【正文】 蟠 龍 新 區(qū) 189 畝 項(xiàng) 目可 行 性 研 究 報(bào) 告（ 住 宅 ）摘 要蟠龍新區(qū)，屬于南寧市“十一五”計(jì)劃確定啟動建設(shè)的兩大新區(qū)之一。本文通過對蟠龍新區(qū) 189 畝的一地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)蟠龍新區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 212022 平方米，項(xiàng)目總投資 38042 萬元。經(jīng)測算項(xiàng)目經(jīng)營利潤為 7578 萬元，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。[關(guān)鍵字] 蟠龍新區(qū) 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營目 錄第一章 前言一、報(bào)告編制目的二、報(bào)告編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2022 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸二、南寧市房地產(chǎn)市場分析三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、蟠龍新區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析四、蟠龍新區(qū)消費(fèi)者調(diào)查分析第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn)第五章 項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場定位二、產(chǎn)品定位第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃二、項(xiàng)目銷售收入估算三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算四、項(xiàng)目利潤估算五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析第十章 結(jié)論與建議第一章 前言一、報(bào)告編制目的在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評估。 對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。二、報(bào)告編制依據(jù)南寧市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國家建設(shè)部及南寧市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 南寧市房產(chǎn)局提供資料；現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊位于蟠龍新區(qū)南寧大橋西面，總面積約 189 畝，其中有 30 畝為預(yù)留的辦公用地，實(shí)際開發(fā)面積為 159 畝，該地塊基本較為平整，經(jīng) 文件批準(zhǔn)通過，該地塊主要用途為商住用地，類別代號 ，容積率不大于， 建筑密度不大于 ，綠化率不小于。建筑限高多層不超過 （約 米左右，不含底層層高 米以下的自行車庫） ，允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過 層（約 米左右） ；本項(xiàng)目由電力局與富凱房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司合作共同開發(fā)，除 30 畝作為預(yù)留的辦公建設(shè)用地外，剩余用地面積 159 畝將用于開發(fā)建設(shè)中高檔次的住宅小區(qū)，并分為兩部分建設(shè)：其中的 99 畝用于開發(fā)建設(shè)區(qū)電力局定向開發(fā)住宅小區(qū)，余下 60 畝用于開發(fā)商品房小區(qū)；建筑形式采用組合式：多層 ，小高層，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：106000 平方米，約合 159 畝。②容積率：③總建筑面積：212022M 2 公建面積：5000M 2④建筑密度：（暫無設(shè)計(jì)方案無法計(jì)算出，建筑密度= 建筑基底總面積247。建筑用地總面積） 。⑤綠化率：35 %（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）本項(xiàng)目遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有幼兒園、便利店、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，將是蟠龍半島新區(qū)新崛起的一個(gè)中等規(guī)模小區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：多層公寓及連排別墅多層公寓的總建筑面積約 72022 平方米，建筑樣式為框架結(jié)構(gòu)，采用點(diǎn)式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計(jì)成復(fù)式、躍層和錯(cuò)層，戶型新穎、實(shí)用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。小高層公寓小高層公寓的總建筑面積約 120220 平方米。