【正文】 組織人車流線，還可縮短區(qū)內道路和各種市政管線的接駁距離，有效節(jié)省建設投資。五. 規(guī)劃設計初步分析1. 規(guī)劃設計的可行性分析我們將把本項目開發(fā)為融入萬科12年房地產開發(fā)經驗、萬科先進的居住理念、風光優(yōu)美的濱湖住宅，成為武漢三鎮(zhèn)最適合人居住的國家康居示范小區(qū)，引導武漢的居住文化、模式進入新的階段。這個區(qū)域內中等收入家庭是本項目潛在的購買者。一橋、二橋附近由于交通便利，樓盤相對集中，主要針對的是核心區(qū)中高收入者，以及部分武昌居住在大橋附近的跨江買樓者。2. 內環(huán)線內長江一橋、二橋之間的江北核心區(qū)域內中等收入家庭是本項目潛在的購買者。區(qū)內獨立經商人士、律師、會計師、咨詢機構匯聚，具有較強的購買力。b. 產品定位及目標客戶層的判斷，根據調查分析，我們確定產品定位及目標客戶層為：i. 產品定位：東西湖區(qū)大規(guī)模、高品質的中檔住宅。不同的職業(yè)從業(yè)者顯現出大致相同的承受趨向，都以15—20萬元為主?？傮w來講，首選購房區(qū)域與工作區(qū)域大致在相同區(qū)域，但其分布情況與居住區(qū)域與購房區(qū)域的分布情況相比較為分散，即已居住在漢口的客戶比在漢口工作的客戶更傾向于選擇東西湖作為購房區(qū)域。4. 目標客層研究和市場定位a. 客戶層購房傾向研究，我們與億房網于2001年2月2328日進行了以市場需求為主的中檔市場調查，有效問卷為600份。主要面向漢口二次置業(yè)者、小生意人及吳家山臺商投資區(qū)內企業(yè)的職工。該項目主要依靠低價策略及臨湖景為主要賣點，湖邊別墅最高價為2340元/M2。項目規(guī)劃建筑面積30萬M2，以別墅與花園洋房為主。此外，從項目本身條件，本項目在環(huán)境上相比常青花園具備臨湖優(yōu)勢。競爭分析：經過5年的開發(fā)，該項目已形成規(guī)模優(yōu)勢，聚集了人氣，該項目將構成金銀湖項目的直接競爭。在最初推出時因為地理位置的關系銷售艱難，主要是靠集團購買。第四期29萬平米今年推出，從規(guī)劃、環(huán)境、配套等比前三期有較大提升，至今銷售率已達90%以上，并爭取到建設部智能化試點小區(qū)。常青花園a. 東西湖區(qū)域可以分為常青花園周邊、金銀湖周邊、吳家山三個區(qū)域，區(qū)域內住宅售價由東往西呈階梯狀分布，常青花園附近的項目由于規(guī)模效應，價格比同類產品高300元3. 區(qū)內主要競爭樓盤分析a. 常青花園常青花園項目位于金銀湖項目地塊的東北方，直線距離不到2公里，占地面積4000畝，規(guī)劃總建筑面積360萬平方米，目前竣工100萬平方米，是華中地區(qū)最大的居民小區(qū)，由香港新世界集團投資。2. 東西湖區(qū)內碧?；▓@的別墅價格由于品質低比其他區(qū)域的同類產品也有400元左右的價差。ii. 通過東西湖區(qū)與其他區(qū)域住宅產品的比較，可以看到高品質的中檔產品仍是該區(qū)域市場的空白點；如果東西湖區(qū)內有高品質的中檔住宅，預計會帶動房價有較大幅度的上升。以中小規(guī)模的小區(qū)形式為主,產品以多層為主,亦有少量別墅主要面向吳家山鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的居民，以低檔產品為主售價在9001300元/㎡之間。個案達到4800元/㎡C吳家山東西湖區(qū)人民政府所在地，亦屬于吳家山臺商投資區(qū)。以中等規(guī)模的小區(qū)形式為主，產品類型以別墅為主。B 金銀湖周邊規(guī)劃為生態(tài)保護區(qū)，華中地區(qū)最大的高爾夫球場亦坐落于此，擁有絕佳的生態(tài)居住環(huán)境。在常青花園周邊借助其輻射效應，亦分布有中小規(guī)模的小區(qū)（如將軍花園），產品類型與常青花園類似，以攫取相同的客戶群以面向工薪層的低檔產品為主，產品售價在1400~1700元/㎡之間。b. 各檔次住宅在東西湖區(qū)分布狀況i. 東西湖區(qū)內的商品住宅集中在三個片區(qū)，從東往西分別是常青花園、金銀湖區(qū)、吳家山區(qū)；ii. 除常青花園四期外，均是以大規(guī)模、面向工薪階層的低品質產品為主。