【正文】 得生活的安寧被其打破，噪音、塵土、交通安全成為產(chǎn)品最大的不利點 。 ? 發(fā)展商以往塑造的成功案例，所創(chuàng)造的品牌效應(yīng)，成為業(yè)主購房的信心保障。 ? 小區(qū)占地 萬平方米，具有一定規(guī)模，建筑容積率較低，產(chǎn)品類型多樣。 6 ? 基地四周的文化教育和醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施較為完善，附近分布了中福會幼兒園、浦興中學(xué)、平和雙語學(xué)校、金橋小學(xué)、金貿(mào)小學(xué)等眾多教育培訓(xùn)學(xué)校。 ? 金橋地區(qū)為浦東新區(qū)發(fā)展重點區(qū)域，其購買力強，日益聚增的居住人氣，使得當(dāng)?shù)氐牟惋?、農(nóng)貿(mào)、金融等配套漸漸完善。 附：滬東地區(qū)主要交通線路及生活配套 783路 臺兒莊路 —— 淮海東路 815路 德州新村 —— 外高橋 638路 東陸新村 —— 周家渡 716路 鳳城新村 —— 張橋 785路 臺兒莊路 —— 上鋼新村 639路 周浦鎮(zhèn) —— 長島路 191路 第一八百伴 —— 榕橋 774路 嶗山東路 —— 外高橋 5 776路 永業(yè)路 —— 泰東路 85路 博興路 —— 東昌路 東周線 東陸新村 —— 周浦醫(yī)院 川歇線 歇浦路 —— 川沙 購物生活 家樂福超市、 OBI 建材超市、聯(lián)華超市、農(nóng)工商超市、家得利超市 休閑生活 金橋公園、名人苑花園 醫(yī)療保健 瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分院、金橋區(qū)段醫(yī)院，公利醫(yī)院 教育培訓(xùn) 中福會幼兒園、平和雙語學(xué)校、協(xié)和國際學(xué)校、中歐國際工商學(xué)校、浦興中學(xué)、金橋中學(xué)、杉達(dá)大學(xué) 。 生活機能 ? 就環(huán)境和生活配套來講本地塊目前在整個浦東地區(qū)顯得相對較為落后，項目基地四周幾乎沒有象樣的生活配套，雖已新建了大量居民住宅，但相關(guān)的生活配套、商業(yè)設(shè)施檔次較低，不能較好的滿足當(dāng)?shù)鼐用竦男枰＞€路主要有 77 78 71 77 791 4 等，經(jīng)過這些線路可迅速直達(dá)人民廣場、外灘、淮海路、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等地區(qū)。浦興路與浦東的眾多交通主干道如：張楊路、金橋路、羅山路相接，經(jīng)過這些交通干道和相連的越江橋梁，可迅速到達(dá)浦西市中心人民廣場、楊浦的北外灘地區(qū)、浦東金橋進(jìn)口加工區(qū)等地。 交通動線 ? 基地出入的主要干道 —— 浦興路是一條貫穿浦東新區(qū)東西向的重要交通樞紐，由基地沿張楊路可直達(dá)浦東的金融商貿(mào)中心 —— 陸家嘴商業(yè)中心。 ? 入世后新興客源層的選擇 ? 政府利 多政策支持 ? 公房補貼改制為貨幣補貼 ? 未來多項交通及捷運計劃 ? 未來樓市持續(xù)供需兩旺，“不動產(chǎn)”投資理念已開始興起 ? 激烈的競爭市場，相同單價的個案量體大，客戶選擇性多 ? 競爭個案的規(guī)劃品質(zhì)提升 ? 本產(chǎn)品差異化方面的難度大 ? 未來區(qū)域競爭激烈 ? 綠化集中在二期不利于一期銷售 ? 藍(lán)印戶口政策不明朗 [—— 項目“立地條件”分析 —— ] 地塊四至 以期求得市場真諦，實現(xiàn)企業(yè) —— 價值回歸。也許具有“不是市場需要什么，我們就制造什么；而是我們制造什么，市場就需要什么”如此大氣的企業(yè)才是市場的寵兒 …… 本項目控制性經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)： 規(guī)劃總用地 萬平方米 總建筑面積 萬平方米 容 積 率 總套數(shù) 1190 套 我們的基地條件如何？ 