【文章內容簡介】 南戴河──留守營、牛頭崖發(fā)展軸，黃金海岸──昌黎縣城發(fā)展軸，大蒲河口──昌黎腹地發(fā)展軸，翡翠島、灤河口濕地──七里海度假區(qū)發(fā)展軸。分別突出發(fā)展文化娛樂現代產業(yè)特色，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與濱海城市特色，高新技術產業(yè)及種植園經濟特色，以及自然生態(tài)休閑特色。北戴河新區(qū)區(qū)位優(yōu)越環(huán)境宜人北戴河新區(qū)地處河北省東北部，隸屬首批沿海開放城市──秦皇島。該新區(qū)地理位置優(yōu)越，北依碣石，南臨渤海，東起戴河，西至灤河，海岸線長82公里。自然條件相當獨特，擁中國北方最優(yōu)質的沙灘海水浴場、世界罕見的海洋大漠風光、華北最大的瀉湖七里海、22萬畝連綿黳郁的林帶等宜人景觀，被譽為中國最美的八大海岸之一。二、項目投資的必要性秦皇島市地處環(huán)渤海灣中心地帶，是聯接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊，交通路網發(fā)達，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是公司一直關注的重點城市之一。該項目的啟動將是公司實現進軍秦皇島的構想的良好契機，對公司未來的發(fā)展具有重大的戰(zhàn)略意義。秦皇島市經濟正處于穩(wěn)步發(fā)展期，城市居民生活水平較高，消費能力不斷增強，不過目前秦皇島城市居民居住上水平還比較低，預計未來秦皇島市商品住宅市場需求還將保持一個較長的增長期，該項目開發(fā)所面臨的宏觀市場環(huán)境較好。㎡，低于28㎡的全國城鎮(zhèn)人均居住面積。按國際慣例，人均國民生產總值在3000美元—5000美元時，是住宅需求迅速增長時期。秦皇島市人均GDP為約4160美元，預計未來一段較長的時間里住宅市場將保持較旺盛的需求態(tài)勢。秦皇島是國務院批準的全國甲級旅游城市，素有“京津后花園”之美譽，擁有長城、濱海、生態(tài)等良好的旅游資源，是中國十佳宜居城市之一。 “西港東遷”工程的實施，有利于城市居住環(huán)境進一步優(yōu)化，良好的城市居住環(huán)境為秦皇島市商品住宅市場的良性、可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎。該項目處于秦皇島大旅游立市的省級重點開發(fā)區(qū)域，市場潛力巨大，北戴河區(qū)域旅游、療養(yǎng)資源目標客戶認知度較高，且地塊面積大，可持續(xù)性開發(fā)能力非常強，具有較好的收入回報，能夠滿足公司未來的利潤需求和發(fā)展要求。第三部分 市場研究一、土地市場現狀（一）2007年2009年10月秦皇島市土地出讓面積分析注：此土地信息來自皇島市土地收購儲備交易中心，數據截至2009年10月23日此統(tǒng)計數據規(guī)劃通途包括居住用地和含居住在內的綜合用地。 從土地出讓面積看，2007年秦皇島市出讓土地26宗，為近三年以來土地出讓最大的一年，2008年，受金融危機和房地產行業(yè)調整的影響，當年土地成交11宗，不足2007年成交量的3成。2009年110月，在宏觀經濟形勢趨穩(wěn)和地產行業(yè)復蘇的背景下，秦皇島市土地市場有所復蘇，住宅用地交土地11宗，已經超過2008年全年土地成交總量（二）城市各行政區(qū)土地出讓量分析2007年，住宅建設用地出讓主要集中在海港區(qū)和北戴河區(qū)，兩區(qū)共成交居住用地2866畝，約占當年全市出讓總量的90%以上，其中，北戴河區(qū)金夢海灣項目地塊5宗，%。