【正文】 目 錄一. 項(xiàng)目決策背景及摘要1. 外部環(huán)境2. 內(nèi)部因素二. 項(xiàng)目及周邊概況1. 宗地位置2. 宗地現(xiàn)狀3. 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套4. 周邊環(huán)境與景觀5. 大市政配套6. 規(guī)劃控制要點(diǎn)7. 土地價(jià)格8. 與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析三. 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1. 項(xiàng)目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀描述2. 合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3. 風(fēng)險(xiǎn)防范、4. 總述四. 市場(chǎng)分析1. 總體市場(chǎng)整體簡(jiǎn)介2. 東西湖區(qū)住宅市場(chǎng)分析3. 東西湖區(qū)內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析4. 東西湖區(qū)內(nèi)市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位五. 規(guī)劃建議1. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析2. 規(guī)劃設(shè)想六. 工程及銷售計(jì)劃1. 工程計(jì)劃： 2. 銷售計(jì)劃： 七. 投資收益分析1. 成本預(yù)測(cè)2. 稅務(wù)分析3. 投資測(cè)算4. 項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算5. 售價(jià)、容積率、成本變化對(duì)投資利潤(rùn)的影響6. 現(xiàn)金流量測(cè)算八. 管理資源配置1. 機(jī)構(gòu)設(shè)置： 2. 人力資源需求及解決： 九. 綜合分析與建議1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2. 項(xiàng)目劣勢(shì)3. 結(jié)論及建議一. 項(xiàng)目決策背景及摘要1. 外部因素a. 在現(xiàn)代中國(guó)版圖上，武漢是名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)地理的心臟。它與香港、北京、上海、重慶等特大城市平均距離約1200公里，是北京——上?！錆h以及武漢——香港——上海兩大金三角的重要一環(huán)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略總格局中，具有承東啟西、接南轉(zhuǎn)北的戰(zhàn)略支點(diǎn)作用b. 武漢市城區(qū)面積8466平方公里，總?cè)丝跒?40萬(wàn)人，是華中地區(qū)最大城市；是中國(guó)六大工業(yè)基地之一，經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)以上城市中位列第九，綜合實(shí)力第六；具有發(fā)展住宅的優(yōu)越基礎(chǔ)；2000年與長(zhǎng)春、成都、沈陽(yáng)、大連等副省級(jí)城市比較，武漢主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都排名較前（見下表）數(shù)據(jù)來(lái)源：（）指標(biāo)名稱西安長(zhǎng)春成都沈陽(yáng)武漢大連南京武漢排序名次人口（萬(wàn)人）67568010037157404055202GDP(億元)6898241310120710202城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)63645568764958506763686182334地方財(cái)政收入(億元)3社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)5666061實(shí)際利用外資金額(億美元)13缺1固定資產(chǎn)投資(不含城鄉(xiāng)集體、私人)(億元)2624622c. 由于武漢優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境，在2001年3月召開的全國(guó)人大會(huì)上，武漢市正式提議將華中經(jīng)濟(jì)帶（以武漢為中心）建成為中國(guó)的第四經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極（繼珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、渤海灣之后）； 3月中旬，國(guó)務(wù)院又批準(zhǔn)江漢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園為武漢市第四個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（前3個(gè)分別為武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及吳家山國(guó)家級(jí)海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園）；d. 