【正文】 0多戶配套 漢壽 9中，龍珠公園（規(guī)劃中），步步高超市，漢壽縣 人民政府代理公司 新捷豹地產(chǎn) 漢壽商品房拖放量與銷售量之比為 1： ，商品房銷售市場(chǎng)火熱房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)漢壽整體供應(yīng)量較大，但 11年隨著一部分中型項(xiàng)目退出市場(chǎng)，預(yù)計(jì) 11年商品房供應(yīng)量將會(huì)有所下降，當(dāng)?shù)厣唐贩啃枨蠡九c供應(yīng)相持平。1 城市綜述2 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3 城市發(fā)展趨勢(shì)PART 2 常德漢壽住宅市場(chǎng)研究及個(gè)案分析季度 2023年商品房批準(zhǔn) 預(yù) 售面 積 （萬平米）2023年商品房批準(zhǔn) 預(yù) 售面 積（萬平米）同比一季度 6 11 %二季度 2 90%三季度 %四季度 %合 計(jì) 62%商品房供應(yīng)量分析2023年第 4季度，全縣商品房（包括住宅和非住宅）批準(zhǔn)預(yù)售面積 方米，環(huán)比下降 %，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，環(huán)比下降%，與去年同期相比，分別增長(zhǎng) %和 %。全部工業(yè)總產(chǎn)值 ，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)增加值，增長(zhǎng) %。漢壽宏觀經(jīng)濟(jì) ——漢壽城鎮(zhèn)人口收入水平較高，城鎮(zhèn)人均可支配收入 13501，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)來源主要為二，三產(chǎn)業(yè)。軍山鋪鎮(zhèn) 24003 百祿橋鎮(zhèn) 18854 滄港鎮(zhèn) 19365 龍陽大道芙蓉大道漢壽規(guī)劃：漢壽老城區(qū)道路狹窄，車流量混雜促使?jié)h壽縣向老城區(qū)西南角發(fā)展新城區(qū)依托龍陽大道與芙蓉大道發(fā)展，行政機(jī)構(gòu)已逐漸遷往該地塊，檢查院，法院等已在該板塊落戶，預(yù)計(jì)縣政府亦將在該板塊落戶。 漢壽城市綜述 ——常德下轄縣，農(nóng)牧之鄉(xiāng)，交通便利。人均住房?jī)r(jià)值 9902元，人均居住面積 43平方米。同時(shí)漢壽有一定旅游資源。截止到 2023年底，縣內(nèi)旅游企業(yè)已發(fā)展到了 22家。從以上數(shù)據(jù)來看，漢壽縣 112月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 ， 112月商品房供銷總面積 ，基本上是市場(chǎng)投放 10000平方米，銷售 7900平方米住房。物業(yè)公司設(shè)計(jì)單位推出產(chǎn)品 三室二廳為主，少量二，四，五房 純小高層產(chǎn)品僅有一項(xiàng)目，但不具備特色，以三房為主，有部分二房，四房，四房以上稀少，無一房 游離客戶漢壽縣城的富裕階層周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕階層其他周邊縣的客戶偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶在外打工的漢壽籍人士客戶來源總結(jié) ——各樓盤客戶群基本統(tǒng)一漢壽住宅客戶多以縣城富裕階層為主，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城人口也在逐步增加去化速度分析總結(jié)，基本維持在 40套 /月，根據(jù)市場(chǎng)反饋，電梯房去化速度主要在近段時(shí)間加快，主要由于客戶消費(fèi)觀念的改變PART 3 問卷訪談及消費(fèi)行為樣本分析隨機(jī)人士訪談姓 張小姐 年 n家庭結(jié)構(gòu)：四種結(jié)構(gòu)比例相差不大，其中三口之家是主要家庭結(jié)構(gòu)形式。還有部分受訪者選擇寬敞型的四房二廳二衛(wèi)和用于投資型的一房一廳一衛(wèi)，各占 10%。面積： 400㎡ 4 未來規(guī)劃1 地塊現(xiàn)狀2 交通條件3 基礎(chǔ)配套項(xiàng)目 SWOT分析1，項(xiàng)目處于漢壽新城區(qū)，未來漢壽縣商務(wù)政務(wù)中心，周邊配套逐步完善；2，項(xiàng)目規(guī)模體量較大，容易做成品牌項(xiàng)目和可延續(xù)性項(xiàng)目；3，項(xiàng)目地塊平整，無居民，不存在拆遷；4，項(xiàng)目周邊交通路網(wǎng)較完善、發(fā)達(dá)，交通相對(duì)便利。型 面 2,400,120教育配套 \白蟻防治、土地變更、消防專項(xiàng)、證件辦理等費(fèi)用 7,920,396小計(jì) 7,200,360小計(jì) 建筑綠化率（ %） 40%基本開發(fā)參數(shù)一、土地成本 類別 單價(jià)（元 /㎡） 總值（元）折合樓面地價(jià)（土地拍賣） 方案一滿足下現(xiàn)有消費(fèi)，同時(shí)照顧消費(fèi)趨勢(shì)，以多層 +小高層產(chǎn)品形態(tài)開發(fā)物業(yè)， 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向應(yīng)打 “高端，性價(jià)比 ”客戶的首選產(chǎn)品，做中高檔品質(zhì)的多類型物業(yè)形態(tài)定位。地勢(shì)以平地為主，少量池塘，布局較容易。? 面積： 38㎡ 問卷調(diào)查52接受單價(jià)區(qū)間（單位：元 /㎡） 接受總價(jià)（單位：萬元 /套）接受總價(jià)：六成受訪者接受總價(jià)在 30萬元以下， 30%的客戶認(rèn)為可以在 3040萬元之間，至于總價(jià)超過60萬元的房子沒有受訪者選擇。