【正文】 結(jié)合成本考慮對公共休閑空間的要求 較高 較高 一般 項(xiàng)目體量大，小區(qū)內(nèi)公共配套易于實(shí)現(xiàn)對物業(yè)管理的要求 高 較高 較高或一般 基于我們的定位確定，結(jié)合成本考慮品牌 機(jī)會點(diǎn)高 較高 較高或一般 缺乏品牌周邊新入人群 高 較高 一般 較好，未來漢壽發(fā)展板塊項(xiàng)目資源因子分析與項(xiàng)目功能定位表定位選擇判斷小結(jié)基于分析，本項(xiàng)目基本不具備做 豪宅 的地塊屬性。中檔定位 豪宅定位 普通定位地塊價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)；項(xiàng)目資源能有效契合； 項(xiàng)目規(guī)模大，處于新城中心區(qū)，無自然資源，不符合豪宅定位；領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷地位—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者 補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大 非行業(yè)老大次 /非主流市場 敏銳的機(jī)會主義者四種競爭策略模型產(chǎn)品定位邏輯小區(qū)規(guī)模具備領(lǐng)導(dǎo)者氣質(zhì)，市場產(chǎn)品需做追隨者物業(yè)形態(tài)選擇別墅形態(tài)，無本土大型企業(yè)，二三產(chǎn)業(yè)剛起步，支柱產(chǎn)業(yè)為第一產(chǎn)業(yè)，別墅購買力不強(qiáng)，別墅開發(fā)難度大所以 別墅形態(tài)多層形態(tài)，市場接受率高，市場競爭較大，但客戶接受度較高，難以突顯項(xiàng)目檔次所以 多層形態(tài) 可行所以 多層形態(tài) 可行小高層形態(tài)，僅有南灣美樹為小高層產(chǎn)品體量較大，其他項(xiàng)目已去化或僅有獨(dú)棟小高層存量，提高綠化面積，更適宜突顯項(xiàng)目形象所以 小高層形態(tài) 可行方案思路一物業(yè)形態(tài)選擇多層形態(tài)小高層形態(tài)多層 +小高層形態(tài)多層與小高層產(chǎn)品相結(jié)合，充分適應(yīng)市場，滿足不同客戶需求，同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目形象方案一1，核心價(jià)值導(dǎo)向： 發(fā)掘未來區(qū)域價(jià)值 +規(guī)模 +高端內(nèi)部配套 +競爭導(dǎo)向 （中高檔品質(zhì) +建筑特色 +內(nèi)部配套 +高調(diào)造勢） ；2， 項(xiàng)目運(yùn)營導(dǎo)向： 緊緊把握剛需客群，適當(dāng)主觀控制總價(jià)，以超值理念引領(lǐng)市場；3，規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向： 《多層 +11層小高層 + 頂層復(fù)式》的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，獨(dú)特的建筑及園林，以區(qū)別漢壽市場現(xiàn)有的供應(yīng)產(chǎn)品。方案一滿足下現(xiàn)有消費(fèi)，同時(shí)照顧消費(fèi)趨勢，以多層 +小高層產(chǎn)品形態(tài)開發(fā)物業(yè)， 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向應(yīng)打 “高端，性價(jià)比 ”客戶的首選產(chǎn)品，做中高檔品質(zhì)的多類型物業(yè)形態(tài)定位。多層 +小高層產(chǎn)品布局分布建議芙蓉大道龍陽大道商業(yè)裙樓 +28F高層縣計(jì)生局縣公路局龍澤苑2F+5F多層商業(yè)裙樓搭配 11F小高層板式純住宅規(guī)劃廣場11F小高層 11F小高層 11F小高層11F小高層 11F小高層 11F小高層 11F小高層11F小高層2F商業(yè) —5F 住宅商業(yè) 住宅 2F商業(yè) —5F 住宅 2F商業(yè) —5F 住宅方案思路二方案二小高層形態(tài)，放棄部分多層消費(fèi)者，滿足市場消費(fèi)趨勢；，更具備檔次，有利于建立物業(yè)形象；；方案二結(jié)合吉首市場需求，最求發(fā)展趨勢，以高端的姿態(tài)發(fā)展物業(yè)，1，核心價(jià)值導(dǎo)向： 發(fā)掘未來區(qū)域價(jià)值 +規(guī)模 +高端內(nèi)部配套 +競爭導(dǎo)向 （中高檔品質(zhì) +建筑特色 +內(nèi)部配套 +高調(diào)造勢） ；2， 項(xiàng)目運(yùn)營導(dǎo)向： 把握剛需客群，適當(dāng)控制單套總價(jià)，以時(shí)尚先進(jìn)理念把握消費(fèi)者，引領(lǐng)市場消費(fèi)觀；3，規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向： 《全部 11層小高層 /全部 17層小高層》的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，獨(dú)特的建筑及園林，以區(qū)別漢壽市場現(xiàn)有的供應(yīng)產(chǎn)品。