【文章內(nèi)容簡介】 南戴河──留守營、牛頭崖發(fā)展軸，黃金海岸──昌黎縣城發(fā)展軸，大蒲河口──昌黎腹地發(fā)展軸，翡翠島、灤河口濕地──七里海度假區(qū)發(fā)展軸。分別突出發(fā)展文化娛樂現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)特色，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與濱海城市特色，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及種植園經(jīng)濟特色，以及自然生態(tài)休閑特色。北戴河新區(qū)區(qū)位優(yōu)越環(huán)境宜人北戴河新區(qū)地處河北省東北部，隸屬首批沿海開放城市──秦皇島。該新區(qū)地理位置優(yōu)越，北依碣石，南臨渤海，東起戴河，西至灤河，海岸線長82公里。自然條件相當(dāng)獨特，擁中國北方最優(yōu)質(zhì)的沙灘海水浴場、世界罕見的海洋大漠風(fēng)光、華北最大的瀉湖七里海、22萬畝連綿黳郁的林帶等宜人景觀，被譽為中國最美的八大海岸之一。二、項目投資的必要性秦皇島市地處環(huán)渤海灣中心地帶，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊，交通路網(wǎng)發(fā)達，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是公司一直關(guān)注的重點城市之一。該項目的啟動將是公司實現(xiàn)進軍秦皇島的構(gòu)想的良好契機，對公司未來的發(fā)展具有重大的戰(zhàn)略意義。秦皇島市經(jīng)濟正處于穩(wěn)步發(fā)展期，城市居民生活水平較高，消費能力不斷增強，不過目前秦皇島城市居民居住上水平還比較低，預(yù)計未來秦皇島市商品住宅市場需求還將保持一個較長的增長期，該項目開發(fā)所面臨的宏觀市場環(huán)境較好。㎡，低于28㎡的全國城鎮(zhèn)人均居住面積。按國際慣例，人均國民生產(chǎn)總值在3000美元—5000美元時，是住宅需求迅速增長時期。秦皇島市人均GDP為約4160美元，預(yù)計未來一段較長的時間里住宅市場將保持較旺盛的需求態(tài)勢。秦皇島是國務(wù)院批準(zhǔn)的全國甲級旅游城市，素有“京津后花園”之美譽，擁有長城、濱海、生態(tài)等良好的旅游資源，是中國十佳宜居城市之一。 “西港東遷”工程的實施，有利于城市居住環(huán)境進一步優(yōu)化，良好的城市居住環(huán)境為秦皇島市商品住宅市場的良性、可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。該項目處于秦皇島大旅游立市的省級重點開發(fā)區(qū)域，市場潛力巨大，北戴河區(qū)域旅游、療養(yǎng)資源目標(biāo)客戶認知度較高，且地塊面積大，可持續(xù)性開發(fā)能力非常強，具有較好的收入回報，能夠滿足公司未來的利潤需求和發(fā)展要求。第三部分 市場研究一、土地市場現(xiàn)狀（一）2007年2009年10月秦皇島市土地出讓面積分析注：此土地信息來自皇島市土地收購儲備交易中心，數(shù)據(jù)截至2009年10月23日此統(tǒng)計數(shù)據(jù)規(guī)劃通途包括居住用地和含居住在內(nèi)的綜合用地。 從土地出讓面積看，2007年秦皇島市出讓土地26宗，為近三年以來土地出讓最大的一年，2008年，受金融危機和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的影響，當(dāng)年土地成交11宗，不足2007年成交量的3成。2009年110月，在宏觀經(jīng)濟形勢趨穩(wěn)和地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的背景下，秦皇島市土地市場有所復(fù)蘇，住宅用地交土地11宗，已經(jīng)超過2008年全年土地成交總量（二）城市各行政區(qū)土地出讓量分析2007年，住宅建設(shè)用地出讓主要集中在海港區(qū)和北戴河區(qū)，兩區(qū)共成交居住用地2866畝，約占當(dāng)年全市出讓總量的90%以上，其中，北戴河區(qū)金夢海灣項目地塊5宗，%。