單位：萬元，萬平米，億元，元/平米公司名稱代表項目當年完成投資當年施工面積現房銷售面積現房銷售金額現房銷售單價武漢寶安房地產開發(fā)有限公司南湖花園48500270221599武漢市住宅統建辦公室千禧園33870195472224武漢市城市綜合開發(fā)集團有限公司萬松園小區(qū)42827215501924武漢新世界康居發(fā)展有限公司常青花園35189205761325武漢宏宇實業(yè)有限責任公司玉龍島花園139001328423312. 東西湖區(qū)住宅市場成長狀況a. 形成時間及購買人群變化：i. 東西湖區(qū)住宅市場始于95年常青花園的開發(fā)，通過大規(guī)模的居住小區(qū)形式、以低價位（初期以經濟適用房為主）在較短時間內實現居住人口的導入；隨著配套的逐步完善、人氣的聚集，以及周邊固有的良好自然環(huán)境，住宅市場逐漸形成。e. 當地主要開發(fā)商介紹：截至99年底武漢市房地產開發(fā)年檢合格的企業(yè)596家，資質等級為一級的企業(yè)僅7家，其余多數為三級企業(yè)。以上數據載自《武房指數》c. 近年來武漢市整體房地產市場處于穩(wěn)步攀升期，施工、竣工及銷售量持續(xù)升高；其中99年增長幅度較大主要是因為福利分房結束時的搶購行為。自94年至2000年，武漢經濟適用房共竣工326萬平方米，年均60萬平方米，與商品住宅的年供應量相比過多，低成本、低售價的經濟適用房影響了商品房價的上升，也影響了土地規(guī)范出讓，土地的價值被明顯低估；982000年武漢市的數據如附表；而市場化程度較高的深圳，99年商品住宅銷售400萬平方米，福利房、微利房總共竣工80萬平方米，比率僅約20%；98年99年2000年商品住宅銷售量199216244經濟使用房606065所占比率30%28%27%附表：數據來源：武漢房地局：（）ii. 由于上述原因，導致武漢市目前商品房價處于較低的價位，與其經濟水平極不相稱；武漢市2000年商品住宅均價為1984元/平方米；參照建設部標準，只能算4類城市水平；而2000年武漢多項經濟指標已超過了二類城市大連。ii. 東西湖地塊的位置（緊鄰中環(huán)線）以及萬科的開發(fā)模式都符合武漢市整體發(fā)展規(guī)劃趨勢；參見《武漢市十五規(guī)劃》b. 武漢市房地產市場化程度較低，房價長期處在過低的價位，與經濟水平明顯不相稱，房價的上漲空間較大。爭取五年開發(fā)建設量達到2000多萬平方米，居住人口100萬人左右，以配合舊城區(qū)成片改造，疏散舊城人口密度，創(chuàng)造城市人居環(huán)境。四. 市場分析1. 總體市場簡述a. 武漢市近、中期規(guī)劃發(fā)展方向：i. 根據武漢市《“十五”計劃綱要》， 在20012005年期間，武漢市將構筑城市空間布局和功能分區(qū)，在市郊和遠城市重點推進具有一定規(guī)模并組團式布局的衛(wèi)星城建設，發(fā)展市域城鎮(zhèn)體系。f. 由于鑫橋地塊原為違法用地，存在徹底解決歷史遺留事項的問題；將在合同中寫明由政府負責排除第三方干擾；g. 為促使東西湖區(qū)積極辦理西半島地塊報批手續(xù)，將在合同中寫明適用雙倍返還定金條款；h. 付款方式上，我方付款進度與對方辦理相關法律手續(xù)及完成交地工作相配合。e. 東西湖區(qū)是武漢市下屬郊區(qū)，依武漢市有關規(guī)定，東西湖區(qū)內土地除征地手續(xù)外其他手續(xù)均在區(qū)內辦理。東西湖區(qū)政府承諾全面負責西半島1000畝之征地報批和400畝的收回（提前終止與養(yǎng)雞場之土地使用權出讓協議）工作；但仍然存在報批能否被批準、400畝已出讓土地能否提前收回的不確定性風險。b. 西半島地塊法律現狀如下：i. 土地所有權：國有ii. 土地使用權歸屬：其中有400畝屬東西湖區(qū)與美國一公司合資之養(yǎng)雞場（武土征[1992]041號），另有約1000畝屬東西湖區(qū)政府下屬之國有農場，辦理征地手續(xù)需約一年時間；iii. 原立項為：400畝立項為養(yǎng)雞場，其余無立項iv. 現規(guī)劃土地用途：生態(tài)旅游區(qū)用地（尚無更詳細的規(guī)劃）2. 合作方式及風險評估a. 合作方為東西湖區(qū)政府b. 主要合作條件：i. 