【正文】 迅速向成熟市場靠攏，發(fā)展空間極大。目前正是介入的最佳時期； 項目地塊獨立完整,規(guī)模較大,生態(tài)環(huán)境較好,地理位置優(yōu)越，原生景觀優(yōu)美，具備較好的基礎(chǔ)開發(fā)條件，是開發(fā)建設(shè)高檔樓盤的絕佳場所。 項目地塊地價較低，當(dāng)?shù)赝两ā惭b等開發(fā)成本也處于較低水平，經(jīng)測算后，項目利潤空間極大。（二）項目劣勢分析 由于要墊資建設(shè)市政道路，項目前期需要投入較多資金，可能會在某一時段出現(xiàn)資金瓶頸，影響項目進(jìn)度。 項目地塊所處地段的市政、道路交通等各項基礎(chǔ)設(shè)施目前還不夠完善。 地塊所在區(qū)域生活配套設(shè)施相對缺乏，對項目本身的配套工程提出了較高的要求。 項目規(guī)模大,開發(fā)周期較長，可能增加市場風(fēng)險和資金壓力。 項目地質(zhì)條件相對復(fù)雜，給規(guī)劃設(shè)計和建筑施工帶來許多不確定性風(fēng)險。（三）影響項目的其他重要因素分析政府政策因素政府對土地總體規(guī)劃和年度計劃的調(diào)控因素 政府供應(yīng)土地的質(zhì)與量，直接控制基本建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。特別是由于我國國有土地由政府壟斷出讓，對項目的發(fā)展更具有直接明顯的影響。城市規(guī)劃的影響 城市規(guī)劃建設(shè)十分重視統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。政府在批租土地時還會附帶一些約束條件，進(jìn)行項目開發(fā)，必須十分重視城市規(guī)劃的限制因素。稅收的影響 房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。稅收調(diào)節(jié)方法時效性強(qiáng)、突變的特點明顯，應(yīng)引起高度重視。金融杠桿作用 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，政府通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。由于金融杠桿的調(diào)節(jié)作用往往呈周期性變化，本項目應(yīng)注意掌握和預(yù)測金融市場的變化規(guī)律。住房政策的影響只有市場與非市場相結(jié)合，才是解決住房問題的有效途徑。項目應(yīng)注意加強(qiáng)與政府的溝通，隨時了解政府住房政策的最新動向。環(huán)境因素項目的自然條件 擬開發(fā)土地的地形、地貌、水文地質(zhì)條件等，對于大型項目顯得尤其重要。城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 開發(fā)商需要研究項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點之間應(yīng)承擔(dān)的費用，因為這些設(shè)施越來越復(fù)雜，建造費用也越來越多，應(yīng)聘請有關(guān)專家進(jìn)行分析。 經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)增長影響 經(jīng)濟(jì)增長速度對房地產(chǎn)市場的影響很大，經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)價格上漲；經(jīng)濟(jì)衰退，房地產(chǎn)價格下降。應(yīng)當(dāng)把握現(xiàn)時和將來的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對房地產(chǎn)價格的波動作出準(zhǔn)確的判斷。財政金融狀況影響 政府為控制過快的經(jīng)濟(jì)增長速度，可采取緊縮貨幣、提高利率的措施，控制投資增長。這些措施必然要影響到房地產(chǎn)的供給與需求，反之亦然。財政金融狀況是觀察房地產(chǎn)市場狀況的重要窗口。工資水平及物價變動的影響 市場物價與工資相對水平形成實際購買力，影響房地產(chǎn)的價格。工業(yè)商業(yè)發(fā)展的影響 工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生城市，并帶動城市的發(fā)展。工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展，吸引許多人流向城市，也提高了社會購買力，從而增加了房地產(chǎn)的需求。但當(dāng)工業(yè)走向下坡時，人們又開始離開，又使商業(yè)和其它行業(yè)下滑，房地產(chǎn)價格下降。存在的其他限制因素 該項目具有投資大、收益高的特點，從項目的籌劃、立項、可行性研究、設(shè)計、施工，到交付使用、管理收費等，操作環(huán)節(jié)多、難度大，項目開發(fā)周期長；房屋質(zhì)量主要取決于施工質(zhì)量，建設(shè)企業(yè)不能對施工質(zhì)量直接控制，這些都可能成為最終影響項目收益的限制性因素。（四）項目風(fēng)險分析本項目由企業(yè)投資開發(fā)，其風(fēng)險主要來自以下方面：企業(yè)自身原因。主要指信遠(yuǎn)集團(tuán)首次以控股方的身份進(jìn)入湖南市場，對各面情況不太熟悉，如公共關(guān)系、招商組識等，可能對項目實際操控能力帶來影響。當(dāng)?shù)卣罢咴颉Ｖ饕刚膬?yōu)惠承諾，是否能全面落實，政府是否全方位支持本項目。國家大環(huán)境因素。指國家財政金融狀況、經(jīng)濟(jì)增長速度、工資水平及物價變動等，這些因素對項目投資是有影響的，在上述大環(huán)境條件很好時，應(yīng)加快建設(shè)，否則遇到經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，就會給項目帶來風(fēng)險。（五）項目風(fēng)險規(guī)避 加強(qiáng)對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和各行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的研究，積極把握國家政策的動態(tài)，在產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整時，及早做出對策，化解因產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整而帶來的風(fēng)險。 注意協(xié)調(diào)好與當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)及人員的關(guān)系，盡最大可能取得政府的最大支持。 加強(qiáng)人力資源配置，盡力完善項目開發(fā)建設(shè)組織機(jī)構(gòu)； 做好地塊的全面勘查，摸清地質(zhì)狀況，盡量減少投資的不可預(yù)見性； 科學(xué)安排道路建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏，盡量保持前期資金穩(wěn)定有序地投入，避免出現(xiàn)大起大落的局面，以緩解項目融資壓力，減少財務(wù)成本； 探索新的融資渠道，加強(qiáng)融資能力，保證項目建設(shè)后續(xù)資金； 注重宣傳推廣，在項目前期和建設(shè)期即盡快提高項目的透明度、可信度和知名度，以保障后期銷售目標(biāo)的順利實現(xiàn)。 加強(qiáng)營銷管理，采取完全公平的收費策略，強(qiáng)化管理以期降低成本，同時精心策劃組織營銷工作，早日回籠資金，降低資金成本，爭取最大的利潤空間。六、結(jié)論綜合以上分析，城市花都和桃花嶺項目具備較強(qiáng)盈利能力，利潤空間較大，經(jīng)濟(jì)上是可行的；如能保證前期資金足額到位，并科學(xué)安排投入進(jìn)度，則項目風(fēng)險基本可控。因此，該項目具備較大投資價值。 北京管理總部：劉品 2003年10月28日