【正文】 302022 2022 2022 2022 20222022 年，是常州實現(xiàn)“十五” 計劃目標(biāo)， 銜接“十一五”發(fā)展的重要一年，也是常州市力爭“兩個率先” 、實現(xiàn)富民強市的關(guān)鍵之年。在市委九屆十二次全會上，市委、市政府以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，統(tǒng)籌安排，明確提出，2022 年要把工作重點轉(zhuǎn)移到推進結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變增長方式、提高經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益上來，全力推進“兩個率先 ”和富民強市；全力推 進新型工業(yè)14 / 37化和現(xiàn)代制造業(yè)基地建設(shè)；全力推進外資民資新一輪突破；全力推進農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民增收；全力推進生態(tài)常州建設(shè)；全力推進社會主義和諧社會建設(shè)，走全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展道路。從以上常州市政府的經(jīng)濟分析可以看出，明年常州市經(jīng)濟將會繼續(xù)保持增長態(tài)勢，人均居民收入將進一步提高，人均可支配性收入將進一步增加，人民對于改善居住、生活質(zhì)量等的要求將進一步加強。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同比增長 %；在建商品房屋施工面積達 991 萬㎡，增長 %，其中新開工面積 萬㎡，增長 %；房屋竣工面積 萬㎡，與上年持平；房屋銷售面積 萬㎡，比上年增長 %，90%以上竣工房屋順利實現(xiàn)銷售。盡管 2022 年受宏觀調(diào)控政策影響，全社會固定投資出現(xiàn)大幅度回落，但房地產(chǎn)投資增速高達 %,達到 億元。圖 常 州 市 商 品 房 施 工 情 況0200400600800100012002022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%商 品 房 施 工 面 積 (萬 m2) 增 長 率圖 常 州 市 商 品 房 竣 工 情 況05010015020025030020222022202220222022%%%%%%%竣 工 面 積 (萬 m2) 增 長 率在銷售方面，自 1998 年起，常州市房地產(chǎn)銷售經(jīng)過連續(xù)16 / 37數(shù)年的快速增長。2022 年，隨著國家宏觀條政策的影響，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房銷售面積為 萬平方米,同比下降 %，住宅銷售面積為 萬平方米，同比下降%。圖 常 州 市 商 品 房 銷 售 情 況0501001502002503002022 2022 2022 2022%%%%%%銷 售 面 積 (萬 m2) 增 長 率 寫字樓市場常州市寫字樓的分布大都在城北區(qū)和市中心，相對分布區(qū)域較為集中。常州新推出寫字樓個案主力價格在 4500～5500 元/平方米左右，而高端市場其價格在 7500 元/平方米左右，以目前的市場對產(chǎn)品的價格抗性來看，即使產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)全部完工現(xiàn)房交付，銷售前景也不能過于樂觀。主要集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫街以南這一環(huán)市政府區(qū)域內(nèi)。相比較而言，對于其他幾個商圈的認(rèn)同度大大降低，均不超過 5%。2022 年，這種情況有所好轉(zhuǎn)，竣工面積為 萬平方米，銷售面積為 萬平方米，供需之比為 :1。圖 商 品 房 供 需 比 2022 2022 2022 2022令人樂觀的是，常州作為長三角一個崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐：? 隨著常州市經(jīng)濟快速發(fā)展，越來越多的外資、外地企業(yè)進入常州，外來人口的增加勢必產(chǎn)生新的住房需求；? 城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動遷戶仍然是未來房地產(chǎn)需求市場的重要組成部分；? 常州市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強烈。2022 年新城南都一期、水木年華等樓盤相繼開盤，近期市區(qū)還將推出面積達 45 萬平方米的低價位定銷商品房，隨著商品房供應(yīng)量的大幅增加，預(yù)計在未來的兩三年內(nèi)，房價上升的空間將非常有限，房地產(chǎn)市場也將進入一個供求相對平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時期。