萬科以國有土地使用權出讓方式取得兩地塊的商品住宅土地使用權，并負責兩地塊的投資建設、開發(fā)、銷售工作。9. 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析；a. 武漢房地產市場正處在上升期，根據我們與億房網的消費需求意向調查顯示及市場樓盤供應情況，武漢市民已能接受郊區(qū)居住模式，大量的人口向郊區(qū)轉移，立即開發(fā)，可以及時占領市場，延緩開發(fā)則會錯過占領市場的最好機會；b. 西半島地塊周圍配套暫時不夠完善，擬作為短期儲備，兩年后開發(fā)。b. 隨著政府對土地供應的限量控制，武漢市整體土地市場的升溫是必然趨勢。4. 項目周邊環(huán)境a. 項目所在地隸屬金銀湖生態(tài)旅游度假區(qū)，區(qū)內風景優(yōu)美、空氣清新，保持著良好的自然生態(tài)；5. 大市政配套：a. 目前鑫橋地塊，除煤氣外，水電、電訊、網絡都已配套完畢；相關的配套管線埋設在地塊周邊，6. 規(guī)劃控制要點a. 鑫橋地塊（西半島地塊暫無規(guī)劃）：i. 占地面積： 420畝 （其中代征地40畝）ii. 容積率： ~iii. 規(guī)劃總建筑面積： 約32萬M2 1. 其中： a. 住宅面積： b. 文教配套（幼兒園）面積： c. 商業(yè)配套面積： d. 物業(yè)、會所： 7. 土地價格a. 拿到土地證的包干價格：（鑫橋地塊）13萬元/畝、（西半島地塊）9萬元/畝；b. 代征地面積約150畝，價格減半計算；c. 。e. 東西湖區(qū)是武漢市目前經濟發(fā)展最為迅猛的區(qū)域，區(qū)內有吳家山國家級海峽兩岸科技產業(yè)開發(fā)園、鑫橋高科技開發(fā)區(qū)等，2000年國內生產總值達32億元，同比增長13．5％；財政收入躍居全市榜首；區(qū)內還有金銀湖生態(tài)旅游區(qū)等多個生態(tài)區(qū)，已形成了高科技產業(yè)與生態(tài)保護并重、經濟良性循環(huán)的良好態(tài)勢,目前已被湖北省和武漢市列為發(fā)展經濟的典范向全省推廣；市長要求該區(qū)要在10年內率先實現現代化；此外，武漢市城市規(guī)劃中還把東西湖區(qū)列為導入舊城區(qū)人口的主要區(qū)域；在該區(qū)域進行大規(guī)模住宅開發(fā)符合武漢市整體規(guī)劃；參見：（1）、《武漢市城市總體規(guī)劃》（2）、《武漢市十五規(guī)劃》（3）、《東西湖區(qū)概況及規(guī)劃》f. 東西湖區(qū)政府希望借助萬科的開發(fā)帶動區(qū)域發(fā)展，區(qū)政府對萬科經營理念、實力和品牌非常認同，大力協助萬科的進駐，在地塊的選擇、出讓條件方面給予了許多優(yōu)惠，雙方已建立了理想的互信合作關系；目前的鑫橋、西半島地塊，交通便利、環(huán)境良好，是開展項目的理想地塊；2. 內部因素：a. 萬科已進入高速擴張的發(fā)展階段，進入中心城市，向四周輻射，是集團既定的發(fā)展策略；重點開發(fā)武漢，可以發(fā)揮其華中地區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢，逐步延伸至鄭州、長沙、南昌等地；b. 住宅郊區(qū)化發(fā)展是大城市住宅發(fā)展的趨勢，在城郊結合部進行住宅的大規(guī)模開發(fā)是萬科的一貫優(yōu)勢，也是萬科擴張發(fā)展的重點。在中國經濟發(fā)展戰(zhàn)略總格局中，具有承東啟西、接南轉北的戰(zhàn)略支點作用b. 武漢市城區(qū)面積8466平方公里，總人口為740萬人，是華中地區(qū)最大城市；是中國六大工業(yè)基地之一，經濟總量在全國15個副省級以上城市中位列第九，綜合實力第六；具有發(fā)展住宅的優(yōu)越基礎；2000年與長春、成都、沈陽、大連等副省級城市比較，武漢主要經濟指標都排名較前（見下表）數據來源：（）指標名稱西安長春成都沈陽武漢大連南京武漢排序名次人口（萬人）67568010037157404055202GDP(億元)6898241310120710202城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)63645568764958506763686182334地方財政收入(億元)3社會消費品零售總額(億元)566606