【正文】 萬名各類專業(yè)科技人員， 35 萬在校大學(xué)生，每年有5 萬余名大學(xué)生從這里走向四面八方。 中國光谷 ” ）。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為 21 世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。中北路沿線現(xiàn)已成為 小高層聚集區(qū)，此季度均價(jià)在 2450 元 /平方米左右，該區(qū)域現(xiàn)駐扎了天源城住宅小區(qū)、四季彩城、安順星苑、白玫瑰花苑等等小高層。 此季度徐東新區(qū)物業(yè)的均價(jià)為 元 /平方米，比上季度提高了 元 /平方米。 武昌區(qū)指數(shù) 2020 年第四季度 2020 年第一季度 2020 年第二季度 2020 年第三季度 2020 年第四季度 此季度南湖地區(qū)普通住宅的均價(jià)為 元 /平方米，比上季度提高 元 /平方米。 坐落在洪山區(qū)的 “ 中國光谷 ” 所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在 2020 元 /平方米左右。 半島尊邸和南湖山莊。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2900 元 /平方米以外，其他樓盤均價(jià)在 1940 元 /平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。 洪山區(qū)： 2020 年第四季度洪山區(qū) 住宅價(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)，比上季度上漲了 點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為%。 16 月房屋成交 21118 起，同比增長 52%，其中，存量房買賣成交 12999 起，占總成交量的 %。 住宅價(jià)格指數(shù)此季度為 ，比上季度上漲 點(diǎn)；平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上升 元 /平方米，其升幅為 %。據(jù)調(diào)查： 2020 年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達(dá) 150 余棟，總建筑面積將達(dá)到 200 萬平方米以上，與上年相比，其增幅為30%左右。武漢市另一個(gè)同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤—— “ 麗島花園 ” ，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，這在武漢市的樓盤環(huán)境設(shè)計(jì)中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近 10000 平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售 量。 坐落在洪山區(qū)的 “ 中國光谷 ” 所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在 2020 元 /平方米左右。 半島尊邸和南湖山莊。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2900 元 /平方米以外，其他樓盤均價(jià)在 1940 元 /平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職 工為主。 洪山區(qū)： 2020 年第 四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)，比上季度上漲了 點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費(fèi)。 武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。 未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎 圖盧姆地區(qū)（墨西哥）； 馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。改革開放以來，武漢的投資 “ 洼地效應(yīng) ” 顯現(xiàn)，目前利用 外資居中國中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資 億美元，外資來自全球五大洲 40 多個(gè)國家或地區(qū)，全球 500 強(qiáng)跨國公司有 35 家來漢投資，另有 45 家設(shè)立了代表處。自 1992年以來 ,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?,全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長 ,高于全國、全 省平均水平。 （一）市場概況 1 武漢市總體經(jīng)濟(jì)狀況 武漢市是中國六大中心城市之一。 本項(xiàng)目建 筑類型： 以高層（ C 型）為主干，周圍點(diǎn)綴布局（ A、 B、 D、 E 型）多層住宅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “ 寶安 ● 小高層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。 中國光谷 ” 依托國家級開發(fā)區(qū) 武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計(jì)委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡稱 “ 武漢 2 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析 （ 1） “ 光谷地區(qū) ” 概況 信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動(dòng)。 超級城市是指具有下列 3 項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過 100 萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 2020 年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1348 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 2020 年 增長 12%。根據(jù)市場動(dòng)態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營銷 策略，穩(wěn)步樹立項(xiàng)目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場并不多見。隨著土地供應(yīng)市場的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。 世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團(tuán) 270 畝儲備地塊。 根據(jù) 2020 年第二季度武房指數(shù)報(bào)告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場最大特征就是 “ 光谷地區(qū)以住宅項(xiàng)目為主，武珞路沿線以商務(wù)寫字樓為主 ” 。每年投資 100 億元興建 600 萬平方米的住宅，五年共建 3000 萬平方米，用五年的時(shí)間解決 30 萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。通過本項(xiàng)目的開發(fā)，占據(jù)光谷 CBD 區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。 “ 聯(lián)想高科 3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)： （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 2）《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （ 4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ 6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （二）項(xiàng)目概況 1 地塊位置： 關(guān)山一路與楚雄大道交會處往南 400m 處。 