【正文】 銷售比例銷售面積（平米）分期銷售金額（萬(wàn)元）一期二期2005年一期銷售0%二期銷售0%2006年一期銷售95%125735二期銷售50%992642007年一期銷售5%6618二期銷售50%99264該項(xiàng)目采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，分期銷售的辦法，能夠在實(shí)現(xiàn)較好的銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)，保證項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金回籠，實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)做。，投資的稅前利潤(rùn)率是44%?！偶覟稠?xiàng)目方案一：商住開(kāi)發(fā)（建議方案）本項(xiàng)目擬用三年時(shí)間，分兩期開(kāi)發(fā)。一期商業(yè)開(kāi)發(fā)歷時(shí)16個(gè)月，從2006年8月——2007年12月；二期住宅開(kāi)發(fā)歷時(shí)13個(gè)月，從2007年10月——2008年11月預(yù)計(jì)一期項(xiàng)目可銷售日期為2007年8月（主體封頂），2008年12月清盤（90%以上的銷售率）；二期可銷售日期為2008年8月（主體封頂），2009年6月清盤（90%以上的銷售率）；銷售分期比例計(jì)劃表銷售計(jì)劃年份銷售比例銷售面積（平米）分期銷售金額（萬(wàn)元）商業(yè)商務(wù)住宅2007年一期商業(yè)40%53980商務(wù)30%二期銷售0%2008年一期商業(yè)50%67475商務(wù)50%21634二期銷售60%2009年一期商業(yè)10%13495商務(wù)20%二期銷售40%該項(xiàng)目采用以商帶住的開(kāi)發(fā)思路，通過(guò)商業(yè)開(kāi)發(fā)更好的發(fā)揮項(xiàng)目區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，提升土地價(jià)值。在提升價(jià)值擴(kuò)大收益的同時(shí)，由于受商業(yè)銷售整體環(huán)境的影響，銷售可能遇到一定困難，因此我們將商業(yè)的銷售周期定為一年半，如此更符合商業(yè)銷售的特點(diǎn)。在住宅開(kāi)發(fā)方面，由于受該片區(qū)環(huán)境影響，生活機(jī)能十分不健全，住宅的銷售規(guī)模十分有限，銷售價(jià)格較低，因此在商業(yè)沒(méi)有開(kāi)發(fā)的前提下，不適合進(jìn)行住宅的開(kāi)發(fā)，通過(guò)商業(yè)的開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)該片區(qū)的住宅價(jià)格可提升10%以上。其中商業(yè)（含商務(wù)）；。按年度銷售計(jì)算，。，，%。其中商業(yè)（含商務(wù)），稅前的投資利潤(rùn)率74%；，（該利潤(rùn)未包含商業(yè)開(kāi)發(fā)后住宅的溢價(jià)因素），稅前的投資利潤(rùn)率19%。方案二：住宅開(kāi)發(fā)（備選方案）如果采用備選方案，（見(jiàn)成本估算表），銷售總收入是444889平米*1570元/平米=。%，基本不具備開(kāi)發(fā)價(jià)值。因此，從投資收益考慮，純住宅開(kāi)發(fā)在短期內(nèi)意義不大，在以后的分析中不在對(duì)方案二進(jìn)行進(jìn)一步分析和論述?！馗C堡項(xiàng)目該項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)周期歷時(shí)三年，分三期開(kāi)發(fā)。其中一期開(kāi)發(fā)面積91527平米（占總開(kāi)發(fā)面積的30%），歷時(shí)8個(gè)月，從2007年4月——2007年11月；二期開(kāi)發(fā)面積91527平米（占總開(kāi)發(fā)面積的30%），歷時(shí)8個(gè)月，從2008年4月——2008年11月；三期開(kāi)發(fā)面積122036平米（占總開(kāi)發(fā)面積的30%），歷時(shí)歷時(shí)8個(gè)月，從2009年4月——2009年11月； 預(yù)計(jì)一期項(xiàng)目可銷售日期為2007年8月（主體封頂），2006年12月清盤（90%以上的銷售率）；二期可銷售日期為2008年8月（主體封頂），2008年12月清盤（90%以上的銷售率）；三期可銷售日期為2009年8月（主體封頂），2009年12月清盤（90%以上的銷售率）；銷售分期比例計(jì)劃表銷售計(jì)劃年份銷售比例銷售面積（平米）分期銷售金額（萬(wàn)元）一期二期三期2007年一期銷售90%二期銷售0%2008年一期銷售10%二期銷售90%2009年二期銷售10%三期銷售90%2010年三期銷售10%該項(xiàng)目采用整體規(guī)劃，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，以銷定產(chǎn)、分期銷售的辦法，能夠保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可售性和后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金回籠，實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)做。