、項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 項目周邊環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境分析常州正面臨著劃時代的發(fā)展機遇，從政府城市規(guī)劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟圈，而上海、無錫、蘇州都在常州的南面，而武進是聯(lián)接蘇錫常的門戶，政府正在大力發(fā)展武進新區(qū)已是勢在必然。人文環(huán)境分析常州城南區(qū)域為文化、旅游生態(tài)區(qū)，西有鬲湖，南有太湖，同時常州大學(xué)城，淹城春秋森林公園、常州高新技術(shù)開21 / 37發(fā)區(qū)，襯托常州市武進區(qū)濃厚的人文環(huán)境底蘊。生態(tài)環(huán)境分析常州南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū)：環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風(fēng)景旅游區(qū)，新城南都地處其間，享受良好的生態(tài)旅游資源，具有極佳的居住空間。它的建成標(biāo)志著武進區(qū)新經(jīng)濟、商業(yè)、休閑中心的南移，對新城武進區(qū)濃厚的文化氛圍，是新城南都受其生態(tài)旅游資源的薰陶，是最適合人居的社區(qū)之一。但由于目標(biāo)客戶群比較分散，因此銷售周期控制較長，推案量不大。其它幾個樓盤銷售情況也不錯，推出部分成交量都超過 60%。Weak? 項目周邊的生活居住氛圍還未形成；? 項目所在區(qū)域的客戶有效需求明顯不足；? 周邊的直通常州市區(qū)的公交線路不發(fā)達，和常州市區(qū)的聯(lián)系度低。南都的周邊市政配套、綠化等正處于不斷完善25 / 37中，因此存在極大的發(fā)展?jié)摿涂臻g；? 南田公園的開工、建設(shè)及完成，將是新城南都形象與品位的極大提升。、項目定位常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生 態(tài) 居住社區(qū)具體表述如下：齊全配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù)——各種健康、娛樂設(shè)施、新城物管多年管理經(jīng)驗，有口皆碑；遠離塵囂，但交通便利——交通網(wǎng)絡(luò)四通八達；優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境——1000 畝南田購物休閑公園；高素質(zhì)的市政配套——大學(xué)城、南田購物公園、行政中心；高品質(zhì)的產(chǎn)品——國際規(guī)劃公司、國際園林設(shè)計大師傾情演譯。本項目選取可比樣本為綠園 100 三期和隨園。目前聯(lián)排別墅 165 萬/套，獨立別墅 355 萬/套。? 常武地區(qū)拆遷居民中較富有的群體；? 武進區(qū)政府機關(guān)公務(wù)員；? 武進區(qū)大型企事業(yè)單位高層人士；? 長期進行房地產(chǎn)投資的常州市人士；? 武進區(qū)私營企業(yè)業(yè)主；? 部分常州市區(qū)富有居民。南都總占地 公頃，地上總建筑面積 847,200 平方米，其中住宅部分共計 677,112 平方米，獨立及聯(lián)排別墅共計 34,888 平方米，商業(yè)街 48,000 平方米, 沿街商業(yè)15,000 平方米，公建配套面積為 72,200 平方米。西區(qū)預(yù)計將于 2022 年底開始預(yù)售，預(yù)計于 2022 年建成，項目東區(qū)的開發(fā)周期為 3 年，西區(qū)為 4 年。銷售收入測算如下：銷售收入測算表銷售收入（RMB）序號 項目 單位2022 年 2022 年 合計（RMB）　 住宅銷售單價 RMB/m2 3, 3, 　　 住宅銷售面積 m2 200, 45, 245, 1 住宅銷售收入 RMB 600,000, 160,142, 760,142, 　 別墅銷售單價 RMB/m2 5, 　 　　 別墅銷售面積 m2 34, 34, 2 別墅銷售收入 RMB 191,884, 191,884, 　 商業(yè)街銷售單價 RMB/m2 　 6, 　　 商業(yè)街銷售面積 m2 21, 21, 3 商業(yè)街銷售收入 RMB 126,774, 126,774, 　 沿街商業(yè)銷售單價 RMB/m2 　 8, 　　 沿街商業(yè)銷售面積 m2 10, 10, 4 沿街商業(yè)銷售收入 RMB 80,000, 80,000, 　 車位銷售單價 RMB/個 　 70, 　　 車位銷售個數(shù) 個 1, 1, 5 車位銷售收入 RMB 82,600, 82,600, 6 總銷售收入 RMB 791,884, 449,516, 1,241,400, 本項目建設(shè)投資估算如下表所示：30 / 37建設(shè)投資估算表估算金額 估算指標(biāo) 估算面積序號 項目 （RMB） （RMB/m2，％） （m2）前期工程費 142,208, 　 　前期規(guī)費 90,262, 368, 規(guī)劃設(shè)計費 40,894,