【正文】 長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 都市圈占山東 1/3 人口和面積，在華東區(qū)占據(jù)重要地位。 城市潛力 山東省著力打造的“ 1＋ 6”濟(jì)南都市圈，以濟(jì)南為核心 ， 輻射淄博、泰安、聊城、萊蕪、德州、濱州。濟(jì)南樞紐為濟(jì)南鐵路最大的鐵路樞紐。 濟(jì)南也是鐵路運(yùn)輸?shù)闹匾獦屑~。 濟(jì)南交通便利，濟(jì)南機(jī)場(chǎng)開通了通往全國(guó)各主要城市的航線， 濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)是全國(guó)著名大型綜合機(jī)場(chǎng)之一，可以起降大型民航貨運(yùn)班機(jī)。 外部交通 濟(jì)南基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，是全國(guó)重要的交通樞紐，濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)與國(guó)內(nèi)外 40 多個(gè)大中城市相連，與美國(guó)、德國(guó)、日本、韓國(guó)、俄羅斯、香港等地開通了直達(dá)的國(guó)際 航線。 城市人口比重呈逐步增加趨勢(shì)，城市人口的增加，將拉動(dòng)城市住房需求的增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)的開發(fā)。 濟(jì)南人口的空間分布逐步向城區(qū)外圍擴(kuò)散的趨勢(shì)明顯，人口重心繼續(xù)向東部和西部移動(dòng)，歷城區(qū)和歷 下區(qū)的人口規(guī)?？焖贁U(kuò)大。 行政 人口 濟(jì)南 現(xiàn)轄歷下、歷城、槐蔭、天橋、市中區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)六區(qū)和平陰、商河、濟(jì)陽(yáng)三縣及章丘市 ，共設(shè) 54個(gè)街道辦事處， 65個(gè)鎮(zhèn)， 27個(gè)鄉(xiāng)， 487 個(gè)居民委員會(huì)，4658 個(gè)行政村。 濟(jì)南位于京津冀和滬寧杭兩大都市圈的中間位置，是山東及華北地區(qū)重要的區(qū)域中心城市，隨著全運(yùn)會(huì)的成功舉辦和西客站的建設(shè)，城市建設(shè)日新月異，區(qū)域中心城市的地位得到大大加強(qiáng)，濟(jì) 南在經(jīng)濟(jì)、政治、文化方面的擁有充足的發(fā)展空間和強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。 第 2 章 濟(jì)南城市環(huán)境研究 濟(jì)南城市綜述 地理布局 濟(jì)南 位于山東省中西部，是山東省的省會(huì)，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心和重要的交通樞紐， 是國(guó)務(wù)院公布的歷史文化名城，中國(guó)首批優(yōu)秀旅游城市，國(guó)家批準(zhǔn)的副省級(jí)城市和沿海開放城市；躋身于 “ 中國(guó)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力 50 強(qiáng) ” 和“ 中國(guó)投資環(huán)境 40 優(yōu) ” 城市的行列。 可行性研究結(jié)論 從宏觀視角審視城市發(fā)展?jié)摿?，?xiàng)目具有廣闊的發(fā)展前景； 從濟(jì)南 “東拓” 5 城市規(guī)劃導(dǎo)向分析，為項(xiàng)目的發(fā)展提供了發(fā)展空間； 從高新區(qū)的良好投資環(huán)境，為項(xiàng)目的開發(fā)提供直接動(dòng)力； 從濟(jì)南 寫字樓 市場(chǎng) 、公寓市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng) 和 片區(qū)可比項(xiàng)目的研究 方面分析，本項(xiàng)目可通過精準(zhǔn)定位切入市場(chǎng)的需求； 從項(xiàng)目地塊價(jià)值因素條件分析，項(xiàng)目具備了打造可觀經(jīng)濟(jì)效益的條件；從財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果來(lái)看，具備項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)可行性。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的合理性 在常規(guī)開發(fā)模擬下，項(xiàng)目的稅前投資利潤(rùn)率達(dá) 33%，稅后投資利潤(rùn)率 %。 濟(jì)南東部發(fā)展以來(lái)，東部的市政配套、道路交通、工業(yè)企業(yè) 、金融商貿(mào)得到了飛速的發(fā)展。城市經(jīng)營(yíng)者們 圍繞 東西拓展的發(fā)展策略 ，突出大型基礎(chǔ)設(shè)施、公益性設(shè)施、生態(tài)環(huán)境等強(qiáng)制性規(guī)定內(nèi)容的項(xiàng)目布局與用地落實(shí)。 濟(jì)南作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)大省山東省省會(huì) ，地理位置和交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚 ，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。但從國(guó)家調(diào)控政策的實(shí)施來(lái)看，國(guó)家宏觀調(diào)控的目的是打擊房地產(chǎn)投機(jī)，降低金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，安定人民生活，而絕非打擊房地 產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）對(duì)一系列行業(yè)的發(fā)展均有拉動(dòng)效應(yīng)，有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。 