，，2010年實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)2197萬(wàn)元。，稅前的投資利潤(rùn)率30%。 資金投入和使用計(jì)劃——平頂山項(xiàng)目該項(xiàng)目采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，用一期的銷售資金回報(bào)二期的開(kāi)發(fā)，以減少開(kāi)發(fā)的籌資量，從而降低資金的使用成本，提高盈利能力。投資計(jì)劃和資金籌措表總項(xiàng)萬(wàn)元分項(xiàng)萬(wàn)元2005年（萬(wàn)元）2006年（萬(wàn)元）2007年（萬(wàn)元）投資總額開(kāi)發(fā)投資（20%）（70%）（10%）貸款利息00籌資總額自籌資金00銀行貸款00銷售回款0銷售回報(bào)0——九家灣項(xiàng)目該項(xiàng)目采用以商帶住的開(kāi)發(fā)模式，商業(yè)開(kāi)發(fā)的成功于否，決定該項(xiàng)目的成敗。因投資額度大、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，需要大量的信貸支持。投資計(jì)劃和資金籌措表總項(xiàng)萬(wàn)元分項(xiàng)萬(wàn)元2006年（萬(wàn)元）2007年（萬(wàn)元）2008年（萬(wàn)元）2009年（萬(wàn)元）投資總額開(kāi)發(fā)投資（10%）（60%）（30%）0貸款利息00籌資總額自籌資金00銀行貸款00銷售回款0銷售收入0。——地窩堡項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表總項(xiàng)萬(wàn)元分項(xiàng)萬(wàn)元2007年（萬(wàn)元）2008年（萬(wàn)元）2009年（萬(wàn)元）2010年（萬(wàn)元）投資總額開(kāi)發(fā)投資（30%）（30%）（40%）0貸款利息000籌資總額自籌資金3798379800銀行貸款000銷售回款8861銷售收入2197——結(jié)論遵循逐步拓展、穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)營(yíng)方針，在獲得該片土地開(kāi)發(fā)權(quán)以后，新疆某某集團(tuán)將以循序漸進(jìn)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為原則，三個(gè)項(xiàng)目分七年、九期開(kāi)發(fā)完成。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本將以分期、分批方式滾動(dòng)投入，盡量以自籌資金和銷售回款解決開(kāi)發(fā)資金。項(xiàng)目所需資金主要為首期開(kāi)發(fā)資金和商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)資金，首期資金數(shù)額基本控制在5000萬(wàn)元以內(nèi)，建議以自籌方式解決；商業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、需要資金數(shù)量巨大（），建議部分自籌，部分通過(guò)銀行信貸和其它融資方式解決。三個(gè)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)采用相互滾動(dòng)支持的方式展開(kāi)，即在前期項(xiàng)目產(chǎn)生銷售的基礎(chǔ)上進(jìn)行下一期的開(kāi)發(fā)；住宅項(xiàng)目一期以春季開(kāi)發(fā)秋季銷售為宜，二期秋季開(kāi)發(fā)來(lái)年夏季銷售。商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，建議在秋季開(kāi)發(fā)，第二年夏季即可銷售，秋季商戶可以進(jìn)駐開(kāi)業(yè)，確保銷售、招商和營(yíng)業(yè)都在最佳時(shí)間進(jìn)行。 利潤(rùn)計(jì)算在稅后利潤(rùn)估算中，各項(xiàng)稅率取值如下：%；%；所得稅率為利潤(rùn)總額的33%?！