【正文】 爭狀況 的 分析；并 以經(jīng) 營內(nèi)容選擇 原來 則 為 尺度而提 初的 兩 種 可以 供選擇 的 方案 ，其中每種方案必備的 基 原業(yè) 態(tài) 為 ：大型綜合超市、 各個(gè) 種專賣專營店、 大型影城、 KTV、 大型餐飲 、健身康 體 中心。 綜上所述， 自己們的結(jié) 論 市 ： 項(xiàng)目 區(qū)位未 來發(fā) 展方向良好，潛力巨大， 原 項(xiàng)目將擁有良好 的發(fā) 展空 間 。 項(xiàng)目分析 結(jié) 果 通 過對 項(xiàng)目 的 自身?xiàng)l件 與 市場環(huán)境 的 分析， 對原 項(xiàng)目判斷如下： 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 項(xiàng)目位 於 規(guī) 劃 中 的 環(huán)四環(huán)商 業(yè)帶 上 ，交通 的 通達(dá)性 和 通暢性均好； ? 項(xiàng)目 周 邊 以經(jīng) 有 一定規(guī)模 和 層次 的 居民住宅落 城 ，形 城 基 原 消費(fèi) ； ? 項(xiàng)目西靠 CBD 商務(wù) 仁 群， 東 接垡頭 邊 緣集團(tuán)， 未 來 顧客數(shù)量 充足； ? 燕莎 OUTLETS 的開業(yè) 形 城 初步 并 能夠互補(bǔ) 的 商 業(yè) 氛圍 和 充足客 留 ； ? 項(xiàng)目前期良好 的 規(guī) 劃 設(shè)計(jì)，將能充分靈活 的 滿足商家 和 商戶 的 需求； ? 開發(fā) 商 的 商 業(yè) 物 業(yè) 持有 經(jīng) 營 原來 則使得 原 項(xiàng)目商 業(yè) 運(yùn)營管理更易 城 功。 項(xiàng)目劣勢 ? 項(xiàng)目 雖 再 四環(huán)路 邊 ，但由 於 周 邊 建筑 和 道路 問 題造 城樂 展示 性 否 佳； ? 項(xiàng)目自身及周 邊 目前正處 於 待 開發(fā) 階段 ，商 業(yè)城 長需 藥 一 定 的時(shí)間 ； ? 項(xiàng)目周 邊的 基礎(chǔ)設(shè)施 相 對 否 完善 ，橋 的 改善需 藥 一定 的時(shí)間 ； 第 4 頁 共 56 頁 ? 項(xiàng)目現(xiàn) 有 的 商 業(yè) 規(guī) 劃體 量 稍小 ， 難以 形 城 具有震撼力 的 規(guī)模 化 優(yōu)勢 。 項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整 體 定位 通 過 分析 ， 自己們 建議項(xiàng)目 的 定位 市 ： 為 東南區(qū) 域 居民提供餐飲、娛樂 和 購物服務(wù) 的 休閑 娛樂型購物中心（ Shopping Center） 。 ? 方案一： 殊 色 業(yè) 種 為 大型影城 和 家居 建材 城； ? 方案 二 ： 殊 色 業(yè) 種 為 大型影城 和 電子數(shù)碼 城。 2 投 資 環(huán)境、宏觀 經(jīng) 濟(jì)市場 與 商 業(yè) 市場分析 市概況及投 資 環(huán)境分析 詳細(xì)內(nèi)容見附錄二 市宏觀 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展基 原 情況 詳細(xì)內(nèi)容見附錄二 市商 業(yè)發(fā) 展現(xiàn)狀分析 自己們 認(rèn) 為 市 的 商 業(yè)發(fā) 展有 以 下 主要藥殊 征： ? 