【正文】 100150老城區(qū) 新城區(qū) 開發(fā)區(qū) 旅順萬平方米 剩余供應量 存量 潛在供應量 數(shù)據(jù)來源：大連統(tǒng)計局 旅順區(qū)域目前現(xiàn)有剩余供應量 萬平方米，存量 萬平方米，潛在供應量 萬平方米。三季度價格 環(huán)比增長 %，同比下降 %，由此可見，本年度價格雖有上漲之勢，但并未恢復到 08 年高峰期。 38做為傳統(tǒng)老城核心區(qū)域其配套、交通等各種環(huán)境因素，尤其是地產(chǎn)項目的價值、客戶的訴求都是圍繞著生活性展開，強調(diào)包括便捷性、可達性、教育性、社區(qū)性等等影響生活的各種因素 ，為旅順其他房地產(chǎn)板塊所無法比擬的優(yōu)勢。 庭林熙谷 剩余 140套 小高均價 5400、多層均價 6400 獅城天下 50萬方 約 30萬方 5880元 /平米 典型 案例： 君悅天下 —— 旅順主城精品院落社區(qū) 目前均價： 7000元 /㎡ （多層產(chǎn)品） 首次開盤時間： 2021年 10月 建筑面積：約 15萬平方米 占地面積：約 11萬平方米 總戶數(shù) :1200 容積率： 綠化率： 38% 停車位：約 500個 物業(yè)費：電梯費 15元 /月 /戶 周邊配套： 交通配套： 3路， 7路， 13路 教育配套：大連市 55中學，省重點旅順中學，白云高中； 醫(yī)療配套：旅順口區(qū)醫(yī)院，旅順口區(qū)婦幼保健所，中醫(yī)院，蛇島醫(yī)院； 商業(yè)配套：新瑪特購物中心，新開市場，好益家超市，旅順黃河路商圈； ? 區(qū)域特點：老城區(qū)配套相對齊全，人口比較密集，是幾大區(qū)域中價格最高的區(qū)域，也是本地自住客戶置業(yè)的首選區(qū)域。 四 、客戶需求分析 目前，區(qū)域內(nèi)主要項目的客戶構(gòu)成主要是由產(chǎn)品資源影響、決定。 S2 生活配套較齊全、交通配套 相對 完善 S3 項目北靠青山及東雞冠山，具有一定的景觀資源 W 劣勢（ Weakness） W1 地塊附近是一個大型變電所，對項目影響較大 W2 項目東北側(cè)高壓線影響較大 W3 項目周邊缺少生活氣氛 O 機會（ Opportunity） O1 土地可開發(fā)性較強，地塊稀缺性凸顯 O2 老城區(qū)現(xiàn)階段市場潛在供應量有限 O3 區(qū)域尚無標桿性項目 T 威脅（ Threat） T1 未來項目周邊將有 23 塊土地與本案競爭 T2 項目周邊空地較多用途 不明；此地塊如果開發(fā)住宅將與本項目形成直接競爭。 ? 產(chǎn)品情感偏好過濾 本項目的產(chǎn)品屬于旅順口區(qū)場上的低 密山景物業(yè)，項目可以滿足客戶的地位優(yōu)感；教育、商業(yè)、醫(yī)療、交通等各類配套的相對完善，另外倚靠東雞冠山的景觀資源優(yōu)勢滿足也可滿足客戶的整體環(huán)境需求；本項目最大的情感偏好來自于區(qū)域內(nèi)改善型居住客戶的居住需求及項目自身的檔次展示。 48 49 第三章 銷售策略 第 一 節(jié) 銷售推廣策略 一、 積累客戶階段 營銷中以渲染項目 的小區(qū)規(guī)模 、項目的配套設(shè)施健全、準備開展各種 認購 舉措以及未來發(fā)展的美好藍圖為主，營造氣氛， 強調(diào) 項目的生活主張，樹立品牌形象感召力?？偨Y(jié)并及時反饋信息，調(diào)整銷售策略，積累有效客戶。 工作方法：真正將賣點逐一拋向市場與客戶群完全正面接觸，渲染搶購氛圍 ； 調(diào)整價格，做好銷控。 五、 強銷期 媒體類型：報紙軟文為主。 第 二 節(jié) 設(shè)計理念 本項目的規(guī)劃布局上充分考慮 “ 高科技，高檔次，人文化 ” 的設(shè)計思路，為追求高品位居住環(huán)境的都市人提供融合景觀與生態(tài)的創(chuàng)新 二、公共部份規(guī)劃設(shè)計 地上地下停車位實現(xiàn)人車分流，保證了住戶安全、安靜的生活空間； 景觀設(shè)計將由著名設(shè)計師主筆，設(shè)計中融入更多的人文元素； 在建筑造型上堅 持純凈的原則，色彩清新淡雅、造型簡潔柔和、風格現(xiàn)代大氣 ，局部延伸半島聽濤項目的風格 。在設(shè)計時，將充分考慮土方平衡，通過填方處理或堆山造景處理。 第六章 環(huán)保、消防及安全 第一節(jié) 環(huán)境保護 該項目使用的設(shè)備在生產(chǎn)過程中沒有“三廢”排出，由于設(shè)備技術(shù)指標先進，在生產(chǎn)中產(chǎn)生的噪音在國家允許標準之內(nèi)，不影響周圍居民的正常生活和工作，同時設(shè)備生產(chǎn)過程中的粉塵，都有吸塵設(shè) 施，粉塵排放量完全可達到國家標準，對生產(chǎn)工人不產(chǎn)生任何不良影響。 