【正文】 潤測算5. 售價、容積率、成本變化對投資利潤的影響6. 現(xiàn)金流量測算八. 管理資源配置1. 機構(gòu)設(shè)置： 2. 人力資源需求及解決： 九. 綜合分析與建議1. 項目優(yōu)勢2. 項目劣勢3. 結(jié)論及建議一. 項目決策背景及摘要1. 外部因素a. 在現(xiàn)代中國版圖上，武漢是名副其實的經(jīng)濟地理的心臟。e. 東西湖區(qū)是武漢市目前經(jīng)濟發(fā)展最為迅猛的區(qū)域，區(qū)內(nèi)有吳家山國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園、鑫橋高科技開發(fā)區(qū)等，2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值達32億元，同比增長13．5％；財政收入躍居全市榜首；區(qū)內(nèi)還有金銀湖生態(tài)旅游區(qū)等多個生態(tài)區(qū)，已形成了高科技產(chǎn)業(yè)與生態(tài)保護并重、經(jīng)濟良性循環(huán)的良好態(tài)勢,目前已被湖北省和武漢市列為發(fā)展經(jīng)濟的典范向全省推廣；市長要求該區(qū)要在10年內(nèi)率先實現(xiàn)現(xiàn)代化；此外，武漢市城市規(guī)劃中還把東西湖區(qū)列為導(dǎo)入舊城區(qū)人口的主要區(qū)域；在該區(qū)域進行大規(guī)模住宅開發(fā)符合武漢市整體規(guī)劃；參見：（1）、《武漢市城市總體規(guī)劃》（2）、《武漢市十五規(guī)劃》（3）、《東西湖區(qū)概況及規(guī)劃》f. 東西湖區(qū)政府希望借助萬科的開發(fā)帶動區(qū)域發(fā)展，區(qū)政府對萬科經(jīng)營理念、實力和品牌非常認同，大力協(xié)助萬科的進駐，在地塊的選擇、出讓條件方面給予了許多優(yōu)惠，雙方已建立了理想的互信合作關(guān)系；目前的鑫橋、西半島地塊，交通便利、環(huán)境良好，是開展項目的理想地塊；2. 內(nèi)部因素：a. 萬科已進入高速擴張的發(fā)展階段，進入中心城市，向四周輻射，是集團既定的發(fā)展策略；重點開發(fā)武漢，可以發(fā)揮其華中地區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢，逐步延伸至鄭州、長沙、南昌等地；b. 住宅郊區(qū)化發(fā)展是大城市住宅發(fā)展的趨勢，在城郊結(jié)合部進行住宅的大規(guī)模開發(fā)是萬科的一貫優(yōu)勢，也是萬科擴張發(fā)展的重點。b. 隨著政府對土地供應(yīng)的限量控制，武漢市整體土地市場的升溫是必然趨勢。b. 西半島地塊法律現(xiàn)狀如下：i. 土地所有權(quán)：國有ii. 土地使用權(quán)歸屬：其中有400畝屬東西湖區(qū)與美國一公司合資之養(yǎng)雞場（武土征[1992]041號），另有約1000畝屬東西湖區(qū)政府下屬之國有農(nóng)場，辦理征地手續(xù)需約一年時間；iii. 原立項為：400畝立項為養(yǎng)雞場，其余無立項iv. 現(xiàn)規(guī)劃土地用途：生態(tài)旅游區(qū)用地（尚無更詳細的規(guī)劃）2. 合作方式及風(fēng)險評估a. 合作方為東西湖區(qū)政府b. 主要合作條件：i. 萬科以國有土地使用權(quán)出讓方式取得兩地塊的商品住宅土地使用權(quán)，并負責(zé)兩地塊的投資建設(shè)、開發(fā)、銷售工作。e. 東西湖區(qū)是武漢市下屬郊區(qū)，依武漢市有關(guān)規(guī)定，東西湖區(qū)內(nèi)土地除征地手續(xù)外其他手續(xù)均在區(qū)內(nèi)辦理。四. 市場分析1. 總體市場簡述a. 武漢市近、中期規(guī)劃發(fā)展方向：i. 根據(jù)武漢市《“十五”計劃綱要》， 在20012005年期間，武漢市將構(gòu)筑城市空間布局和功能分區(qū)，在市郊和遠城市重點推進具有一定規(guī)模并組團式布局的衛(wèi)星城建設(shè)，發(fā)展市域城鎮(zhèn)體系。