【正文】 式將對(duì)今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮更大的推動(dòng)作用。按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，烏魯木齊房地產(chǎn)行業(yè)目前已進(jìn)入了一個(gè)新的增長(zhǎng)期，這種增長(zhǎng)勢(shì)頭在近幾年中還會(huì)繼續(xù)。 城市化進(jìn)程和外來(lái)人口購(gòu)房成為烏魯木齊新增住房消費(fèi)主力　城市人口增加對(duì)房屋的需求主要包括兩部分，一部分是城市新增人口的住房需求。另外一部分是外來(lái)人口對(duì)住房的需求。據(jù)房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計(jì)顯示：％，大約160萬(wàn)平方米商品房?！「纳菩宰》啃枨髮⒗^續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭　改善性住房需求主要通過(guò)存量住房交易來(lái)實(shí)現(xiàn)，其中，房改房上市2003套，；再加3723套的私房（存量房扣除房改房）交易。　舊城改造、房屋拆遷引起的市場(chǎng)需求　這部分需求相對(duì)穩(wěn)定，1998年2002年烏魯木齊市平均每年房屋拆遷量近7萬(wàn)平方米，按70％的居民購(gòu)買商品房計(jì)算，平均每年約需要近10萬(wàn)平方米的商品房。對(duì)這部分消費(fèi)的把控，成為郊區(qū)項(xiàng)目能否成功銷售的關(guān)鍵因素?！?guī)劃說(shuō)明建議開(kāi)發(fā)大規(guī)模居住社區(qū)。該片區(qū)現(xiàn)階段多層住宅平均價(jià)格在1750元——1850元/平米，從2001年以來(lái)，上漲幅度高達(dá)30%以上，年增幅在10%以上。通過(guò)價(jià)格加權(quán)平均計(jì)算，該項(xiàng)目的銷售價(jià)格在1940—2080元/平米之間，平均價(jià)格為2010元/平米，銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到比較合理的水平，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益可以得到比較好的保障，且開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低。社區(qū)西區(qū)主要沿街面和社區(qū)大道可建設(shè)商業(yè)用房，作為社區(qū)商業(yè)配套，完善社區(qū)配套功能，提升項(xiàng)目銷售價(jià)值?！?guī)劃說(shuō)明建議開(kāi)發(fā)大型倉(cāng)儲(chǔ)物流中心。該項(xiàng)目1公里路程以內(nèi)的大型市場(chǎng)有九家灣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、國(guó)際建材批發(fā)市場(chǎng)、信中陶瓷批發(fā)市場(chǎng)、九家灣陶瓷市場(chǎng)，總建筑規(guī)模在10萬(wàn)平米以上。該地塊十分平整，西邊沿街面主要為沿街門店和大型停車場(chǎng)，中間區(qū)域?yàn)閺S區(qū)和辦公區(qū)，東面為居住區(qū)。沿街進(jìn)深1000米內(nèi)建設(shè)大型市場(chǎng)和辦公、酒店等配套設(shè)施，中區(qū)和地下建設(shè)與市場(chǎng)配套的大型倉(cāng)儲(chǔ)中心，東區(qū)待市場(chǎng)成熟后進(jìn)行配套住宅的開(kāi)發(fā)。方案二：住宅開(kāi)發(fā)（備選方案）——建議規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位 數(shù)值基地面積平米296593總建筑面積平米489378住宅建筑面積平米464909底商建筑面積平米14681公共建筑面積平米9788規(guī)劃區(qū)容積率—住宅平均層數(shù)層6綠地率%≥35%扣除44489平米的安置面積（500戶，90平米/戶），實(shí)際可銷售面積444889平米。 地窩堡項(xiàng)目——建議規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位 數(shù)值基地面積平米203393總建筑面積平米345768住宅建筑面積平米32848底商建筑面積平米10377公共建筑面積平米6915住宅平均層數(shù)層6規(guī)劃區(qū)容積率—綠地率%≥35%扣除40678平米的安置面積（500戶，80平米/戶），實(shí)際可銷售面積305090平米。該項(xiàng)目所在屬城郊結(jié)合部，市政配套設(shè)施相對(duì)完善，但購(gòu)物、教育等配套相對(duì)缺乏，受地理位置和車程過(guò)遠(yuǎn)影響，對(duì)市區(qū)居民的居住吸引力有限，住宅消費(fèi)量十分有限，不適合立即開(kāi)發(fā)。該地塊十分平整，與迎賓路約一公里距離，東與地調(diào)處家屬院、石油醫(yī)院相連，西與武警支隊(duì)相連，地塊中心有一水渠穿過(guò)。 建設(shè)方式平頂山項(xiàng)目為多層住宅開(kāi)發(fā)，受銷售利好影響，可由天運(yùn)房產(chǎn)獨(dú)家開(kāi)發(fā)；九家灣項(xiàng)目是大型商業(yè)項(xiàng)目，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性和運(yùn)做難度，可與有經(jīng)驗(yàn)的批發(fā)或倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)聯(lián)營(yíng)運(yùn)做，并與其它有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)合作開(kāi)發(fā)；地窩堡項(xiàng)目是長(zhǎng)線運(yùn)做項(xiàng)目，同時(shí)作為我公司生產(chǎn)和儲(chǔ)備土地，建議由我公司獨(dú)立運(yùn)做； 進(jìn)度安排——三個(gè)項(xiàng)目整體實(shí)施進(jìn)度表 