【正文】 % ￥6,￥15,857,第二年97% ￥6,￥575,720,合計100% —￥591,578,，以銷售回款的方式回收。銷售稅金及附加估算一覽表序號項 目建設(shè)經(jīng)營期合 計第一年第二年1銷售收入￥15,857,￥575,720,￥591,578,2銷售稅金及附加￥871,￥31,664,￥32,536,3土地增值稅￥1,141,￥41,443,￥42,584,4所得稅￥878,￥31,911,￥32,790,稅金合計￥2,892,￥105,020,￥107,912,損 益 表序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年1銷售收入￥591,578,￥15,857,￥575,720,2總成本費用￥413,344,￥288,615,￥124,729,3土地增值稅￥42,584,￥1,141,￥41,443,4營業(yè)稅及附加￥32,536,￥872,￥31,664,5所得稅￥32,790,￥878,￥31,911,6價差預(yù)備金￥3,747,￥100,￥3,646,7利潤總額￥174,486,￥4,677,￥169,809,8稅后利潤￥66,574,￥1,784,￥64,789,9可分配利潤￥55,297,￥1,482,￥53,815,稅 后稅 前10投資利潤率%%　　11銷售利潤率%%　　12資本金利潤率%%　　評價指標：（稅前）=（利潤總額/總投資額）100%=%全部投資的投資利潤率（稅后）=（利潤總額/總投資額）100%=%（稅前）=（利潤總額/總銷售額）100%=%銷售利潤率（稅后）=（利潤總額/總銷售額）100%=%（稅前）=（利潤總額/自有資金）100%=%自有資金的投資利潤率（稅后）=（利潤總額/自有資金）100%=%對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。由于本項目為大型項目，所以要運用多個評價指標來進行項目評價，主要評價指標有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)投資回收期等指標。評價指標的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表。全部投資現(xiàn)金流量表（單位：元）序號項目建設(shè)經(jīng)營期第一年 第二年1現(xiàn)金流入￥15,857,￥575,720,銷售收入￥15,857,￥575,720,其他現(xiàn)金流入002現(xiàn)金流出￥291,507,￥233,496,建設(shè)投資￥288,615,￥128,476,土地增值稅￥1,141,￥41,443,銷售稅金及附加￥872,￥31,664,所得稅￥878,￥31,911,3凈現(xiàn)金流量￥275,649,￥342,224,4累計凈現(xiàn)金流量￥275,649,￥66,574,5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量￥239,815,￥256,668,6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量￥239,815,￥16,852,7稅前凈現(xiàn)金流量￥272,757,￥447,243,8稅前累計凈現(xiàn)金流量￥272,757,￥174,486,9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量￥237,298,￥335,432,10稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量￥237,298,￥98,134,評價指標稅前稅后11財務(wù)凈現(xiàn)值（I=15%）￥98,134,￥16,852,12財務(wù)內(nèi)部收益率(%)%13投資回收期。，企業(yè)所得稅為2,79萬元。項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%。%。資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。在項目計算期內(nèi)，各項資金的來源與運用是平衡有余的。本項目的資金來源與運用詳見下表。資金來源與運用表　 　 （單位：元）序號項目名稱經(jīng)營期第一年第二年1資金來源￥298,882,￥575,720,銷售收入￥15,857,￥575,720,自有資金￥202,160,0銀行貸款￥80,864,0其他收入002資金運用￥296,020,￥318,872,建設(shè)投資￥288,615,￥128,476,借款還本付息￥4,512,￥85,376,銷售稅金及附加￥872,￥31,664,土地增值稅￥1,141,￥41,443,所得稅￥878,￥31,911,3盈余資金￥2,861,￥256,848,4累計盈余資金￥2,861,￥259,710,本項目的不確定因素主要來自以下幾方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。敏感性分析敏感性分析是財務(wù)評價的重要內(nèi)容。從本項目的情況看，影響項目效益的不確定性因素包括可變成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短等，其中最主要的因素是可變成本、銷售價格和第一年的銷售狀況。下表給出了可變成本、售價和第一年銷售進度上下變動10%時，主要評估經(jīng)濟指標的變動情況。根據(jù)表中數(shù)據(jù)可以看出，如果可變成本、售價和第一年銷售比例分別向不利方向變動10%，%、%、%，、%、%、%。由此可見銷售價格對收益的影響最為敏感。敏 感 性 分 析全部投資基準方案可變成本銷售價格第一年銷售+++財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度（%）財務(wù)內(nèi)部收益率（%）財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度%投資利潤率（%）投資利潤率升降幅度（%）一般房地產(chǎn)市場下面對項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行分析：首先是市場改造規(guī)劃方案及預(yù)期建筑規(guī)模實現(xiàn)可能性的風(fēng)險。由于本項目是由裝修改造、擴建工程和拆除新建工程三部分組成。其中涉及拆除鍋爐房、變電所等公共設(shè)施的外圍條件問題，也涉及到建筑規(guī)模過大可能對相鄰建筑的采光間距、視線阻礙、通風(fēng)等技術(shù)問題，另外還涉及到改造過程中原有業(yè)戶的經(jīng)營場地調(diào)整、施工期間的經(jīng)營環(huán)境保護等人的因素。只有逐個解決上述問題，才能保證項目的順利實施。其次是土地出讓金及改造成本控制的風(fēng)險。項目取得后，積極爭取政府在土地出讓金、政府收費、預(yù)售許可、稅費等方面的優(yōu)惠政策，是保證項目最終效益的重要方面。第三是銷售價格確定的風(fēng)險。銷售價格確定過低，項目達不到股東的預(yù)期收益；銷售價格確定過高，項目資金回籠速度減慢。此外，確定合理的租售比例、合理的物業(yè)費、停車費收費標準，也是穩(wěn)定市場原有業(yè)戶的重要條件。目前看，市場的商鋪應(yīng)該全部銷售，攤位的租售比例宜為3：7，倉儲的租售比例宜為6：4，停車場的租售比例宜為7：3。9結(jié)論與建議本項目屬于**市招商引資項目，符合國家振興東北老工業(yè)基地的有關(guān)政策，企業(yè)股權(quán)變更及開發(fā)用地、項目規(guī)劃手續(xù)已經(jīng)在辦理，第一批建設(shè)資金已經(jīng)到位，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。市場內(nèi)原有經(jīng)營戶對項目改造非常支持，并對購買改造后的市場表達了強烈的愿望。在市場改造辦理相關(guān)手續(xù)期間，有很多的市民表示的強烈的投資意愿，并紛紛愿意先交部分定金。通過財務(wù)分析表明，項目經(jīng)濟效益可行。另外，本項目改造的實施，對于盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，推進**市國有企業(yè)改革有明顯的社會效益。從目前的房地產(chǎn)市場分析，**市大型綜合性商業(yè)市場有一定的風(fēng)險，而本項目由于是專業(yè)市場，依托原有成熟的市場，只要穩(wěn)住原有市場業(yè)戶，以便利的停車條件和充足的倉儲空間為主要賣點，吸引部分社會投資者進入，一定會在此基礎(chǔ)上有更大的回報。在項目的實施過程中，應(yīng)重點做好工程的規(guī)劃設(shè)計，加強項目的營銷策劃工作，降低開發(fā)建設(shè)成本。同時，要做好項目改造期間的市場管理工作，把項目改造對市場經(jīng)營的影響降低到最低的程度。