【正文】 費用的1%%%%基礎設施配套費120供電、水、氣、暖以及排污、綠化、小區(qū)道路公建配套費建安費用的5%不可預見費用1+2+3+4+5ⅹ2%開發(fā)成本1251（核算）1+2+3+4+5+6開發(fā)費用按開發(fā)成本的2%計908預估銷售額（）*%開發(fā)總投資7+8貸款利息0分期開發(fā)，以自籌和銷售回款滾動開發(fā)1總成本1320（核算）9+10以上各項成本占總成本的比例分別是： 成本各項比例分析圖方案二：住宅開發(fā)（備選方案）開發(fā)成本估算表九家灣住宅項目總建筑面積為489378平米，其中需拿出44489平米住宅作為職工安置住房（按500戶，每戶90平米計算），職工安置住房采用全額集資的方式建設，實際可銷售面積444889平米。項目費用（萬元）單價（元/平米）說明土地成本250 根據暫定數據計算（以實際為準）建安費用800 磚混結構，448989平米*800元/平米前期工程費用%建安費用的1%%%%基礎設施配套費120供電、水、氣、暖以及排污、綠化、小區(qū)道路公建配套費建安費用的5%不可預見費用1+2+3+4+5ⅹ2%開發(fā)成本1263（核算）1+2+3+4+5+6開發(fā)費用按開發(fā)成本的2%計預估銷售額（）*3%開發(fā)總投資7+8貸款利息0分期開發(fā)，以自籌和銷售回款滾動開發(fā)1總成本1335（核算）9+10——地窩堡項目成本估算表地窩堡項目總建筑面積為345768平米，其中需拿出40678平米住宅作為職工安置住房（按500戶，每戶80平米計算），職工安置住房采用全額集資的方式建設，實際可銷售面積305390平米。項目費用（萬元）單價（元/平米）說明土地成本250 根據暫定數據計算（以實際為準）建安費用850 框架結構，305090平米*850元/平米前期工程費用%建安費用的1%%%%基礎設施配套費120供電、水、氣、暖以及排污、綠化、小區(qū)道路公建配套費建安費用的5%不可預見費用1+2+3+4+5ⅹ2%開發(fā)成本1306（核算）1+2+3+4+5+6開發(fā)費用按開發(fā)成本的2%計預估銷售額（）*3%開發(fā)總投資7+8貸款利息0分期開發(fā)，以自籌和銷售回款滾動開發(fā)1總成本1383（核算）9+10以上各項成本占總成本的比例分別是： 成本各項比例分析圖 銷售價格確定——平頂山項目該片區(qū)現階段多層住宅平均價格在1750—1850元/平米，通過競爭定價分析，建議住宅的銷售均價在1750—1850/平米元之間，商鋪的銷售價格在5500—6500/平米元之間?！偶覟稠椖吭撈瑓^(qū)現階段多層住宅平均價格在1300元—1400元/平米，通過競爭定價分析，住宅的銷售均價在1350元/平米左右；考慮到該項目屬于中期項目，預計開發(fā)日期在2007年，按每年8%的價格上漲幅度計算，合理的銷售價格為1570元/平米。商務用房平均銷售價格確定在2200元/平米?！馗C堡項目該片區(qū)現階段多層住宅平均價格在1350元—1450元/平米，通過競爭定價分析，住宅的銷售均價在1400元/平米左右；考慮到該項目屬于長期期項目，預計開發(fā)日期在2008年，按每年7%的價格上漲幅度計算，合理的銷售價格為1700元/平米。 銷售收入分期比例確定——平頂山項目該項目總開發(fā)周期歷時21個月，其中一期開發(fā)面積132353平米（占總開發(fā)面積的40%），歷時12個月，從2005年9月——2006年9月；二期開發(fā)面積198528平米（占總開發(fā)面積的60%），歷時15個月，從2006年4月——2007年6月；預計一期項目可銷售日期為2006年6月（主體封頂），2006年12月清盤（95%以上的銷售率）；二期可銷售日期為2006年10月（主體封頂），2007年6月清盤（95%以上的銷售率）；銷售分期比例計劃表銷售計劃年份銷售比例銷售面積（平米）分期銷售金額（萬元）一期二期2005年一期銷售0%二期銷售0%2006年一期銷售95%125735二期銷售50%992642007年一期銷售5%6618二期銷售50%99264該項目采用滾動開發(fā)，分期銷售的辦法，能夠在實現較好的銷售業(yè)績的同時，保證項目后續(xù)開發(fā)的資金回籠，實現良性運做。