【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“ 勢” 。①國家宏觀經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)還將進(jìn)入一個(gè)上升繁榮期，本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期將正處于此階段。②房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。③置業(yè)意識(shí)——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。2．項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模①項(xiàng)目的自然環(huán)境，在南寧市得天獨(dú)厚：面朝邕江，后有規(guī)劃的一條水系，項(xiàng)目西面有一規(guī)劃的小公園，是較難得的居住用地?？勺鳛槠笫聵I(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；②本項(xiàng)目離市中心繁華去距離適中，2022 年南寧大橋建成通車后，項(xiàng)目進(jìn)出交通將更為便捷；③項(xiàng)目占地規(guī)模適中，可開發(fā)建設(shè)中高檔次的住宅小區(qū)，是置業(yè)的理想地方。3．項(xiàng)目所需投資規(guī)模中等，風(fēng)險(xiǎn)低，利潤合理本項(xiàng)目占地 189 畝，其中有 30 畝為電力局預(yù)留辦公用地，實(shí)際住宅開發(fā)面積為 159 畝；電力局定向開發(fā)的職工住宅約占地 99 畝。本項(xiàng)目土地購置費(fèi)用約為 8505 萬元（ 45 萬/畝） ，其中電力局?jǐn)M出資 7500 萬，剩余 1005 萬由開發(fā)商承擔(dān)；開發(fā)商另需承擔(dān)項(xiàng)目的立項(xiàng)、報(bào)建、建設(shè)等費(fèi)用。本項(xiàng)目定向開發(fā)的部分約占總開發(fā)量的 63%，有效地降低了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。由于土地費(fèi)用基本由電力局承擔(dān)，項(xiàng)目的建設(shè)也可分批分期開發(fā)，降低了開發(fā)商所需項(xiàng)目啟動(dòng)資金投入，更降低了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，更可以以較低的資金投入獲得較豐厚的回報(bào)。上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn)整個(gè)南寧經(jīng)濟(jì)快速增長，居民純收入不斷增加，近年來房地產(chǎn)市場一直十分火爆，有利于新項(xiàng)目的上馬；南寧大橋的建成，將使項(xiàng)目距離市中心的路程縮短一半，進(jìn)出交通更為便捷，物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐步完成，那么后項(xiàng)目銷售將適逢其時(shí)。項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且未來幾年，如一些黨政機(jī)關(guān)將搬至潘龍區(qū)，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)將又有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)項(xiàng)目的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。第五章 項(xiàng)目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標(biāo)市場定位1. 高校、科研院所高級(jí)職稱人士2. 民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要年齡判斷在 30－45 歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:1．相對而言，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。2．項(xiàng)目自然環(huán)境得天獨(dú)厚；3．從項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)同類物業(yè)分析得出結(jié)論。4．隨著南寧大橋的建成和市政府的搬遷，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都會(huì)很快跟上。（產(chǎn)品定位的具體建議見第七章項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議。 ）第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議①由于項(xiàng)目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中一定要充分根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地” （政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。③總體上來說，此項(xiàng)目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。④小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于 車位/ 戶，商業(yè)辦公按 車位/戶，業(yè)主中因?yàn)轫?xiàng)目位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。⑤在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后至少 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“ 以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開，潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本” 。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式） ，物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、）等。