锻恋卦鲋刀悧l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，在開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)上加扣20%作為增值額（見(jiàn)土地增值稅計(jì)算表）。土地增值比例在50%以內(nèi)的，稅率為增值額的30%?！巾斏巾?xiàng)目土地增值稅計(jì)算如下：土地增值稅計(jì)算表項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）說(shuō)明銷售收入 見(jiàn)42頁(yè)銷售收入總成本費(fèi)用見(jiàn)32頁(yè)成本核算營(yíng)業(yè)稅及附加1*%印花稅1*%毛利潤(rùn)1234其它加扣項(xiàng)目2*20%增值額56增值比例%7/2增值稅率30%土地增值稅7*9稅后利潤(rùn)表項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）說(shuō)明銷售收入 見(jiàn)42頁(yè)銷售收入總成本費(fèi)用見(jiàn)32頁(yè)成本核算稅前利潤(rùn)12營(yíng)業(yè)稅及附加1*%印花稅1*%土地增值稅見(jiàn)上表利潤(rùn)總額12345所得稅6*33%稅后利潤(rùn)67 從該項(xiàng)目稅后利潤(rùn)表可以看出，；，%（稅后利潤(rùn)/總成本費(fèi)用）；盈利能力可觀?！偶覟稠?xiàng)目受土地增值稅影響，在該項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，按整體項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算，不在單列商業(yè)和住宅項(xiàng)目。土地增值稅計(jì)算如下：土地增值稅計(jì)算表項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）說(shuō)明銷售收入見(jiàn)43頁(yè)銷售收入總成本費(fèi)用見(jiàn)34頁(yè)成本核算營(yíng)業(yè)稅及附加1*%印花稅1*%毛利潤(rùn)1234其它扣除項(xiàng)目2*20%增值額56增值比例24%7/2增值稅率30%土地增值稅7*9稅后利潤(rùn)表項(xiàng)目金額說(shuō)明銷售收入見(jiàn)43頁(yè)銷售收入總成本費(fèi)用見(jiàn)34頁(yè)成本核算 稅前利潤(rùn)12營(yíng)業(yè)稅及附加1*%印花稅1*%土地增值稅見(jiàn)上表利潤(rùn)總額12345所得稅6*33%稅后利潤(rùn)67 從該項(xiàng)目稅后利潤(rùn)表可以看出，；， %（稅后利潤(rùn)/總成本費(fèi)用）；具有比較高的盈利能力。——地窩堡項(xiàng)目土地增值稅計(jì)算如下：土地增值稅計(jì)算表項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）說(shuō)明銷售收入見(jiàn)45頁(yè)銷售收入總成本費(fèi)用見(jiàn)38頁(yè)成本核算營(yíng)業(yè)稅及附加1*%印花稅1*%毛利潤(rùn)1234其它加扣項(xiàng)目2*20%增值額56增值比例%7/2增值稅率30%土地增值稅7*9稅后利潤(rùn)表項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）說(shuō)明銷售收入見(jiàn)45頁(yè)銷售收入總成本費(fèi)用見(jiàn)38頁(yè)成本核算稅前利潤(rùn)12營(yíng)業(yè)稅及附加1*%印花稅1*%土地增值稅見(jiàn)上表利潤(rùn)總額12345所得稅6*33%稅后利潤(rùn)67 從該項(xiàng)目稅后利潤(rùn)表可以看出，；，%（稅后利潤(rùn)/總成本費(fèi)用）；盈利能力尚可。影響項(xiàng)目的不確定因素主要有以下幾個(gè)方面：開(kāi)發(fā)成本、銷售價(jià)格和銷售率，這些因素受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件和市場(chǎng)環(huán)境的影響，可能發(fā)生變化，從而影響項(xiàng)目的預(yù)期效益。盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向變動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零，即項(xiàng)目盈虧的臨界點(diǎn)（見(jiàn)下表）。