【正文】 ，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、臨港工業(yè)、物流和現(xiàn)代服務業(yè)為主導的城市功能綜合區(qū)；山海關(guān)組團為國家歷史文化名城，重要的鐵路樞紐，旅游休閑度假勝地，現(xiàn)代制造和臨港工業(yè)基地；北戴河組團為國際商務會議中心，生態(tài)型、園林式、國際性旅游休閑度假勝地；濱海新城組團為濱海旅游休閑度假勝地，高端旅游休閑、文化創(chuàng)意、總部經(jīng)濟和科技教育研發(fā)等為主的濱海生態(tài)宜居新城；昌黎、撫寧組團為秦皇島衛(wèi)星城，中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)擴散的主要承接地。堅持生態(tài)環(huán)境優(yōu)先的原則，優(yōu)化完善東部海港區(qū)、山海關(guān)區(qū)、北戴河區(qū)的城市功能，啟動建設西部濱海生態(tài)新城，嚴格控制和合理利用海岸線，強力推進“西港東遷”，積極引導工業(yè)向北部山地發(fā)展，建設具有濃郁海濱特色的的園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化的濱海名城，構(gòu)筑由山海關(guān)、海港、北戴河（含南戴河、牛頭崖）、濱海生態(tài)新城、昌黎縣城、撫寧縣城等構(gòu)成的“4+2組團”式城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)，建設秦皇島大都市區(qū)。各城鎮(zhèn)規(guī)模的確定應著重考慮本地環(huán)境承載力的要求，控制城市容量，切不可盲目求大，突破環(huán)境的極限）；整合資源，加快發(fā)展（本著區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，重新審視濱海地區(qū)資源狀況，優(yōu)化資源配置，打破行政界線，發(fā)揮城鎮(zhèn)各自優(yōu)勢，抓住機遇，快速發(fā)展）。 （3）濱海地區(qū)空間協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃①濱海地區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略東優(yōu)西移，南控北進（優(yōu)化中心城區(qū)，大力推進城市從東部地帶向西部地帶戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)建設重點向內(nèi)陸地區(qū)縱深方向延伸）；軸向集聚，組團隔離（濱海地區(qū)是秦皇島市發(fā)展的龍頭，人口向該區(qū)域各城鎮(zhèn)集聚是秦皇島市發(fā)展的必然，因此，強化濱海地區(qū)城鎮(zhèn)帶的建設是非常必要的。 C、航空二是建設津秦客運專線：該線在市區(qū)平行京秦客運專線走向，分別在北戴河與秦皇島設置客運站。規(guī)劃利用京山鐵路狼秦段改造為京秦客運專線，在秦皇島市區(qū)設北戴河站和秦皇島站兩個客運站。 B、鐵路建設中心城鎮(zhèn)通市區(qū)1小時經(jīng)濟圈；大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)半小時到達高速公路；主要經(jīng)濟中心、沿海旅游景點、大型工業(yè)區(qū)之間由一級以上公路相連；縣與縣、縣與85%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)及重要景點之間由二級以上公路相連。 規(guī)劃市域形成以“十”字形的高速公路主干線（京秦高速、沿海高速、承秦高速）和“三縱七橫十三條線”的干線公路網(wǎng)（三縱為秦青線、青樂線和蛇劉線；七橫為京建線、涼龍線、三撫線、102國道、205國道和沿海公路北線、沿海公路南線。形成市域中心城市（1個）、中小城市(5個)、中心鎮(zhèn)（9個）和一般鎮(zhèn)（16個）四級市域城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)?！皟牲c”指據(jù)點式發(fā)展的青龍和盧龍縣城。 構(gòu)筑“一帶兩點三軸”的市域城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)。 