55 該項目地塊符合旅順口區(qū)城市規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施條件基本具備。 媒體類型：報紙硬廣為主，電視、廣播為輔，戶外重點區(qū)域繼續(xù)保持，各種媒體廣告集中投放。 客戶，為內(nèi)部認購做好準備。 四 、 品牌延續(xù)階段 針對客戶的特點，開展準確有效的推廣活動，使 “ 半島向陽街項目 ” 成為 該區(qū)域 乃至 整個 旅順中高尚 社區(qū)的代表， 使 品牌得 以 延續(xù)。 里 獅城天下 5880 5 9 7 7 8 9 825 競品參數(shù)合計 1 5700 向陽街項目 5700 8 7 6 6 7 我們 保守 估算本項目的住宅部分 在現(xiàn)階段的市場均價約為 5700元 /平米左右。利用建筑優(yōu)勢，可贈送與業(yè)主更多面積。 面對這一部分客群的要求，一定要提供新型的，與其身份相適應的產(chǎn)品滿足他們的需求， 主要產(chǎn)品 總價可以控制在 3550 萬之間，而且客戶的支付能力在區(qū)域內(nèi)屬于中等 偏高 消費水平。 46 目標客戶屬性特征與訴求 總結(jié)： 旅順本地： ? 偏好居住在相對熟悉的老城環(huán)境，滿足于屬于自己社交圈層的歸屬感； ? 相似的人群具有非常明顯的聚居性； ? 在既有城區(qū)生活的基礎(chǔ)上向往更優(yōu)質(zhì)的生活狀態(tài)、生活環(huán)境； ? 對鄰里之 間的交流溝通樂此不疲，良好友善的鄰里關(guān)系是老城的特點； ? 雖然追逐城市生活，但對自然環(huán)境依然有所眷戀； 市區(qū)客戶： ? 多數(shù)以度假、養(yǎng)老等資源占有、改善為目標，強調(diào)環(huán)境與社區(qū)； ? 生活具有典型的回歸性，從城市的高樓林立回歸到鄰里之間的溝通交流； ? 要求改變城市的生活狀態(tài)，健康、舒暢是他們來到這里的目的； ? 看中生活的質(zhì)量，尤其對與自然的親近，生活與環(huán)境的融合要求非常高； ? 配套依然要便捷，適合生活； 五 、 項目 swot 分析 . S 優(yōu)勢（ Strength） S1 宗地地勢可塑造性強 ，利于 新產(chǎn)品研發(fā) ， 且 高 低起伏的坡地 及沖溝極 利于 園區(qū) 景觀 的規(guī)劃設(shè)計 ? 從客群來看：不同項目客源有所不同，主要決定于項目區(qū)位與資源，本案所在核心城區(qū)主要是以區(qū)域自住客戶為主。藍天下 33萬方 60%—— 70% 7400元 /㎡ 挪威森林 2萬方 2萬方 小高層 5500元 /㎡ 浪琴灣 已售 80% 多層、高層 5500元 /㎡ 39主城區(qū)地位的確定，使旅順具備了加快發(fā)展的條件。 37 存量及潛在供應分析 旅順開發(fā)區(qū) 潛在 供應巨大、老城區(qū) 潛在 供應稀少 數(shù)據(jù)來源：大連 土地局 從土地成交情況來看，大量成交土地位于新城區(qū)及旅順開發(fā)區(qū)，老城區(qū)土地資源有限，逐漸呈現(xiàn)稀缺態(tài)勢 。從前三季度居住類用地，供地分布來看，未來的潛在地塊集中在旅順開發(fā)區(qū)，總用地量達 ，占總體的 %，規(guī)模性開發(fā)將加大區(qū)域認知度，但同時競爭帶來的威脅也勢必存在。 旅順口 區(qū)內(nèi)樓盤以住宅為主，主要集中于 旅順城區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 。 價格保持上漲態(tài)勢，且未來將持續(xù) 0 8 年 0 9 年三季度大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交價格表83891017612107102428884 91199810020214000600080001000012021140000 8 年Q 1 Q2 Q3 Q4 0 9 年Q 1 Q2 Q3元/ 平方米 09 年第三季度大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交均價為 9810 元 /平方米， 雖然從季度數(shù)據(jù)看，三季度成交量仍在增長，但從各月成交數(shù)據(jù)上看，從 8 月份開始，成交量已呈現(xiàn)下降趨勢。 二、 大連市 土地市場分析 政府加大土地供應量，企業(yè)拿地積極 2 0 0 9 年各季度一級市場供應0100200300400500600700Q1 Q2 Q3 1 9 月合計萬平方米掛牌量 摘牌量 進入三季度，市內(nèi)老城區(qū)開始規(guī)模放量，總供應量達 萬平方米，占目前全年的 34%。 