【正文】 行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。 戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學校的交通工具。 會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設(shè)一個大型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。 當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局、學校等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。(如圖所示的社區(qū)配套方案)四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進行設(shè)計，以期達到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論XX花園項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。 分期實施。，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。其依據(jù)有：①地塊南面靠新建的XX大道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。③從景觀效果考慮，南向風景較好，而房地產(chǎn)項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實施。 自主開發(fā)。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。②項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在武漢市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。力創(chuàng)精品。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于XX花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在武漢房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。建議項目首期預售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。二、項目投資估算項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，。詳見表1：《項目總投資估算表》，更詳細的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。 建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、項目管理費等項目。 建設(shè)投資估算依據(jù)：l 整個項目從2001年4月開始，2004年9月底全面完成。l 各種稅費按武漢市目前的取費標準計取。l 整個項目按中、高水平計算。l 銀行貸款利率按6%計取。建筑形式組合式：多層60%，小高層40% （依據(jù)當?shù)厥袌銮闆r,加之該地塊將作為武漢市首次拍賣土地，在同類物業(yè)的比較后可以認為土地費用為40萬/畝較為適當符合實際情況,因此以之作為投資估算的依據(jù).） 土地取得費用為征地費與批租費之和。建安工程費用按570元/ M2計，總計6384萬元。 小區(qū)配套費按80元/ M2，總計合896萬元。 、綠化、景點費用。 道路、綠化、景點費用按45元/ M2計，總計504萬元、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用 根據(jù)武漢市現(xiàn)行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計費用單價為15元/M2，總費用為168萬元。 確定項目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各種稅費按照建安工程的15%。 項目管理費按建安工程費用的3%計取。不可預見費以建設(shè)工程的3%計取。 建設(shè)期利息。建設(shè)期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預售房款和租金來實現(xiàn)。，具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表—4）。 項目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項相加，即為項目總投資。詳見表1《項目總投資估算表》。三、項目實施進度安排 整個項目建設(shè)應(yīng)面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進度。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期），整個項目從2001年4月開始，至2004年9月結(jié)束，項目實施進度計劃詳見表—2。表—2 項目實施進度計劃表（年、季度）實施步驟 2001 2002 2003 20042 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3工程前期 首期工程 二期工程 四、項目投資與籌資計劃 按武漢市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應(yīng)達到項目投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉(zhuǎn)讓或預售。項目首期約5萬平方米，投資約7000萬元，為充分利用建設(shè)單位資金，建議公司自籌項目總投資的30%作為啟動資金（約5000萬元，包括公司自有資金、上級公司資金和政策減免優(yōu)惠），其余70%可通過銀行貸款和項目預售收獲取支持。 為計算方便，報告中預設(shè)項目尋求銀行貸款8000萬元，分別于2002002004年投放，具體見《項目投資計劃和資金籌措表》。 由于項目建設(shè)期較長，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當一部分可用于下一期的建設(shè)資金。，從2001年4月至2004年9底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按20%、30%、30%、20%的比例分年均勻發(fā)放。具體見表—3：《項目投資計劃和資金籌措表》。表—3中，投資計劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風險分析而作出的安排，在實際運作時，可根據(jù)本項目實際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動資金。根據(jù)目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預計項目地塊價格可達到40萬元/畝，若將土地抵押，可先行貸款8000萬元左右。 項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預售許可證》，并開盤預售。 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對XX花園項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率。XX花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，所有公建項目以銷售方法考慮。公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園、小學。故公建項目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項目在本報告中均未考慮。 一、項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 1800元/ m 2 小高層住宅 2300元/ m 2車庫 4萬元二、項目銷售計劃根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準，確定XX花園項目銷售計劃表。 三、項目銷售收入估算據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表—5 四、項目經(jīng)營成本結(jié)算：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費用。其中：① 建造成本=（當年銷售收入/項目經(jīng)營總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計算。 ②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，%計取。③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅、教育費附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅取營業(yè)稅的7%，教育費附加取營業(yè)稅的2%，%。④財務(wù)費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。項目經(jīng)營成本的各項估算見表—6五、項目利潤估算根據(jù)XX花園項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進度、銷售情況，項目利潤計算如表 六、項目現(xiàn)金流量與財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表—7） 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)表8可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。 其中： 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）= 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析本章擬對XX花園項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應(yīng)對策。 一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。 項目經(jīng)營收入保本點分析項目經(jīng)營成本 =（%）=1530132（萬元），保本點= %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項目經(jīng)營成本保本點 項目保本開發(fā)經(jīng)營成本=，保本點=%，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。 項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表9）的情況來看，F(xiàn)NPV=，項目仍然可行。 項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表10)的情況看，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。 項目敏感性分析圖（示意） FNPV（萬元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。市場風險 項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