部分 成本及投資收益預測 69方案一（商業(yè)按2萬㎡考慮，商業(yè)用地地價自己分攤） 69方案二（不考慮商業(yè)，商業(yè)用地地價由住宅分攤） 75第八部分 競爭對手 76第九部分 綜合分析與建議 78一、優(yōu)劣勢分析 78二、結論與建議 78決策背景一、內部因素本項目可為南京公司提供持續(xù)發(fā)展條件，符合集團重點發(fā)展長江三角洲的戰(zhàn)略南京公司金色家園項目將于2004年全部開發(fā)完畢，當年結算利潤不能滿足持續(xù)增長要求。本項目可售面積47萬平米，2004年可結算面積約10萬平米，結算金額約3億元，并可為南京公司20042006年提供主要利潤來源。金色家園項目的成功開發(fā)為集團全面啟動南京市場奠定了基礎，品牌效應也為下一步開發(fā)中檔項目創(chuàng)造了條件。增值潛力大。環(huán)境好。市場機會明顯。第一部分 項目所屬區(qū)域介紹江寧區(qū)位于南京南部，東山新市區(qū)屬于江寧區(qū)，是南京三大規(guī)劃新市區(qū)之一，國家級開發(fā)區(qū)江寧經濟技術開發(fā)區(qū)（以下簡稱“江寧開發(fā)區(qū)”）屬于東山新市區(qū)。圖11 宗地所屬區(qū)位圖一、江寧區(qū)簡介168。168。168。168。2001年GDP達114億元,占南京GDP總額的9%。 人均GDP在全市五個郊縣（區(qū)）中排名第一，2001年人均GDP為15221元人民幣，約1800美元，相當于全市平均水平的74%。168?！耙怀侨齾^(qū)”的規(guī)劃如表11所示。 東山新市區(qū)是人口導入區(qū)東山新市區(qū)位于江寧區(qū)北部，緊鄰南京主城南部，其中心與市中心距離約12公里，承擔主城部分功能和人口向南擴散的功能，同時承載南京南部的江寧區(qū)、溧水縣和高淳縣的農村人口城市化的功能。遠景規(guī)劃110萬人。56KM255萬仙西新市區(qū)①城鎮(zhèn)空間向東發(fā)展的增長級；②接受上海輻射以及新經濟發(fā)展的主要空間；③以發(fā)展教育和高新技術產業(yè)為主要方向。90KM275萬東山（江寧）新市區(qū)①城鎮(zhèn)空間向南發(fā)展的增長極；②承擔主城部分功能擴散的職能；③吸收南部農村城市化人口。宗地位于江寧開發(fā)區(qū)一期西北部，東距已開發(fā)成熟的開發(fā)區(qū)中心百家湖僅2公里。牛首祖堂風景區(qū)為南京的五大近郊公園之一，“杭州宋城集團”計劃投資30億元在牛首祖堂山及以南建設10KM2的黑森林旅游度假區(qū)。如下圖所示。如上圖所示，宗地中住宅用地和商業(yè)用地形狀為規(guī)則四方形，尺寸如下表所示。表22 規(guī)劃要點土地規(guī)劃用途商業(yè)、居住用地容積率居住用地容積率≤，商業(yè)用地容積率≤居住用地可建建筑面積：454320平米商業(yè)用地可建建筑面積：103200平米建筑形態(tài)以布置多層住宅為主，可布置部分小高層住宅建筑限高規(guī)劃要點無要求（答復中為小于100米）日照間距與公建配套執(zhí)行建設部2002年4月1日頒布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB5018093）建筑密度居住≤25%，商業(yè)≤40%綠化率≥40%，公共綠地≥建筑退讓將軍北路：多層以下退讓紅線≥10米，小高層退讓紅線≥15米勝太西路：多層以下退讓紅線≥7米，小高層退讓紅線≥10米機場高速：多層以下退讓控制線≥7米，小高層退讓控制線≥10米麻田路：多層以下退讓紅線≥7米，小高層退讓紅線≥10米沿四側道路圍墻退讓紅線≥2米，圍墻形式采用通透式，高度≤建設要求商業(yè)用地內必須建一個占地面積約3畝的加油站，且位于沿東西走向的代征道路南側。