以全面建設小康社會為目標，完善市域城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)，優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟布局，充分發(fā)揮城鎮(zhèn)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的帶動作用，做大做強中心城區(qū)，積極促進西部新城建設，加快發(fā)展“4＋2”組團式沿海城鎮(zhèn)發(fā)展帶，壯大市域其它兩個縣城，擇優(yōu)培育9個中心鎮(zhèn)，建設社會主義新農(nóng)村，構(gòu)筑良性互動、協(xié)調(diào)發(fā)展的新型城鄉(xiāng)關(guān)系。2010年市域城鎮(zhèn)化水平達到52％以上，市域城鎮(zhèn)人口達到173萬人左右；2020年市域城鎮(zhèn)化水平達到65％以上，市域城鎮(zhèn)人口達到237萬人左右。（2）市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：①市域總?cè)丝诩俺擎?zhèn)化水平 C、主城區(qū)規(guī)劃范圍 總面積約1419平方公里。其中，城市規(guī)劃區(qū)范圍總面積約2075平方公里。 根據(jù)規(guī)劃內(nèi)容和控制深度的不同，將規(guī)劃范圍界定為三個層次： A、市域范圍近期：2008年—2010年；中期：20112020年；遠景：2020年以后。目前，有 42 個國家和地區(qū)的客商在秦皇島投資置業(yè)，有 14 個世界 500 強企業(yè)在秦皇島落地生根。糧油食品、金屬壓延、玻璃和機械制造是秦皇島四大強勢產(chǎn)業(yè)；中國耀華玻璃集團、中鐵山橋集團和金海糧油、渤海鋁業(yè)、戴卡輪轂公司的生產(chǎn)能力或經(jīng)濟規(guī)模在中國同行業(yè)中名列前茅秦皇島是中國首批 14 個沿海開放城市之一。秦皇島港是一個多功能、綜合性、現(xiàn)代化港口，年吞吐量達 億噸以上；同時，秦皇島新港建設已初具規(guī)模，山海關(guān)港建設開始起步，未來幾年，將逐漸形成大港和小港相互補充的港口群落，進一步鞏固和強化其作為華北、東北重要出?？诘牡匚?。黃金海岸國家海洋自然保護區(qū)、北戴河鳥類自然保護區(qū)、柳江國家地質(zhì)公園、長壽山國家森林公園、祖山自然保護區(qū)是秦皇島的園林名片； “ 天下第一關(guān) ” 、長城之首老龍頭、北戴河、南戴河是秦皇島的人文風景名片。（五）城市發(fā)展1．城市資源作為大北京經(jīng)濟圈的重要城市，秦皇島市具有區(qū)位、環(huán)境、資源、港口、產(chǎn)業(yè)、人才、服務等諸多優(yōu)勢，蘊藏著巨大發(fā)展?jié)摿?。?；公路6384萬人次，%；，%。秦皇島山海關(guān)機場為軍民合用機場，距秦皇島市（海港區(qū)），已開通多條國內(nèi)國際航線。城際鐵路的建設和使用，為京津唐地區(qū)居民來秦皇島休閑旅游、安家置業(yè)提供了便捷的交通條件。規(guī)劃的“大”字型高速公路網(wǎng)及“三縱六橫九條線”的公路主骨架逐步形成，為構(gòu)建“1小時經(jīng)濟圈”奠定了基礎。城 市秦皇島濟南石家莊南京廊坊徐州唐山2008年商品住宅均價48445420500064554200350051302008人居可支配收入13964208021506223123163021695516382房價收入比數(shù)據(jù)來源：各市房管局、統(tǒng)計公報（四）交通運輸秦皇島具有較為發(fā)達的鐵路、公路、航空和海運交通網(wǎng)絡。房價收入比2008年，秦皇島市商品房均價4844元，以平均3口之家購買90㎡商品房為標準，房價收入比為：484490247。年份20012002200320042005200620072008城市居民人均可支配收入709573347867835693841035611207813964增長率2008年河北省主要城市居民生活水平指標城市唐山石家莊廊坊秦皇島邯鄲滄州人均可支配收入163821506216302139641445713175人均消費性支出120269956106039648——8128城市居民居住水平2008年，㎡，%。