武漢市已呈現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速、規(guī)范發(fā)展的勢(shì)頭，現(xiàn)在是萬(wàn)科切入武漢的較佳時(shí)機(jī)。在3月20日舉行的武漢市第一次土地拍賣會(huì)，與東西湖區(qū)位置基本相同的后湖地區(qū)，125畝土地拍賣價(jià)高達(dá)6800萬(wàn)元，單價(jià)約54萬(wàn)元/畝。e. 東西湖區(qū)是武漢市目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅猛的區(qū)域，區(qū)內(nèi)有吳家山國(guó)家級(jí)海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園、鑫橋高科技開發(fā)區(qū)等，2000年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)32億元，同比增長(zhǎng)13．5％；財(cái)政收入躍居全市榜首；區(qū)內(nèi)還有金銀湖生態(tài)旅游區(qū)等多個(gè)生態(tài)區(qū)，已形成了高科技產(chǎn)業(yè)與生態(tài)保護(hù)并重、經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的良好態(tài)勢(shì),目前已被湖北省和武漢市列為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的典范向全省推廣；市長(zhǎng)要求該區(qū)要在10年內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化；此外，武漢市城市規(guī)劃中還把東西湖區(qū)列為導(dǎo)入舊城區(qū)人口的主要區(qū)域；在該區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模住宅開發(fā)符合武漢市整體規(guī)劃；參見：（1）、《武漢市城市總體規(guī)劃》（2）、《武漢市十五規(guī)劃》（3）、《東西湖區(qū)概況及規(guī)劃》f. 東西湖區(qū)政府希望借助萬(wàn)科的開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，區(qū)政府對(duì)萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)理念、實(shí)力和品牌非常認(rèn)同，大力協(xié)助萬(wàn)科的進(jìn)駐，在地塊的選擇、出讓條件方面給予了許多優(yōu)惠，雙方已建立了理想的互信合作關(guān)系；目前的鑫橋、西半島地塊，交通便利、環(huán)境良好，是開展項(xiàng)目的理想地塊；2. 內(nèi)部因素：a. 萬(wàn)科已進(jìn)入高速擴(kuò)張的發(fā)展階段，進(jìn)入中心城市，向四周輻射，是集團(tuán)既定的發(fā)展策略；重點(diǎn)開發(fā)武漢，可以發(fā)揮其華中地區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，逐步延伸至鄭州、長(zhǎng)沙、南昌等地；b. 住宅郊區(qū)化發(fā)展是大城市住宅發(fā)展的趨勢(shì)，在城郊結(jié)合部進(jìn)行住宅的大規(guī)模開發(fā)是萬(wàn)科的一貫優(yōu)勢(shì)，也是萬(wàn)科擴(kuò)張發(fā)展的重點(diǎn)。 c. 在開發(fā)新項(xiàng)目的同時(shí)，解決萬(wàn)科廣場(chǎng)多年的遺留問題二. 項(xiàng)目概況42 / 421. 宗地位置東西湖項(xiàng)目位于武漢市西北的東西湖區(qū)，地塊距市中心（建銀大廈），距漢口火車站7公里，距武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里，包括鑫橋地塊與西半島地塊，兩地塊之間相距約4公里；如下圖所示2. 宗地現(xiàn)狀 a. 鑫橋地塊位于鑫橋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園東北角，北側(cè)為金山大道，南側(cè)為工業(yè)園，西側(cè)為臺(tái)商投資區(qū)管委會(huì)辦公大樓，東側(cè)臨金銀湖之銀水湖；西半島地塊位于金銀湖生態(tài)保護(hù)區(qū)之西半島，三面環(huán)湖，西側(cè)為環(huán)湖路；如下圖所示：b. 