武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。 由于其他的在開發(fā)項(xiàng)目占用大量資金，且本項(xiàng)目 工程量大，建設(shè)周期長。 聯(lián)想集團(tuán)武漢地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 “ 聯(lián)想高科 為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)， “ 世紀(jì)地產(chǎn) ” 決定和武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想 集團(tuán)注冊資本 15 億元，目前全資、控股、參股企業(yè) 35 家，已成為 “ 武漢 光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長江有線電廠。 經(jīng)典都市 ” 居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場、關(guān)山市場、關(guān)山中學(xué)、 魯巷小學(xué)、光谷核心市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。 2 項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對光谷建設(shè)的精神 國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。形成了二、三級市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱“ 中國光谷 ” 與 “ 電腦一條街 ” 在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不利。項(xiàng)目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元 ,同比增長 %,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本 %。 中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基 地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國 221 個(gè)地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國的特大中心城市之一。未來超級城市必不可少的 10 個(gè)因素：水源；國際機(jī)場；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展， 光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為 21 世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn) 業(yè)之一。 中國光谷 ” ）。 武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū) 50 平方公里范圍內(nèi)集聚了 18 所高等院校， 56 個(gè)省部屬科研院所， 65 個(gè)國家重點(diǎn)學(xué)科， 10 個(gè)國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室， 7 個(gè)國家工程技術(shù)研究中心， 43 名兩院院士， 20 多萬名各類專業(yè)科技人員， 35 萬在校大學(xué)生，每年有5 萬余名大學(xué)生從這里走向四面八方。目前市中心的多層項(xiàng)目越來越少，有徹底 “ 逃離市中心 ” 的趨勢。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其 “ 領(lǐng)地 ” 擴(kuò)展到了郊區(qū)。 公園家 ” 在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。就目前的實(shí)際情況來看，別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看， TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致， 的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。 在 1992 年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 50 強(qiáng)中，武漢名列第六。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了 “ 十五 ” 計(jì)劃的良好開局。 邁向世界超級城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國《未來學(xué)家》雜志 1999 年 67 月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利 康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預(yù)言中國的上海、武漢將進(jìn)入 21 世紀(jì)全球十大超級城市之列。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù) 學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會。每年投資 100億元興建 600萬平方米的住宅，五年共建 3000 萬平方米，用五年的時(shí)間解決 30 萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。 3 武漢商品住宅價(jià)格走勢 2020 年武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價(jià)格上漲并逐步走高的態(tài)勢。 洪山區(qū)指數(shù) 2020 第四季度 2020 第一季度 2020 第二季度 2020 第三季度 2020 第四季度 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000 平方米以上的 銷量。華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤 湯遜湖版塊 在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬平方米左右；均價(jià)在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場，呈良好態(tài)勢。在價(jià)格上，各區(qū)域的銷售價(jià)格均上漲約 100 元 /平方米。同樣，武漢市還有著像 “ 虹景花園 ” 這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計(jì)、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營的 “ 金色港灣 ” ，以及像 “ 藍(lán)灣俊園 ” 這樣聘請了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費(fèi)者的居住觀念也會隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會逐漸接受高層住宅。 寫字樓價(jià)格指數(shù)此季度為 點(diǎn)，較上季度上漲 點(diǎn)；平均價(jià)格為 元 /平方米，較上季度漲了 元 /平方米，漲幅為 %。全市房地產(chǎn)交易面積 萬平方米，成交價(jià)值 億元。 洪山區(qū)指數(shù) 2020 第四季度 2020 第一季度 2020 第二季度 2020 第三季度 2020 第四季度 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000 平方米以上的銷量。華城新 都此季度銷售量在 1 萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤 湯遜湖版塊在此季度銷售平 穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬平方米左右；均價(jià)在