配套商業(yè)面積（包括車庫） 建筑面積約 15000 平方米公共生活設(shè)施總建筑面積約 5000 平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。物業(yè)管理實(shí)行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。? 供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級安全插座；? 通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及 INTERNET 插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)；? 電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視；? 郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報(bào)箱并實(shí)行專遞服務(wù)；? 周界防護(hù)系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時(shí)小區(qū)保安負(fù)責(zé)對小區(qū)周邊進(jìn)行巡邏；第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2022 前三季度南寧市經(jīng)濟(jì)狀況簡析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況[GDP]2022 年 13 季度，南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長態(tài)勢，全市GDP 達(dá) 億元，同比增長 %，增速比去年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。[財(cái)政金融 ]財(cái)政收入增加，金融機(jī)構(gòu)存貸款平穩(wěn)增長。19 月， 全市組織的財(cái)政收入 71 億元，同比增長 %，其中一般預(yù)算收入 億元，同比增長 %。一般預(yù)算支出 億元，同比增長 %。其中基本建設(shè)支出 億元，同比增長 %；企業(yè)挖潛改造資金支出 億元，同比增長%；科技三項(xiàng)費(fèi)用支出 億元，同比增長 %。[投資]全社會固定資產(chǎn)投資增幅有所回落，但仍保持較快增長。今年以來，全市投資雖有所回落，但在“百項(xiàng)工業(yè)項(xiàng)目大會戰(zhàn)” 、 “136”城建工程等大項(xiàng)目推動下，增幅一直保持在 28%以上，九月份達(dá)到了今年以來的最高速度。 19月，全市完成全社會固定資產(chǎn) 億元，增長 %。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %；基本建設(shè)投資 億元，增長%；更新改造投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。[國內(nèi)貿(mào)易 ]社會消費(fèi)品零售額穩(wěn)步增長。19 月，社會消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長 %。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，同比增長 %，餐飲業(yè)零售額 億元，同比增長 %。小結(jié)：持續(xù)升溫的固定資產(chǎn)投資，強(qiáng)勁的消費(fèi)能力，良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境為房地產(chǎn)開發(fā)投資奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。二、南寧市房地產(chǎn)市場分析南寧市成交情況分析1整體市場供求情況a）季度供應(yīng)情況2022 年 3 季度商品房類別供求狀況表時(shí)間 單位 :萬㎡ 住宅 商業(yè) 辦公 合計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積 0 合同備案面積 年 7 月份供求比 1: 1: / 1:批準(zhǔn)預(yù)售面積 3 合同備案面積 342022 年 8 月份供求比 1: 1: / 1:批準(zhǔn)預(yù)售面積 15 合同備案面積 2022 年 9 月份供求比 1: 1: 1： 1:批準(zhǔn)預(yù)售面積 合同備案面積 供求比 1： 1： 1： 1：2022年 3季 度 全 市 商 品 房 供 求 狀 況 圖0204060801007月 份 8月 份 9月 份批 準(zhǔn) 預(yù) 售 合 同 備 案萬 ㎡◎ 2022 年 3 季度商品房供應(yīng)量為 萬㎡，去化量為 萬㎡，整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，供求相比上個(gè)季度有大幅度提升。◎ 商業(yè)用房供應(yīng)量增長較多，空置量較大，商業(yè)用房的嚴(yán)峻形式進(jìn)一步加深。辦公房的供求形勢依然沒有得到改變。b）同期比較情況2022 年 3 季度供求關(guān)系環(huán)比、同比對比表時(shí)間批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）合同登記備案面積（萬㎡）供求比2022 年 3 季度 1：2022 年 2 季度 1：2022 年 3 季度 1：◎ 2022 年 3 季度供應(yīng)量 萬㎡。環(huán)比上季度增長 %，比去年同期增長 %，本季銷售備案登記 ㎡，環(huán)比上季度增長 %，比去年同期增長 %。