可行性研究的目的 通過對(duì)項(xiàng)目所處片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃、功能定位分析，及對(duì)濟(jì)南全市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的把握，并在對(duì)項(xiàng)目地塊定位、產(chǎn)品類型、銷售價(jià)格初步定位的基 4 礎(chǔ)上，通過財(cái)務(wù)測(cè)算評(píng)估等分析，為選擇對(duì)項(xiàng)目 地塊的開發(fā)模式提供參考依據(jù) ，并論證項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性等。 世紀(jì)財(cái)富中心二 期 D座一至三層為大型餐飲娛樂中心，正在招商中；四至十層南北向?yàn)榫b商務(wù)公寓， 45150 平方米不等；四至十一層?xùn)|西向?yàn)楦邫n商務(wù)酒店，北京雅悅酒店于 20xx 年 10開始營(yíng)業(yè)，是東部高新區(qū)較早的商務(wù)酒店。項(xiàng)目一期財(cái)富 A、 B 座為商務(wù)寫字樓，已經(jīng)有 金斯頓集團(tuán)、山東振魯會(huì)計(jì)師事務(wù)所、山東神州冠威國(guó)際貿(mào)易集團(tuán)等 等企業(yè)已在此辦公，形成了較為成熟的辦公氛圍。 3 ? 文化教育配套 高新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、山東省警官學(xué)院、濟(jì)南電子工程機(jī)械學(xué)校、濟(jì)南石化經(jīng)濟(jì)學(xué)校、銀座幼兒園、山東大學(xué)齊魯軟件學(xué)院、山師附小雅居園校區(qū)、濟(jì)鋼二區(qū)幼兒園； ? 醫(yī)療配套 鐵十四局醫(yī)院、山大齊魯醫(yī)院高新區(qū)醫(yī)院、歷下區(qū)第三人民醫(yī)院、省立醫(yī)院東院、省軍區(qū)醫(yī)院、天辰大街診所等； ? 金融配套 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行高新區(qū)支行、建設(shè)銀行高新支行、濟(jì)南市商業(yè)銀行高新分理處、中國(guó)銀行高新支行、建設(shè)銀行雅居園分理處、潤(rùn)豐農(nóng)信雅居園分理處等； ? 商務(wù)配套 高新區(qū)管理委員會(huì)、濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心、凈雅大酒店、雅悅酒店等； ? 其它配套 中國(guó)移動(dòng)高新區(qū)高新區(qū)營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)聯(lián)通高新營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)郵政王舍人支局等。 項(xiàng)目交通 目周邊交通 條件良好 ， 靠近工業(yè)南路，緊鄰新宇路、崇華路，周邊擁有奧體中路、經(jīng)十路、世紀(jì)大道； 繞城高速貫穿南北，濟(jì)青、京滬、京福等高速公路與之緊密相連，到濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需 15 分鐘車程， 10 2 309 國(guó)道縱橫交錯(cuò)形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，濟(jì)南景觀大道經(jīng)十 路，工業(yè)南路直通市區(qū)。 項(xiàng)目位置 2 三慶世紀(jì)財(cái)富中心位于濟(jì)南東部新城與東部產(chǎn)業(yè)帶的核心地帶，高新科技開發(fā)區(qū)核心園區(qū)科貿(mào)城內(nèi)，南依齊魯軟件園，東靠濟(jì)南高新區(qū)管委會(huì)辦公大樓，北臨國(guó)際會(huì)展中心和大型科技文化廣場(chǎng)，是高新開發(fā)區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。 1 財(cái)務(wù)中心財(cái)富大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 1 章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目基本情況 用地基本情況 用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，產(chǎn)權(quán) 40 年。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)據(jù) 單位 1 建設(shè)用地面積 公頃 2 地上 總建筑面積 146300 平方米 3 地下建筑面積 30800 平方米 4 建筑密度 % 5 綠化率 % 6 容積率 (1) 地上容積率 (2) 地下容積率 6 停車位 1560 個(gè) 運(yùn)作方式 本項(xiàng)目地塊走市場(chǎng)招拍掛程序，預(yù)計(jì) 11月底前發(fā)布掛牌公告，公告期 20天， 10天掛牌公告，共計(jì) 1個(gè)月期限。 隨著濟(jì)南市政府的“兩翼展開，高新先導(dǎo)”的重要戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施，世紀(jì)財(cái)富中心所處位置已成為濟(jì)南新生活圈、高新經(jīng)濟(jì)圈、會(huì)展物流圈三大經(jīng)濟(jì)重地的核心。 項(xiàng)目周邊配套 目前周邊有高新區(qū)管委會(huì)、高新區(qū)行政審批中心、濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、興業(yè)銀行、移動(dòng)通訊、聯(lián)通、上島咖啡、雅悅酒店等較為齊全的配套，并且還將有銀座商場(chǎng)（中鐵匯展國(guó)際 ） 、以及丁豪廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)補(bǔ)充 區(qū)域配套。 ． 6項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目總占地約 150 畝，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米，由 A、 B、 C、 D座和財(cái)富大廈（本次對(duì)外招拍掛部分）組成。 