住宅投資占比分析 住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)比重變化情況表 年份 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 投資比重（ %） 67 施工面積比重（ %） 74 78 數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計局 近年來，大連市不斷調(diào)整商品房供應結(jié)構(gòu)，加大住宅建設(shè)力度，使住宅建設(shè)比重不斷提高。 28 26 25 旅順 宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)來源 ：大連市 統(tǒng)計 局 大連旅順經(jīng)濟發(fā)展逐年加快， 2021 年 GDP 增長率為 %，遠超 22旅順城區(qū)現(xiàn)共有人口 21 萬，由老城區(qū)、新城區(qū)、開發(fā)區(qū) 3 個居住組團構(gòu)成，現(xiàn)有 5 個鎮(zhèn)、 8 個街道、 1 個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，共 71 個村委會和 24 個社區(qū)委員會。 ? 大連位于中國東北的最南端，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈和東北經(jīng)濟圈交匯之處受環(huán)兩大經(jīng)濟腹地的輻射， 為 遼寧沿海經(jīng)濟帶“一核、一軸、兩翼”的戰(zhàn)略布局中核心和龍頭 ， 發(fā)展前景良好。 18 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 大連城市總?cè)丝谥饾u增長，但是與同類型城市相比，大連的城市化水平 即城鎮(zhèn)人口比例明顯低于同類型城市。 15 20212021年上半年大連GDP及增長率發(fā)展態(tài)勢1,236 1,4061,6331,9622,1502,5693,1313,8581,969%%%%%%% % %01,0002,0003,0004,0005,00020 01 年20 02 年20 03 年20 04 年20 05 年20 06 年20 07 年20 08 年20 09 年上半年%%%%%%G D P （億元） 增長率（% ） 數(shù)據(jù)來源： 大連統(tǒng)計局 大連宏觀經(jīng)濟走勢良好， 20212021 年 GDP 年平均增幅 16%， 2021年 GDP 達到了 3858 億元。 一、整體概況 二、用地面積及建設(shè)規(guī)模 “ 半島集團旅順向陽街項目 ” 項目土地面積為 144,360 平方米，規(guī)劃建筑總面積 約 為 173,232 平方米 ，容積率為 ，建筑密度小于 25%，綠地率大于 35%。 共同支撐的局面，為當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 群眾的關(guān)注。 大連某集團 有限公司自建立之初便以“創(chuàng)大連本土品牌，建半島知名企業(yè)”為宗旨，并將創(chuàng)建美好的生活環(huán)境與居住文化作為使命。共有員工 70 余人，具備中級以上專業(yè)職稱的有 20 人 ，其中高級職稱 8 人，中級職稱 12 人。 第三節(jié) 安全保衛(wèi) ...................................... 58 第七章 人員組織 ............................. 60 第八章 項目實施進度 .......................... 61 第一節(jié) 建設(shè)工期 ...................................... 61 第二節(jié) 項目實施進度安排 ............................... 61 第九章 投資估算 ............................. 64 第一節(jié) 投資估算依據(jù) ................................... 64 第二節(jié) 項目投資估算 ................................... 64 第十章 財務評價 ............................. 66 第十一章 研究結(jié)論與建議 ...................... 69 第一節(jié) 研究結(jié)論 ...................................... 69 第二節(jié) 建議 .......................................... 70 附 錄 附表： 附表 1: 項目投資估算表 1 5 四、開發(fā)商 所獲獎項 大連某