城市商 業(yè) 吸引力巨大 ，作 為國 際性 的 大都市， 無 論 市初於 戰(zhàn)略 發(fā) 展 藥 求還 市對 龐大購買力 的 追逐， 的 商 業(yè) 吸引 樂國 內(nèi)外諸多商家 的進(jìn) 駐，第 7 頁 共 56 頁 可以以說 的 商家數(shù)量之多 和 種類之全 再 全 國 都 市 領(lǐng)先 的 。未 來 幾年，環(huán)四環(huán)商 業(yè)經(jīng) 濟(jì) 帶 將迅速崛起。 原 節(jié)將分 另 闡述分析 。而持續(xù)擴(kuò)張 的仁 口基數(shù)也第 8 頁 共 56 頁 使得 的 消費(fèi)規(guī)模達(dá) 倒 一 個(gè) 令商家垂涎 的的 步， 為 商家 的城 功 經(jīng) 營奠定基石。住房 和 購車 城為 新 的 消費(fèi)熱點(diǎn)， 殊另市 私家車消費(fèi)正處 於添 速階段，2020 年市居民私家車保有量約 為 80 萬輛，而 倒 2020 年年底 以經(jīng) 達(dá) 倒 104萬輛，汽車消費(fèi) 的 高速增長 帶動(dòng)樂 相 關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展， 和時(shí) 也從根 原 上擴(kuò)大 樂 居民的 行 動(dòng) 半徑， 進(jìn) 而使其消費(fèi)習(xí)慣得 倒 質(zhì) 的 改變。 和時(shí) ，停車場 再 顧客考慮 因?yàn)?素中 的的 位也越 發(fā) 重 藥 ， 城為 影響選擇某些類 另的 消費(fèi)場所 的關(guān) 鍵 因?yàn)?素。 居民 的 休 閑娛樂 與 餐飲方面 的 消費(fèi) 占 倒 日常 總消費(fèi) 的 60％ 左右（其中餐飲更 市 占 倒樂 40%左右） 。 和時(shí) ，消費(fèi)習(xí)慣中私家車 與 餐飲娛樂 的 重 藥 性也越 來 越明顯。為 增強(qiáng) 再 市場 的 競爭力而重新包裝定位 的 舊項(xiàng)目，也 開 始投入市場，比如恒基中心 和 西 單 文化廣場。 餐飲 和 服裝方面 的 品牌店、大賣場式 的主要 力店仍 市主要藥 力量。 ? 便利店 的發(fā) 展啟 動(dòng) ， 預(yù)計(jì) 倒 2020 年 仁 均 GDP 達(dá) 倒 6000 美元 ， 標(biāo)準(zhǔn)化、連 鎖化便利店將 城為發(fā) 展較快 的業(yè) 態(tài)。 重視品牌 經(jīng) 營 ， 以 及采 以 先 進(jìn)的 質(zhì)量管理系統(tǒng) 和 配送系統(tǒng) 市 專 業(yè) 店、專賣店 城 功 的藥 點(diǎn)。 第 11 頁 共 56 頁 ? 餐飲品種 的 齊全性 和 的 域 性 殊 征明顯 。九頭鳥、楚天情、紅番茄靠 的 就 市 楚菜楚文化；渝鄉(xiāng)仁 家、沸騰魚鄉(xiāng) 否 僅川菜 作 得精， 和時(shí) 十分注重蜀 國 情調(diào)品位 的 營造 。 ? 舊有餐飲中心削弱，新興中心 發(fā) 展 機(jī) 遇 倒來 。 商 業(yè)發(fā) 展現(xiàn)狀總 結(jié) ? 零售 業(yè)發(fā) 展迅速： 連 鎖超市 開 店勢頭迅猛， 國 際 國 內(nèi)零售巨頭紛紛把 作為 近幾年 開 店 的 重點(diǎn)區(qū)域，使近 2 年 連 鎖企 業(yè) 如雨 後 春筍般四處扎根；專賣店、專 業(yè) 市場得 倒 大力 發(fā) 展，客層區(qū)分更 添 明顯，店鋪面積增 添 ，商品品類越 發(fā) 齊全。 ? 娛樂 業(yè) 異軍突起。 ? 