【正文】 二期錨桿工程 0合計: D、在建工程投資情況（單位：萬元）項目名稱 總投資額 已付金額 未付金額二期設(shè)計費 243 182 61二期監(jiān)理費 71 17 541＃樓工程費 300 242 581＃樓設(shè)計費 樁基沉降觀測 合計 620 截至現(xiàn)今，百花大廈二期項目已完或在建工程投入的項目建設(shè)資金已達4200萬元（含經(jīng)濟簽證150萬元），其中已支付的貨幣資金達3560萬元，尚未支付的工程款項為640萬元。⑵百花大廈二期工程形象進度252。 項目樁基工程已全面竣工，共完成工程113根；252。 項目附屬工程——市政府機關(guān)幼兒園已竣工并交付使用；252。 項目北區(qū)地下室混凝土的澆筑已經(jīng)完工，工程施工已至正負零；252。 南山地下室土方工程完成80％，具備隨時進行地下室澆筑施工條件。⑶百花大廈二期工程后續(xù)工程進度百花大廈二期工程如具備恢復施工的必要條件，其工程進度可安排如下：剩余土方挖運、磚地模、破樁頭、南區(qū)樁檢測等 計劃2個月兩層地下室結(jié)構(gòu)（完成到177。） 計劃2個月裙樓結(jié)構(gòu)（五層）結(jié)構(gòu) 計劃2個月主體結(jié)構(gòu)（6∽29層） 計劃5個月從復工到結(jié)構(gòu)封頂 共計11個月設(shè)備安裝、裝飾、裝修、收尾、設(shè)備調(diào)試、室外總體工程等 計劃9個月注：總工期為20個月（若業(yè)主急需用房，工期還可再提前3∽5個月）⑷百花二期的主要指標如下：占地面積：總建筑面積：其中公 寓：商業(yè)裙樓：辦 公 樓：車庫與設(shè)備用房：6168m264200m221000m213786m220363m29051m2二、項目投資回報分析【投資重組說明】百花大廈二期項目作為合肥市創(chuàng)建工作的重點形象工程之一，該項目自立項之日起，就受到合肥市政府及地方各級智能部門的鼎力支持，享有其他項目不可擁有的諸多優(yōu)惠政策。作為發(fā)展商的澳鑫房地產(chǎn)公司由于屬于中外合資企業(yè)，因此也能享有各項優(yōu)惠政策，同時其合作方是合肥市政府辦公廳，能夠充分發(fā)揮政府職能部門的特殊優(yōu)勢，在法律、法規(guī)允許范圍內(nèi)能靈活、及時、準確運用政策，為項目順利開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了良好的政策優(yōu)勢。在合肥房地產(chǎn)持續(xù)升溫的良好投資環(huán)境與政策優(yōu)勢條件下，國銀集團抓住機遇參與到該項目的投資行列之中，通過與簽訂協(xié)議，明確了甲、乙雙方的責、權(quán)、利，協(xié)議規(guī)定國銀等乙方組合單位必須在簽訂協(xié)議之日起于40天內(nèi)將800萬元與轉(zhuǎn)入澳鑫公司帳號，另外800萬元必須在8個月內(nèi)轉(zhuǎn)入澳鑫；在開發(fā)物業(yè)的分成比例上規(guī)定：澳鑫獲得開發(fā)物業(yè)總建筑面積的25％，即16050M2；在銷售方面還規(guī)定了代銷條件，甲方澳鑫房地產(chǎn)公司以2600元/M2價格為底線將所分得物業(yè)委托乙方代銷，但沒有明確規(guī)定這16050M2物業(yè)中商業(yè)、寫字樓、公寓所占比例各占多少，在下文中我們均按2600元/M2來計算。換言之，在啟動項目前國銀等乙方組合單位必須支付給甲方1600萬元的前期建安費用，按新的工程進度表工程到裙樓完工需六個月，這部分后續(xù)追加的建安費用國銀等乙方組合單位要支付，同時還剩兩個月可用于包裝營銷中心、樣板房、銷售通道，為銷售鋪平道路，這部分資金也需國銀等乙方組合單位負擔。