【正文】 3,9467,56610,37810,4067,7486,0343,2792702,9545,5558,72611,32612,16811,91011,05911,059五、平均資金占用5,4736,86767**六、資金成本3524424798七、內部收益率IRR%八、獲利指數現金流入現值/現金流出現值九、資金峰值比例資金峰值/（總開發(fā)成本+期間費用）十、地價支付貼現比各期支付地價現值之和/地價總額十一、啟動資金獲利倍數項目凈利潤/啟動資金c. 資金需求及解決方法，項目啟動資金缺口9412萬元，解決方式如下：i. 金融機構貸款；ii. 總部結算中心貸款；八. 管理資源配置1. 慮到本項目的特殊性，即各種手續(xù)包括規(guī)劃、工程、銷售等均在東西湖區(qū)辦理，本項目擬按照 “大項目、小部門” （注：引自《設計工程部合金行動執(zhí)行計劃報告》）的標準進行配置；2. 配置項目經理1名、項目經理助理1名、設計組（2人）、工程組（7人）、成本組（2人）、公共事務組（2人）；以上人員除項目經理外，其他需從社會上招聘。項目經理設計組（2人）工程組（7人）成本組（2人）公共事務組（2人）經理助理（1人）九. 綜合分析與建議1. 項目優(yōu)勢a. 武漢整體住宅開發(fā)水平相對落后，缺乏競爭力，而我們可以融入萬科12年的專業(yè)開發(fā)經驗和資源及品牌，塑造優(yōu)質住宅；b. 由于經濟適用房的過度開發(fā)以及土地出讓的不規(guī)范，武漢的房價長期處在與經濟發(fā)展水平不相符的低價位，目前正向合理水平回升，萬科目前進駐，將可以抓住機會，創(chuàng)立品牌，利于在今后占領市場；c. 產品定位為大規(guī)模、高品質的中檔住宅，準確地彌補東西湖區(qū)域的市場空檔；d. 拿地方式上充分利用萬科品牌、商譽，采取與政府合作，法律風險低。e. 景觀優(yōu)勢：項目處于武漢金銀湖度假生態(tài)區(qū)內，濱湖、風景優(yōu)美；f. 項目所處的東西湖區(qū)是武漢規(guī)劃的重點建設新經濟增長帶及城市改造、導入舊城區(qū)人口的區(qū)域； g. 政府希望藉萬科開發(fā)帶動區(qū)域發(fā)展，對萬科進駐非常歡迎和支持，在稅務、規(guī)劃方面給予優(yōu)惠；h. 常青花園的開發(fā)啟動了東西湖區(qū)域人氣，使武漢人接受了城郊居住的模式。2. 項目劣勢a. 萬科在已開發(fā)過項目的城市甚至成都均有很強的品牌號召力，但在武漢還未被客戶和政府認可，相反，萬科廣場項目還在一定程度上造成了反面影響；b. 初期由于距離偏遠、公交少，需要造勢、加大宣傳；c. 常青花園憑借完備的交通、成熟的社區(qū)及將來地鐵開通，將成為我們強勁的競爭對手；d. 萬科首次開發(fā)以“湖景”樓盤，需要新思路。十. 結論及建議本項目具有“相對專業(yè)優(yōu)勢”和“市場產品空缺”及“濱湖風光”這三大優(yōu)勢，十分難得。從市場和投資回報角度分析，都是可行的。建議準予立項。能夠發(fā)揮出萬科開發(fā)的專業(yè)水準并在此基礎上創(chuàng)造性地規(guī)劃、營銷和施工組織，保持創(chuàng)新，是我們克服各種劣勢條件、與周邊樓盤競爭并取得成功的關鍵。附件：《武漢市城市總體規(guī)劃》《武漢市十五規(guī)劃》《東西湖區(qū)概況及規(guī)劃》一. 武漢市城市總體規(guī)劃1. 根據1999年國務院批復《武漢市城市總體規(guī)劃(19962010)》，武漢市城市建設將控制舊城的開發(fā)力度，按照多中心組團式進行布局，優(yōu)化完善核心區(qū)的功能，發(fā)展主城邊緣組團，改善主城的整體環(huán)境，將武漢市建設成為具有濱湖濱江特色的現代化城市。