2008年，秦皇島市出讓居住用地11宗，共計成交面積930畝，其中北戴河區(qū)成交518畝，約占當(dāng)年成交土地總量的56%，城市向西發(fā)展的趨勢更加明顯。而海港區(qū)成交居住用地僅75畝，僅占當(dāng)年全市成交總量的8%。截止2009年10月23日，秦皇島市出讓的11宗居住用地，總成交面積1194畝，已經(jīng)超出2008年全年的出讓總量，其中海港區(qū)成交居住用地九宗，共計869畝，約占總成交面積的73%。綜上分析可以看出，2007年至2009年10月，海港區(qū)、北戴河區(qū)是近三年秦皇島市商品住宅用地供應(yīng)的主要區(qū)域之一，供應(yīng)量較大。從各出讓地塊分布的地理位置來看，城市核心區(qū)域內(nèi)的大面積土地較少。（二）各行政區(qū)域土地出讓價格分析土地出讓均價（萬元/畝）年份海港區(qū)北戴河區(qū)山海關(guān)區(qū)2007年 2008年 2009年110月 平均樓面地價年份海港區(qū)北戴河區(qū)山海關(guān)區(qū)2007年 2008年 2009年110月 價格下行原因： 北戴河區(qū)域土地成交面積增長比較迅速,且由于向黃金海岸方向擴展，土地價格低于成熟的市區(qū)價格； 由于城市核心區(qū)域可出讓的土地面積比較少，海港區(qū)成交的土地區(qū)域逐年外擴，而且擴大幅度比較大，位置較偏。二、政策環(huán)境分析（一）中央針對房產(chǎn)的宏觀政策受房地產(chǎn)觀望氣氛及國際金融危機的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交量與成交價格雙降的局面，同時受出口受阻影響，國家經(jīng)濟也出現(xiàn)下滑跡象。為刺激內(nèi)需，國家在2008年下半年出臺了一系列的金融、土地、信貸等方面的政策，刺激房地產(chǎn)市場，拉動內(nèi)需。2009年，在國家積極的財政政策和寬松的貨幣政策刺激下，中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場迅速回暖，交易活躍，整體呈現(xiàn)價量齊升的態(tài)勢。眾多開發(fā)企業(yè)儼然走出了2008年市場蕭條的陰影，重拾信心，紛紛出手拿地，各地“地王”頻現(xiàn)。為防止房地產(chǎn)市場過熱，中央相關(guān)部門近期頻頻出手，重點在打擊囤地、打擊捂盤惜售等方面進行調(diào)控，相關(guān)稅收、金融等方面的政策也正在積極醞釀之中。（二）秦皇島市政府對住宅市場的相關(guān)政策受國際金融危機和國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，2008年秦皇島商品房市場銷售量大幅萎縮，比2007年下降了近四成，但價格依然保持堅挺，維持了較高的上漲水平。為應(yīng)對金融危機對秦皇島房地產(chǎn)市場的沖擊，2008年12月31日，政府出臺《秦皇島市人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（秦政[2008]196號）》，分別從實施優(yōu)惠政策、加大金融支持力度、加大保障型住房建設(shè)力度、強力推進“三改”工程、加快調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管等八個方面對房地產(chǎn)市場進行引導(dǎo)，并通過稅收、首付比例、房貸利率、公積金使用、落戶政策等實質(zhì)性調(diào)整措施對房地產(chǎn)市場進行扶持。以此政策出臺為契機，在宏觀市場回暖的大環(huán)境下，2009年以來，秦皇島房地產(chǎn)市場開始逐步回暖，反映在住宅銷售面積上，2009年前10月的銷售量已經(jīng)超過2008年全年總量，商品房價格仍延續(xù)較穩(wěn)定的上漲態(tài)勢。在“三年大變樣”的方針指引下，秦皇島強力推進“三改”（即舊住宅小區(qū)改善、棚戶區(qū)（危陋住宅區(qū)）改建、“城中村”改造），在改善市民居住條件的同時，將使得市區(qū)土地供應(yīng)增加，相關(guān)群體的購房需求也將市場發(fā)展注入新的活力。