購買力和消費水平2008年，秦皇島市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達13964元，％，人均消費支出9648元，增長11％。％，其中：，％；，％。分產(chǎn)業(yè)看，％；，％，％；，％∶∶；繼續(xù)保持“三二一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。％。2008年，秦皇島市全部財政收入突破百億元大關(guān)，完成107億元，％；，％。（三）經(jīng)濟概況經(jīng)濟總量2008年，秦皇島市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）,比上年增長12％。截至2008年底。（二）面積人口，其中市區(qū)面積502平方公里（）。西南距石家莊483公里，西距首都北京280公里，距天津220公里，距離沈陽400公里。項目設想鑒于旅游療養(yǎng)居住綜合體體量較大，我們暫定為三期開發(fā)，開發(fā)周期交錯展開，全部建成周期暫定8年。宗地來源及現(xiàn)狀地塊為北戴河新區(qū)政府重點推薦項目，地塊屬于濱?？盏?、當?shù)剞r(nóng)民養(yǎng)殖廠等。地塊二:面積約6000畝的規(guī)劃建設用地，將根據(jù)土地建設性質(zhì)不同，分別測算土地成本，如養(yǎng)老中心、醫(yī)院、學校等項目用地與住宅、別墅、洋房項目用地，核算差別地價，計算綜合地價。地塊一地塊二地塊一:面積約6000畝，為保護性開發(fā)用地，可考慮建設高爾夫球場、酒店、碼頭、沙灘娛樂及海濱浴場等項目，與政府深度接觸后可以考慮協(xié)議或租賃用地，部分工程億BT等形式進行建設，從而降低土地成本。位置優(yōu)越，距離南戴河10余公里，北戴河20余公里。北戴河新區(qū)項目可行性研究報告發(fā)展部二零一零年三月目錄第一部分 可行性研究報告編制依據(jù)及結(jié)論 4一 項目投資意向書名稱 4二 投資意向書編制單位 4三 投資意向書編制依據(jù) 4四 項目概況 4（一）秦皇島市北戴河新區(qū)地塊概況 4（二）北戴河新區(qū)地塊規(guī)劃指標及其它要求 6（三）地塊獲取方式 7第二部分 城市背景綜述 8一、城市概況 8（一）地理位置及區(qū)劃 8（二）面積人口 8（三）經(jīng)濟概況 9經(jīng)濟總量 9固定資產(chǎn)投資 10購買力和消費水平 11城市居民居住水平 12房價收入比 12（四）交通運輸 13（五）城市發(fā)展 14（1）規(guī)劃期限和規(guī)劃范圍 16（2）市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃： 16（3）濱海地區(qū)空間協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃 18（4）主城區(qū)空間發(fā)展規(guī)劃 20（六）秦皇島旅游立市原則 23（七）項目淵源 24（八）北戴河新區(qū)介紹 24二、項目投資的必要性 26第三部分 市場研究 28一、土地市場現(xiàn)狀 28（一）2007年2009年10月秦皇島市土地出讓面積分析 28（二）城市各行政區(qū)土地出讓量分析 28（二）各行政區(qū)域土地出讓價格分析 30二、政策環(huán)境分析 31（一）中央針對房產(chǎn)的宏觀政策 31（二）秦皇島市政府對住宅市場的相關(guān)政策 31三、秦皇島市房地產(chǎn)市場概況 32（一）秦皇島市住宅市場供需狀況 32供需情況 322．商品住宅銷售面積 323．商品住宅銷售價格 334．商品住宅空置狀況 33秦皇島住宅市場潛力分析 336．秦皇島市城區(qū)“十一五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃 34（二）區(qū)域市場概況 35市場熱點板塊 35區(qū)域特征 36開發(fā)區(qū)濱海海板塊 37北戴河黃金海岸片區(qū) 42南戴河片區(qū) 46第四部分：項目概況 51一、宗地位置 51二、規(guī)劃控制要點 52規(guī)劃要點 52土地獲得方式： 53協(xié)議內(nèi)容中甲乙雙方的職責： 53三、土地升值潛力初步評估 54區(qū)域?qū)傩裕?54項目屬性： 54有利因素： 54不利因素： 55四、項目前期進展概況 55五、成本預測 55第五部分 項目市場展望及未來價值 56一、定位 56定位 56三項原則 56二、項目建設目標項目可持續(xù)發(fā)展 56政府、開發(fā)企業(yè)、當?shù)孛癖?