2008年，秦皇島市出讓居住用地11宗，共計成交面積930畝，其中北戴河區(qū)成交518畝，約占當年成交土地總量的56%，城市向西發(fā)展的趨勢更加明顯。而海港區(qū)成交居住用地僅75畝，僅占當年全市成交總量的8%。截止2009年10月23日，秦皇島市出讓的11宗居住用地，總成交面積1194畝，已經超出2008年全年的出讓總量，其中海港區(qū)成交居住用地九宗，共計869畝，約占總成交面積的73%。綜上分析可以看出，2007年至2009年10月，海港區(qū)、北戴河區(qū)是近三年秦皇島市商品住宅用地供應的主要區(qū)域之一，供應量較大。從各出讓地塊分布的地理位置來看，城市核心區(qū)域內的大面積土地較少。（二）各行政區(qū)域土地出讓價格分析土地出讓均價（萬元/畝）年份海港區(qū)北戴河區(qū)山海關區(qū)2007年 2008年 2009年110月 平均樓面地價年份海港區(qū)北戴河區(qū)山海關區(qū)2007年 2008年 2009年110月 價格下行原因： 北戴河區(qū)域土地成交面積增長比較迅速,且由于向黃金海岸方向擴展，土地價格低于成熟的市區(qū)價格； 由于城市核心區(qū)域可出讓的土地面積比較少，海港區(qū)成交的土地區(qū)域逐年外擴，而且擴大幅度比較大，位置較偏。二、政策環(huán)境分析（一）中央針對房產的宏觀政策受房地產觀望氣氛及國際金融危機的影響，國內房地產市場出現成交量與成交價格雙降的局面，同時受出口受阻影響，國家經濟也出現下滑跡象。為刺激內需，國家在2008年下半年出臺了一系列的金融、土地、信貸等方面的政策，刺激房地產市場，拉動內需。2009年，在國家積極的財政政策和寬松的貨幣政策刺激下，中國內地房地產市場迅速回暖，交易活躍，整體呈現價量齊升的態(tài)勢。眾多開發(fā)企業(yè)儼然走出了2008年市場蕭條的陰影，重拾信心，紛紛出手拿地，各地“地王”頻現。為防止房地產市場過熱，中央相關部門近期頻頻出手，重點在打擊囤地、打擊捂盤惜售等方面進行調控，相關稅收、金融等方面的政策也正在積極醞釀之中。（二）秦皇島市政府對住宅市場的相關政策受國際金融危機和國內房地產市場調整影響，2008年秦皇島商品房市場銷售量大幅萎縮，比2007年下降了近四成，但價格依然保持堅挺，維持了較高的上漲水平。為應對金融危機對秦皇島房地產市場的沖擊，2008年12月31日，政府出臺《秦皇島市人民政府關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見（秦政[2008]196號）》，分別從實施優(yōu)惠政策、加大金融支持力度、加大保障型住房建設力度、強力推進“三改”工程、加快調整住房供應結構、強化房地產市場監(jiān)管等八個方面對房地產市場進行引導，并通過稅收、首付比例、房貸利率、公積金使用、落戶政策等實質性調整措施對房地產市場進行扶持。以此政策出臺為契機，在宏觀市場回暖的大環(huán)境下，2009年以來，秦皇島房地產市場開始逐步回暖，反映在住宅銷售面積上，2009年前10月的銷售量已經超過2008年全年總量，商品房價格仍延續(xù)較穩(wěn)定的上漲態(tài)勢。在“三年大變樣”的方針指引下，秦皇島強力推進“三改”（即舊住宅小區(qū)改善、棚戶區(qū)（危陋住宅區(qū)）改建、“城中村”改造），在改善市民居住條件的同時，將使得市區(qū)土地供應增加，相關群體的購房需求也將市場發(fā)展注入新的活力。