計(jì)算公式：開(kāi)發(fā)成本盈虧平衡點(diǎn)值=銷售收入開(kāi)發(fā)成本盈虧平衡點(diǎn)變化百分比=開(kāi)發(fā)成本盈虧平衡點(diǎn)值/開(kāi)發(fā)總成本1 房屋銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)值=開(kāi)發(fā)總成本/開(kāi)發(fā)總面積房屋銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)變化百分比=（房屋銷售價(jià)格房屋銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)值）/房屋銷售價(jià)格 房屋銷售率平衡點(diǎn)值=開(kāi)發(fā)總成本/銷售收入房屋銷售率平衡點(diǎn)變化百分比=房屋銷售率平衡點(diǎn)值100%——平頂山項(xiàng)目盈虧的臨界點(diǎn)因素開(kāi)發(fā)總成本（萬(wàn)元）房屋銷售價(jià)格（元/平米）房屋銷售率因素現(xiàn)在估算值2010元/平米100%因素盈虧平衡點(diǎn)變化百分比44%%%因素盈虧平衡點(diǎn)值1396%從上表分析可以看出，當(dāng)開(kāi)發(fā)成本增加44%，%，%時(shí)，該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)成本不會(huì)增加5%，房屋銷售價(jià)格不會(huì)低于1800元/平米，房屋銷售率不會(huì)低于90%。所以該項(xiàng)目有盈無(wú)虧?！偶覟稠?xiàng)目商業(yè)盈虧的臨界點(diǎn)因素開(kāi)發(fā)總成本（萬(wàn)元）房屋銷售價(jià)格（元/平米）房屋銷售率因素現(xiàn)在估算值 4750元/平米100%因素盈虧平衡點(diǎn)變化百分比74%50%%因素盈虧平衡點(diǎn)值2370%從上表分析可以看出，當(dāng)開(kāi)發(fā)成本增加74%，或房屋價(jià)格下降50%，或房屋銷售率不足57%時(shí)，該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)成本不會(huì)增加10%，房屋銷售價(jià)格不會(huì)低于3500元/平米，房屋銷售率不會(huì)低于60%。所以該項(xiàng)目雖有一定風(fēng)險(xiǎn)，但虧損可能性極低，而這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于銷售率。住宅盈虧的臨界點(diǎn)因素開(kāi)發(fā)總成本（萬(wàn)元）房屋銷售價(jià)格（元/平米）房屋銷售率因素現(xiàn)在估算值1570元/平米100%因素盈虧平衡點(diǎn)變化百分比19%16%16%因素盈虧平衡點(diǎn)值132084%從上表分析可以看出，當(dāng)開(kāi)發(fā)成本增加19%，或房屋價(jià)格下降16%，或房屋銷售率不足84%時(shí)，該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)成本不會(huì)增加5%，房屋銷售價(jià)格不會(huì)低于1400元/平米，房屋銷售率不會(huì)低于80%。所以該項(xiàng)目有虧損的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)因素主要來(lái)自于銷售價(jià)格和銷售比例，因此該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須在商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功后方可展開(kāi)，否則只可進(jìn)行小規(guī)模的試探性開(kāi)發(fā)?！馗C堡項(xiàng)目盈虧的臨界點(diǎn)因素開(kāi)發(fā)總成本（萬(wàn)元）房屋銷售價(jià)格（元/平米）房屋銷售率因素現(xiàn)在估算值1800元/平米100%因素盈虧平衡點(diǎn)變化百分比30%23%23%因素盈虧平衡點(diǎn)值138377%從上表分析可以看出，當(dāng)開(kāi)發(fā)成本增加30%，或房屋價(jià)格下降23%，或房屋銷售率不足77%時(shí)，該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)成本不會(huì)增加5%，房屋銷售價(jià)格不會(huì)低于1600元/平米，房屋銷售率不會(huì)低于85%。所以該項(xiàng)目有盈無(wú)虧，但受銷售價(jià)格和銷售率影響，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此該項(xiàng)目應(yīng)作長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備，以銷定產(chǎn)，確保實(shí)現(xiàn)銷售；循序開(kāi)發(fā)，等待房?jī)r(jià)上漲。項(xiàng)目以生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點(diǎn)（BEP）。BEP=固定成本/銷售收入—銷售稅金和附加*100%——平頂山項(xiàng)目BEP=開(kāi)發(fā)總成本/銷售收入—銷售稅金和附加*100%=盈虧平衡圖