本季度的供求量對比上季度及往年都有較大幅度提高，但供求狀況卻是供大與求，主要是受商業(yè)類產(chǎn)品影響。1各區(qū)域市場供求情況a）各區(qū)域商品房供求狀況分析2022 年 3 季度各區(qū)域商品房供求關(guān)系狀況表各板塊 批準(zhǔn)預(yù)售面積 比重 登記備案面積 比重 供求比青秀區(qū) % % 1:瑯東板塊 % % 1:仙葫板塊 % % 1:江南區(qū) % % 1:西鄉(xiāng)塘區(qū) % % 1:興寧區(qū) % % 1:良慶區(qū) 6 % % 1:南寧市 % % 1:2022年 3季 度 各 區(qū) 域 商 品 房 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 狀 況 圖青 秀 區(qū)14%瑯 東 板 塊29%仙 葫 板 塊7%江 南 區(qū)5%西 鄉(xiāng) 塘 區(qū)25%興 寧 區(qū)15% 良 慶 區(qū)5%2022 年 3 季度各區(qū)域商品房登記備案狀況圖青秀區(qū)13%瑯東板塊31%仙葫板塊14%江南區(qū)12%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)4%良慶區(qū)11%◎ 2022 年 3 季度南寧市商品房供求比為 1：，青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)呈現(xiàn)供大于求的狀況?，槚|板塊供求基本持平，其他城區(qū)供小于求。整體來講，供求關(guān)系仍處于良好狀況?！? 瑯東板塊供應(yīng)量達(dá)到全市 %，去化量達(dá)到全市 %，雖然供求仍是全市的首位，但比重已經(jīng)有所降低；西鄉(xiāng)塘區(qū)的供應(yīng)量占全市 %，去化量占全市 %，位列全市第二。b）各區(qū)域住宅供求狀況分析2022 年 3 季度各區(qū)域住宅批準(zhǔn)預(yù)售及合同登記備案情況一覽各板塊批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）比重合同登記備案面積（萬㎡）比重 供求比青秀區(qū) % 13 % 1:瑯東板塊 % % 1:仙葫板塊 % % 1:江南區(qū) % % 1:西鄉(xiāng)塘區(qū) % % 1:興寧區(qū) % % 1:良慶區(qū) % % 1:南寧市 % % 1:2022年 3季 度 各 區(qū) 域 住 宅 物 業(yè) 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 狀 況 圖青 秀 區(qū)13%瑯 東 板 塊32%仙 葫 板 塊8%江 南 區(qū)5%西 鄉(xiāng) 塘 區(qū)22%興 寧 區(qū)15% 良 慶 區(qū)5%2022 年 3 季度各區(qū)域住宅物業(yè)登記備案狀況圖青秀區(qū)12%瑯東板塊33%仙葫板塊14%江南區(qū)12%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)3%良慶區(qū)11%◎ 2022 年 3 季度，南寧市商品房住宅的供求比是 1：，供求基本持平。西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)呈現(xiàn)供大于求情況；青秀區(qū)和瑯東板塊供求基本平衡；其他城區(qū)呈現(xiàn)供小于求?！? 瑯東板塊依舊占據(jù)著供應(yīng)量和去化量第一的位置，供應(yīng)量占全市 %，去化量占全市 %。西鄉(xiāng)塘區(qū)供應(yīng)量占全市 %，去化量占全市%，位列第二。江南區(qū)和良慶區(qū)供應(yīng)量較少，而興寧區(qū)去化量最低。c）各區(qū)域商業(yè)供求狀況分析2022年 3季 度 各 區(qū) 域 商 業(yè) 物 業(yè) 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 狀 況 圖青 秀 區(qū)14%瑯 東 板 塊17%仙 葫 板 塊4%西 鄉(xiāng) 塘 區(qū)38%興 寧 區(qū)18% 良 慶 區(qū)3%江 南 區(qū)6%2022 年 3 季度各區(qū)域商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售及合同登記備案情況一覽各板塊批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）比重合同登記備案面積（萬㎡）比重 供求比青秀區(qū) % % 1:瑯東板塊 % % 1:仙葫板塊 % % 1:江南區(qū) % % 1:西鄉(xiāng)塘區(qū) % % 1:興寧區(qū) % % 1:良慶區(qū) % % 1:1南寧市 % % 1:2022年 3季 度 各 區(qū) 域 商 業(yè) 物 業(yè) 登 記 備 案 狀 況 圖青 秀 區(qū)17%瑯 東 板 塊15%仙 葫 板 塊6%江 南 區(qū)25%西 鄉(xiāng) 塘 區(qū)17%興 寧 區(qū)10%良 慶 區(qū)10%◎ 2022 年 3 季度，南寧市商品房商業(yè)供應(yīng)量為 萬㎡，去化量為 萬㎡，供求比為 1：。◎ 各區(qū)均有供應(yīng)量和去化量，西鄉(xiāng)塘區(qū)的供應(yīng)量最高，達(dá)到 %。去化量方面，江南區(qū)占據(jù)著第一的位置。◎ 全市商業(yè)的供應(yīng)量較上季度增長較多，去化量變化較小，商業(yè)供過于求的情況進(jìn)一步加深。d）各區(qū)域辦公供求狀況分析2022 年 3 季度各區(qū)域辦公批準(zhǔn)預(yù)售及合同登記備案情況一覽各板塊批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）比重合同登記備案面積（萬㎡）比重 供求比青