三、秦皇島市房地產市場概況（一）秦皇島市住宅市場供需狀況供需情況秦皇島商品住宅開發(fā)在2006年出現爆發(fā)式增長，新開工面積和竣工面積比2005年增長近75%，2009年110月兩項指標則與2008年全年水平相當。2．商品住宅銷售面積3．商品住宅銷售價格4．商品住宅空置狀況秦皇島2002005年商品住宅竣工面積比2003年大幅下降，但銷售面積卻大幅上升，使其空置面積逐年降低，2006年降至10萬㎡以下。2006年竣工面積的增加，使2007年空置面積恢復至20萬㎡以上。秦皇島住宅市場潛力分析㎡，㎡；秦皇島市人均住宅面積低于28㎡的全國城鎮(zhèn)人均居住面積。根據《秦皇島市城市總體規(guī)劃(20052020年)》中2010年城市區(qū)人口達到95萬，‰，根據預測，到2012年城市區(qū)人口將達到100萬；根據《秦皇島住宅建設規(guī)劃（20082012年）》，截止2012年年底，秦皇島市區(qū)居民人均住房面積達到30㎡，㎡/人。不考慮人口增長，住宅需求 ＝市區(qū)人口增加面積＝100萬人㎡/人＝315萬㎡規(guī)劃期內，海港組團共建設住房26360套，建筑面積220萬平方米。其中建設商品住房18900套，建筑面積176萬平方米(其中70%為套型建筑面積90平方米以下的普通商品住房)；建設經濟適用住房6900套，；建設廉租住房560套。秦皇島地處最具發(fā)展?jié)摿Φ沫h(huán)渤海經濟圈中心地帶，是東北與華北兩大經濟區(qū)的結合部，城市氣候宜人，擁有長城、濱海、生態(tài)等良好的旅游資源，是全國知名的度假、旅游勝地，交通便捷，是中國北方最適宜居住的城市之一，對北方有休閑、度假、養(yǎng)老需求的置業(yè)群體（據我部調研了解，外埠購房客戶主要來自北京、天津、唐山等周邊大城市和東北三?。┪^大。 由于秦皇島市得天獨厚的地理條件，近幾年外地購房者所占比例已占到全市購房者的30%，20022007年，秦皇島市共建設商品住房1113萬㎡，其中30%約334萬㎡為外地購房者所購買。隨著秦皇島城市經濟發(fā)展的加速，城市建設進程加快，“西港東遷”工程的深入實施，城市居住環(huán)境將進一步提升，旅游資源將得到更充分的的開發(fā)、利用，秦皇島房地產市場外埠購房者的吸引力也將逐步增強，外埠客戶對秦皇島的關注，為房地產發(fā)展提供了一定的支撐。6．秦皇島市城區(qū)“十一五”房地產發(fā)展規(guī)劃依據根據《秦皇島市近期建設規(guī)劃（20062010年）》中2010年城市區(qū)常住人口達到85萬；根據《秦皇島市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》2010年人均住房建筑面積達到30㎡；根據《秦皇島市城市房屋拆遷規(guī)劃（20062010年）》和往年的拆遷量，每年拆除的住房面積為35萬㎡左右。同時考慮到秦皇島市得天獨厚的地理條件，外地購房者所占比例已達30%。預計“十一五”期間城市區(qū)住房面積需求量為1030萬㎡。根據“十五”期末秦皇島市不同收入水平家庭結構比例，規(guī)劃“十一五”，建筑面積800萬㎡（，建筑面積70萬㎡；套型建筑面積90—140㎡，建筑面積160萬㎡；套型建筑面積90㎡，建筑面積570萬㎡。）；建設經濟適用住房（含廉租住房），建筑面積230萬㎡?！