、消費群體多方共贏 56開發(fā)和生態(tài)——在開發(fā)中保護，在保護中開發(fā) 57打造精品樣板，促進區(qū)域整體標準的提升 58二、策略 59第六部分：綜合分析與建議 60（一）SWOT分析 60（二）結(jié)論 61第一部分 可行性研究報告編制依據(jù)及結(jié)論一 項目投資意向書名稱秦皇島市北戴河新區(qū)地塊項目投資意向書二 投資意向書編制單位榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司發(fā)展部三 投資意向書編制依據(jù)國家相關(guān)政策、法規(guī)走訪記錄（市場調(diào)研數(shù)據(jù)和資料）秦皇島市房管局、土地交易中心、統(tǒng)計局等部門信息秦皇島市政府部門、市統(tǒng)計局等網(wǎng)站公布相關(guān)數(shù)據(jù)四 項目概況（一）秦皇島市北戴河新區(qū)地塊概況北戴河新區(qū)七里海地塊位于秦皇島市區(qū)西南部，黃金海岸七里海與保護區(qū)交接處以南，地塊占地約12003畝，為政府規(guī)劃收儲用地。地塊為北戴河新區(qū)政府重點推薦項目，屬于濱?？盏兀?；緊鄰泄湖七里海，獨享七里海與海岸風景資源。地塊現(xiàn)狀為村民居住、漁港碼頭、漁業(yè)養(yǎng)殖、部分海岸綠地等區(qū)位見下圖：意向地塊（二）北戴河新區(qū)地塊規(guī)劃指標及其它要求兩塊地塊規(guī)劃為旅游、度假、休閑娛樂用地，允許建設部分住宅、商業(yè)，以突出環(huán)境保護的宗旨。其中高爾夫球場用地屬于保護區(qū)內(nèi)用地，以濱海綠地的形式和政府共同開發(fā)。北戴河新區(qū)建設屬國家重點項目，療養(yǎng)、運動、文化等相關(guān)建設用地，符合新區(qū)政府大旅游立市思路，享受劃撥用地政策。 （三）地塊獲取方式由秦皇島市及北戴河新區(qū)政府和榮盛公司共同協(xié)商確定整體建設規(guī)劃，簽訂全面框架協(xié)議，分階段實施建設；采取“充分考慮本地區(qū)的環(huán)境、經(jīng)濟和社會文化的平衡發(fā)展，綜合規(guī)劃、分階段實施”的綜合開發(fā)模式；可以考慮通過BT或BOT形式為政府建設公共基礎設施；土地掛牌方式政府招商引入我公司，雙方簽訂投資協(xié)議，通過前期規(guī)劃，鎖定部分設計條件，公開掛牌。第一期為高爾夫球場、室內(nèi)海水娛樂中心、五星級影院、主題酒店、會議中心、部分別墅公寓配套設施等；第二期為高端老年療養(yǎng)會所、美食天地、小型商業(yè)街及部分情景洋房、別墅配套設施；第三期為其余的休閑娛樂設施及剩余的配套別墅公寓等；第二部分 城市背景綜述一、城市概況（一）地理位置及區(qū)劃 皇島市位于河北省東北部，東北接遼寧省綏中縣，西北臨河北省承德市，西靠唐山市的灤縣、遷安，南臨渤海，是河北省重要的經(jīng)濟大市，全國首批14個沿海開放城市之一，也是中國北方重要的外貿(mào)口岸。下轄3區(qū)（海港區(qū)、北戴河區(qū)、山海關(guān)區(qū)）和4縣（撫寧縣、昌黎縣、盧龍縣和青龍滿族自治縣）。（2009年，統(tǒng)計公報）。按戶籍人口計算人均生產(chǎn)總值達28426元，％。％，；％。％。固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，％；，％，％；，增長22％，％。秦皇島的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在河北11個地級市中排第5位，處于中游水平。根據(jù)《秦皇島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，到2010年城市居民人居住房面積達到30㎡，“十一五”㎡。（139643）= 房價收入比在公司已進駐城市和擬進駐城市中處于較高水平。京山、京哈、大秦、秦沈客運專線四大鐵路干線于境內(nèi)交匯，津秦客運專線已經(jīng)開始施工。京秦客列專線有望2011年底通車，京唐秦城際列車2012年爭取通車。2008年末，高于全省平均水平。秦皇島港業(yè)已成為以煤炭、原油輸出為主的綜合性國際港口，是我國晉煤外運、北煤南運的主