【正文】 元，基本上是三、四年翻一番。 關(guān)于印發(fā)大連市危舊房屋新居工程實(shí)施方案的通知 5 月 16 日 大連市人民政府 《關(guān)于新居工程若干問(wèn)題的規(guī)定》 8 月 19 日 大連國(guó)土與房屋局 進(jìn)一步促進(jìn)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā) 展的實(shí)施意見(jiàn) 8 月 21 日 大連市地方稅務(wù)局 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn) 10 月 23 日 大連市政府 以下為 2021 年大連市出臺(tái)的房地產(chǎn)方面政策。 2021 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將處于保增長(zhǎng)與調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵階段，預(yù)計(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策將總體寬松，積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的總 基調(diào)將不會(huì)改變，但財(cái)政政策將更加注重 “ 調(diào)結(jié)構(gòu) ” 和 “ 惠民生 ” ，貨幣政策將更加注重 “ 適度 ” ，預(yù)計(jì) 2021 年我國(guó) GDP 增長(zhǎng)率將達(dá) 9%左右 ，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言這些都是一種利好。伴隨大連穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，旅順作為主城區(qū)地位 的確立及相關(guān)規(guī)劃的逐步落實(shí)，使得旅順未來(lái)具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 旅順口區(qū)交通路網(wǎng)的規(guī)劃建設(shè)，使旅順口區(qū)的人流、物流、資金流往來(lái)不斷增加，吸引外地人來(lái)連置業(yè)，使旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求量不斷增加。 總結(jié) ? 旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃與建設(shè)，吸引了大量高科技人才涌入，優(yōu)化了 旅順口區(qū)的人口結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。 大連地區(qū)的整體水平（ %） ，整體經(jīng)濟(jì)情況向好。 23 ? 旅順北路： 即 202 國(guó)道，全長(zhǎng) 44 公里，路況 較好，從旅順去開(kāi)發(fā)區(qū)、金石灘或去往沈陽(yáng)方向，走北路為宜，可避開(kāi)大連市中心。這樣大規(guī)模對(duì)交通路網(wǎng)的升級(jí)，必將提升地域價(jià)值，帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，拉升區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格，旅順現(xiàn)已成為大連市對(duì)外經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、文化交流的重要窗口。 帶季風(fēng)氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑、四季風(fēng)明，年平均氣溫 度，全區(qū)陸地面積 平方公里，南北寬 公里，東西長(zhǎng) 公里，海岸線長(zhǎng) 公里，森林覆蓋率達(dá)到 %，這種優(yōu)越的地理?xiàng)l件，使旅順成為國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)森林公園和國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)，是人居最佳城市，享有 “ 東北小江南 ” 之美譽(yù)。 ? 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃完善以及城市環(huán)境的改善不僅能提高當(dāng)?shù)鼐用竦囊庠福夷軐?dǎo)入外來(lái)購(gòu)房群體，這個(gè)有助于房地產(chǎn)客戶需求范圍的放大。 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境總結(jié) 至 2021 年，人均可支配收入達(dá)到 17500 元，比 2021 年上升 %，預(yù)計(jì) 2021 年該比率為 14%，在承受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下仍超過(guò)年均增長(zhǎng)率 。 城市經(jīng)濟(jì)類指標(biāo) 城市經(jīng)濟(jì)類指標(biāo)主要包括城市的居民生活水平、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及利用外資情況等指標(biāo)，主要體現(xiàn)消費(fèi)者的消費(fèi)水平，這類指標(biāo)影響著城市的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)能力。盡管人口總量和城市化水平都低于青島等城市，但是大連的城市商品房銷售面積卻明顯高于青島等城市，顯示 地區(qū) 土地面積 （平方公里） 戶數(shù) （戶） 人口 （人） 人口密度 （人 /平方公里） 大連 2111859 6103274 485 中山區(qū) 137232 384252 9582 西崗區(qū) 128646 362781 15154 沙河口區(qū) 272665 763462 21995 甘井子區(qū) 284724 802923 1778 旅順口區(qū) 81381 213219 416 金州區(qū) 275527 738412 546 長(zhǎng)海縣 25220 73641 469 瓦房店市 359552 1024723 287 普蘭店市 272846 818537 296 莊河市 297201 921324 252 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市統(tǒng)計(jì)局 2021 年，大連市戶籍人口 610 萬(wàn)人，常住人口 655 萬(wàn)，人口自然增長(zhǎng)率為 %。 城市總體規(guī)劃決定 了城市未來(lái)的發(fā)展方向和城市發(fā)展格局，對(duì)于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的總體發(fā)展方向有決定性的作用，同時(shí)也決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間 ,從上述城市發(fā)展格局來(lái)看， 未來(lái)旅順 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的發(fā)展空間非常大。 ? 城市發(fā)展方向 數(shù)據(jù)來(lái)源： 大連 規(guī)劃 局 大連市 規(guī)劃 將形成由一個(gè)中心城市、三個(gè)次中心城市、七個(gè)小城市、十一個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)、二十八個(gè)建制鎮(zhèn)組成的城鎮(zhèn)體系網(wǎng)絡(luò)。 大連的固定資產(chǎn)投資總額始終保持高速增長(zhǎng)，近年來(lái)固定資產(chǎn)投 ? ? 城市規(guī)模 大連位于中國(guó)東北的最南端，東臨黃海，西鄰渤海， 是我國(guó)最早的 14 個(gè)沿海開(kāi)放城市之一，其城市功能定位是東北亞重要國(guó)際航運(yùn)中心、我國(guó)區(qū)域性的金 融中心、商貿(mào)中心、旅游中心和信息中心，重要的石化、電子信息和裝備制造業(yè)基地。我們將城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)市場(chǎng)要素進(jìn)行了分類，建立了宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)不同要素產(chǎn)生的直接影響。 四、項(xiàng)目建設(shè)期 項(xiàng)目總 開(kāi)發(fā) 期為 2021 年 3 月 2021 年 4 月 ， 項(xiàng)目于 2021 年 6 月開(kāi)工建設(shè)， 分為 兩 期開(kāi) 發(fā)，總開(kāi)發(fā)周期為 三 年 ， 首期交付時(shí)間約在2021 年 10 月 。 10 在房地產(chǎn)投資方面， 近幾年 來(lái)旅順良好的發(fā)展勢(shì)頭已經(jīng)吸引了國(guó)內(nèi)一線的房地產(chǎn)企業(yè)，諸多地產(chǎn)品牌已經(jīng)開(kāi)始在旅順進(jìn)行土地儲(chǔ)備，為區(qū)域發(fā)展布局下了宏偉的藍(lán)圖。 綜合以上，使得大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨向于內(nèi)需與外向型客戶 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 刺激了國(guó)內(nèi) 住房需求，有效的拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ， 1998 年以來(lái)，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重由 1997 年的不到 6%，增加到 2021 年的 10%，每年拉動(dòng)GDP 增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)以上。 1 2021 年 榮獲“大連市希望工程貢獻(xiàn)獎(jiǎng)” 1 2021 年 11 月，“半島聽(tīng)濤”項(xiàng)目榮獲品牌中國(guó)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟頒發(fā)的“ 2021 大連年度領(lǐng)軍品牌” 1 2021 年 半島聽(tīng)濤項(xiàng)目榮獲國(guó)際優(yōu)秀住宅規(guī)劃競(jìng)賽金獎(jiǎng) 1 2021 年 公司榮獲“沙河口區(qū)慈善事業(yè)突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)” 1 2021 年 公司被遼寧省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)授予“遼寧省房地產(chǎn)信用 AAA 級(jí)企業(yè)”稱號(hào) 五 、項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 全國(guó)房地產(chǎn)概況 在我國(guó)進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)的今天，住房越來(lái)越受到廣大人民 半島集團(tuán)向社會(huì)承諾，今后每開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)小區(qū) ,將為社會(huì)奉獻(xiàn)一份愛(ài)心，向社會(huì)捐助一所希望小學(xué)。公司開(kāi)發(fā)的“海苑花園”實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開(kāi)工、當(dāng)年竣工、當(dāng)年銷 售完畢的良好業(yè)績(jī)。 大連某集團(tuán) 所屬的子公司包括 大連某集團(tuán) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、大連半島物業(yè)有限公司、大連海苑貿(mào)易有限公司、大連欣半島酒店有限公司、大連半島窗業(yè)有限公司。截至 2021 年底， 大連某集團(tuán) 有限公司資產(chǎn)總額為 34,233 萬(wàn)元。 附表 2：項(xiàng)目總投資來(lái)源及支出預(yù)測(cè)表 附表 3：項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售收入測(cè)算表 附表 4：項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 附表 5： 項(xiàng)目敏感性分析表 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 一、項(xiàng)目名稱 半島集團(tuán)旅順向陽(yáng)街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總論 .................................. 4 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 ....................................... 4 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 ...................................... 10 第二章 市場(chǎng)分析 ............................. 11 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ................................... 11 第二節(jié) 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .......................... 