笆晃濉逼陂g，秦皇島市三個城區(qū)房地產詳細發(fā)展規(guī)劃如下表：海港區(qū)山海關區(qū)北戴河區(qū)面積（萬㎡）套數（萬套）面積（萬㎡）套數（萬套）面積（萬㎡）套數（萬套）商品房470180150高檔住宅35152090—140㎡100352590㎡以下335130105經濟適用房1604030合計630220180（二）區(qū)域市場概況 市場熱點板塊目前秦皇島房地產市場可以劃分為市區(qū)濱海板塊、北戴河黃金海岸板塊和南戴河三個大區(qū)域，但此三大區(qū)域間互動性較弱，因此此次區(qū)域市場分析主要針對項目地塊所處的城市中心區(qū)域進行。根據項目區(qū)位分布的集中程度和客戶關注程度，可把秦皇島市房產市場分為以上三大板塊。西山花園，均價640013000元/平米森林逸城，均價5500元/平米13800元/平米怡峰御景，均價6100元/平米御墅龍灣，均價15000元/平米淺水灣別墅49棟別墅，均價13800元/平米意向地塊灣海1號，4棟高層，觀海房均價8200元/平米戴河庭院，均價13000元/平米依海45176。，9層80㎡，64萬/套其他3050㎡，均價8000元/㎡金海岸，均價7500元/平米濱海新城，均價4298元/㎡區(qū)域特征南戴河：該板塊具秦皇島西邊約35km。該區(qū)域居住環(huán)境較差，樓盤價位整體相對較低，缺少高品質的大盤，市場關注度不高，樓盤價格變化趨勢大致由海岸線向北逐漸升高。區(qū)域內住宅銷售價格約在40006000元/平米，個別有高價位花園洋房。北戴河黃金海岸板塊：位于秦皇島市區(qū)西25km處。是海景知名旅游地，配套設施齊全，商業(yè)發(fā)達。該區(qū)域在售項目較少，熱點不是很集中，因為以高端客戶為主，客戶關注度不高，住宅產品以多層為主，別墅為主，銷售價格在600013500元/平米。市區(qū)濱海板塊：該板塊范圍主要指湯河以西的開發(fā)區(qū)靠近市區(qū)的部分，目前開發(fā)熱點主要集中在靠近海岸線的河北大街沿線。該區(qū)域項目景觀優(yōu)勢明顯，周邊高校較多且臨近奧體中心，人文氛圍濃厚。市場關注度較高。區(qū)域內產品類型較多，產品價格差異較大，高層產品5500元/平方米左右，別墅產品700013800元/㎡(森林逸城)。觀海景物業(yè)價格較高，如灣海一號均價8000元/平方米，秦皇國際公寓11000元/平方米。該板塊內金夢海灣項目規(guī)模龐大，目前尚未全面啟動，后期對我公司項目開發(fā)將會造成一定威脅。開發(fā)區(qū)濱海海板塊恒大玉龍灣，均價5000元/平米灣海1號，4棟高層，觀海房均價8200元/平米淺水灣別墅49棟別墅，均價13800元/平米森林逸城，均價5500元/平米13800元/平米，秦皇島最大的樓盤（1）淺水灣別墅樓盤基本信息項目區(qū)位北戴河濱海大道北側，新河路東側開發(fā)商中房集團渤海房地產開發(fā)公司土地性質別墅用地總建筑面積㎡容積率物業(yè)類型獨棟別墅建筑類別歐式海景獨棟別墅 項目景觀東臨森林公園、野生動物園；向南距海岸線直線800米主力戶型384738㎡物業(yè)情況開盤時間20097入住時間200911銷售情況踩盤時間2010年2月2 日10：00目前售價均價13800元/㎡優(yōu)惠活動無優(yōu)惠銷售情況剩余9套，共49套；現場無客戶看房客戶來源北京、唐山、東北約占85%（影視明星、企業(yè)家）備注項目屬于一線海景別墅，周邊環(huán)境優(yōu)美銷售顧問孫雨欣 15033541836 0335－4665555（2）恒大玉龍灣樓盤基本信息項目區(qū)位河北大街中段（原渤海灣商場）開發(fā)商秦皇島恒大地產公司土地性質商住用地總建筑面積353259㎡容積率物業(yè)類型毛坯建筑類別高層項目景觀西側湯河公園主力戶型90～130 ㎡二居至三居市政配套 市政水、電；集中供暖。物業(yè)情況 ㎡月銷售情況