我們的客源客層怎樣 ? 我們的產(chǎn)品定位在哪里？ 我們的產(chǎn)品有什么附加值？ 2 我們的產(chǎn)品力該怎樣加強？ 我們的目標(biāo) …… 第一步完成首要任務(wù) —— 成功去化產(chǎn)品，最大程度實現(xiàn)利潤。 1 引言： 立案伊始，擺在我們面前的是一串經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，市場競爭是無情的，優(yōu)勝劣汰永遠(yuǎn)是唯一的游戲規(guī)則。順利實現(xiàn)產(chǎn)品去化，快速完成資金回籠，那是建立在有“好房子”的前提下；而樹立企業(yè)品牌形象，乃至做到將發(fā)展商對人居空間的理念詮釋向市場最深層次推廣，那就是建立在有“好家園”的前提下。 第二步達(dá)成遠(yuǎn)景任務(wù) —— 讓市場廣泛接受屬于企業(yè)自我的產(chǎn)品開發(fā) 理念。 價值回歸模擬流程圖： 定位準(zhǔn)確、 完善的社區(qū)生活配套 市場迅速認(rèn)可、 高附加值 的產(chǎn)品 注重實效的媒體攻勢 接受程度高 擴(kuò) 良 適 大 利 好 度 再 潤 的 夸 生 盈 升 大 產(chǎn) 余 值 的 潛 宣 力 傳 資金回籠理想 一期迅速去化 受到市場追捧 、 達(dá)到預(yù)期目標(biāo) 期待二期投放 “耳語傳播” [—— 產(chǎn)品 SWOT 分析 —— ] S 優(yōu)勢點 W 劣勢點 ? 城建集團(tuán)品牌優(yōu)勢 ? 暢通的道路、交通優(yōu)勢 ? 低密度、高綠化的居住環(huán)境 ? 基地沿街面長，將成為浦興路亮點 ? 浦東新區(qū)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)與人才進(jìn)駐 ? 道路噪音、安全問題 ? 區(qū)域缺商業(yè)氣息及完善機能配套 ? 周邊區(qū)域競爭壓力巨大 ? 公交站點離小區(qū)較遠(yuǎn) ? 社區(qū)受地塊影響缺乏整體感 3 ? 難以集中綠化及拉開棟距 O 機會點 T 威脅點 ? 浦東最具升值潛力的地區(qū)之一 ? 景觀道路、景觀住宅，景觀社區(qū)。本地塊處于浦東金橋地區(qū)，具體位于張楊路北側(cè)，長島路以東，西側(cè)至五蓮路，屬于浦東滬東新村地區(qū)。基地形狀呈狹長形，小區(qū)三面臨街，南面緊臨浦東新區(qū)交通要道 —— 張楊路，北面為滬東新村的老式公房，與本案僅一墻之隔，目前基地已規(guī)劃平整。向東可至金橋外高橋保稅區(qū)，向南到聯(lián)洋生活園區(qū)。 ? 本地塊周圍常規(guī)公交線路分布眾多，但站點普遍距基地較遠(yuǎn)，大多分布在長島路，浦興路，但班次的 間隔較長。另外，規(guī)劃中輕軌 PD— A、 B 線將緊臨基地，為居民的出行提供現(xiàn)代化交通工具。 區(qū)域發(fā)展 ? 本地塊所毗臨的金橋地區(qū)（根據(jù)市政府的規(guī)劃，金橋地區(qū)專門規(guī)劃了毗鄰工業(yè)園區(qū)的四平方公里國際社區(qū) ）將在區(qū)域內(nèi)建設(shè)：高檔別墅和酒店式公寓、從幼兒園到研究生院的著名教學(xué)機構(gòu)、五蓮路上亞洲最大購物中心、醫(yī)療中心，以及高爾夫球場和橄欖球體育場等健身休閑中心，舒適、便捷的服務(wù)將會讓這里的投資環(huán)境更趨完善。 [—— 項目“立地條件”優(yōu)劣分析 —— ] 利多因素 ? 張楊路、浦興路、金橋路、及與之相連的黃浦大橋、楊浦大橋共同構(gòu)成了通暢便捷的交通網(wǎng) 絡(luò)，為本案業(yè)主出入市級商業(yè)中心區(qū)域提供了有利的條件，多條公交站點的設(shè)立，為業(yè)主乘車出行增添了多種選擇。 ? 