三、秦皇島市房地產(chǎn)市場概況（一）秦皇島市住宅市場供需狀況供需情況秦皇島商品住宅開發(fā)在2006年出現(xiàn)爆發(fā)式增長，新開工面積和竣工面積比2005年增長近75%，2009年110月兩項指標(biāo)則與2008年全年水平相當(dāng)。2．商品住宅銷售面積3．商品住宅銷售價格4．商品住宅空置狀況秦皇島2002005年商品住宅竣工面積比2003年大幅下降，但銷售面積卻大幅上升，使其空置面積逐年降低，2006年降至10萬㎡以下。2006年竣工面積的增加，使2007年空置面積恢復(fù)至20萬㎡以上。秦皇島住宅市場潛力分析㎡，㎡；秦皇島市人均住宅面積低于28㎡的全國城鎮(zhèn)人均居住面積。根據(jù)《秦皇島市城市總體規(guī)劃(20052020年)》中2010年城市區(qū)人口達到95萬，‰，根據(jù)預(yù)測，到2012年城市區(qū)人口將達到100萬；根據(jù)《秦皇島住宅建設(shè)規(guī)劃（20082012年）》，截止2012年年底，秦皇島市區(qū)居民人均住房面積達到30㎡，㎡/人。不考慮人口增長，住宅需求 ＝市區(qū)人口增加面積＝100萬人㎡/人＝315萬㎡規(guī)劃期內(nèi)，海港組團共建設(shè)住房26360套，建筑面積220萬平方米。其中建設(shè)商品住房18900套，建筑面積176萬平方米(其中70%為套型建筑面積90平方米以下的普通商品住房)；建設(shè)經(jīng)濟適用住房6900套，；建設(shè)廉租住房560套。秦皇島地處最具發(fā)展?jié)摿Φ沫h(huán)渤海經(jīng)濟圈中心地帶，是東北與華北兩大經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合部，城市氣候宜人，擁有長城、濱海、生態(tài)等良好的旅游資源，是全國知名的度假、旅游勝地，交通便捷，是中國北方最適宜居住的城市之一，對北方有休閑、度假、養(yǎng)老需求的置業(yè)群體（據(jù)我部調(diào)研了解，外埠購房客戶主要來自北京、天津、唐山等周邊大城市和東北三?。┪^大。 由于秦皇島市得天獨厚的地理條件，近幾年外地購房者所占比例已占到全市購房者的30%，20022007年，秦皇島市共建設(shè)商品住房1113萬㎡，其中30%約334萬㎡為外地購房者所購買。隨著秦皇島城市經(jīng)濟發(fā)展的加速，城市建設(shè)進程加快，“西港東遷”工程的深入實施，城市居住環(huán)境將進一步提升，旅游資源將得到更充分的的開發(fā)、利用，秦皇島房地產(chǎn)市場外埠購房者的吸引力也將逐步增強，外埠客戶對秦皇島的關(guān)注，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了一定的支撐。6．秦皇島市城區(qū)“十一五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃依據(jù)根據(jù)《秦皇島市近期建設(shè)規(guī)劃（20062010年）》中2010年城市區(qū)常住人口達到85萬；根據(jù)《秦皇島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》2010年人均住房建筑面積達到30㎡；根據(jù)《秦皇島市城市房屋拆遷規(guī)劃（20062010年）》和往年的拆遷量，每年拆除的住房面積為35萬㎡左右。同時考慮到秦皇島市得天獨厚的地理條件，外地購房者所占比例已達30%。預(yù)計“十一五”期間城市區(qū)住房面積需求量為1030萬㎡。根據(jù)“十五”期末秦皇島市不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，規(guī)劃“十一五”，建筑面積800萬㎡（，建筑面積70萬㎡；套型建筑面積90—140㎡，建筑面積160萬㎡；套型建筑面積90㎡，建筑面積570萬㎡。）；建設(shè)經(jīng)濟適用住房（含廉租住房），建筑面積230萬㎡。