【正文】 業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。因此在需求、投資、規(guī)劃三項的利好下，其房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆? 六 、可行性研究報告編制依據(jù) 《投資項目可行性研究指南 》； 國家計委辦公廳 關(guān)于出版《投資項目可行性研究指南（試用版）》的通知（計辦投資 [2021]15 號）； 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； 國家有關(guān)部門頒布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的有關(guān)規(guī)定 ； 2021 年大連市政府工作報告； 大連市政府制定的《大連市經(jīng)濟上新臺階的規(guī)劃綱要》 ； 大連市城市總體規(guī)劃 ； 遼寧省建筑工程投資概預(yù)算指標及有關(guān)費用標準 ； 大連統(tǒng)計局房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù) 第二節(jié) 項目概況 一、 建設(shè)地點 項目建設(shè)地點 位于大連市 旅順 老城區(qū) ， 該項目 南側(cè)緊鄰向陽路 ，北 側(cè)為山林地， 西側(cè)靠近營順路 ，是旅順 北路進入旅順老城區(qū)的入口處 。 三、 項目建設(shè)總投資與資金來源 該項目總投資額約為 89,943 萬 元（人民幣，下同） ，其中 大連某集團 有限公司自籌資金 28,500 萬元，申請銀行貸款 40,000 萬元，利用銷售回款返投 21,443 萬元。 五、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標見下表： 序號 建筑面積 173232 占地面積 144360 可售面積 173232 成本項目 單位成本 總投資 一 土地獲得價款 28, 二 開發(fā)前期準備費 6, 三 主體建安工程費 27, 四 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 4, 五 配套設(shè)施費 2, 六 開發(fā) 間接費 5, 開發(fā)成本 74, 七 期間費用 4, 九 綜合成本 78, 八 稅 11, 十 項目總投資 89, 十一 銷售總額 6518 112912 十二 利潤 1326 22969 十三 銷售利潤率 % 十四 投資利潤率 % 十五 投資回收期 年 第二章 市場分析 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟 分析 宏觀經(jīng)濟發(fā)展對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要意義：宏觀經(jīng)濟的發(fā)展決定了城市房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)環(huán)境，宏觀經(jīng)濟各因素對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有直接影響?；诖?，我們分析宏觀經(jīng)濟時會結(jié)合房地產(chǎn)市場要素的發(fā)展特征，分析宏觀經(jīng)濟指標對于城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響程度。 12 在遼寧沿海經(jīng)濟帶“一核、一軸、兩翼”的戰(zhàn)略布局中，大連的核心地位和龍頭作用被進一步明確。 二 、 宏觀 經(jīng)濟環(huán)境研究 城市基礎(chǔ)類指標 城市基礎(chǔ)類指標主要包括城市的規(guī)模，城市發(fā)展方向以及城市的固定資產(chǎn)投資類指標，決定了房地產(chǎn)市場容量，影響著房地產(chǎn)市場未來供應(yīng)市場發(fā)展規(guī)模。 13 ? 固定資產(chǎn)投資 050010001500202125002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年億元固定資產(chǎn)投資總額數(shù)據(jù)來源： 大連統(tǒng)計局 固定資產(chǎn)投資的兩個 主要組成部分是基礎(chǔ)建設(shè)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資，所以固定資產(chǎn)投資數(shù)值大幅上升顯示了基礎(chǔ)建設(shè)工程速度的加快及 房地產(chǎn) 投資 加大供應(yīng)數(shù)量 的現(xiàn)狀。 14 充分顯示了大連城市整體經(jīng)濟投資的活力。 數(shù)據(jù)來源： 大連 規(guī)劃 局 整個大連的發(fā)展方向與大連的市域形狀相適應(yīng)，采用“西拓、北 進”的城市總體發(fā)展方向，在此基礎(chǔ)上，構(gòu)成沿兩條軸線（一條為渤海沿岸的長大鐵路和沈大高速公路、一條為黃海沿岸的大丹高速公路）呈“ V”形放射狀組團式空間格局。 