東南大學科技園總用地面積986畝，均基本完成三通一平，除建成2層的東大科技園辦公樓（臨時建筑）外，尚未實質性開發(fā)。 東大調整校區(qū)，宗地改為房地產開發(fā)用地。正在平整場地、搭建圍墻（北部地塊）東大科技園辦公樓（宗地內部）科技園標志牌（宗地南側）正在修建的道路（宗地內部）四、宗地現(xiàn)狀宗地已基本完成七通一平，地面上有一棟2層、建筑面積500平米左右的小樓（為東大科技園辦公樓，目前仍在使用）和建筑面積300平米左右的臨時用房，無其它建、構筑物。 宗地地勢平坦，東北側靠近用地邊界（18米規(guī)劃路）處有一座占地面積約5000平米、高45米的小山包。五、宗地緊鄰周邊的環(huán)境景觀環(huán)境宗地緊鄰周邊的住宅開發(fā)、教育和科技園產業(yè)的氣氛濃重，但目前入住居民相對較少。 宗地南側為南京航空航天大學、民辦正德學院、中英合辦英華高級學校，具有良好的文化氛圍。 宗地西側和北側均為住宅區(qū)，占地面積約2400畝，目前均處于開發(fā)初期，開發(fā)氛圍濃。168。 周邊噪音分析（1）機場高速車流分析白天12:00～12:30時段為車流高峰期，平均車流量約1520輛/分鐘，夜間由于航班少，車流量較少。②宗地東側邊界、距機場高速70米處的噪音，南北兩端高、中部低，噪音強度5568dB, 最高噪音強度68dB,位于宗地內的土坡上（約5米高）。③宗地內部及其它側邊界的平均噪音強度為52～58dB。（1）與南京市中心的聯(lián)系：距離新街口11公里，車程2025分鐘168。將軍路——共青團路紅線寬60米，雙向六車道。 可通過將軍路——共青團路、機場高速、寧溧公路、寧丹公路通往一環(huán)線（繞城公路）和老城快速路環(huán)線，再通過城市內部路網到達主城各個區(qū)域。 秦淮西路：紅線寬34米，三塊板，雙向四車道。 勝太西路：紅線寬34米，三塊板，雙向四車道。 天元路：紅線寬34米，三塊板，雙向四車道。（1）2條公交線路通往主城168。168。168。（2）10103路連接主城與東山，10106路連接主城與開發(fā)區(qū)，超出步行距離，乘車不方便。168。168。3號線的建設時間較5號線早，預計08年前后可能開工，但距宗地約2公里，已超出步行范圍。其它重要配套有：超市：麥德龍、歐倍德，距宗地3公里。賓館酒店：湖濱金陵飯店（五星級金陵飯店的分店）和水秀苑大酒店（四星級涉外）。168。168。168。九、土地出讓條件與程序宗地出讓形式為掛牌，出讓條件和程序最主要的特點為：168。168。168。 土地已拆平，政府答應即可中標后交地。交地標準外部條件（道路、水、電、氣、場地平整等）均以現(xiàn)狀為準。出讓年限居住用地70年，商業(yè)用地40年。②獨立競買、聯(lián)合競買皆可。項目公司的成立競得人所持股份大于50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項目公司。競買保證金2600萬元。報名時間工作日2003年1月15日至2003年1月29日（星期三）。2003年1月24日下午4：00之前提交；經審查具備競買資格的報名者2003年1月26日下午2：00——5：00領取答復。報價方式現(xiàn)場書面報價。報價幣種人民幣。成交價款構成包括土地拆遷安置補償費、土地掛牌出讓工作費用、政府土地收益；不含其它稅費。付款條件①成交當日（2003年2月12日），付30%；②成交15日內簽訂土地出讓合同（2003年2月27日之前），付30%；③成交半年內（2003年8月