世紀(jì)財(cái)富中心二期為 C、 D座，其中 C座一層為商業(yè)公建，二至八層為大開間的寫字間，整層面積 20xx ㎡左右，可自由分割，九至十二層為小戶型寫字間。 當(dāng)前項(xiàng)目對(duì)外招拍掛部分，即財(cái)富大廈用地，基本處于“ 三 通一平”狀態(tài)，不涉及拆遷問題。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。雖然近年來(lái)，國(guó)家針對(duì)局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的現(xiàn)象，從土地和金融兩方面加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控，并頒布了一系列法律法規(guī)規(guī)范市場(chǎng)秩序。宏觀調(diào)控至今，各項(xiàng)政策均已落到實(shí)處，國(guó)內(nèi)上海、杭州、青島等房?jī)r(jià)漲幅居前的城市已出現(xiàn)回落，一大批擾亂市場(chǎng)秩序、哄抬市場(chǎng)價(jià)格的開發(fā)商被清理出局，調(diào)控取得了顯著的效果。濟(jì)南的 城市建設(shè)工作 也在 與時(shí)俱進(jìn)， 在 城市規(guī)劃、建設(shè)、管理、招商引資等各 方面 都取得了較大進(jìn)展 。加強(qiáng)城市資源的優(yōu)化和整合，合理進(jìn)行土地儲(chǔ)備，引入市場(chǎng)化、 社會(huì)化和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，盤活存量，優(yōu)化增量，實(shí)現(xiàn)城市綜合效益的最大化。項(xiàng)目片區(qū)作為東部區(qū)域的一部分， 坐擁高新區(qū)核心，緊鄰會(huì)展中心， 周邊云集了國(guó)家級(jí)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、濟(jì)南高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、齊魯軟件園、出口加工區(qū)等國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū) ，片區(qū)居住、辦公氛圍日漸成熟 ， 發(fā)展商務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)在必行， 因此本項(xiàng)目的建設(shè)存在必要性。因此，從經(jīng)濟(jì)效益角度 看項(xiàng)目是可行的。 因此，本次可行性研究論證結(jié)果項(xiàng)目可行。 濟(jì)南距離北京 340 公里，距離上海 680 公 ，為 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)南翼，和黃河中下游的中心城市 。 在全運(yùn)會(huì)、大濟(jì)南都市圈、京滬高速鐵路等諸多利好因素的推動(dòng)下，濟(jì)南有望在今后 310 年內(nèi)進(jìn)入加速發(fā)展階段 。 總面積 8227 平方公里， 常住總?cè)丝? 萬(wàn)人， 暫住人口 萬(wàn)。預(yù)計(jì)到 2020 年常住人口達(dá) 6 到 840 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口達(dá)到 670 萬(wàn)人，城市化率達(dá)到 75%。城市人口的增加使得城市化進(jìn)程加快，從而促進(jìn)城市空間的拓展，有利于項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展。濟(jì)南是全省高速公路的樞紐，貫通京福、京滬、青銀等全國(guó)高速公路干線，是京滬、膠濟(jì)鐵路的交匯處，京滬高速鐵路的重要站點(diǎn)。 20xx 年 改建的機(jī)場(chǎng)建筑大大提高了濟(jì)南機(jī)場(chǎng)的客貨吞吐能力。 濟(jì)南市為 濟(jì)南鐵路局 駐地，濟(jì)南鐵路局線路里程和營(yíng)業(yè)收入在全國(guó)路局處于中上水平。 濟(jì)南西客站（建設(shè)中） 位于濟(jì)南西部京福高速公路西側(cè)，為京滬高速鐵路 5個(gè)具有始發(fā)和終到能力的車站之一。 濟(jì)南都市圈交通發(fā)達(dá)，京滬、京九鐵路和京福、京滬高速公路縱貫?zāi)媳?，膠濟(jì)、濟(jì)邯鐵路和濟(jì)青、濟(jì)館高速公路連通東西，濟(jì)南與其他 6個(gè)城市都有高速公路連接，再加上密集的國(guó)道、省道等交通干線，濟(jì)南都市圈已基本形成 “ 一小時(shí) 7 經(jīng)濟(jì)圈 ” 。濟(jì)南是這個(gè)都市圈的核心和引擎，必將吐納大量的資源，帶來(lái)商機(jī)。按常住人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值 50376元 (折合美元 7373 美元 )(注 3)，增長(zhǎng) %。 根據(jù)城市 GDP 與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型，濟(jì)南市 房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時(shí)期 。全市上半年生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %。 8 上半年，全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入累計(jì)完成 億元，同比增長(zhǎng) ％；全市地方財(cái)政一般預(yù)算支出累計(jì)完成 億元，同比增長(zhǎng) ％。 20xx 年，在國(guó)家一系列拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)政策的帶動(dòng)下，省城 城市居民人均消費(fèi)性支出同比增長(zhǎng)了 %，達(dá)到 元，并由此帶動(dòng)全市消費(fèi)品零售總額同比勁增%，達(dá)到 億元，超出預(yù)期 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx年，消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)繁榮 ， 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市水平的發(fā)展，濟(jì)南 的消費(fèi)水平迅速發(fā)展提高。 