【正文】 二期錨桿工程 0合計(jì): D、在建工程投資情況（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱 總投資額 已付金額 未付金額二期設(shè)計(jì)費(fèi) 243 182 61二期監(jiān)理費(fèi) 71 17 541＃樓工程費(fèi) 300 242 581＃樓設(shè)計(jì)費(fèi) 樁基沉降觀測(cè) 合計(jì) 620 截至現(xiàn)今，百花大廈二期項(xiàng)目已完或在建工程投入的項(xiàng)目建設(shè)資金已達(dá)4200萬(wàn)元（含經(jīng)濟(jì)簽證150萬(wàn)元），其中已支付的貨幣資金達(dá)3560萬(wàn)元，尚未支付的工程款項(xiàng)為640萬(wàn)元。⑵百花大廈二期工程形象進(jìn)度252。 項(xiàng)目樁基工程已全面竣工，共完成工程113根；252。 項(xiàng)目附屬工程——市政府機(jī)關(guān)幼兒園已竣工并交付使用；252。 項(xiàng)目北區(qū)地下室混凝土的澆筑已經(jīng)完工，工程施工已至正負(fù)零；252。 南山地下室土方工程完成80％，具備隨時(shí)進(jìn)行地下室澆筑施工條件。⑶百花大廈二期工程后續(xù)工程進(jìn)度百花大廈二期工程如具備恢復(fù)施工的必要條件，其工程進(jìn)度可安排如下：剩余土方挖運(yùn)、磚地模、破樁頭、南區(qū)樁檢測(cè)等 計(jì)劃2個(gè)月兩層地下室結(jié)構(gòu)（完成到177。） 計(jì)劃2個(gè)月裙樓結(jié)構(gòu)（五層）結(jié)構(gòu) 計(jì)劃2個(gè)月主體結(jié)構(gòu)（6∽29層） 計(jì)劃5個(gè)月從復(fù)工到結(jié)構(gòu)封頂 共計(jì)11個(gè)月設(shè)備安裝、裝飾、裝修、收尾、設(shè)備調(diào)試、室外總體工程等 計(jì)劃9個(gè)月注：總工期為20個(gè)月（若業(yè)主急需用房，工期還可再提前3∽5個(gè)月）⑷百花二期的主要指標(biāo)如下：占地面積：總建筑面積：其中公 寓：商業(yè)裙樓：辦 公 樓：車庫(kù)與設(shè)備用房：6168m264200m221000m213786m220363m29051m2二、項(xiàng)目投資回報(bào)分析【投資重組說(shuō)明】百花大廈二期項(xiàng)目作為合肥市創(chuàng)建工作的重點(diǎn)形象工程之一，該項(xiàng)目自立項(xiàng)之日起，就受到合肥市政府及地方各級(jí)智能部門(mén)的鼎力支持，享有其他項(xiàng)目不可擁有的諸多優(yōu)惠政策。作為發(fā)展商的澳鑫房地產(chǎn)公司由于屬于中外合資企業(yè)，因此也能享有各項(xiàng)優(yōu)惠政策，同時(shí)其合作方是合肥市政府辦公廳，能夠充分發(fā)揮政府職能部門(mén)的特殊優(yōu)勢(shì)，在法律、法規(guī)允許范圍內(nèi)能靈活、及時(shí)、準(zhǔn)確運(yùn)用政策，為項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了良好的政策優(yōu)勢(shì)。在合肥房地產(chǎn)持續(xù)升溫的良好投資環(huán)境與政策優(yōu)勢(shì)條件下，國(guó)銀集團(tuán)抓住機(jī)遇參與到該項(xiàng)目的投資行列之中，通過(guò)與簽訂協(xié)議，明確了甲、乙雙方的責(zé)、權(quán)、利，協(xié)議規(guī)定國(guó)銀等乙方組合單位必須在簽訂協(xié)議之日起于40天內(nèi)將800萬(wàn)元與轉(zhuǎn)入澳鑫公司帳號(hào)，另外800萬(wàn)元必須在8個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)入澳鑫；在開(kāi)發(fā)物業(yè)的分成比例上規(guī)定：澳鑫獲得開(kāi)發(fā)物業(yè)總建筑面積的25％，即16050M2；在銷售方面還規(guī)定了代銷條件，甲方澳鑫房地產(chǎn)公司以2600元/M2價(jià)格為底線將所分得物業(yè)委托乙方代銷，但沒(méi)有明確規(guī)定這16050M2物業(yè)中商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓所占比例各占多少，在下文中我們均按2600元/M2來(lái)計(jì)算。