鑫橋地塊原為零星魚塘，近年進(jìn)行回填，現(xiàn)地勢(shì)平坦，已完成周圍及地塊內(nèi)市政道路的規(guī)劃和施工，現(xiàn)地面自然標(biāo)高為+21米左右，比銀水湖平時(shí)水位高出約1米；西半島地塊原為養(yǎng)殖、種植用地，現(xiàn)有的魚塘和菜地需要回填和平整，現(xiàn)地面自然標(biāo)高為+，政府規(guī)劃在半島與環(huán)湖路之間挖一條護(hù)城河，使西半島成為金銀湖中的金銀島，并免費(fèi)修建由環(huán)湖路通往地塊的橋梁；c. 鑫橋地塊西南角有部分民房需拆除（住戶已遷走），政府承諾在交地塊前拆完；西半島地塊內(nèi)有一條22kv高壓線橫穿（高壓線走廊占用的地面不計(jì)地價(jià)），另有一養(yǎng)雞場(chǎng)須拆建（占地400畝）；d. 地下沒有影響房地產(chǎn)開發(fā)的構(gòu)筑物、電纜、暗渠、及其他構(gòu)筑物；e. 地質(zhì)情況：為低洼地回填，局部需采用樁基礎(chǔ)3. 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套a. 交通出行：i. 周邊有包括高等級(jí)金山大道（被省長(zhǎng)譽(yù)為楚天第一路）在內(nèi)的多條重要通道包括：107國(guó)道（北京至深圳）、316國(guó)道（福州至蘭州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武漢市中環(huán)路、武漢市外環(huán)路、天河機(jī)場(chǎng)高速公路、漢渝鐵路（武漢至重慶）、漢江航線（陜西至武漢）ii. 現(xiàn)有兩路大巴、1路中巴經(jīng)過地塊，區(qū)政府已承諾增加引進(jìn)公交巴士數(shù)量，iii. 同時(shí)附近的常青花園目前已有7路大巴到達(dá)市內(nèi)各區(qū)域；iv. 此外，武漢市十五規(guī)劃地鐵一期工程的起點(diǎn)就設(shè)在附近的常青花園內(nèi)，屆時(shí)將可以借用；b. 地塊周邊（包括常青花園內(nèi)）的配套情況如下：主要配套37路、71路534路71721路724公交車從東西湖區(qū)政府至武勝路（漢口中心城）常青花園—梨園（武昌區(qū)）常青花園—紅鋼城—工業(yè)一路（漢陽(yáng)）常青花園—徐東路—卓刀泉（漢陽(yáng)）教育投資區(qū)內(nèi)有十二所中、小學(xué)和大、中專學(xué)校；其中吳家山中學(xué)為市重點(diǎn)中學(xué)，東西湖職業(yè)學(xué)校是國(guó)家重點(diǎn)職業(yè)高級(jí)中學(xué)，規(guī)劃中將新建24班小學(xué)一所、9班幼兒園二所醫(yī)療擁有二級(jí)甲等的人民醫(yī)院和區(qū)衛(wèi)生防疫站文化、體育、娛樂設(shè)施有多家合資、獨(dú)資的酒店、賓館，緊鄰華中地區(qū)最大的高爾夫球場(chǎng)、武漢市西郊公園，依山傍水，可提供良好的休閑環(huán)境大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、銀行、郵局地塊附近常青花園大型成熟社區(qū)居住人口超過3萬(wàn)人，配套齊全，有銀行營(yíng)業(yè)部三處，中型郵政局一處，大型菜市場(chǎng)一處，商業(yè)娛樂中心一處，其他各類小型超市、商鋪齊全。4. 項(xiàng)目周邊環(huán)境a. 項(xiàng)目所在地隸屬金銀湖生態(tài)旅游度假區(qū)，區(qū)內(nèi)風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，保持著良好的自然生態(tài)；5. 大市政配套：a. 目前鑫橋地塊，除煤氣外，水電、電訊、網(wǎng)絡(luò)都已配套完畢；相關(guān)的配套管線埋設(shè)在地塊周邊，6. 規(guī)劃控制要點(diǎn)a. 鑫橋地塊（西半島地塊暫無(wú)規(guī)劃）：i. 占地面積： 420畝 （其中代征地40畝）ii. 容積率： ~iii. 規(guī)劃總建筑面積： 約32萬(wàn)M2 1. 其中： a. 住宅面積： b. 文教配套（幼兒園）面積： c. 商業(yè)配套面積： d. 物業(yè)、會(huì)所： 7. 土地價(jià)格a. 拿到土地證的包干價(jià)格：（鑫橋地塊）13萬(wàn)元/畝、（西半島地塊）9萬(wàn)元/畝；b. 代征地面積約150畝，價(jià)格減半計(jì)算；c. 。8. 土地升值潛力初步評(píng)估；a. 宗地具有優(yōu)越的地理位置與自然環(huán)境，周邊配套完善，交通方便，已有大規(guī)模社區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相當(dāng)迅猛，是政府規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，具備很大的增值潛力。b. 隨著政府對(duì)土地供應(yīng)的限量控制，武漢市整體土地市場(chǎng)的升溫是必然趨勢(shì)。