“十一五”期間，秦皇島市三個城區(qū)房地產(chǎn)詳細發(fā)展規(guī)劃如下表：海港區(qū)山海關(guān)區(qū)北戴河區(qū)面積（萬㎡）套數(shù)（萬套）面積（萬㎡）套數(shù)（萬套）面積（萬㎡）套數(shù)（萬套）商品房470180150高檔住宅35152090—140㎡100352590㎡以下335130105經(jīng)濟適用房1604030合計630220180（二）區(qū)域市場概況 市場熱點板塊目前秦皇島房地產(chǎn)市場可以劃分為市區(qū)濱海板塊、北戴河黃金海岸板塊和南戴河三個大區(qū)域，但此三大區(qū)域間互動性較弱，因此此次區(qū)域市場分析主要針對項目地塊所處的城市中心區(qū)域進行。根據(jù)項目區(qū)位分布的集中程度和客戶關(guān)注程度，可把秦皇島市房產(chǎn)市場分為以上三大板塊。西山花園，均價640013000元/平米森林逸城，均價5500元/平米13800元/平米怡峰御景，均價6100元/平米御墅龍灣，均價15000元/平米淺水灣別墅49棟別墅，均價13800元/平米意向地塊灣海1號，4棟高層，觀海房均價8200元/平米戴河庭院，均價13000元/平米依海45176。，9層80㎡，64萬/套其他3050㎡，均價8000元/㎡金海岸，均價7500元/平米濱海新城，均價4298元/㎡區(qū)域特征南戴河：該板塊具秦皇島西邊約35km。該區(qū)域居住環(huán)境較差，樓盤價位整體相對較低，缺少高品質(zhì)的大盤，市場關(guān)注度不高，樓盤價格變化趨勢大致由海岸線向北逐漸升高。區(qū)域內(nèi)住宅銷售價格約在40006000元/平米，個別有高價位花園洋房。北戴河黃金海岸板塊：位于秦皇島市區(qū)西25km處。是海景知名旅游地，配套設(shè)施齊全，商業(yè)發(fā)達。該區(qū)域在售項目較少，熱點不是很集中，因為以高端客戶為主，客戶關(guān)注度不高，住宅產(chǎn)品以多層為主，別墅為主，銷售價格在600013500元/平米。市區(qū)濱海板塊：該板塊范圍主要指湯河以西的開發(fā)區(qū)靠近市區(qū)的部分，目前開發(fā)熱點主要集中在靠近海岸線的河北大街沿線。該區(qū)域項目景觀優(yōu)勢明顯，周邊高校較多且臨近奧體中心，人文氛圍濃厚。市場關(guān)注度較高。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型較多，產(chǎn)品價格差異較大，高層產(chǎn)品5500元/平方米左右，別墅產(chǎn)品700013800元/㎡(森林逸城)。觀海景物業(yè)價格較高，如灣海一號均價8000元/平方米，秦皇國際公寓11000元/平方米。該板塊內(nèi)金夢海灣項目規(guī)模龐大，目前尚未全面啟動，后期對我公司項目開發(fā)將會造成一定威脅。開發(fā)區(qū)濱海海板塊恒大玉龍灣，均價5000元/平米灣海1號，4棟高層，觀海房均價8200元/平米淺水灣別墅49棟別墅，均價13800元/平米森林逸城，均價5500元/平米13800元/平米，秦皇島最大的樓盤（1）淺水灣別墅樓盤基本信息項目區(qū)位北戴河濱海大道北側(cè)，新河路東側(cè)開發(fā)商中房集團渤海房地產(chǎn)開發(fā)公司土地性質(zhì)別墅用地總建筑面積㎡容積率物業(yè)類型獨棟別墅建筑類別歐式海景獨棟別墅 項目景觀東臨森林公園、野生動物園；向南距海岸線直線800米主力戶型384738㎡物業(yè)情況開盤時間20097入住時間200911銷售情況踩盤時間2010年2月2 日10：00目前售價均價13800元/㎡優(yōu)惠活動無優(yōu)惠銷售情況剩余9套，共49套；現(xiàn)場無客戶看房客戶來源北京、唐山、東北約占85%（影視明星、企業(yè)家）備注項目屬于一線海景別墅，周邊環(huán)境優(yōu)美銷售顧問孫雨欣 15033541836 0335－4665555（2）恒大玉龍灣樓盤基本信息項目區(qū)位河北大街中段（原渤海灣商場）開發(fā)商秦皇島恒大地產(chǎn)公司土地性質(zhì)商住用地總建筑面積353259㎡容積率物業(yè)類型毛坯建筑類別高層項目景觀西側(cè)湯河公園主力戶型90～130 ㎡二居至三居市政配套 市政水、電；集中供暖。物業(yè)情況 ㎡月銷售情況