20xx 年， 第三產(chǎn)業(yè)對(duì) 9 經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)作用增強(qiáng)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)業(yè)較快增長(zhǎng) ； 20xx 年，房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %(注 8)?，F(xiàn)代物流業(yè)、軟件業(yè)、會(huì)展業(yè)發(fā)展加快。軟件業(yè)銷售收入 310 億元，增長(zhǎng) %。 根據(jù)濟(jì)南“十一五”規(guī)劃，將 以建設(shè)區(qū)域性金融中心、物流中心和旅游中心城市為目標(biāo) ,加快發(fā)展金融、現(xiàn)代物流、旅游 、會(huì)展等高附加值服務(wù)業(yè) ,增強(qiáng)城市人流、物流、資金流的集聚效應(yīng)。 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展預(yù)期 濟(jì)南市十一五規(guī)劃綱要關(guān)鍵指標(biāo) 指標(biāo)名稱 20xx年 20xx年 指標(biāo)屬性 地區(qū)生產(chǎn)總值（ 20xx 年價(jià)，憶元） 3000 3500 預(yù)期性 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（元，常住人口， 20xx 年價(jià)） 31604 68000 預(yù)期性 非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值比重（ %） 預(yù)期性 非農(nóng)產(chǎn)業(yè) 就業(yè)比重（ %） —— 預(yù)期性 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)總量 60 左右 預(yù)期性 10 濟(jì)南市十一五規(guī)劃綱要關(guān)鍵指標(biāo) 指標(biāo)名稱 20xx年 20xx年 指標(biāo)屬性 的比例 (%) 人口自然增長(zhǎng)率（‰） 5 預(yù)期性 城鎮(zhèn)化率（ %） 56 65 約束性 一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例 ： ： ： 50： 預(yù)期性 地方財(cái)政收入 (億元 ) 106 210 預(yù)期性 （數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南十一五規(guī)劃綱要） 20xx 年濟(jì)南市開始“十一五”規(guī)劃時(shí)期。從目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，作為省會(huì)和 1＋ 6 都市圈核心的濟(jì)南，經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期好，居民信心指數(shù)高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了根本支持。到 20xx 年，中心城區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)到 330 平方公里，人口將達(dá)到 340 余 萬(wàn)人，“一城兩區(qū)”東西兩翼帶狀發(fā)展的“大濟(jì)南” 框架將基本形成。 “十字方針”發(fā)展戰(zhàn)略的確定為濟(jì)南的城市發(fā)展指明了方向，對(duì)濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)具有積極的帶動(dòng)作用。 “東拓”方略 即向東沿“膠濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶”形成未來(lái)城市的主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，是“實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的重大舉措之一。 這一地區(qū)正處于山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展主軸 —— 膠濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸上，未來(lái)將發(fā)展成為以產(chǎn)業(yè)為主要支撐的城市新區(qū)。正在展開基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的東部產(chǎn)業(yè)帶，涉及歷下、歷城、高新三區(qū)，在目前已初步形成的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和濟(jì)南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩大片區(qū)的基礎(chǔ)上，將以發(fā)展高新技術(shù)、出口加工及空港型工業(yè)等資金技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)為主 實(shí)施規(guī)劃建設(shè)，使之成為全國(guó)重要的軟件基地、我省的新型工業(yè)化基地、技術(shù)創(chuàng)新基地和高科技成果產(chǎn)業(yè)化基地，成為一條環(huán)渤海灣地區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值制造 業(yè)走廊。包 12 括以生態(tài)綠化、旅游休閑為主的龍洞風(fēng)景區(qū)；以 公共服務(wù)、商務(wù)辦公、商貿(mào)金融、會(huì)議展覽、文化娛樂、體育休閑、生活居住