2. （主城的范圍）市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的基本方針是形成以主城為核心，城鎮(zhèn)地區(qū)為主體的多層次網絡狀城鎮(zhèn)體系，第一級為主城，第二級為陽邏、宋家崗、蔡甸、常福、紙坊、金口等7個重點鎮(zhèn)和紗帽、吳家山、黃陂城關、新洲城關等4個區(qū)城關鎮(zhèn)；主城集中體現武漢作為現代化國際性城市和中國中部地區(qū)經濟、金融、貿易、科教、和信息中心的主要功能，重點強化第三產業(yè)，第二產業(yè)逐步向外圍地區(qū)轉移，城關鎮(zhèn)將進一步承擔疏散主城人口，截留農業(yè)人口的功能，成為主城產業(yè)轉移與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展的基地。3. 主城規(guī)劃：由于長江、漢水的分隔，主城已形成漢口、漢陽、武昌相對獨立的城市格局。利用江、河、湖、山等自然條件分隔，規(guī)劃江北、江南兩個核心區(qū)，在核心區(qū)周圍布局10個中心片區(qū)，在主城邊緣布局10個綜合組團，核心區(qū)、中心片區(qū)、綜合組團之間以軌道交通線，快速路及主次干道相聯系，形成“多中心組團市”4. （核心區(qū)的范圍）漢口地區(qū)江北核心區(qū)，二七、三陽、新華、寶豐4個中心片區(qū)，古田、常青、后湖3個綜合組團。主要承擔金融貿易、商業(yè)服務和市級行政中心等職能。規(guī)劃常住人口170萬，其中核心區(qū)15萬，中心片區(qū)58萬，綜合組團97萬。漢陽地區(qū)包括晴川片區(qū)和十升、四新、沌口等3個總和組團，重點發(fā)展汽車工業(yè)，港口和旅游等職能。規(guī)劃常住人口76萬，其中中心片區(qū)14萬，綜合62萬。5. 武昌區(qū)包括江南核心區(qū)，首義、曬湖、中南、徐東、揚園5個中心片區(qū)，青山、關山、白沙、南湖4個綜合組團，重點發(fā)展金融貿易、省級行政中心、教育科研、鋼鐵、機電、高科技產品及旅游等職業(yè)。規(guī)劃常住人口204萬，其中核心區(qū)4萬，中心片區(qū)80萬，綜合組團120萬。6. 規(guī)劃到2010年，主城人均居住面積達12平方米。規(guī)劃建設常青、后湖、站北、長豐、十升、沌口、四新、南湖、白沙、徐東路、關山等大型居住新區(qū)，完善建設核心區(qū)、中心片區(qū)的居住區(qū)、居住小區(qū)，逐步消除零星住宅插建，引導舊城人口向外圍綜合組團疏散，促進三鎮(zhèn)居住人口和用地的相對平衡。至2020年，核心區(qū)、片區(qū)、綜合組團的居民人口密度控制在600800人/hm2，500600人/hm2,300500人/km7. 城市公路交通：規(guī)劃道路系統(tǒng)注重漢口、漢陽、武昌自成體系，采取放射路為主，環(huán)形和方格網相結合的方式，由快速路、主干道、次干道和支路4個級別構成，主城快速路網由3條環(huán)路以及向外連接各國道、省道的10條主要放射線組成。主城交通體系以加速軌道交通為主，常規(guī)地面交通為主體，重點解決核心區(qū)、中心片區(qū)及過江問題，并建設多座跨江大橋和過江隧道。近期城市建設重點為改善舊城環(huán)境，大力啟動以“一心五區(qū)兩城”為主的城市新區(qū)開發(fā)建設，做好城市中心區(qū)跨江發(fā)展的規(guī)劃建設準備工作。