ii. 東西湖地塊的位置（緊鄰中環(huán)線）以及萬科的開發(fā)模式都符合武漢市整體發(fā)展規(guī)劃趨勢；參見《武漢市十五規(guī)劃》b. 武漢市房地產(chǎn)市場化程度較低，房價長期處在過低的價位，與經(jīng)濟水平明顯不相稱，房價的上漲空間較大。以上數(shù)據(jù)載自《武房指數(shù)》c. 近年來武漢市整體房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步攀升期，施工、竣工及銷售量持續(xù)升高；其中99年增長幅度較大主要是因為福利分房結(jié)束時的搶購行為。單位：萬元，萬平米，億元，元/平米公司名稱代表項目當年完成投資當年施工面積現(xiàn)房銷售面積現(xiàn)房銷售金額現(xiàn)房銷售單價武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南湖花園48500270221599武漢市住宅統(tǒng)建辦公室千禧園33870195472224武漢市城市綜合開發(fā)集團有限公司萬松園小區(qū)42827215501924武漢新世界康居發(fā)展有限公司常青花園35189205761325武漢宏宇實業(yè)有限責(zé)任公司玉龍島花園139001328423312. 東西湖區(qū)住宅市場成長狀況a. 形成時間及購買人群變化：i. 東西湖區(qū)住宅市場始于95年常青花園的開發(fā)，通過大規(guī)模的居住小區(qū)形式、以低價位（初期以經(jīng)濟適用房為主）在較短時間內(nèi)實現(xiàn)居住人口的導(dǎo)入；隨著配套的逐步完善、人氣的聚集，以及周邊固有的良好自然環(huán)境，住宅市場逐漸形成。在常青花園周邊借助其輻射效應(yīng)，亦分布有中小規(guī)模的小區(qū)（如將軍花園），產(chǎn)品類型與常青花園類似，以攫取相同的客戶群以面向工薪層的低檔產(chǎn)品為主，產(chǎn)品售價在1400~1700元/㎡之間。以中等規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類型以別墅為主。以中小規(guī)模的小區(qū)形式為主,產(chǎn)品以多層為主,亦有少量別墅主要面向吳家山鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的居民，以低檔產(chǎn)品為主售價在9001300元/㎡之間。2. 東西湖區(qū)內(nèi)碧?；▓@的別墅價格由于品質(zhì)低比其他區(qū)域的同類產(chǎn)品也有400元左右的價差。第四期29萬平米今年推出，從規(guī)劃、環(huán)境、配套等比前三期有較大提升，至今銷售率已達90%以上，并爭取到建設(shè)部智能化試點小區(qū)。競爭分析：經(jīng)過5年的開發(fā)，該項目已形成規(guī)模優(yōu)勢，聚集了人氣，該項目將構(gòu)成金銀湖項目的直接競爭。項目規(guī)劃建筑面積30萬M2，以別墅與花園洋房為主。主要面向漢口二次置業(yè)者、小生意人及吳家山臺商投資區(qū)內(nèi)企業(yè)的職工。總體來講，首選購房區(qū)域與工作區(qū)域大致在相同區(qū)域，但其分布情況與居住區(qū)域與購房區(qū)域的分布情況相比較為分散，即已居住在漢口的客戶比在漢口工作的客戶更傾向于選擇東西湖作為購房區(qū)域。b. 產(chǎn)品定位及目標客戶層的判斷，根據(jù)調(diào)查分析，我們確定產(chǎn)品定位及目標客戶層為：i. 產(chǎn)品定位：東西湖區(qū)大規(guī)模、高品質(zhì)的中檔住宅。2. 內(nèi)環(huán)線內(nèi)長江一橋、二橋之間的江北核心區(qū)域內(nèi)中等收入家庭是本項目潛在的購買者。這個區(qū)域內(nèi)中等收入家庭是本項目潛在的購買者。一期開發(fā)地塊北邊界緊鄰金山大道，中間規(guī)劃有100米寬的綠化隔離帶，可有效屏蔽各種污染，并易于組織人車流線，還可縮短區(qū)內(nèi)道路和各種市政管線的接駁距離，有效節(jié)省建設(shè)投資。