，投資的稅前利潤率是44%。一期商業(yè)開發(fā)歷時16個月，從2006年8月——2007年12月；二期住宅開發(fā)歷時13個月，從2007年10月——2008年11月預計一期項目可銷售日期為2007年8月（主體封頂），2008年12月清盤（90%以上的銷售率）；二期可銷售日期為2008年8月（主體封頂），2009年6月清盤（90%以上的銷售率）；銷售分期比例計劃表銷售計劃年份銷售比例銷售面積（平米）分期銷售金額（萬元）商業(yè)商務住宅2007年一期商業(yè)40%53980商務30%二期銷售0%2008年一期商業(yè)50%67475商務50%21634二期銷售60%2009年一期商業(yè)10%13495商務20%二期銷售40%該項目采用以商帶住的開發(fā)思路，通過商業(yè)開發(fā)更好的發(fā)揮項目區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢，提升土地價值。在住宅開發(fā)方面，由于受該片區(qū)環(huán)境影響，生活機能十分不健全，住宅的銷售規(guī)模十分有限，銷售價格較低，因此在商業(yè)沒有開發(fā)的前提下，不適合進行住宅的開發(fā)，通過商業(yè)的開發(fā)，預計該片區(qū)的住宅價格可提升10%以上。其中商業(yè)（含商務）；。，%。方案二：住宅開發(fā)（備選方案）如果采用備選方案，（見成本估算表），銷售總收入是444889平米*1570元/平米=。因此，從投資收益考慮，純住宅開發(fā)在短期內意義不大，在以后的分析中不在對方案二進行進一步分析和論述。其中一期開發(fā)面積91527平米（占總開發(fā)面積的30%），歷時8個月，從2007年4月——2007年11月；二期開發(fā)面積91527平米（占總開發(fā)面積的30%），歷時8個月，從2008年4月——2008年11月；三期開發(fā)面積122036平米（占總開發(fā)面積的30%），歷時歷時8個月，從2009年4月——2009年11月； 預計一期項目可銷售日期為2007年8月（主體封頂），2006年12月清盤（90%以上的銷售率）；二期可銷售日期為2008年8月（主體封頂），2008年12月清盤（90%以上的銷售率）；三期可銷售日期為2009年8月（主體封頂），2009年12月清盤（90%以上的銷售率）；銷售分期比例計劃表銷售計劃年份銷售比例銷售面積（平米）分期銷售金額（萬元）一期二期三期2007年一期銷售90%二期銷售0%2008年一期銷售10%二期銷售90%2009年二期銷售10%三期銷售90%2010年三期銷售10%該項目采用整體規(guī)劃，滾動開發(fā)，以銷定產、分期銷售的辦法，能夠保證項目開發(fā)的可售性和后續(xù)開發(fā)的資金回籠，實現良性運做。2010年實現銷售業(yè)績2197萬元。 資金投入和使用計劃——平頂山項目該項目采用滾動開發(fā)模式，用一期的銷售資金回報二期的開發(fā)，以減少開發(fā)的籌資量，從而降低資金的使用成本，提高盈利能力。因投資額度大、開發(fā)周期較長，需要大量的信貸支持?！馗C堡項目投資計劃和資金籌措表總項萬元分項萬元2007年（萬元）2008年（萬元）2009年（萬元）2010年（萬元）投資總額開發(fā)投資（30%）（30%）（40%）0貸款利息000籌資總額自籌資金3798379800銀行貸款000銷售回款8861銷售收入2197——結論遵循逐步拓展、穩(wěn)步發(fā)展的經營方針，在獲得該片土地開發(fā)權以后，新疆某某集團將以循序漸進，滾動開發(fā)為原則，三個項目分七年、九期開發(fā)完成。