進(jìn)度項(xiàng)目2005年2006年2007年2008年2009年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年平頂山項(xiàng)目一期二期九家灣項(xiàng)目市場(chǎng)住宅地窩堡項(xiàng)目一期二期三期平頂山項(xiàng)目（兩年）：2005年下半年——2007年上半年；九家灣項(xiàng)目（三年）：2006年下半年——2008年底；地窩堡項(xiàng)目（三年半）：2007年——2009年底；——平頂山項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表本項(xiàng)目擬用兩年時(shí)間，分兩期開(kāi)發(fā)（開(kāi)發(fā)進(jìn)度見(jiàn)下表） 進(jìn)度項(xiàng)目2005年2006年2007年8月91011121月234567891011121月234567七通一平一期基礎(chǔ)一期結(jié)構(gòu)一期交付二期基礎(chǔ)二期結(jié)構(gòu)二期交付一期（12個(gè)月）：2005年9月——2006年9月；二期（15個(gè)月）：2006年4月——2007年6月；——九家灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表本項(xiàng)目擬用兩年半時(shí)間，分兩期開(kāi)發(fā)（開(kāi)發(fā)進(jìn)度見(jiàn)下表） 進(jìn)度項(xiàng)目2006年2007年2008年8月91011121月234567891011121月23456789101112七通一平商業(yè)基礎(chǔ)商業(yè)結(jié)構(gòu)商業(yè)交付二期基礎(chǔ)二期結(jié)構(gòu)二期交付商業(yè)（16個(gè)月）：2006年8月——2007年12月；二期住宅（14個(gè)月）：2007年10月——2008年12月；——地窩堡項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表本項(xiàng)目擬用三年半時(shí)間，分三期開(kāi)發(fā)（開(kāi)發(fā)進(jìn)度見(jiàn)下表） 進(jìn)度項(xiàng)目2007年2008年2009年4月567891011124月567891011124月567891011七通一平一期基礎(chǔ)一期結(jié)構(gòu)一期交付二期基礎(chǔ)二期結(jié)構(gòu)二期交付三期基礎(chǔ)三期結(jié)構(gòu)三期交付一期（8個(gè)月）：2007年4月——2007年11月；二期（8個(gè)月）：2008年4月——2008年11月；三期（8個(gè)月）：2009年4月——2009年11月；五、 目投資和財(cái)務(wù)分析 土地成本 該土地以企業(yè)破產(chǎn)收購(gòu)形式獲得，土地費(fèi)用按暫行的250元/建筑平米計(jì)提成本。其中管理費(fèi)用按工程建設(shè)費(fèi)用的2%提取，—%提?。?、%），財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為貸款利息，按預(yù)估發(fā)生額提取。 項(xiàng)目投資成本估算——平頂山項(xiàng)目成本估算表平頂山項(xiàng)目總建筑面積為369808平米，其中需拿出38927平米住宅作為職工安置住房（按500戶，每戶78平米計(jì)算），職工安置住房采用全額集資的方式建設(shè)，實(shí)際可銷售面積330881平米。項(xiàng)目費(fèi)用（萬(wàn)元）單價(jià)（元/平米）說(shuō)明土地成本250 根據(jù)暫定數(shù)據(jù)計(jì)算（以實(shí)際為準(zhǔn)）建安費(fèi)用850 框架結(jié)構(gòu)，330881平米*850元/平米前期工程費(fèi)用%建安費(fèi)用的1%%%%基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)120供電、水、氣、暖以及排污、綠化、小區(qū)道路公建配套費(fèi)建安費(fèi)用的5%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1+2+3+4+5ⅹ2%開(kāi)發(fā)成本1306（核算）1+2+3+4+5+6，占40%，占60%開(kāi)發(fā)費(fèi)用按開(kāi)發(fā)成本的2%計(jì)預(yù)估銷售額（）*3%開(kāi)發(fā)總投資7+8貸款利息利率6%，半年計(jì)（見(jiàn)投資計(jì)劃和資金籌措表）1總成本1396. 2（核算）9+10以上各項(xiàng)成本占總成本的比例分別是：成本各項(xiàng)比例分析圖——九家灣項(xiàng)目成本估算表方案一（商住開(kāi)發(fā)）商業(yè)（含商務(wù)樓）成本估算表項(xiàng)目費(fèi)用（萬(wàn)元）單價(jià)（元/平米）說(shuō)明土地成本250根據(jù)暫定數(shù)據(jù)計(jì)算（以實(shí)際為準(zhǔn)）建安費(fèi)用178218平米*1500元/平米（商業(yè)建安費(fèi)用）前期工程費(fèi)用%建安費(fèi)用的1%%%%基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)250供電、水、氣、暖以及排污、綠化、道路公建配套費(fèi)建安費(fèi)用的5%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1+2+3+4+5ⅹ2%開(kāi)發(fā)成本（核算）1+2+3+4+5+6開(kāi)發(fā)費(fèi)用按開(kāi)發(fā)成本的2%計(jì)預(yù)估銷售額（）*%開(kāi)發(fā)總投資7+8貸款利息利率6%，一年半計(jì)，（見(jiàn)投資計(jì)劃和資金籌措表）1總成本2370（核算）9+10以上各項(xiàng)成本占總成本的比例分別是： 成本各項(xiàng)比例分析圖住宅成本估算表九家灣住宅項(xiàng)目總建筑面積為251842平米，其中需拿出44489平米住宅作為職工安置住房（按500戶，每戶90平米計(jì)算），職工安置住房采用全額集資的方式建設(shè)，實(shí)際可銷售面積207353平米。項(xiàng)目費(fèi)用（萬(wàn)元）單價(jià)（元/平米）說(shuō)明土地成本250 根據(jù)暫定數(shù)據(jù)計(jì)算（以實(shí)際為準(zhǔn)）建安費(fèi)用800 磚混結(jié)構(gòu)，207353平米*800元/平米前期工程費(fèi)用%建安