3） 金山大道在該地塊內(nèi)尚沒有影響小區(qū)景觀的各類因素，因而我們小區(qū)能夠通過規(guī)劃設(shè)計控制沿金山大道的街景立面，創(chuàng)造良好的城市景觀及小區(qū)外部視覺形象，創(chuàng)造居住氣氛，提供良好的銷售環(huán)境，然后向南分期分批逐步開發(fā)。戶型設(shè)計擬通過樣板間的展示引導(dǎo)武漢的客戶，成功后再在后期推廣。各組團的建筑風(fēng)格統(tǒng)一，通過色彩的變化和局部的立面變化增加可識別性。此外，各主題花園的布局或設(shè)計將充分考慮人流、景觀及噪音等各方面因素。植物材料將采用適合武漢生長的植物做多層次的密集種植，并布置于住宅與車道之間，以減少噪音、遮擋不良的視野。3. 戶型比、戶型面積：a. 住宅：4~6層，沿金銀湖邊設(shè)少量別墅。 4房2廳雙衛(wèi) 10% 130~140M2 n 復(fù)式或三錯層：10%168。 商業(yè)設(shè)施：10000~12000 M2交通組織: 整個小區(qū)利用外圍環(huán)形車道，結(jié)合半地下車庫、架空層外側(cè)以及主要道路兩側(cè)通車，將機動車活動范圍限制在組團庭院外圍。七. 財務(wù)分析與評價由于鑫橋項目規(guī)劃要點已基本明確，而且最先開發(fā)，只對鑫橋項目測算如下：1. 成本構(gòu)成成本匯總表序號成本項目建筑面積（萬平米）總成本（萬元）單位成本（元/m2）一土地獲得價款 67061政府地價 5,2002市政配套費 7983合作款項 4紅線外市政配套 5005拆遷補償費 6契稅 208二開發(fā)前期準備費 4,4961勘察設(shè)計費 1,210①勘察丈量費 73◆座標放線收費 3◆規(guī)劃紅線定位費 26◆沉降觀測費 28◆房屋測丈費 16②規(guī)劃設(shè)計費 1,117③建筑研究用房 202報批報建費 2,807①政府報批報建費 707◆人防易地建設(shè)費 255◆公共消防設(shè)施配套費 48◆抗震審查費 2◆城市生活垃圾服務(wù)費 319◆城市建設(shè)工程招（議）標服務(wù)費 15◆合同管理費 ◆建設(shè)項目環(huán)境影響評價費 5◆水利建設(shè)基金 63②增容費 2,101◆供水設(shè)施補償費 941◆供電貼費(取消增容費) 401◆煤氣增容 費 7593三通一平費 319◆臨時道路 96◆臨時用電 128◆臨時用水 64◆場地平整 324臨時設(shè)施費 160◆臨時圍墻 64◆臨時辦公室 96三主體建筑工程費 24,1141基礎(chǔ)工程費 1,3092結(jié)構(gòu)工程 11,7773建筑工程 11,028四 主體安裝工程費 5,0441水衛(wèi)消防工程 1,2182采暖工程 1,5523電氣照明工程 2,274五 社區(qū)管網(wǎng)工程費 4,2081室外給排水系統(tǒng) 7982室外采暖系統(tǒng) 4793室外高低壓系統(tǒng) 1,568①高壓設(shè)備 490◆高壓環(huán)網(wǎng)柜 86◆柴油發(fā)電機組 294◆變壓器 110②低壓設(shè)備 1,078◆低壓配電柜 440◆動力配電箱 360◆電表箱 50◆照明配電箱 6◆泵類配電箱 13◆各類檢測箱 27◆戶配電箱 1824室外消防系統(tǒng) 3195室外智能化系統(tǒng) 1,045◆國產(chǎn)樓宇對講 213◆進口家庭防盜報警 273◆進口閉路監(jiān)控系統(tǒng) 319◆感應(yīng)式IC卡停車\門禁 50◆消防報警對講 20◆進口背景音樂 10◆自動抄表系統(tǒng) 160六園林環(huán)境費 2,4661環(huán)境設(shè)計費 1602綠化建設(shè)費 4903建筑小品 175◆項目標志 15◆小品（含雕塑等） 40◆噴泉及水景 35◆花池 25◆座椅 15◆花盆/垃圾桶等 15◆小區(qū)入口 304道路廣場建造費 9585圍墻建造費 2056室外照明 1607室外零星工程 319七配套設(shè)施費 9121游泳池 1202會所 3953幼兒園 323