項目所需資金主要為首期開發(fā)資金和商業(yè)項目建設資金，首期資金數額基本控制在5000萬元以內，建議以自籌方式解決；商業(yè)開發(fā)周期長、需要資金數量巨大（），建議部分自籌，部分通過銀行信貸和其它融資方式解決。商業(yè)項目開發(fā)周期較長，建議在秋季開發(fā)，第二年夏季即可銷售，秋季商戶可以進駐開業(yè)，確保銷售、招商和營業(yè)都在最佳時間進行?！锻恋卦鲋刀悧l例實施細則》規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人，在開發(fā)成本的基礎上加扣20%作為增值額（見土地增值稅計算表）?！巾斏巾椖客恋卦鲋刀愑嬎闳缦拢和恋卦鲋刀愑嬎惚眄椖拷痤~（萬元）說明銷售收入 見42頁銷售收入總成本費用見32頁成本核算營業(yè)稅及附加1*%印花稅1*%毛利潤1234其它加扣項目2*20%增值額56增值比例%7/2增值稅率30%土地增值稅7*9稅后利潤表項目金額（萬元）說明銷售收入 見42頁銷售收入總成本費用見32頁成本核算稅前利潤12營業(yè)稅及附加1*%印花稅1*%土地增值稅見上表利潤總額12345所得稅6*33%稅后利潤67 從該項目稅后利潤表可以看出，；，%（稅后利潤/總成本費用）；盈利能力可觀。土地增值稅計算如下：土地增值稅計算表項目金額（萬元）說明銷售收入見43頁銷售收入總成本費用見34頁成本核算營業(yè)稅及附加1*%印花稅1*%毛利潤1234其它扣除項目2*20%增值額56增值比例24%7/2增值稅率30%土地增值稅7*9稅后利潤表項目金額說明銷售收入見43頁銷售收入總成本費用見34頁成本核算 稅前利潤12營業(yè)稅及附加1*%印花稅1*%土地增值稅見上表利潤總額12345所得稅6*33%稅后利潤67 從該項目稅后利潤表可以看出，；， %（稅后利潤/總成本費用）；具有比較高的盈利能力。影響項目的不確定因素主要有以下幾個方面：開發(fā)成本、銷售價格和銷售率，這些因素受政治、經濟、社會條件和市場環(huán)境的影響，可能發(fā)生變化，從而影響項目的預期效益。計算公式：開發(fā)成本盈虧平衡點值=銷售收入開發(fā)成本盈虧平衡點變化百分比=開發(fā)成本盈虧平衡點值/開發(fā)總成本1 房屋銷售價格盈虧平衡點值=開發(fā)總成本/開發(fā)總面積房屋銷售價格盈虧平衡點變化百分比=（房屋銷售價格房屋銷售價格盈虧平衡點值）/房屋銷售價格 房屋銷售率平衡點值=開發(fā)總成本/銷售收入房屋銷售率平衡點變化百分比=房屋銷售率平衡點值100%——平頂山項目盈虧的臨界點因素開發(fā)總成本（萬元）房屋銷售價格（元/平米）房屋銷售率因素現在估算值2010元/平米100%因素盈虧平衡點變化百分比44%%%因素盈虧平衡點值1396%從上表分析可以看出，當開發(fā)成本增加44%，%，%時，該項目達到盈虧平衡點。所以該項目有盈無虧。根據市場預測，開發(fā)成本不會增加10%，房屋銷售價格不會低于3500元/平米，房屋銷售率不會低于60%。住宅盈虧的臨界點因素開發(fā)總成本（萬元）房屋銷售價格（元/平米）房屋銷售率因素現在估算值1570元/平米100%因素盈虧平衡點變化百分比19%16%16%因素盈虧平衡點值132084%從上表分析可以看出，當開發(fā)成本增加19%，或房屋價格下降16%，或房屋銷售率不足84%時，該項目達到盈虧平衡點。所以該項目有虧損的風險，風險因素主要來自于銷售價格和銷售比例，因此該項目的開發(fā)必須在商業(yè)項目開發(fā)成功后方可展開，否則只可進行小規(guī)模的試探性開發(fā)。根據市場預測，開發(fā)成本不會增加5%，房屋銷售價格不會低于1600元/平米，房屋銷售率不會低于85%。因此該項目應作長期開發(fā)準備，以銷定產，確保實現銷售；循序開發(fā)，等待房價上漲。BEP=固定成本/銷售收入—銷售稅金和附加*100%——平頂山項目BEP=開發(fā)總成本/銷售收入—銷售稅金和附加*100%=盈虧平衡圖