純小高層產(chǎn)品布局分布建議芙蓉大道龍陽大道商業(yè)裙樓 +28F高層縣計(jì)生局縣公路局龍澤苑11F小高層板式純住宅 ,搭配臨街商業(yè)規(guī)劃廣場11F小高層 11F小高層 11F小高層11F小高層 11F小高層 11F小高層 11F小高層11F小高層2F商業(yè) —5F 住宅2F+9F 2F+9F 2F+9F物業(yè)外立面建議 ——多層打造漢壽地區(qū)標(biāo)志性物業(yè)，建筑立面時(shí)尚新穎物業(yè)外立面建議 ——小高層打造漢壽地區(qū)標(biāo)志性物業(yè)，樓間距合理物業(yè)園林意向打造漢壽具有特色的園林景觀，凸顯項(xiàng)目檔次，在中規(guī)中舉的漢壽市場獨(dú)樹一幟戶型建議市場總結(jié)市場接受戶型以三房為主，面積區(qū)間在 110—140 ㎡之間可以適當(dāng)做兩房，但量不能過大有小量復(fù)式市場，單間在漢壽市場滯銷，也無客戶問單間產(chǎn)品迎合市場開發(fā)產(chǎn)品，客戶需要什么，我們就做什么多層 +小高層物業(yè)戶型配比建議基于項(xiàng)目的屬性定位，我們建議本項(xiàng)目的容積率做到 —，基于前面的市場分析，我們對本項(xiàng)目的戶型配比建議如下：房 型 面 積 比 例兩房 兩房兩廳 8595平米 15%三房宜居型三房 120125平米 42%享受型三房 130135平米 30%四房 舒適四房 150平米 10%頂層復(fù)式 160180平米 3%純小高層物業(yè)戶型配比建議基于項(xiàng)目的屬性定位，我們建議本項(xiàng)目的容積率做到 —，基于前面的市場分析，我們對本項(xiàng)目的戶型配比建議如下：房 型 面 積 比 例兩房 兩房兩廳 8595平米 15%三房宜居型三房 120125平米 40%享受型三房 130135平米 30%四房 舒適四房 150平米 15%商業(yè)面積劃分建議市場總結(jié)市場購買資金限制，面積適當(dāng)控制市調(diào)中看出主力店鋪面積在 30——60 之間建議：開間在 —4 米之間徑深 10—15 米之間層高在 4米 —— 米高度，沿街面積以 30—60 平米為主，結(jié)合少量 60以上至 100平米的店面，2F可適當(dāng)增加店面面積。商業(yè)發(fā)展建議靠龍陽大道與芙蓉大道交匯處發(fā)展商業(yè)裙樓商業(yè)發(fā)展建議臨芙蓉大道沿街 2F門面物業(yè)外立面建議 ——多層打造漢壽地區(qū)標(biāo)志性物業(yè)，建筑立面時(shí)尚新穎PART 6 經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算基本參數(shù) 總 值占地面積約 120畝（㎡） 建筑面積、可銷售面積（㎡） 建筑容積率（ /） 建筑綠化率（ %） 40%基本開發(fā)參數(shù)一、土地成本 類別 單價(jià)（元 /㎡） 總值（元）折合樓面地價(jià)（土地拍賣） 72,000,000小計(jì) 72,000,000二、前期費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 19,200,960報(bào)建費(fèi) 2,400,120教育配套 \白蟻防治、土地變更、消防專項(xiàng)、證件辦理等費(fèi)用 9,600,480規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 3,840,192可行性研究 　 200,000小計(jì) 35,241,752三、工程建設(shè)成本 場地平整費(fèi) 1,200,060質(zhì)檢費(fèi) 720,036招投標(biāo)費(fèi) 480,024工程監(jiān)理費(fèi) 1,680,084地質(zhì)勘探費(fèi) 480,024噪音排污費(fèi) 960,048樁基工程費(fèi) 12,000,600土建工程費(fèi) 252,012,600共建配套 7,200,360小計(jì) 276,733,836項(xiàng)目直接費(fèi)用合計(jì) 383,975,588項(xiàng)目直接費(fèi)用項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入估算 2200 528,026,400項(xiàng)目間接費(fèi)用四、項(xiàng)目銷售費(fèi)用 類別 /費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 單價(jià)（元 /㎡） 總值（元）策劃咨詢、銷售代理費(fèi)（按銷售收入 2%計(jì)） 10,560,528廣告推廣、制作費(fèi)用（按銷售收入 %計(jì)） 7,920,396小計(jì) 18,480,924五、開發(fā)管理費(fèi) 辦公費(fèi)用、人員工資、福利費(fèi)、日常管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用等（按項(xiàng)目直接費(fèi)用的 2%計(jì)） 10,560,528財(cái)務(wù)費(fèi)用按 50元 /平米 12,000,600小計(jì) 22,561,128六、不可預(yù)見費(fèi)用 按項(xiàng)目直接費(fèi)用的 %計(jì) 7,679,512小計(jì) 7,679,512項(xiàng)目間接費(fèi)用合計(jì) 48,721,564項(xiàng)目預(yù)計(jì)收入與項(xiàng)目間接費(fèi)用稅金 七、需繳納的主要稅費(fèi) 類別 /費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 單價(jià)（元 /㎡） 總值（元）土地契稅（按土地價(jià)值的 3%計(jì)） 2,160,000營業(yè)稅（含土地增值稅，按銷售收入的 %計(jì)） 29,569,478企業(yè)所得稅 　 　小計(jì) 31,729,478本項(xiàng)目利潤估算 單位利潤 總利潤本項(xiàng)目估算利潤 =預(yù)計(jì)銷售收入 直接費(fèi)用 間接費(fèi)用 稅金 63,599,770項(xiàng)目稅金預(yù)計(jì)項(xiàng)目利潤預(yù)計(jì)以上數(shù)據(jù)之針對住宅商業(yè)由于臨街面面寬不確定所以有待進(jìn)一步估算