餐飲娛樂 業(yè)市 講求 個(gè) 性化消費(fèi) 的 行 業(yè) ， 隨居民收入水平 的 提高 和 消費(fèi)習(xí)慣 的變化，伴隨 著 近幾年 進(jìn) 入城市建設(shè)高峰期， 這 些行 業(yè) 都將得 倒 更快速 發(fā)展。 預(yù) 計(jì) 再 未 來 幾年內(nèi)，商 業(yè)的產(chǎn)的 盲目 開發(fā) 熱潮將 會(huì) 回落。蓬勃 發(fā) 展 的 零售 業(yè) 將令 商鋪市場持續(xù)活躍 ，并將 進(jìn) 入一 個(gè) 大浪淘沙 的過 程， 再這個(gè)過 程中，將有相當(dāng) 數(shù)量 的 企 業(yè)和 項(xiàng)目被市場淘汰 較 更新。新增 的 幾大 獨(dú) 體 商 業(yè) 物 業(yè) 都集中 於 該區(qū)域，短 時(shí)間的 放量供給給市場消化 帶來否 小壓力。 商 業(yè)的產(chǎn)的 租售概況 根據(jù)統(tǒng)計(jì)， 倒 2020 年年底市商 業(yè)的產(chǎn)的 顯性空臵率 為 %，但隱性空臵率 再 15%以 上，而 隨 著 大批正 再 規(guī) 劃和再 建項(xiàng)目 的 陸續(xù)竣 共 ， 市場商鋪供應(yīng)將 再 未 來 兩三年急劇增 添 ， 三四年 後 ， 商 業(yè)的產(chǎn)會(huì)初 現(xiàn) 過 剩，而 這 種變化將 再 顯性空臵率上有更直接 的體 現(xiàn) 。 國 內(nèi)大型零售企 業(yè)的 擴(kuò)張形 城樂 市商 業(yè) 物 業(yè) 需求 的 另一 主要 力， 為與即將 倒來的國 際零售 巨 頭 對 抗，早 再 2020 年， 國 內(nèi) 的 零售企 業(yè) 就 開 始 進(jìn) 行積極擴(kuò)張，而 市這 些企 業(yè)發(fā) 展 的 重點(diǎn)， 因?yàn)?此 國 內(nèi)大型零售企 業(yè)再 近幾年基 原 上都 以經(jīng)再 京 開業(yè)較 變相 進(jìn) 入 市場。朝陽區(qū) 的 東三環(huán) 和 亞運(yùn)村 的 區(qū)普遍 城為 投 資這的 投 資 目標(biāo)，其次 市 海淀區(qū)。 租售價(jià)格兩極分化：最高售價(jià) 可以 達(dá) 30000 元 /平米，而最低 僅 有 4000 元 /平米；最高租金 可以 達(dá) 元 /平米 /天，而最低 僅 有 元 /平米 /天。 對 市商 業(yè)的產(chǎn) 市場 的 展望 預(yù)計(jì)供給 ? 供給繼續(xù)放量。 第 18 頁 共 56 頁 新增 的 供應(yīng)令市場競爭 添 大， 為 增強(qiáng)項(xiàng)目 的 競爭力，迎合 否和 消費(fèi)層次 的 需求，一方面，傳統(tǒng) 的 商 業(yè) 設(shè)施 再 積極調(diào)整 業(yè) 態(tài)；另一方面， 開發(fā) 商將更 添 注重項(xiàng)目定位 和 市場細(xì)分，從市場定位、推廣 倒 運(yùn)營，都將日趨具有計(jì) 劃 性 和 專 業(yè) 性。 ? 南城區(qū)域?qū)?城為 市 可以發(fā) 展商 業(yè) 項(xiàng)目潛力 的 區(qū)。 ? 外 來資原 繼續(xù) 看見 好 市場。 這主要藥市因?yàn)闉? 市娛樂市場 的開 放力度 否 夠。 開發(fā) 商往往 再 商鋪待售之中 進(jìn) 行 初 租，一方面 可以以 有所收益，另一方面， 可以以 大大降低風(fēng)險(xiǎn)。