“一心”為：以商貿、金融、商住和21世紀武漢行政中心為重點的王家墩商務中心（），“五區(qū)”為以高新技術發(fā)展和科教基地為主的東湖高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，以轎車及相關產業(yè)和高新技術產業(yè)為主的武漢經濟技術開發(fā)區(qū)，以21世紀武漢國際博物館中心和新型居住、社區(qū)服務為重點的四新新區(qū)，以新型居住和社會服務為重點的后湖新區(qū)以及以南湖新區(qū)，“兩城”以港口運輸、能源基地和出口加工業(yè)為重點的邏陽新城，以新型居住、食品加工業(yè)和大市場為重點的吳家山城鎮(zhèn)?！耙恍奈鍏^(qū)兩城”的布局選址遵循了三鎮(zhèn)均衡發(fā)展，城鄉(xiāng)一體發(fā)展的原則，最大程度的發(fā)揮武漢空間資源整體利益。返回二. 武漢市十五計劃1. 城市布局：a. 初步構筑現代城市空間布局和功能分布，推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，提升中心城市的綜合服務和輻射功能，形成都市繁榮圈、都市實力圈、都市輻射圈。b. 都市繁榮圈（二環(huán)以內）重點推進商貿金融區(qū)、都市景觀區(qū)的建設，強化服務功能，降低人口密度改善居住條件c. 在都市實力圈（二環(huán)至外環(huán)）重點布局高新技術產業(yè)、現代制造業(yè)、都市加工業(yè)、現代物流業(yè)、新業(yè)態(tài)商業(yè)、都市型內農業(yè)和大型批發(fā)市場群、綜合交通樞紐設施等，按照主城的標準，加快交通、信息、給排水、能源和生態(tài)功能用地等基礎設施建設。以東湖新技術開發(fā)區(qū)、武漢經濟技術開發(fā)區(qū)和吳家山海峽兩岸科技產業(yè)園為核心，組團式推進產業(yè)的聚集升級和空間的輻射擴散，形成全市經濟發(fā)展最快、活力最強、規(guī)模最大的新的經濟增長帶，d. 以外環(huán)線為紐帶，在市郊和遠城區(qū)重點推進具有一定規(guī)模并組團式布局的衛(wèi)星城建設，發(fā)展市域城鎮(zhèn)體系。2. 基礎建設：a. 加快城市快速網路建設，改造暢通一環(huán)、啟動二環(huán)、續(xù)建三環(huán)、貫通外環(huán)。建成陽邏長江大橋，啟動天新洲長江鐵路公路兩用大橋；b. 建設并完善由市中心通往外環(huán)及市郊的6條快速通道，實現主要出口通道高速化，國道、省道干線和市區(qū)至市郊公路高等級化，與封閉環(huán)路共同構成環(huán)網相連、節(jié)點暢通的城市快速路網。c. 配合城市快速路網建設，調整優(yōu)化主城主、次干道和支路網絡結構，建設、改造20余條主、次干道和支路，新建、改建4條由三環(huán)至外環(huán)的連通道。d. 啟動軌道交通建設，規(guī)劃地鐵建設全長37公里的武漢地鐵一號線正在進行緊張的籌備，從武漢天河機場——武昌武泰閘，與之配套的過江隧道也在進行論證和籌備。3. 房地產：a. 加強土地開發(fā)的管理，建立并逐步完善土地“預征”制度和儲備制度，強化政府對土地一級市場的壟斷，加強政府對土地供給總量的調控能力，積極推進城市土地資源的整體開發(fā)和綜合運用。b. 配合舊城區(qū)成片改造，疏解舊城人口密度，創(chuàng)新城市人居環(huán)境，重點在二環(huán)線以外地區(qū)開發(fā)建設一批規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進的居住新區(qū)。