【正文】 ，容積率為 ，建筑密度小于 25%，綠地率大于 35%。 三、 項目建設(shè)總投資與資金來源 該項目總投資額約為 89,943 萬 元（人民幣，下同） ，其中 大連某集團(tuán) 有限公司自籌資金 28,500 萬元，申請銀行貸款 40,000 萬元，利用銷售回款返投 21,443 萬元。 四、項目建設(shè)期 項目總 開發(fā) 期為 2021 年 3 月 2021 年 4 月 ， 項目于 2021 年 6 月開工建設(shè)， 分為 兩 期開 發(fā)，總開發(fā)周期為 三 年 ， 首期交付時間約在2021 年 10 月 。 五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表： 11 序號 建筑面積 173232 占地面積 144360 可售面積 173232 成本項目 單位成本 總投資 一 土地獲得價款 28, 二 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 6, 三 主體建安工程費 27, 四 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 4, 五 配套設(shè)施費 2, 六 開發(fā) 間接費 5, 開發(fā)成本 74, 七 期間費用 4, 九 綜合成本 78, 八 稅 11, 十 項目總投資 89, 十一 銷售總額 6518 112912 十二 利潤 1326 22969 十三 銷售利潤率 % 十四 投資利潤率 % 十五 投資回收期 年 第二章 市場分析 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì) 分析 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要意義：宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定了城市房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)各因素對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有直接影響。我們將城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)市場要素進(jìn)行了分類，建立了宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對于房地產(chǎn)市場不同要素產(chǎn)生的直接影響。基于此，我們分析宏觀經(jīng)濟(jì)時會結(jié)合房地產(chǎn)市場要素的發(fā)展特征，分析宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對于城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響程度。 一、整體概況 12 大連位于中國東北的最南端，東臨黃海，西鄰渤海， 是我國最早的 14 個沿海開放城市之一，其城市功能定位是東北亞重要國際航運中心、我國區(qū)域性的金 融中心、商貿(mào)中心、旅游中心和信息中心，重要的石化、電子信息和裝備制造業(yè)基地。 在遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶“一核、一軸、兩翼”的戰(zhàn)略布局中，大連的核心地位和龍頭作用被進(jìn)一步明確。大連將建設(shè)成為東北亞國際航運中心和物流中心、區(qū)域性金融中心、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，這是繼“東北亞重要國際航空中心”之后，國家再次賦予大連新的戰(zhàn)略定位。 二 、 宏觀 經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 城市基礎(chǔ)類指標(biāo) 城市基礎(chǔ)類指標(biāo)主要包括城市的規(guī)模，城市發(fā)展方向以及城市的固定資產(chǎn)投資類指標(biāo)，決定了房地產(chǎn)市場容量，影響著房地產(chǎn)市場未來供應(yīng)市場發(fā)展規(guī)模。 ? ? 城市規(guī)模 13 20212021年上半年大連GDP及增長率發(fā)展態(tài)勢1,236 1,4061,6331,9622,1502,5693,1313,8581,969%%%%%%% % %01,0002,0003,0004,0005,00020 01 年20 02 年20 03 年20 04 年20 05 年20 06 年20 07 年20 08 年20 09 年上半年%%%%%%G D P （億元） 增長率（% ） 數(shù)據(jù)來源： 大連統(tǒng)計局 大連宏觀經(jīng)濟(jì)走勢良好， 20212021 年 GDP 年平均增幅 16%， 2021年 GDP 達(dá)到了 3858 億元。 ? 固定資產(chǎn)投資 050010001500202125002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年億元固定資產(chǎn)投資總額數(shù)據(jù)來源： 大連統(tǒng)計局 固定資產(chǎn)投資的兩個 主要組成部分是基礎(chǔ)建設(shè)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資，所以固定資產(chǎn)投資數(shù)值大幅上升顯示了基礎(chǔ)建設(shè)工程速度的加快及 房地產(chǎn) 投資 加大供應(yīng)數(shù)量 的現(xiàn)狀。 