【正文】 萬m2總建筑面積25．01萬m2樓面地價地點友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)交通距離外環(huán)線不足1公里,有上外環(huán)的出入口配套公建國際康體中心（國際老人村）小學配套設施地熱溫泉、三水入戶、安防系統(tǒng)容積率1綠化率38%工程進度2001年12月底交工 可售面積118280 m2主力面積118 m2主力總價41萬元（公寓）110萬元（別墅）熱銷面積118 m2產(chǎn)品對比：優(yōu)劣勢對比項云水園天玻平均單價2450元/m22950元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：70%高層(9層)：20%別墅（）：10%多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開發(fā)）：220 m2多層：小高層：聯(lián)排別墅：價格多層：起價3120小高層：起價3400別墅：起價5000元/平方米多層：3800起價小高層：3300起價聯(lián)排別墅：4800起價主力戶型118 m2梅江、梅江南總體特點分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。（2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費者關注的熱點和商家開發(fā)的熱點，致使項目的價格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價格發(fā)展體系。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導市場消費。梅江居住區(qū)作為第一個大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運用，使得購房者的觀念進一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實力客群，同時，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費較為集中的市場特征。（4）加劇了該區(qū)域的市場競爭。在沒有強大外因刺激的情況下，市場各檔次的需求量基本是相對恒定的，而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費個體。： 該區(qū)域客戶基本分為三類：l 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。l 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標增大、產(chǎn)品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。l 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。 本案目標人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次?？蛻糁黧w：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士?？蛻糨o助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。：綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為多層。第五章 規(guī)劃設計要點1. 總體規(guī)劃設計思路　擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在天津市南部地區(qū)建設一個高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設計效果。l 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設置l 優(yōu)秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設計l 經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結(jié)合l 合理的市政設施配套l 規(guī)劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構想，規(guī)劃設計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務設施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。2. 產(chǎn)品特征　以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。推出低層聯(lián)排別墅、獨立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。并以小高層來提高項目容積率。　　　　3. 充分考慮住宅建設中新技術、新材料的應用，并達到國家二級節(jié)能標準。4. 本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢。但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。基于梅江及梅江南區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項目，具有良好的市場前景。5. 玻璃廠項目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北側(cè)為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學校、幼兒園。部分配套設施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當前可利用的配套資源較為缺乏。該項目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設中，保留了大量的高大樹木，本項目的開發(fā)建設對完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動該區(qū)域的社區(qū)文化建設與居住新觀念，并為萬科占領天津市區(qū)重要的住宅市場——南部地區(qū)，有著深遠的影響。,該小學不單純?yōu)樵擁椖糠?而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務,由于項目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學校距離本項目較近,本項目內(nèi)小學就有可能不必須建設,我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學校,但目前未確定,在規(guī)劃時仍考慮建設,同時合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設學校,我司按規(guī)定交納有關教育建設費用。，在做詳細規(guī)劃時，可進行適當調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調(diào)整，容積率也可進行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。：①總用地面積: 其中: 市政待征地: 居住用地: ②總建筑面積: 居住用地容積率: 其中:非營業(yè)性公建：營業(yè)性公建：住宅總建筑面積： 住宅容積率: 　　　　　　　　　　　?、圩≌ㄔO用地: 。 產(chǎn)品: 四層五層半花園洋房　　　50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10%　　　　　　　　　 ，擬以多層為主導產(chǎn)品，突出環(huán)境設計，強調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設計思路。，朝向南偏東15。左右，屬黃金朝向。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內(nèi)豎向標高與市政干道相符?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設想。,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。，當前基本生活配套設施不健全，需按規(guī)劃配套建設公建，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設想，抓住了該地區(qū)缺乏標志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點，具有很強的可操作性。第六章 項目開發(fā)計劃：，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團下達的經(jīng)營計劃。，但大氣候還未形成，該項目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。，不適合做儲備項目。 鑒于以上幾點，計劃2002年開發(fā)該項目，初步預計可在2002年初開工。：玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設想進行調(diào)整后，,，考慮配套的學校約1萬平米由合作方建設,。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)：2002年開發(fā)7萬平米。2003年開發(fā)7萬平米。 2004年開發(fā)7萬平米。 ：2002年銷售6萬平米，結(jié)算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結(jié)算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結(jié)算7萬平米2005年銷售4萬平米，結(jié)算4萬平米。第七章 投資收益分析一. 成本預測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標準及其他政策性收費標準、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細構成如下：項 目總成本(萬元）單位成本說 明一、土地成本31,3941,046土地方補償費22,470749總用地525畝。地價中包含土地使用權轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構筑物、各種管線\設施拆遷合作方補償費1,00033與合作方初步確定。出讓金1,96065出讓面積525畝(35萬平米)，評估價約800元/平米,應按17%計算，應為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計56元/平米大市政配套費5,033168建筑面積18萬平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來水2道路及其他45元/平米交易費472%契稅88429土地補償費/出讓金/大配套之和的3%二、開發(fā)前期費5,205173勘察設計費1,19040報批報建費3,752125三通一平費1224場地具備道路\場地平整，按新城標準考慮臨水31萬元\臨電92萬元.臨時設施費1425臨時圍墻31萬/臨時辦公室50(裝修)/臨時圍板61萬三、主體工程費28,500950新城東區(qū)多層簽約價827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項目按860元/平米考慮。另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬,折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費11,943398給排水系統(tǒng)費1,89163供暖系統(tǒng)費3,416114含換熱站建設費、紅線外管網(wǎng)費25元/平米、鍋爐房建設費40元/平米、鍋爐房征地費17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費為40元/平米；室外燃氣系統(tǒng)1,55652含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費28元/平米、灶表費3元/平米；室外高低壓3,353112室外消防系統(tǒng)923室外智能系統(tǒng)671