爭取5年開發(fā)建設量達到2000多萬平方米，居住人口100萬人左右，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到24平方米。重點續(xù)建完善常青花園、南湖花園等大型居住區(qū)，開發(fā)建設后湖、四新等居住新區(qū)，加快羅家港、關山、長豐等一批新型居住區(qū)建設。陽邏、吳家山、紙坊、常福、前川、蔡甸、邾城、紗帽8個衛(wèi)星城將成為農村人口轉移的主要地區(qū)。 4. 2001年十大重點工程：加快兩區(qū)一園的建設，加快陽邏新港建設、啟動“武漢外灘”建設工程、建設武漢中山廣場、加快基礎建設（繞城公路、輕軌一期：古田——二橋，二期過江沿中山大道）、加快房地產業(yè)的發(fā)展（全年完成住宅投資100億，竣工面級500萬）、推進新江漢大學建設、初步建成武漢體育中心主體工程返回三. 東西湖區(qū)概況及規(guī)劃1. 東西湖區(qū)位于武漢西大門，地理位置優(yōu)越，區(qū)內的臺商投資區(qū)已形成較為鮮明的產業(yè)特色，2. 東西湖全境三面環(huán)水，自然地勢四周高中間地，呈蝶形分布。在未圍墾前，每到汛期，由于地勢低洼，區(qū)內雨水淤積，加之長江水通過河流倒灌，形成一片汪洋。國家為徹底改變東西湖現狀，于1957年修建大圍堤（現稱府河堤或東西湖堤），建設東西湖農場，大圍堤與漢江干堤和張公堤連接，阻擋來自各方的洪水。因圍墾時，以墾區(qū)內的巨龍崗、謝家塆及吳家山三點所形成的連線，線東為東湖，線西為西湖，故名東西湖。圍墾后的東西湖區(qū)，建成了十三個大型國有農場，桃花聯云、瓜菜滿園，成為武漢市的菜籃子和果盤子。在近期規(guī)劃中，東西湖區(qū)仍然是武漢市五大分分蓄洪區(qū)（包括西涼湖、杜家臺、武湖、漲渡湖、東西湖五大分蓄洪區(qū)），但考慮到東西湖區(qū)經濟建設的迅速發(fā)展，在結合三峽工程和南水北調工程實施后的檢驗效果，國家正在調整東西湖分蓄洪區(qū)的地位。3. 吳家山臺商投資區(qū)是湖北省和武漢市人民政府批準的以引進臺資為主，同時吸引其他國家和地區(qū)客商投資的對外經濟開發(fā)區(qū)，創(chuàng)建于1992年。投資區(qū)執(zhí)行國家關于鼓勵臺胞和外商投資的有關政策，投資者在區(qū)內享有各方面的優(yōu)惠待遇。投資區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，首期開發(fā)8平方公里，首期開發(fā)的基礎設施已全部完成。4. 吳家山海峽兩岸科技產業(yè)園，是2000年經國務院批準的、武漢市三家國家級高新技術園區(qū)之一。5. 按照武漢市十五計劃，東西湖區(qū)要加強農業(yè)的基礎地位，突出工業(yè)強區(qū)，成為城市工業(yè)轉移和發(fā)展的集聚地、高新技術產業(yè)和現代工業(yè)的輻射地、現代都市農業(yè)的生產地，重點加強吳家山衛(wèi)星城、海峽兩岸科技產業(yè)園和臺商投資開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設，大力引進和發(fā)展加工業(yè)、物流業(yè)和高新技術產業(yè)，使這一地區(qū)成為全市新的經濟增長帶的重要增長極；6. 市長近期視察東西湖區(qū)時，表示東西湖區(qū)已進入良性循環(huán)軌道，他要求東西湖地區(qū)將負擔起全市三大增長極之一的重擔，10年內再全市率先實現現代化。省政府近期亦安排專門小組到東西湖進行實地調查，并擬向全省推廣東西湖區(qū)的招商經驗。