大連的固定資產(chǎn)投資總額始終保持高速增長，近年來固定資產(chǎn)投 14 資總額的年均增長率高達(dá) %， 2021 年全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元， 在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的壓力下仍 比 2021 年增長 ％ 。 充分顯示了大連城市整體經(jīng)濟(jì)投資的活力。 ? 城市發(fā)展方向 數(shù)據(jù)來源： 大連 規(guī)劃 局 大連市 規(guī)劃 將形成由一個中心城市、三個次中心城市、七個小城市、十一個重點鎮(zhèn)、二十八個建制鎮(zhèn)組成的城鎮(zhèn)體系網(wǎng)絡(luò)。 數(shù)據(jù)來源： 大連 規(guī)劃 局 整個大連的發(fā)展方向與大連的市域形狀相適應(yīng)，采用“西拓、北 15 進(jìn)”的城市總體發(fā)展方向，在此基礎(chǔ)上，構(gòu)成沿兩條軸線（一條為渤海沿岸的長大鐵路和沈大高速公路、一條為黃海沿岸的大丹高速公路）呈“ V”形放射狀組團(tuán)式空間格局。 城市總體規(guī)劃決定 了城市未來的發(fā)展方向和城市發(fā)展格局，對于城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的總體發(fā)展方向有決定性的作用，同時也決定了房地產(chǎn)市場發(fā)展空間 ,從上述城市發(fā)展格局來看， 未來旅順 房地產(chǎn) 市場的發(fā)展空間非常大。 城市規(guī)劃類指標(biāo) 城市規(guī)劃類指標(biāo)主要包括城市的發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)、人口、交通等各方面規(guī)劃，其指標(biāo)要素主要影響房地產(chǎn)需求方面，主要反映出政府對未來城市發(fā)展的預(yù)期，產(chǎn)業(yè)性質(zhì) 及 導(dǎo)入的人口數(shù)量、質(zhì)量；而交通、生活配套方面規(guī)劃的則可以提高消費者的購房意愿。 ? 城市人口 20212021年大連市人口及自然增長率560 608 613%4%%%%%%%1002003004005006007002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年%%%%%%%%戶籍人口數(shù)量（萬） 人口自然增長率( % ) 數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計局 大連市土地面積，人口密度及各區(qū)（市）縣戶數(shù)， 人口 16 地區(qū) 土地面積 （平方公里） 戶數(shù) （戶） 人口 （人） 人口密度 （人 /平方公里） 大連 2111859 6103274 485 中山區(qū) 137232 384252 9582 西崗區(qū) 128646 362781 15154 沙河口區(qū) 272665 763462 21995 甘井子區(qū) 284724 802923 1778 旅順口區(qū) 81381 213219 416 金州區(qū) 275527 738412 546 長?？h 25220 73641 469 瓦房店市 359552 1024723 287 普蘭店市 272846 818537 296 莊河市 297201 921324 252 數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計局 2021 年，大連市戶籍人口 610 萬人，常住人口 655 萬，人口自然增長率為 %。人均密度為 485 人 /平方公里，屬于人口密度較高的城市。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 大連城市總?cè)丝谥饾u增長，但是與同類型城市相比，大連的城市化水平 即城鎮(zhèn)人口比例明顯低于同類型城市。目前大連的城市化水平為 %，按照大連 2021 年 70%的城市化目標(biāo)，尚有 23%的人口需要解決住房問題，空間巨大。盡管人口總量和城市化水平都低于青島等城市，但是大連的城市商品房銷售面積卻明顯高于青島等城市，顯示 17 了大連房地產(chǎn)市場的活力，意味著大連市場外來需求比其他城市旺盛，同時也意味著隨著大連人口增長和城市化水平的不斷提高，其市場規(guī)模將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上逐漸增加。 ? 城市交通 圖片 來源：大連市 規(guī)劃 局 為提升城市道路運行能力，解決交通擁堵問題，近幾年，大連市政府做了大量的研究和論證工作， 2021年規(guī)劃制定了以 “ 五縱五橫 ”為骨架的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ，該規(guī)劃的提出有力的緩解了城市外拓所帶來的交通問題 ，也為城市外圍的房地產(chǎn)項目帶來了較大的機(jī)會 。 城市經(jīng)濟(jì)類指標(biāo) 城市經(jīng)濟(jì)類指標(biāo)主要包括城市的居民生活水平、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及利用外資情況等指標(biāo)，主要體現(xiàn)消費者的消費水平，這類指標(biāo)影響著城市的房地產(chǎn)購買能力。 ? 人均 可支配收入 18 20212021年（預(yù)計）大連市人均可支配收入及增長率741810378119949101820013350%%%%%%% %14%03000600090001202115000180002100020 01 年20 02 年20 03 年20 04 年20 05 年20 06 年20 07 年20 08 年預(yù)計20 09 年%%%%大連市人均可支配收入（元） 大連市人均可支配收入增長率（% ） 數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計局 大連人均可支配收入連續(xù)增長，年均增長率為 13%。至 2021 年，人均可支配收入達(dá)到 17500 元，比 2021 年上升 %，預(yù)計 2021 年該比率為 14%，在承受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下仍超過年均增長率 。 ? 人均 消費支出 20212021年（預(yù)計）大連市人均消費支出及增長率6550105347041 76259996867014%%% %% % % %%030006000900012021150001800020 01 年20 02 年20 03 年20 04 年20 05 年20 06 年20 07 年20 08 年預(yù)計20 09 年%%%%大連市人均消費支出（元） 大連市人均消費支出增長率% 數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計局 2021年大連市人均消費支出 ，比上年增長 %。 2021年預(yù)計人均消費支出較 2021 年增加 14%，為 元。近年來大連市城市居民的收入和支出均呈兩位數(shù)增長，延續(xù)同步快速增長的良好態(tài)勢。 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境總結(jié) 19 ? 大連位于中國東北的最南端，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和東北經(jīng)濟(jì)圈交匯之處受環(huán)兩大經(jīng)濟(jì)腹地的輻射， 為 遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶“一核、一軸、兩翼”的戰(zhàn)略布局中核心和龍頭 ， 發(fā)展前景良好。 ? 大連市的經(jīng)濟(jì)始終保持著較快的發(fā)展勢頭，人均 GDP 超過 7000 美元，其城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了快速穩(wěn)定發(fā)展時期。 ? 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃完善以及城市環(huán)境的改善不僅能提高當(dāng)?shù)鼐用竦囊庠?，而且能?dǎo)入外來購房群體，這個有助于房地產(chǎn)客戶需求范圍的放大。 ? 產(chǎn)業(yè)的升級、居民生活水平不斷提高，對于房地產(chǎn)市場價格提升具有一定的促進(jìn)作用，一方面導(dǎo)入的群體購買力較強(qiáng) ，另一方面則是提高了本地購房者的價格承受能力。 三、旅順宏觀市場 概況 旅順地理位置優(yōu)越，處于遼東半島的最南端，三面環(huán)海，屬北溫 20 帶季風(fēng)氣候，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、四季風(fēng)明，年平均氣溫 度，全區(qū)陸地面積 平方公里，南北寬 公里，東西長 公里，海岸線長 公里，森林覆蓋率達(dá)到 %，這種優(yōu)越的地理條件，使旅順成為國家級風(fēng)景名勝區(qū)、國家級自然保護(hù)區(qū)、國家級森林公園和國家級生態(tài)示范區(qū)，是人居最佳城市，享有 “ 東北小江南 ” 之美譽。 歷史及人口狀況 旅順歷史悠久，東 晉稱“馬石津”唐代以后分別稱做“都里鎮(zhèn)”“獅子口”和“旅順口”在“中日甲午戰(zhàn)爭”和“日俄戰(zhàn)爭”中都成為主戰(zhàn)場之一，人們在評說旅順時常有：“一個旅順口，半部近代史”之說，正是因為有這么悠久的歷史，和迷人的自然風(fēng)光，旅順每年，吸引著成千上萬的國內(nèi)外旅客來此觀光度假，使旅順成為連接世界的窗口。旅順城區(qū)現(xiàn)共有人口 21 萬，由老城區(qū)、新城區(qū)、開發(fā)區(qū) 3 個居住組團(tuán)構(gòu)成，現(xiàn)有 5 個鎮(zhèn)、 8 個街道、 1 個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，共 71 個村委會和 24 個社區(qū)委員會。已經(jīng)構(gòu)成了新的城市發(fā)展框架，實施了行政中心區(qū)的搬遷，區(qū)政府設(shè)在水師營街道郭小西路 1 號 ，經(jīng)過省政府批準(zhǔn)，農(nóng)村全部實現(xiàn)鎮(zhèn)改街，農(nóng)村城市化、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程進(jìn)一步加快，城市化率規(guī)劃要達(dá)到 70%以上，未來城市人口規(guī)劃將達(dá)到 50 多萬，這使得旅順具備了加快發(fā)展的先決條件。 21 城市規(guī)劃及交通 交通是城市的血脈