因此，項目重新啟動的資金包括以下三大塊（按照項目工程進度6個月裙樓結(jié)構(gòu)完工，2個月現(xiàn)場包裝、預售）：◆前6個月內(nèi)建至裙樓結(jié)構(gòu)完工所需資金：⑴前期費用（單位 萬元）⑵工程費用（單位 萬元）項目名稱投資金額項目名稱投資金額設(shè)計費勘察費工程咨詢費三通一平工程監(jiān)理費質(zhì)量監(jiān)督費城市規(guī)費水增容合計：286471433571135590土建費用合計A、地下工程90512650=A、 裙樓13786820=由于上述見前32頁投資情況表已付金額欄，+=，此項費用乙方組合單位介入投資時應予扣除，因此前6個月內(nèi)建至裙樓結(jié)構(gòu)完工所需資金為：+=◆后2個月營銷推廣及策劃啟動費用（營銷中心、銷售道具）：200萬元◆8個月內(nèi)支付甲方前期費用：1600萬元啟動資金共計：【投資回報計算表】：項目名稱費用（萬元）備 注⑴支付給甲方費用乙方支付給甲方分得物業(yè)的價值4173⒈總建筑面積：64200m2⒉甲乙雙方協(xié)議分成比例:甲方分得25%的物業(yè),乙方分得75%的物業(yè)⒊甲方分得物業(yè)總值：6420025%2600=4173（萬元）⒋協(xié)議規(guī)定乙方組合單位18個月付清上述款項給甲方⑵建設(shè)費乙方支付甲方前期建安費1600協(xié)議規(guī)定乙方組合單位簽訂協(xié)議之日起于40日內(nèi)付給甲方800萬元；8個月內(nèi)再付給甲方800萬元。乙方追加復工后的建安費⒈已繳前期費用工程費用合計見35頁+=（萬元）⒉塔樓公寓工程費用 41363932=（萬元）⒉給排水 ⒊暖通 ⒋電氣(強弱電) ⒌電梯(六部) 合計:（總建安）⑶其他費用不可預見費用：總建安的5％（5%即得）營銷推廣費用：766策劃代理、廣告、包裝、促銷等費用（物業(yè)總價值%）資金占用利息：平均按一年計，(6％即得)成本合計（1）＋（2）＋（3）每平方米綜合建設(shè)成本價2490元/m2[(1)+⑵+(3)]/64200m2⑷乙方銷售收入銷售收入；商業(yè)均價：6100元/m2公寓、辦公均價：3500元/m2車位均價：12萬元/個商業(yè)與公寓銷售率為90%。車位銷售率為50%,計算如下:商業(yè)：610013786100％=（萬元）公寓、辦公。 35004136395％=（萬元）車位。 2671250％=1602（萬元）⑸利潤計算毛利毛利率：247。=%營業(yè)稅銷售額的5%純利潤： 毛利營業(yè)稅投資回報率：%247。=%【計算依據(jù)說明】：A、工程費用：根據(jù)合肥地區(qū)《95單位估價表》、《98裝飾綜合價格》和《市場價格信息》測定，其他部分按合肥地區(qū)已建成項目參考測定。B、土地費用：按實際發(fā)生費用計入。C、銷售費用：根據(jù)合肥地區(qū)市場需求價格估算。D、不可預見費用：按規(guī)定的5％計入。E、銷售價格：地下車位售價按12萬元/個計。商業(yè)裙樓售價按6100元/M2計。公寓售價按3500元/M2計。F、營業(yè)稅：按合資企業(yè)規(guī)定計入。G、營銷推廣費用：％?！玖炕u定】銷售平均價格：商業(yè)裙樓 6100元/m2 公寓與辦公 3500元/m2單位成本（含固定成本和可變成本）：2490元/m2（為商業(yè)、公寓和辦公的平均單位成本）可售面積：64200m2銷售收入：稅前利潤（毛利）：稅前利潤率：%【結(jié) 論】以上我們從核算項目投資回報的角度對百花大廈二期工程作了初步的預期投資回報測算。通過這些測算數(shù)據(jù)，可以得出如下結(jié)論：總體上講，項目是一個盈利的項目通過投資回報計算表我們看出，若項目操作成功，%,（6%），是一個值得投資的項目。項目利潤居同城之首，投資回報較高％，就目前合肥房地產(chǎn)項目的投資收益而言，行業(yè)平均利潤率在25％左右，有些項目甚至更低。％的利潤率在當前合肥房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀下實在不多，說明項目盈利較豐，理應投資。規(guī)避項目運作中存在的風險因素在目前市場競爭愈來愈激烈、消費者越來越理性的狀況下，本項目的前期市場定位一定要準確，必須以“市場為導向”，一切決策立足于把握區(qū)域市場脈搏之上。其次，在項目運作中，當整合項目有力的各方面資源，發(fā)揮政府與新奇營銷策劃等方面優(yōu)勢，迅速回籠資金，最大限度規(guī)避風險，從而實現(xiàn)企業(yè)與社會的雙贏局面。怡安信（GESTATE）2001