【正文】 積極影響。2. 現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。1.鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日報大廈綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘內(nèi)可方便到達以下二個中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項目服務(wù)。 配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設(shè)施門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項目1公里處有9954路終點站文化設(shè)施無體育設(shè)施無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項目提供服務(wù)，該項目在規(guī)劃實施時應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。（5）項目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度50℃左 右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項目提供一部分熱水。（3）項目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無變電站、換熱站等設(shè)施？）（1）項目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。:序號用地性質(zhì)用地面積(萬平米)容積率建筑密度 (%)建筑限高 (M)綠地率 (%)1住宅地塊13050402住宅地塊23080403住宅地塊33050404住宅地塊4303040524班小學(xué)及15班幼兒園用地2525406儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地505020: 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。該宗地擬規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場城市花園都市花園萬科中心宗地位置內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán) 第二章 項目概述 ⑥項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對該項目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級行政中心，現(xiàn)有市級行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。 ③經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r來看，該項目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟最發(fā)達、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。在開發(fā)項目:已完成項目:在談項目:友誼路規(guī)劃市級行政中心南樓市級商業(yè)中心項目所在地梅江居住區(qū)該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢: ①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。天津公司現(xiàn)狀項目及在談項目分布:玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發(fā)展的項目。根據(jù)集團總部經(jīng)營計劃要求，天津公司必須再上新項目，要達到每年有35個在開發(fā)項目，保證天津公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和萬科產(chǎn)品在天津的市場影響力。 ：目前天津公司在手有兩個項目，萬科花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。由此可看出，天津萬科的主要項目集中在城市的北部。萬科自92年進入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣場、都市花園、萬科新城等項目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。 天 津 萬 科 玻 璃 廠 項 目可行性研究報告天津萬科興業(yè)(集團)有限公司目 錄第一章 項目決策背景1. 內(nèi)部因素2. 外部因素第二章 項目概述1. 項目區(qū)位及用地第三章 項目法律及政策性風(fēng)險分析第四章 市場研究1. 區(qū)域市場成長狀況2. 區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征3. 整體市場對本案影響因素4. 目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價格定位第五章 規(guī)劃設(shè)計要點1. 初步規(guī)劃設(shè)計思路2. 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析第六章 項目開發(fā)計劃1. 開發(fā)機遇2. 開發(fā)周期安排3. 銷售周期安排第七章 投資收益分析1. 成本預(yù)測2. 稅務(wù)分析3. 經(jīng)濟效益分析4. 項目資金預(yù)測第八章 可行性結(jié)論1. 項目優(yōu)勢2. 項目劣勢3. 結(jié)論及建議第一章 項目決策背景 世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。反觀天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。萬科自92年進入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。所以萬科有能力，也應(yīng)該去開發(fā)天津的其他市場，讓萬科物業(yè)深入天津每個角落。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了萬科在城市南部無項目的空白。新城項目自98年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤支柱，但到2002年后新城項目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大，是公司長遠發(fā)展項目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。在目前市場呼喚萬科的大好形勢下，天津萬科應(yīng)充分利用萬科天津地產(chǎn)先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個天津人心中。同時我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻。花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場城市花園都市花園萬科中心玻璃廠項目.天鋼項目津塘路項目張貴莊路項目麗苑項目鐵東路項目梅江南項目西橫堤項目 ②天津市主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認為居住的上佳區(qū)域。商品房銷售均價明顯高　　于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。 ⑤沿解放南路可方便直達南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。 ⑦項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積192 公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。 所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設(shè)一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。 該宗地位于天津市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3公里,距離南樓市級商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約5公里。 項 目 區(qū) 位 圖項目所在地 該項目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積(萬平米)折算成畝數(shù)毛地面積525其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地)94可建設(shè)用地面積431其中區(qū)內(nèi)配套用地（含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地）41凈住宅用地面積391可建設(shè)用地用地率82%凈住宅用地率74%住宅地塊2住宅地塊1住宅地塊3住宅地塊4教育用地配套公建用地 項目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū),地勢平坦,場地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進行拆除或保留）。（2）項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。（4）項目用地西側(cè)有一個40平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對項 目建設(shè)無影響。 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):公用設(shè)施種類公用設(shè)施名稱教育設(shè)施大學(xué)：天津財經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大天津附中（市重點）、第四中學(xué)（市重點）、南樓中學(xué)（區(qū)重點）醫(yī)療設(shè)施天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施天津日報大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國展中心、天津禮堂體育設(shè)施河西體育場大型公園天津樂園大型賓館天津賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。項目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公