換言之，在啟動(dòng)項(xiàng)目前國(guó)銀等乙方組合單位必須支付給甲方1600萬(wàn)元的前期建安費(fèi)用，按新的工程進(jìn)度表工程到裙樓完工需六個(gè)月，這部分后續(xù)追加的建安費(fèi)用國(guó)銀等乙方組合單位要支付，同時(shí)還剩兩個(gè)月可用于包裝營(yíng)銷中心、樣板房、銷售通道，為銷售鋪平道路，這部分資金也需國(guó)銀等乙方組合單位負(fù)擔(dān)。因此，項(xiàng)目重新啟動(dòng)的資金包括以下三大塊（按照項(xiàng)目工程進(jìn)度6個(gè)月裙樓結(jié)構(gòu)完工，2個(gè)月現(xiàn)場(chǎng)包裝、預(yù)售）：◆前6個(gè)月內(nèi)建至裙樓結(jié)構(gòu)完工所需資金：⑴前期費(fèi)用（單位 萬(wàn)元）⑵工程費(fèi)用（單位 萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱投資金額項(xiàng)目名稱投資金額設(shè)計(jì)費(fèi)勘察費(fèi)工程咨詢費(fèi)三通一平工程監(jiān)理費(fèi)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)城市規(guī)費(fèi)水增容合計(jì)：286471433571135590土建費(fèi)用合計(jì)A、地下工程90512650=A、 裙樓13786820=由于上述見(jiàn)前32頁(yè)投資情況表已付金額欄，+=，此項(xiàng)費(fèi)用乙方組合單位介入投資時(shí)應(yīng)予扣除，因此前6個(gè)月內(nèi)建至裙樓結(jié)構(gòu)完工所需資金為：+=◆后2個(gè)月?tīng)I(yíng)銷推廣及策劃啟動(dòng)費(fèi)用（營(yíng)銷中心、銷售道具）：200萬(wàn)元◆8個(gè)月內(nèi)支付甲方前期費(fèi)用：1600萬(wàn)元啟動(dòng)資金共計(jì)：【投資回報(bào)計(jì)算表】：項(xiàng)目名稱費(fèi)用（萬(wàn)元）備 注⑴支付給甲方費(fèi)用乙方支付給甲方分得物業(yè)的價(jià)值4173⒈總建筑面積：64200m2⒉甲乙雙方協(xié)議分成比例:甲方分得25%的物業(yè),乙方分得75%的物業(yè)⒊甲方分得物業(yè)總值：6420025%2600=4173（萬(wàn)元）⒋協(xié)議規(guī)定乙方組合單位18個(gè)月付清上述款項(xiàng)給甲方⑵建設(shè)費(fèi)乙方支付甲方前期建安費(fèi)1600協(xié)議規(guī)定乙方組合單位簽訂協(xié)議之日起于40日內(nèi)付給甲方800萬(wàn)元；8個(gè)月內(nèi)再付給甲方800萬(wàn)元。乙方追加復(fù)工后的建安費(fèi)⒈已繳前期費(fèi)用工程費(fèi)用合計(jì)見(jiàn)35頁(yè)+=（萬(wàn)元）⒉塔樓公寓工程費(fèi)用 41363932=（萬(wàn)元）⒉給排水 ⒊暖通 ⒋電氣(強(qiáng)弱電) ⒌電梯(六部) 合計(jì):（總建安）⑶其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：總建安的5％（5%即得）營(yíng)銷推廣費(fèi)用：766策劃代理、廣告、包裝、促銷等費(fèi)用（物業(yè)總價(jià)值%）資金占用利息：平均按一年計(jì)，(6％即得)成本合計(jì)（1）＋（2）＋（3）每平方米綜合建設(shè)成本價(jià)2490元/m2[(1)+⑵+(3)]/64200m2⑷乙方銷售收入銷售收入；商業(yè)均價(jià)：6100元/m2公寓、辦公均價(jià)：3500元/m2車位均價(jià)：12萬(wàn)元/個(gè)商業(yè)與公寓銷售率為90%。