【正文】 8項目主要經(jīng)濟技術指標 10房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場分析 14 市場回顧 14城市功能布局對開發(fā)的影響 17房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預測 18房地產(chǎn)市場需求分析 20項目規(guī)劃建設和進度安排 24規(guī)劃建議和說明 24建設方式和進度安排 30項目投資和財務分析 33成本分析 33收益分析 46風險分析 62物業(yè)服務和人員安置 74投資收益匯總表 75附件 81 某項目可行性研究報告及整體開發(fā)建議前言某某集團收購某項目后，我司和某某集團某項目項目部在對收購企業(yè)的資源和狀況進行研究后，立即成立項目經(jīng)營和開發(fā)研究小組。以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，整和收購企業(yè)的土地資源，通過有計劃、循序漸進的開發(fā)，充分利用土地資源，獲得相應利潤，實現(xiàn)企業(yè)收購后的資源盤活和價值提升。重點發(fā)展公路運輸、公路建設和配套產(chǎn)業(yè)，在盤活現(xiàn)有優(yōu)勢資源的同時，為企業(yè)長遠發(fā)展和持續(xù)盈利奠定基礎。解決人員安置問題，保障企業(yè)健康發(fā)展，采用零利潤集資的形式，為將來開發(fā)的三個項目的居住職工提供相應面積的安置住宅，其中平頂山項目按75平左右米/戶安置，九家灣項目按90平米左右/戶安置，地窩堡項目按80平米左右/戶安置。其中可以安置收購企業(yè)職工177人，實現(xiàn)稅前利潤295萬元。通過綜合分析，我們認為：平頂山項目具有良好的盈利能力，并具有較強的抗風險能力；九家灣商業(yè)項目具有比較高的盈利能力，但抗風險能力一般；住宅項目的盈利和抗風險能力都一般；地窩堡項目從長遠考慮具有良好的盈利能力和一定的抗風險能力。 通過以上一系列資源整和和產(chǎn)業(yè)布局，不但盤活的企業(yè)資產(chǎn)、安置了企業(yè)職工，而且為企業(yè)創(chuàng)造了豐厚的利潤，同時為企業(yè)長遠和可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎。下屬生產(chǎn)經(jīng)營單位有：運輸分公司、工程公司和運輸配載物流中心、子女學校、駕訓學校、汽車修理廠、物資供銷公司、勞動服務公司、物業(yè)管理公司、醫(yī)療診所等。 截止2003年底，公司總資產(chǎn)22902萬元（流動資產(chǎn)4847萬元，固定資產(chǎn)3955萬元，土地資產(chǎn)12050萬元）；負債總額35684萬元，其中欠付職工各項費用3700萬元，職工集資建房辦證所需款項13502萬元。 某項目按公司《破產(chǎn)法》規(guī)定的程序向烏魯木齊市中級人民法院申請破產(chǎn)后，新疆某某實業(yè)開發(fā)有限公司采用“破產(chǎn)重組資產(chǎn)變現(xiàn)、全額退還”的方式收購某項目依法拍賣的原有資產(chǎn)，按照《破產(chǎn)法》的要求，通過拍賣，以出讓形式獲得某項目全部土地的使用權。 九家灣項目：該項目是某某集團通過收購區(qū)某項目后獲得的土地，該地塊位于烏魯木齊市西過境公路路和蘇州路立交會處。 地窩堡項目：該項目是某某集團通過收購某項目后獲得的土地，該地塊位于烏魯木齊市迎賓一路。1. 2區(qū)位及現(xiàn)狀 平頂山項目：該地塊位于烏魯木齊市克拉瑪依路和金沙江路交會處，南與克拉瑪依西路相連，東與金沙江路及宏大錦福苑相接，西、北與廣匯匯嘉園相連。 該地塊由三個相對獨立的地塊組成，西區(qū)與廣匯匯嘉園相連的平房區(qū)、東區(qū)與原有建筑相連的空地和庫房、北區(qū)和宏大錦福苑相接的某項目供應科庫房，地勢呈南低北高、東低西高的態(tài)勢，適合梯式住宅規(guī)劃，形成整體圍合又相對獨立的三個組團。 九家灣項目：該地塊位于烏魯木齊市西過境公路路和蘇州路立交交會處。 該片區(qū)大型市場有國際建材批發(fā)市場、信中陶瓷批發(fā)市場、九家灣陶瓷市場、木材場、美居物流園、亞中機電市場、百商物流園、蘇州路鋼材市場、百萬莊機械市場等。是烏魯木齊國際機場和石油地調處所在地，周邊有中國石油地調處、烏魯木齊國際機場、南方航空公司、新疆航空公司、某某省九運司等大型單位。 其次，該項目交通便利，可以為周邊市場和企業(yè)提供綜合服務，適合發(fā)展物流配載服務。該片區(qū)現(xiàn)階段多層住宅平均價格在1750元——1850元/平米，從2001年以來，上漲幅度高達30%以上，年增幅在10%以上。社區(qū)西區(qū)沿街面和社區(qū)大道可建設商業(yè)用房，作為社區(qū)商業(yè)配套，完善社區(qū)配套功能，提升項目銷售價值。該項目1公里路程以內(nèi)的大型市場有九家灣農(nóng)貿(mào)市場、國際建材批發(fā)市場、信中陶瓷批發(fā)市場、九家灣陶瓷市場，總建筑規(guī)模在10萬平米以上。