城市規(guī)劃類指標 城市規(guī)劃類指標主要包括城市的發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)、人口、交通等各方面規(guī)劃，其指標要素主要影響房地產(chǎn)需求方面，主要反映出政府對未來城市發(fā)展的預(yù)期，產(chǎn)業(yè)性質(zhì) 及 導(dǎo)入的人口數(shù)量、質(zhì)量；而交通、生活配套方面規(guī)劃的則可以提高消費者的購房意愿。 16人均密度為 485 人 /平方公里，屬于人口密度較高的城市。目前大連的城市化水平為 %，按照大連 2021 年 70%的城市化目標，尚有 23%的人口需要解決住房問題，空間巨大。 17 ? 城市交通 圖片 來源：大連市 規(guī)劃 局 為提升城市道路運行能力，解決交通擁堵問題，近幾年，大連市政府做了大量的研究和論證工作， 2021年規(guī)劃制定了以 “ 五縱五橫 ”為骨架的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ，該規(guī)劃的提出有力的緩解了城市外拓所帶來的交通問題 ，也為城市外圍的房地產(chǎn)項目帶來了較大的機會 。 ? 人均 可支配收入 20212021年（預(yù)計）大連市人均可支配收入及增長率741810378119949101820013350%%%%%%% %14%03000600090001202115000180002100020 01 年20 02 年20 03 年20 04 年20 05 年20 06 年20 07 年20 08 年預(yù)計20 09 年%%%%大連市人均可支配收入（元） 大連市人均可支配收入增長率（% ） 數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計局 大連人均可支配收入連續(xù)增長，年均增長率為 13%。 ? 人均 消費支出 20212021年（預(yù)計）大連市人均消費支出及增長率6550105347041 76259996867014%%% %% % % %%030006000900012021150001800020 01 年20 02 年20 03 年20 04 年20 05 年20 06 年20 07 年20 08 年預(yù)計20 09 年%%%%大連市人均消費支出（元） 大連市人均消費支出增長率% 數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計局 2021年大連市人均消費支出 ，比上年增長 %。近年來大連市城市居民的收入和支出均呈兩位數(shù)增長，延續(xù)同步快速增長的良好態(tài)勢。 19 ? 大連市的經(jīng)濟始終保持著較快的發(fā)展勢頭，人均 GDP 超過 7000 美元，其城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了快速穩(wěn)定發(fā)展時期。 ? 產(chǎn)業(yè)的升級、居民生活水平不斷提高，對于房地產(chǎn)市場價格提升具有一定的促進作用，一方面導(dǎo)入的群體購買力較強 ，另一方面則是提高了本地購房者的價格承受能力。 20 歷史及人口狀況 旅順歷史悠久，東 晉稱“馬石津”唐代以后分別稱做“都里鎮(zhèn)”“獅子口”和“旅順口”在“中日甲午戰(zhàn)爭”和“日俄戰(zhàn)爭”中都成為主戰(zhàn)場之一，人們在評說旅順時常有：“一個旅順口，半部近代史”之說，正是因為有這么悠久的歷史，和迷人的自然風(fēng)光，旅順每年，吸引著成千上萬的國內(nèi)外旅客來此觀光度假，使旅順成為連接世界的窗口。已經(jīng)構(gòu)成了新的城市發(fā)展框架，實施了行政中心區(qū)的搬遷，區(qū)政府設(shè)在水師營街道郭小西路 1 號 ，經(jīng)過省政府批準，農(nóng)村全部實現(xiàn)鎮(zhèn)改街，農(nóng)村城市化、城鄉(xiāng)一體化進程進一步加快，城市化率規(guī)劃要達到 70%以上，未來城市人口規(guī)劃將達到 50 多萬，這使得旅順具備了加快發(fā)展的先決條件。 21旅順交通便捷， 201 國道、 202 國道、旅順中路、南路、北路、煙大火車輪渡、土羊高速公路、哈大電氣化鐵路，以及即將啟動的城市輕軌項目等，構(gòu)成了發(fā)達的海陸運輸體系，這樣完善的海陸立體交通網(wǎng)絡(luò)，將使旅順成為連接?xùn)|三省和華東乃至南方各市物流進出的黃金通道， 也促進了東三省和東部發(fā)達地區(qū)的交流，目前旅順已成為連接?xùn)|北經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、長三角經(jīng)濟區(qū)的重要樞紐。 渤海鐵路輪渡項目 土羊高速公路 哈大電氣鐵路 關(guān)于房地產(chǎn)市場需求方的交通布局體系： ? 旅順南路： 是旅順到大連之間路程最短，時間最省的通道，全長 40 公里，已建成高等級快速公路。 ? 旅順中路： 全長 46 公里， 經(jīng)過近兩年的拓寬改造已達到省級公路標準 。 