車位銷售率為50%,計(jì)算如下:商業(yè)：610013786100％=（萬(wàn)元）公寓、辦公。 35004136395％=（萬(wàn)元）車位。 2671250％=1602（萬(wàn)元）⑸利潤(rùn)計(jì)算毛利毛利率：247。=%營(yíng)業(yè)稅銷售額的5%純利潤(rùn)： 毛利營(yíng)業(yè)稅投資回報(bào)率：%247。=%【計(jì)算依據(jù)說(shuō)明】：A、工程費(fèi)用：根據(jù)合肥地區(qū)《95單位估價(jià)表》、《98裝飾綜合價(jià)格》和《市場(chǎng)價(jià)格信息》測(cè)定，其他部分按合肥地區(qū)已建成項(xiàng)目參考測(cè)定。B、土地費(fèi)用：按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)入。C、銷售費(fèi)用：根據(jù)合肥地區(qū)市場(chǎng)需求價(jià)格估算。D、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：按規(guī)定的5％計(jì)入。E、銷售價(jià)格：地下車位售價(jià)按12萬(wàn)元/個(gè)計(jì)。商業(yè)裙樓售價(jià)按6100元/M2計(jì)。公寓售價(jià)按3500元/M2計(jì)。F、營(yíng)業(yè)稅：按合資企業(yè)規(guī)定計(jì)入。G、營(yíng)銷推廣費(fèi)用：％?！玖炕u(píng)定】銷售平均價(jià)格：商業(yè)裙樓 6100元/m2 公寓與辦公 3500元/m2單位成本（含固定成本和可變成本）：2490元/m2（為商業(yè)、公寓和辦公的平均單位成本）可售面積：64200m2銷售收入：稅前利潤(rùn)（毛利）：稅前利潤(rùn)率：%【結(jié) 論】以上我們從核算項(xiàng)目投資回報(bào)的角度對(duì)百花大廈二期工程作了初步的預(yù)期投資回報(bào)測(cè)算。通過(guò)這些測(cè)算數(shù)據(jù)，可以得出如下結(jié)論：總體上講，項(xiàng)目是一個(gè)盈利的項(xiàng)目通過(guò)投資回報(bào)計(jì)算表我們看出，若項(xiàng)目操作成功，%,（6%），是一個(gè)值得投資的項(xiàng)目。項(xiàng)目利潤(rùn)居同城之首，投資回報(bào)較高％，就目前合肥房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益而言，行業(yè)平均利潤(rùn)率在25％左右，有些項(xiàng)目甚至更低。％的利潤(rùn)率在當(dāng)前合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀下實(shí)在不多，說(shuō)明項(xiàng)目盈利較豐，理應(yīng)投資。規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈、消費(fèi)者越來(lái)越理性的狀況下，本項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確，必須以“市場(chǎng)為導(dǎo)向”，一切決策立足于把握區(qū)域市場(chǎng)脈搏之上。其次，在項(xiàng)目運(yùn)作中，當(dāng)整合項(xiàng)目有力的各方面資源，發(fā)揮政府與新奇營(yíng)銷策劃等方面優(yōu)勢(shì)，迅速回籠資金，最大限度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)與社會(huì)的雙贏局面。怡安信（GESTATE）2001