在3月20日舉行的武漢市第一次土地拍賣會(huì)，與東西湖區(qū)位置基本相同的后湖地區(qū)，125畝土地拍賣價(jià)高達(dá)6800萬(wàn)元，單價(jià)約54萬(wàn)元/畝，比本地塊地價(jià)高出4倍。9. 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析；a. 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在上升期，根據(jù)我們與億房網(wǎng)的消費(fèi)需求意向調(diào)查顯示及市場(chǎng)樓盤供應(yīng)情況，武漢市民已能接受郊區(qū)居住模式，大量的人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，立即開發(fā)，可以及時(shí)占領(lǐng)市場(chǎng)，延緩開發(fā)則會(huì)錯(cuò)過占領(lǐng)市場(chǎng)的最好機(jī)會(huì)；b. 西半島地塊周圍配套暫時(shí)不夠完善，擬作為短期儲(chǔ)備，兩年后開發(fā)。三. 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1. 項(xiàng)目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀a. 鑫橋地塊法律現(xiàn)狀如下：i. 土地所有權(quán)：國(guó)有ii. 土地使用權(quán)歸屬東西湖區(qū)政府，征地批文見：省府1998年為東西湖區(qū)府補(bǔ)批之《用地申請(qǐng)表》，上載明同意征地995畝；iii. 原立項(xiàng)為：“金融中心”iv. 現(xiàn)規(guī)劃土地用途為工業(yè)用地；v. 說明：地塊原為國(guó)有農(nóng)場(chǎng)之農(nóng)用地，96年?yáng)|西湖區(qū)在未依法履行征用報(bào)批手續(xù)的情況下，違法征用了該地塊并批準(zhǔn)燕興公司在此建設(shè)金融中心的立項(xiàng)、許可該公司使用該地塊；98年經(jīng)武漢市規(guī)劃國(guó)土局查處（罰款），該公司退出，東西湖區(qū)應(yīng)武漢市要求補(bǔ)辦了用地手續(xù)——即上述《用地申請(qǐng)表》。b. 西半島地塊法律現(xiàn)狀如下：i. 土地所有權(quán)：國(guó)有ii. 土地使用權(quán)歸屬：其中有400畝屬東西湖區(qū)與美國(guó)一公司合資之養(yǎng)雞場(chǎng)（武土征[1992]041號(hào)），另有約1000畝屬東西湖區(qū)政府下屬之國(guó)有農(nóng)場(chǎng)，辦理征地手續(xù)需約一年時(shí)間；iii. 原立項(xiàng)為：400畝立項(xiàng)為養(yǎng)雞場(chǎng)，其余無(wú)立項(xiàng)iv. 現(xiàn)規(guī)劃土地用途：生態(tài)旅游區(qū)用地（尚無(wú)更詳細(xì)的規(guī)劃）2. 合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估a. 合作方為東西湖區(qū)政府b. 主要合作條件：i. 萬(wàn)科以國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式取得兩地塊的商品住宅土地使用權(quán)，并負(fù)責(zé)兩地塊的投資建設(shè)、開發(fā)、銷售工作。ii. 東西湖區(qū)政府負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃調(diào)整、征地、拆遷安置補(bǔ)償、土地出讓、辦理國(guó)有土地使用權(quán)證、協(xié)助報(bào)批報(bào)建等手續(xù)和雙方約定的工作；保證兩地塊商品房住宅土地使用權(quán)出讓到萬(wàn)科名下的合法性；iii. 區(qū)政府提供的優(yōu)惠政策包括：減免20%營(yíng)業(yè)稅，所得稅兩免三減半（各地塊分別計(jì)算），非東西湖項(xiàng)目的所得稅抵扣地價(jià)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)由80元/平方米降至25元/平方米等等iv. 付款方式：在拿到土地證時(shí)支付土地證所載面積土地地價(jià)的50%，余款在開發(fā)周期內(nèi)付清，其中西半島地塊需在我方提出用地申請(qǐng)后（2年內(nèi)）開始分期辦理土地證3. 合作風(fēng)險(xiǎn)控制：a. 由于合作方為東西湖區(qū)政府，合作方式上的法律風(fēng)險(xiǎn)較低；b. 鑫橋地塊已具備土地出讓條件，不存在取得土地使用權(quán)的法律障礙c. 西半島地塊400畝已出讓部分須先由政府收回方可另行出讓，另約1000畝須先經(jīng)農(nóng)用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的