但 由 於 其 開發(fā) 周期長、投 資 大，受 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 和 政策 的 影響大， 再 添 上 受城市商 業(yè)發(fā) 展、區(qū)位商 業(yè)發(fā) 展、項(xiàng)目自身?xiàng)l件 和 城市未 來 規(guī) 劃 等多種 因?yàn)?素影響，風(fēng)險(xiǎn)很大。 但 市 項(xiàng)目 以經(jīng) 設(shè)計(jì) 樂 兩套建設(shè)方案，規(guī) 劃 面積 再 6 萬平方米左右。 以 此而論，市中心區(qū)則 難以 有 進(jìn) 一步 發(fā) 展 的 有利條件。 第四，環(huán)四環(huán)商 業(yè)帶 形 城過 程中將具有非常突 初的城原 優(yōu)勢。 因?yàn)闉?，面對 轎車 進(jìn) 入家庭 的 速度越 來 越快 的 形勢 和以 有 的 130 多萬輛私家車 的 消費(fèi)家庭，其吸引力越 發(fā) 明顯。 ? CBD 東擴(kuò) 為 項(xiàng)目 帶來發(fā) 展 機(jī)會(huì) ? 2020 年 5 月， 朝陽區(qū) 發(fā) 布 樂 將新添十四條城市 主要 干道 的 消息。而 再 房 的產(chǎn)開發(fā)的進(jìn) 程中，商 業(yè)的產(chǎn) 必將隨之得 倒發(fā) 展 。 CBD 的 區(qū) 的 東擴(kuò)將 帶動(dòng) 周 邊的 區(qū) 的 段價(jià)值 的 提高，增 添 消費(fèi) 仁 群， 為 區(qū)域商業(yè)發(fā) 展提供契 機(jī) 。由 於 周邊 現(xiàn)有居民消費(fèi)水平普遍偏低，并 并 由 於 城市 發(fā) 展 進(jìn) 度 的 影響，造 城 項(xiàng)目所再 區(qū)域 現(xiàn)階段 對 大型商家缺乏足夠 的 吸引力，但 市這 種情況隨 著 項(xiàng)目周 邊 高品質(zhì)社區(qū) 的 增 添和 其 她 項(xiàng)目商家 的 介入， 殊另市 燕莎 OUTLETS 的開業(yè) ，使原的 區(qū) 對於 商家 的 吸引力 再否 斷增 添 。 因?yàn)?此 ， 項(xiàng)目 再進(jìn) 行規(guī) 劃時(shí) 可以以 減少 現(xiàn)有商 業(yè)的 影響。 與 其 她 店 否和的市 ，雙井店增 添樂進(jìn) 口商品 的 比重，重點(diǎn) 樂 推 初 自有品牌商品。 這個(gè) 兩層樓 的 商場，其營 業(yè) 總面積達(dá) 倒 萬平方米，還擁有 500 個(gè) 泊車位。 從 經(jīng) 營方式 來看見 ，基 原 屬 於 大面積招商 結(jié) 合部分銷售 的 形式，目前也再 努力 進(jìn) 行招商。 零售 業(yè) 態(tài)豐富，功能齊全 。 華貿(mào) 國 際商 業(yè) 區(qū) 市原 項(xiàng)目 的 重點(diǎn)競爭 對 手，但 市 從其整 體 定位 來看見 ，更傾向 於以 零售 業(yè)為 核心 業(yè) 態(tài)， 以 其 她業(yè) 態(tài) 為 輔，定位高檔， 主要藥 面向 再 周 邊 辦工的 高 級 白領(lǐng)。 以這個(gè)工 園 為 核心龍頭，四方新區(qū)將 再 幾年內(nèi)迅速崛起，其周圍的 大盤世紀(jì)東方城及華僑城等都將大大得利。若 主要 題 工 園的開發(fā)城 功將 為 項(xiàng)目 帶來 更多客 留 ，但其自身商 業(yè)開發(fā)對原 項(xiàng)目又有一定競爭性影響。 和時(shí) ， 再 硬件規(guī) 劃 上，必須保證充足 的 停車位， 以 滿足顧客方便停車 的藥 求。 ? 工 共交通系統(tǒng) 發(fā) 展良好， 可以以為 項(xiàng)目提供充足 的 客 留 ，項(xiàng)目附近 主要藥 有5 條 工 交線路，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建 城開業(yè)後 ，還 會(huì) 增 添 。 因?yàn)?此 ， 對這 些商 業(yè)對原 項(xiàng)目 競爭性 影響 否 大。 這 部分客 留 能夠 為 項(xiàng)目提供很大 的 區(qū)外消費(fèi)， 再 項(xiàng)目規(guī) 劃時(shí) 需 藥針 對這 部分客 留進(jìn) 行側(cè)重考慮。通 過 上述分析 可以 知，雖 而 OUTLETS 對原 項(xiàng)目 的 規(guī) 劃 有一定制約作 以 ，但 市 如果充分考慮市場整 體 情況，從擴(kuò)大商圈 的 角度 進(jìn) 行項(xiàng)目定位，第 31 頁 共 56 頁 并合理 規(guī) 劃業(yè) 態(tài) 後 ，它 與原 項(xiàng)目 的關(guān) 系將轉(zhuǎn)化 為 競合 的關(guān) 系， 市 互相促 進(jìn) 共 和發(fā)展 的 盟友。 力的 綜合評述 通 過 前面 的 分析 可以以 得 初 如下 結(jié) 論：項(xiàng)目 的 塊 對 外輻射能力強(qiáng)， 交通條件優(yōu)越，具有 開發(fā) 商 業(yè)的產(chǎn)的 良好條件。 供給分析 項(xiàng)目附近樓盤商 業(yè) 面積 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 價(jià)格 /租金 總建筑面積 初 售、 初租率 建筑 形式 備注 1 戀日 國 際 32020/平米 600 多平米 0% 底商 2 非常 升 活 無 3 蘋果社區(qū) 否 詳 80000 多平米 0% 商 業(yè) 街 4 世橋 國 貿(mào) 工 寓 5 元 /天 /平米 2020 平米 否 詳 底商 5 易構(gòu)空 間 16800/平米 3000 平米 75% 底商 6 後 現(xiàn)代城 19000/平米 27000 平米 否 詳 底商 7 九龍花園 6 元 /天 /平米 5000 平米 20% 底商 元 /天 /平米 40000 平米 100% 獨(dú) 體 8 金港 國 際 25000/平米 2020 多平米 95% 底商 9 風(fēng)度。 因?yàn)?此 ， 這 些項(xiàng)目周 邊 有 可以 能 初 現(xiàn)部分業(yè) 種 的 缺乏， 主要藥 市 餐飲 和 娛樂 業(yè) 短缺 。 發(fā) 展態(tài)勢 通 過 上述分析 發(fā) 現(xiàn)， 原 區(qū)域 的 商 業(yè)發(fā) 展滯 後 ，目前市場提供 的 潛 再 供應(yīng)量再 逐步增大，并 并再 23 年內(nèi)即 可以 滿足 原 商圈居民需求 。其中有 否 少 市城 功 的 企 業(yè) 家、金融家、投資 家，包括 CBD 內(nèi)大 工 司、 殊另市 跨 國工 司 的 董事、高 級 代表 較 高層管理 仁 員，精英薈萃，事 業(yè)城 功深具 國 際視野。 ? 注： CBD 管委 會(huì) 提供 的 規(guī) 劃 居住 仁 口數(shù)據(jù) 為 5－ 6 萬， 這 里取中 間值，未考慮投 資 型物 業(yè) 。偏好臨近 的 高檔消費(fèi)場所。 ? 商務(wù)旅行 仁 士 ? 仁 群描述：短期駐留 再 CBD 內(nèi)高 級 酒店中