12 第三節(jié) 2021 年旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析 ....................... 33 結(jié)論： ................................................ 37 第三章 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ...................... 38 第一節(jié) 項(xiàng)目屬性界定 ................................... 38 第二節(jié) 項(xiàng)目定位 ....................................... 44 第三章 銷售策略 ............................. 50 第一節(jié) 銷售推廣策略 ................................... 50 第二節(jié) 銷售推廣方案 ................................... 51 第五章 設(shè)計(jì)方案 ............................. 53 第一 節(jié) 設(shè)計(jì)理念 ...................................... 53 第二節(jié) 設(shè)計(jì)方案 ...................................... 54 第六章 環(huán)保、消防及安全 ...................... 56 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) ...................................... 56 第二節(jié) 消防 .......................................... 57 2 4 大連某集團(tuán) 有限公司成立于 2021 年 3 月，企業(yè)類型為有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本 5,000 萬(wàn)元，是一個(gè)擁有國(guó)家城市綜合開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。 經(jīng)過(guò)八年的發(fā)展， 大連某集團(tuán) 形成了集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、貿(mào)易發(fā)展為一體的多元化集團(tuán)公司。 公司自成立以來(lái)，先后建設(shè)開(kāi)發(fā)了 7 萬(wàn)平方米“海苑花園”、近萬(wàn)平方米的三星級(jí)“欣半島酒店”、 7 萬(wàn)平方米“半島故鄉(xiāng)”、近 8 萬(wàn)平方米“半島聽(tīng)濤一期”等項(xiàng)目， 2 萬(wàn)平方米“半島聽(tīng)濤二期”。作為一家肩負(fù)社會(huì)責(zé)任的民營(yíng)企業(yè)，半島集團(tuán)不僅把“捐資助教”的國(guó)家號(hào)召落到了實(shí)處 —— 投資興建了三所希望小學(xué)，還把“城市反哺農(nóng)村、企業(yè)扶助貧困”的和諧社會(huì)精神，發(fā)展成為了一個(gè)持久而深遠(yuǎn)的企業(yè)道德建設(shè)方向、企業(yè)文化塑造行為。 2021 年 10 月 半島聽(tīng)濤獲“ 中國(guó)居住環(huán)境樓盤(pán)”； 2021 年 被評(píng)為大連 市“著名商標(biāo)” 2021 年 9 月 大連地產(chǎn) 16 企、 16 盤(pán)、 16 人榮耀榜評(píng)選中，“半島聽(tīng)濤”榮獲“最受關(guān)注優(yōu)秀樓盤(pán)”稱號(hào)（ 12 月份富麗華頒獎(jiǎng)）； 2021 年 11 月 第八屆中國(guó)住交會(huì)上海新國(guó)際博覽中心，“半島聽(tīng)濤”項(xiàng)目獲得 CIHAF2021 中國(guó)名盤(pán)獎(jiǎng)； 2021 年 12 月“半島聽(tīng)濤”在北京人民大會(huì)堂榮獲中國(guó)房協(xié)頒發(fā)的“中國(guó)最佳樓盤(pán)戶型獎(jiǎng)”； 1 2021 年 榮獲“中國(guó)和諧地產(chǎn)最具發(fā)展?jié)摿ζ髽I(yè)獎(jiǎng)” 1 2021 年榮獲中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)的“中國(guó)值得尊敬房地產(chǎn)品牌企業(yè)”。在過(guò)去三年內(nèi)，全 國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工面積約為 21 億平方米，年均住宅竣工面積 7 億平方米，是改革開(kāi)放以來(lái)住宅竣工面積的 3 倍以上 ； 城鎮(zhèn)人均住宅面積由 1997 年的 平方米，提高到 2021 年的28 平方米，戶均達(dá)到 80 多平方米 。另外由于大連城市發(fā)展快速，使得全國(guó)特別是東三省的客戶向往在大連居住 ，產(chǎn)生大量的外埠需求 。 旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)概況 旅順口區(qū) 作為大連市 “西拓北進(jìn)” 中“西拓” 的重點(diǎn)區(qū)域 ，隨著工業(yè)化 水平的提高 及城鎮(zhèn)化進(jìn) 程的快速推進(jìn)， 特別是 旅順口區(qū) 的全面開(kāi)放帶 來(lái) 的 強(qiáng)勁 發(fā)展勢(shì)頭漸漸顯露 ，其 房地產(chǎn) 需求市場(chǎng) 也在逐漸的擴(kuò)大， 且需求市場(chǎng)特性也逐漸的由明顯的外向型支撐轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)外相結(jié)合的復(fù)合型健康需求市場(chǎng) ，需求體系的逐漸穩(wěn)固化為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。 六 、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 《投資項(xiàng)目可行性研究指南 》； 國(guó)家計(jì)委辦公廳 關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》的通知（計(jì)辦投資 [2021]15 號(hào)）； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 國(guó)家有關(guān)部門(mén)頒布的關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定 ； 2021 年大連市政府工作報(bào)告； 大連市政府制定的《大連市經(jīng)濟(jì)上新臺(tái)階的規(guī)劃綱要》 ； 大連市城市總體規(guī)劃 ； 三、