商業(yè)設(shè)施配套及投資環(huán)境 旅順大商新瑪特購物廣場 瑞鑫購物中心 旅順商業(yè)中心位于老城區(qū)的黃金地段，以大商新瑪特世達購物廣場為中心，供銷大廈、瑞鑫購物中心、等大型綜合商業(yè) 項目，都聚集在此地段 ， 旅順人都在這里購買自己的日用品 ；同時 每年都有大批國內(nèi)、外游客涌到這里，購物、消費 ； 隨著大學(xué)城的建成，近 10 萬學(xué)生、教師、教職員工，將來到旅順 這么寵大且多元化的 消費隊伍，必定會刺激旅順商業(yè)的發(fā)展壯大 ，有效的帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 24 2021 年固定資產(chǎn)投資額為 億元，增長 38%， 完成較大幅度的增 長 。 區(qū)域城建發(fā)展 城建方面，旅順作為“大大連”城市發(fā)展戰(zhàn)略中 “ 西拓 ” 的延伸區(qū)，近年來，旅順口區(qū)積極加強城市歷史文脈、城市景觀、濱海風(fēng)光和森林植被保護，全面推進新老城區(qū)建設(shè)改造，進一步提高了城市建設(shè)水平和城市知名度。 ? 大學(xué)城的遷入，將有 10 萬常住人口入住旅順口區(qū)，帶動旅順經(jīng)濟 文化 的發(fā)展。 ? 旅順休閑、旅游區(qū)的規(guī)劃，把旅順口區(qū)塑造成獨具特色的 “ 青山、碧海、藍天、名城的景觀格局 ” ， 吸引大量的異地人群來旅順投資、置業(yè)，帶動旅順房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 ? 旅順具備一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，近年來經(jīng)濟保持高速穩(wěn)定的增長，整體態(tài)勢良好。 四、政策法規(guī) 國家政策法規(guī) 2021 年，在一攬子經(jīng)濟刺激政策作用下，我國經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭好于預(yù)期，預(yù)計全年增長率將達 %左右。 ? 大連市政策 以下為 2021 年大連市政府出臺的部分鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展的政策。 27 總結(jié) 這些政策的推出被認為是政府開始重視房地產(chǎn)行業(yè)的一個積極信號 ，即加大力度促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 。 2021 年，房地產(chǎn)投資占固定投資比重為 %，達到歷史 最高水平，此后經(jīng)過“十五”期間的不斷調(diào)整，到 2021 年上半年已降為 %，與全國整體比例基本持平。 29竣工面積達到 萬平方米，較 2021年增加 %，住宅市場現(xiàn)房存量數(shù)量增加，住宅市場呈現(xiàn)出以現(xiàn)房銷售為主局面，側(cè)面也反映了市場潛在供應(yīng)量相對短缺的局面。從歷年住宅開發(fā)比重看， 2021 年與 2021年比，住宅投資比重由 %提高到 %，住宅施工面積比重由%提高到 %。 30 總結(jié) ? 全市商品房施工面積仍在不斷增長，受 0708 年大量的土地供應(yīng)影響，本年新開工和施工面積創(chuàng)歷史新高，竣工面積也相應(yīng)增加，由于 0708 年出讓的地塊目前正在施工中，所以 09 年的竣工面積也能持續(xù)高位。 ? 市場普通住宅類所占房地產(chǎn)比例逐漸增加， 反映了市場對于中 端及中低端產(chǎn)品的需求量巨大 ，即剛性需求仍為市場主導(dǎo)消費群體 。從季度走勢來看，一級市場土地供應(yīng)正逐 步“收緊”。同比近幾年各季度市場表現(xiàn)來看，本年度政府積極推動土地市場，這也是本年度土地市場走強的一個縮影。 三、 大連市 商品房市場分析 成交量保持上升態(tài)勢 0 8 年 0 9 年三季度大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交量表0204060801001201401600 8 年Q 1 Q2 Q3 Q4 0 9 年Q 1 Q2 Q3萬平方米 09 年第三季度大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交量為 萬平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲了 %。第三季度大連市內(nèi)進行了大面積的拆遷，產(chǎn)生的眾多被動需求將在 09 年秋季房展會和明年春季房展會上得以集中放量。 32 市場可售量相對不足 08 年 09 年三季度大連市內(nèi)四區(qū)住宅可售量表 05010015020025030035008 年 Q 1 Q2 Q3 Q4 09 年 Q 1 Q2 Q3萬平方米 09 年第三季度大連市內(nèi)四區(qū)住宅可售量為 萬平方米，環(huán)比下降了 %，但同比上漲了 %。 市場可售房源出現(xiàn)下降反映了市場購房者的熱情局面，同時也側(cè)面反映了市場供應(yīng)相對不足的態(tài)勢。 33 結(jié)論 : ? 09 年三季度中心區(qū)域項目量價齊升，但由于近年此區(qū)域供地面積較少，區(qū)域內(nèi)可供給量較少，已經(jīng)達到供不應(yīng)求的局面。 ? 大連基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，尤其是 輕軌 的開工建設(shè)，對其周邊樓盤的價格也有