9. 對(duì)新城區(qū)的看法 ——10. 目前沒什么配套，購物不方便。姓 名 君臨天下 —— 漢壽第一高樓，銀水湖畔，貴族官邸，大戶人家戶型 面積區(qū)間（㎡） 戶數(shù) 比例 銷售率2房 2廳 95 10% 85%3房 2廳 114— 60% 95%4房 2廳 156—168 30% 70%合計(jì) 127—157 100% 待售 92%客戶來源 購買動(dòng)機(jī)本地 外地 剛需 改善型居住 投資客所占比例 約 95% 約 5% 約 55% 約 40% 約 5%消化速度 待售 消化率暢銷戶型及理由 一起推出，主要以三房，四房為主滯銷戶型及理由 四房相對(duì)三房難走價(jià)格描述 均價(jià)在 2100元 /平米，起價(jià) 1888主要賣點(diǎn) 交通，規(guī)劃中銀水湖公園商業(yè)描述及價(jià)格情況 高層沿街商帝，價(jià)格在 1.滯銷戶型及理由 大三房與大四房，面積過大，總價(jià)過高。2023年 112月全縣累計(jì)銷售商品房 2036套， ，實(shí)現(xiàn)銷售金額 億元，分別比去年同期增長(zhǎng) %、 %和 %。從業(yè)人員也大量增加PART 1 常德漢壽城市發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)PART 6 經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算PART 5 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向及產(chǎn)品定位PART 4 本案地塊屬性及 SWOT分析PART 2 常德漢壽住宅市場(chǎng)研究及個(gè)案分析PART 3 問卷訪談及消費(fèi)行為樣本分析常德漢壽城市發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)常德漢壽住宅市場(chǎng)研究及個(gè)案分析目錄 問卷訪談及消費(fèi)行為樣本分析本案地塊屬性及 分析項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向及產(chǎn)品定位經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算PART 1 常德漢壽城市發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)漢壽縣位于 湖南省 北部的洞庭湖西濱，現(xiàn)為 常德市 轄縣，被國家命名為 “ 中國甲魚之鄉(xiāng) ”、 “ 中國黑楊之鄉(xiāng) ” 、 “ 中華詩詞之鄉(xiāng) ”“ 中國珍珠之鄉(xiāng) ”、 “ 中國苧麻之鄉(xiāng) ” 。批發(fā)零售業(yè)單位總量增加，流通規(guī)模擴(kuò)大 09年漢壽商品房共供應(yīng) 物業(yè)公司 建基物業(yè)管理有限公司設(shè)計(jì)單位 湖南省建筑建材設(shè)計(jì)院推出產(chǎn)品 三室二廳為主， 238代理公司 長(zhǎng)沙楚函地產(chǎn)顧問有限公司承建公司 中國新興建設(shè)開發(fā)公司設(shè)計(jì)單位 湖南方圓建筑工程設(shè)計(jì)事務(wù)所 姓 業(yè) 出租車司機(jī) 常德漢壽生活時(shí)長(zhǎng) 常德漢壽人現(xiàn)居住地 漢壽老城區(qū) 現(xiàn)有物業(yè) 自建房 是否與家人同住 是 置業(yè)需求 三房意向居住地 新城區(qū) 意向物業(yè) /面積 120㎡左右 新置業(yè)后是否與 家人同住 是 意向總價(jià) 35W左右考慮購房的因素漢壽房?jī)r(jià)比 09年上漲了 400多，大城市房?jī)r(jià)再漲，害怕漢壽房?jī)r(jià)上漲。基本特征 ——大多受訪者為私企中等收入群體，購房能力一般。十字街 (歷史經(jīng)營(yíng)理發(fā)及旅館 )地塊資源認(rèn)知本案內(nèi)部地形平整，內(nèi)部局部有池塘，個(gè)別池塘蓄水較深，外部為零散居民區(qū)（北面）與縣計(jì)生局，龍澤苑（南面），外部預(yù)計(jì)規(guī)劃廣場(chǎng)，外部景觀有待開發(fā)。 較高 一般 項(xiàng)目體量大，小區(qū)內(nèi)公共配套易于實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理的要求 高 較高 較高或一般 基于我們的定位確定，結(jié)合成本考慮品牌 機(jī)會(huì)點(diǎn)高 較高 較高或一般 缺乏品牌商業(yè)發(fā)展建議靠龍陽大道與芙蓉大道交匯處發(fā)展商業(yè)裙樓商業(yè)發(fā)展建議臨芙蓉大道沿街 2F門面物業(yè)外立面建議 ——多層打造漢壽地區(qū)標(biāo)志性物業(yè)，建筑立面時(shí)尚新穎PART 6 經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算基本參數(shù) 總 值占地面積約 120畝（㎡） 960,048樁基工程費(fèi) 12,000,600小計(jì) 35,241,752三、工程建設(shè)成本 場(chǎng)地平整費(fèi) 例兩房 兩房?jī)蓮d 8595平米 15%三房宜居型三房 120125平米 42%享受型三房 130135平米 30%四房 舒適四房 150平米 10%頂層復(fù)式 160180平米 3%純小高層物業(yè)戶型配比建議基于項(xiàng)目的屬性定位，我們建議本項(xiàng)目的容積率做到 —，基于前面的市場(chǎng)分析，我們對(duì)本項(xiàng)目的戶型配比建議如下：房 項(xiàng)目 SWOT分析機(jī)會(huì)（ Opportunity）新城區(qū)域發(fā)展迅速，區(qū)域增長(zhǎng)潛力巨大；縣政府將向新城區(qū)搬遷，該板塊將成為漢壽新的行政中心；漢壽縣限制自建房，極大的促進(jìn)了