三、小區(qū)配套設(shè)施建議會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)中型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、幼兒園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高， “買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)本項(xiàng)目及開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“合作開發(fā)，整體規(guī)劃、分期實(shí)施、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。合作開發(fā)本項(xiàng)目由富凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與電力局（以下屬三產(chǎn)單位名義）合作開發(fā)，雙方的合作一方面可使項(xiàng)目擁有較高自有資金，利于項(xiàng)目的實(shí)施；另一方面，可利用電力局的客戶資源（定向開發(fā)職工住房） ，降低了項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。整體規(guī)劃這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地面積雖不大，為 159 畝，但因?yàn)椴捎昧硕喾N建筑形式，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，分期實(shí)施。分期實(shí)施該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá) 212022M2，預(yù)計(jì)總投資約 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)對項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊以南部分為突破口。其依據(jù)有：①地塊南面環(huán)境、交通條件相對較好，宣傳也更為方便；②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待；③從景觀效果考慮，北向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是將較好區(qū)位項(xiàng)目放在最后階段實(shí)施。力創(chuàng)精品項(xiàng)目所在地塊的素質(zhì)較好，具有很強(qiáng)的可塑性，通過項(xiàng)目的品牌地塑造，可有效地帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。同時(shí)借助于該項(xiàng)目的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在南寧市房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。先環(huán)境、后房屋，全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項(xiàng)目的信心。二、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 38042 萬元人民幣，其中建設(shè)投資為 28992 萬元。詳見表1：《項(xiàng)目總投資估算表》 ，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。表一、項(xiàng)目總投資估算表序號(hào) 費(fèi)用名稱 費(fèi)用明細(xì)/標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)金額 備注一 土地成本1 土地成本 45 萬元/畝 71550000 元159 畝（扣除 30 畝辦公預(yù)留地）二 前期工程費(fèi)用1 總體規(guī)劃費(fèi) 建面2 元/㎡ 424000 元按建筑面積212022M22 土地平整用地面積12 元/㎡2544000 元3 設(shè)計(jì)費(fèi) 建面8 元/㎡ 1696000 元4 勘察費(fèi)用地面積 元/㎡318000 元5 臨時(shí)水電費(fèi) 建面4 元/㎡ 848000 元6 合計(jì) 元/ M 2 5830000 元三 報(bào)建費(fèi)用1 城建配套費(fèi) 建安費(fèi)3% 5985000 元2 教育附加費(fèi) 建安費(fèi)1% 1995000 元3 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安費(fèi)% 4987500 元4 招標(biāo)管理費(fèi) 建安費(fèi)1% 1995000 元5 防洪費(fèi) 建面2 元/㎡ 424000 元6 人防費(fèi) 建面 10 元/㎡ 2120220 元7 測量費(fèi) 200 元/棟 6400 元按 32 棟計(jì)算8 白蟻防治費(fèi) 建面2 元/㎡ 424000 元9 墻改押金 建面 元/㎡ 975200 元10 規(guī)劃服務(wù)費(fèi) 建面2 元/㎡ 424000 元11 垃圾處置費(fèi) 建面 元/㎡ 318000 元12 散裝水泥保證金6000 元—10,000.元 1000013 合計(jì) 元/㎡ 19664100 元四 建安工程費(fèi)1 土建 多層及連排別墅 700 元/㎡ 50400000 元2 土建 小高層 1000 元/㎡ 120220000 元3 土建 配套商業(yè) 1000 元/㎡ 15000000 元4 土建 公共生活設(shè)施 700 元/㎡ 3500000 元5 水電工程 建面 50 元/㎡ 10600000 元6 合計(jì) 元/㎡ 199500000 元五 基礎(chǔ)設(shè)施1 供水 建面 10 元/㎡ 2120220 元2 供電 建面 15 元/㎡ 3180000 元3 道路建面30%60 元/㎡3816000 元4 污、雨水工程 建面 10 元/㎡ 2120220 元5 電視 建面5 元/㎡ 1060000 元6 電話 建面4 元/㎡ 848000 元7 消防 建面 元/㎡ 318000 元8 合計(jì) 元/㎡ 13462022 元六 配套設(shè)施1 綠化 建面 12 元/㎡ 2544000 元2 景觀小品 建面5 元/㎡ 1060000 元3 庭園燈 建面 元/㎡ 742022 元4 大門及入口廣場 202200 元5 圍墻 120 元/㎡ 360000 元按 3000 米計(jì)算6 紅外線保安系統(tǒng) 700000 元7 門鈴對講 400/戶 640000 元 按 1600 戶8 合計(jì) 元/㎡ 6246000七 管理費(fèi)用1 管理費(fèi) 一至六5% 15812605 元2 監(jiān)理費(fèi) 建安費(fèi)% 2394000 元3 銷售費(fèi)用 總銷金額% 17514000 元八 財(cái)務(wù)費(fèi)用1 財(cái)務(wù)費(fèi)用 約 18960000 元九 不可預(yù)見費(fèi)用1 一至六3% 9487563 元十 總成本1 一＋…＋九 380420268 元十一 銷售收入1 定向開發(fā)部分商品房 均價(jià) 2200 元/㎡ 290400000 元 132022㎡2 外銷商品房部分 均價(jià) 2500 元/㎡ 150000000 元 60000㎡3 商業(yè)配套 均價(jià) 4000 元/㎡ 60000000