基地附近的金橋公園、名人苑花園、以及金橋進(jìn)出口區(qū)域內(nèi)的橄欖球場，成為住戶良好的就近休閑、娛樂、健身的理想場所。瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分院、金橋區(qū)段醫(yī)院也為居民健康、就 醫(yī)提供保障。 ? 加上規(guī)劃良好的小區(qū)環(huán)境，優(yōu)美的景觀道路和較高的社區(qū)綠化率，讓住戶遠(yuǎn)離生活空間的壓抑，完全感受大自然的意境。 ? 本項目房型較好（板式結(jié)構(gòu)，南北通風(fēng)，全明無暗間），建筑面積控制合理，總價較低，極符合該區(qū)域居民承受能力。 ? 目前基地四周的商業(yè)配套相當(dāng)不完善，即使現(xiàn)存的商業(yè)配套也存在消費檔次較低，繁榮度不夠的問題，這一切都阻礙了居住地的人氣的進(jìn)一步旺盛。 ? 基地處于浦興路（張楊路的邊緣地帶），四周寬闊的道路阻礙了各社區(qū)人員的流動，夜間基地周邊除了川流不息的車輛，毫無人影。 ? 項目小區(qū)呈狹長形，分兩期開發(fā)，一期與二期之間被博興路“攔 腰截斷”，不利于本案整體布局規(guī)劃，致使社區(qū)缺乏整體感。 ? 受技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的限制，、致使本案部分房型在建筑格局方面的規(guī)劃不甚理想，較小的浴室面積，使住戶缺少空間享受。 ? 小區(qū)總建筑面積達(dá) 萬平方米，開發(fā)量大，區(qū)內(nèi)居民戶數(shù)相對較多，由此對未來物業(yè)管理的要求相對較高。 ? 有浦東主軸線 —— 張楊路 的依托，精明的購房者從市政規(guī)劃、建設(shè)的傾斜中意識到這一 “黃金道路” 沿線物業(yè)有令人欣慰的升值空間。 ? 目前區(qū)域內(nèi)的已建社區(qū)由于規(guī)模適中，且在產(chǎn)品力 塑造和推廣宣傳方面均有著不俗表現(xiàn)，因而市場接受度普遍較高。 ? 結(jié)合目前的市場行情均價，區(qū)域內(nèi)客戶多數(shù)青睞于 100～ 110 平方米的二房以及 120～ 130 平方米的三房。 ? 區(qū)域內(nèi)大部分個案的建筑設(shè)計和庭園景觀設(shè)計均聘請了專業(yè)的設(shè)計公司，各 8 類風(fēng)格迥異而立意新穎的社區(qū)建筑和庭院景觀對應(yīng)了不同心理消費者的追求。 上海市場同質(zhì)產(chǎn)品分析 上海市房地產(chǎn)市場上與本項目價格、地段相似的同類產(chǎn)品眾多，如：虹口區(qū)涼城新村附近的 “中虹麗都苑”，長寧區(qū)天山路的“南洋新都”，楊浦區(qū)黃興綠地周邊的“文化佳園”，距離本案很近的“碧云新天地”等，其目標(biāo)市場需求大致如下： 如：“文化佳園”、 “南洋新都” 。擁有各自區(qū)域內(nèi)獨特的地理位置優(yōu)勢。 如虹口區(qū)的“中虹麗都苑”、位于廣靈四路、涼城路上，交通便利，在擁有虹口優(yōu)良人 文傳統(tǒng)的同時又坐享曲陽地區(qū)的便利及完善的商業(yè)生活機能，其售價創(chuàng)下這個區(qū)域的最高單價，自從開盤后價格不斷走高。累計漲幅超過 25%。一梯二戶、南北通風(fēng)、動靜分離、觀景陽臺、落地窗等以人為本的房型設(shè)計 規(guī)劃。 大多為上海市智能化示范小區(qū)或“四高”小區(qū)。國家康居工程示范小區(qū)；“無滲漏”、“無質(zhì)量通病”示范小區(qū)申請；以及白玉蘭施工質(zhì)量獎的獲得。 […提出新生活口號… ] 為了成功地將一、二期產(chǎn)品去化，因此在“一期”銷售階段，就要求在做足各方面文章，完成市場造勢，提升產(chǎn)品品質(zhì)，樹立市場品牌形象，為“二期”銷售打好良好的鋪墊。 ? 結(jié)合案名及面積配比，提出 “可以居” ，闡述可以居口號，以網(wǎng)絡(luò)最大的客源客層。 ? 提出 “新鄰里關(guān)系” 口號，顯示發(fā)展商人性的一面，創(chuàng)辦一些聯(lián)誼活動，令小區(qū)生活充滿人情味。因此本案在產(chǎn)品的總體規(guī)劃上應(yīng)以 “現(xiàn)代生活社區(qū)” 為其特點，并結(jié)合未來交通規(guī)劃優(yōu)勢，及居住人氣和將產(chǎn)品塑造成為浦東新區(qū)內(nèi)“ 具品質(zhì)、品味和價 值的景觀社區(qū)”。在燒制的次數(shù)、時間段的長短、配色的選擇、外形的設(shè)計等方面加以控制，提出我們的要求，極有可能燒制出世上獨一無二的“立面”。 ? 底層大堂 —— 花崗巖地面、大理石墻面到頂，另設(shè)藝術(shù)頂燈及豪華裝飾吊頂，中央空調(diào)。 ? 各層大堂、走廊及電梯廳 —— 大堂及電梯廳鋪設(shè)花崗巖地面、大理石墻面到頂、另設(shè)藝術(shù)頂燈及裝飾吊頂；各層走廊地面均鋪砌高級防滑地磚、并配以高級乳膠漆墻；樓梯扶手采用高級硬木扶手。 ? 信箱 —— 各住宅大堂設(shè)華麗不銹鋼信箱。 ? 未來數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū)： 突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有寬帶網(wǎng)設(shè)置，本項目除應(yīng)在安全防范系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)智能化水平真正落實、在家庭智能化上有所突破，且在環(huán)保上有建樹。 ? 社區(qū)智能化應(yīng)該同小區(qū)的生活相結(jié)合： a：寬帶網(wǎng)絡(luò)傳送、瀏覽； b：通過社區(qū)的 BBS 增進(jìn)住家的交流，增強業(yè)主溝通； c：網(wǎng)上點擊物業(yè)服務(wù)； d：網(wǎng)絡(luò)可視醫(yī)療； e：網(wǎng)絡(luò)雙向交流的科普講座、電腦培訓(xùn)。 智能化配置建議 13 ? 寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)： 通過小區(qū) INTRANET（內(nèi)部局域網(wǎng)）與公共網(wǎng)連接，小區(qū)內(nèi)采用光纖到樓（ FTTB）內(nèi)部，每戶獨享 10MB 配置。 ? 家庭智能化系統(tǒng)： 每戶住家安裝智能化系統(tǒng)，實現(xiàn)家用電器遠(yuǎn)程控制。具體安保措施如下： 周邊紅外微波雙重報警：用美國原裝安防主機，對小區(qū)周界實行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對射探頭自動感應(yīng)，觸發(fā)報警，主機顯示報警部位提示值班人員。 a、每棟大樓密碼門禁系統(tǒng)，每戶可視對講系統(tǒng)。 c、配有緊急按鈕與保安中心相連；并連網(wǎng) 110 報警系統(tǒng)。 e、巡更：小區(qū)內(nèi)主要通道出入口及各大樓的主要部位設(shè)置，記錄巡更路線及時間，保證安全。 g、車庫設(shè)置消防栓、火災(zāi)報警系統(tǒng)及公共部位自動感煙、消防噴淋系統(tǒng)。 ? 樹種統(tǒng)一： 以一、兩種常綠喬木為主，大范圍的種植在社區(qū)里。樹種可以考慮香樟、銀景觀設(shè)計建議 14 杏。 ? 空中花園： 在屋頂設(shè)計花園可以增加社區(qū)的休閑娛樂空間。 ? 中庭廣場中心： 可設(shè)計象征社區(qū)精神的標(biāo)志物。 建議庭園景觀在建筑規(guī)劃定案后即同時設(shè)計，并聘請境外較知名、較具影響的設(shè)計師，才能達(dá)到直接、有效的廣告宣傳效果。 ? 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)： 采