該地塊十分平整，西邊沿街面主要為沿街門店和大型停車場，中間區(qū)域為廠區(qū)和辦公區(qū)，東面為居住區(qū)。沿街進深1000米內(nèi)建設大型市場和辦公、酒店等配套設施，中區(qū)和地下建設與市場配套的大型倉儲中心，東區(qū)待市場成熟后進行配套住宅的開發(fā)。 地窩堡項目：該項目所在屬城郊結合部，市政配套設施相對完善，但購物、教育等配套相對缺乏，受地理位置和車程過遠影響，對市區(qū)居民的居住吸引力有限，住宅消費量十分有限。該地塊十分平整，與迎賓路約一公里距離，東與地調處家屬院、石油醫(yī)院相連，西與武警支隊相連，地塊中心有一水渠穿過。 平頂山項目： 占地面積：250465平米 已開發(fā)面積（現(xiàn)有建筑）：基地面積：43260平米，建筑面積：約100000平米學校占地面積：12479平米 可開發(fā)土地面積：194636平米。平頂山項目總建筑面積為369808平米，其中需拿出38927平米住宅作為職工安置住房（按500戶，每戶78平米計算），職工安置住房采用全額集資的方式建設。 九家灣項目：考慮到該項目的立地條件，提出兩種開發(fā)建議，并根據(jù)兩種開發(fā)方案，制定出不同的項目規(guī)劃經(jīng)濟技術指標。實際可銷售面積385571平米。實際可銷售面積444889平米。預留土地可作為公司長線開發(fā)的土地儲備（2002009年開發(fā)）。實際可銷售面積305090平米。 經(jīng)濟的發(fā)展帶來了房地產(chǎn)市場的活躍和城市化水平的提高，城市人口數(shù)量激增，舊城改造、市政基礎建設的步伐加快，大大地拓展了新疆房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。 ，%，14年間，%。烏魯木齊市是新疆維吾爾某某省的首府，全市轄7區(qū)1縣，總面積12000平方公里。 截止2002年，新疆城鎮(zhèn)居民通過住房制度改革，累計出售公有住房5716萬平方米，合計86萬套，%，加上部分未出售但仍享有使用權的公房和個人私有住房，新疆城鎮(zhèn)居民自有住房率已達到了90%左右，在全國居中上水平。97年以前，稱得上是烏魯木齊地產(chǎn)市場發(fā)展的萌芽期，該階段的最大特點是計劃經(jīng)濟明顯，政府主導，單位福利分房。從999年的供給嚴重不足，轉變?yōu)?000年，尤其是2001年市場的嚴重過剩。2002年，比2001年空置量增加了57%；2003年，烏魯木齊房地產(chǎn)開發(fā)投資32億；建筑施工面積647萬平米，其中住宅施工面積4371萬平米；，其中住宅竣工面積1757萬平米；商品房銷售面積2385萬平米，其中住宅銷售面積2237萬平米；房屋空置面積1695萬平米，比2002年增加了12%，比2002年房屋空置增長率大幅下滑。但從多層和高層的空置對比來看，高層空置量持續(xù)上升的同時，多層的空置量卻進一步下降。截止2004年底，空置的多層住宅多為結構不合理的住宅，空置年限2年以上的或工程折抵房等。烏魯木齊市政府在第十個五年計劃中提出，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā)，配套建設”和“優(yōu)化土地利用”的原則，合理規(guī)劃區(qū)域布局，穩(wěn)步拓展城市空間，形成中心城區(qū)體現(xiàn)繁榮，邊緣城區(qū)體現(xiàn)實力的布局結構。重點開發(fā)西山地區(qū)、紅光山地區(qū)及九家灣地區(qū)。同時，加快城郊小城鎮(zhèn)建設步伐，進一步擴大城市空間，推動全市經(jīng)濟社會發(fā)展。周邊城區(qū)由水磨溝區(qū)部分、頭屯河區(qū)、東山區(qū)、南山礦區(qū)組成，重點發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，成為石油化工、建材、冶金、紡織等工業(yè)中心、倉儲中心。城市郊區(qū)由城市南、北郊區(qū)組成，大力發(fā)展城郊現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，成為以小城鎮(zhèn)為中心的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)。北郊重點建設農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)，發(fā)展高效、優(yōu)質農(nóng)業(yè)和觀光農(nóng)業(yè)。重點建設經(jīng)濟適用房，積極建設廉租房，適度發(fā)展商住房。同時，烏魯木齊在城市發(fā)展上提出兩個中心建設。交通倉儲中心：加快交通運輸、郵電業(yè)發(fā)展，配合二類口岸及交通樞紐設施建設，發(fā)展具有一定規(guī)模、適應國際貿(mào)易標準的倉儲業(yè)。 從以上市政府對烏魯木齊城市發(fā)展規(guī)劃可以看出，未來政府將重點開發(fā)西山地區(qū)、紅光山地區(qū)及九家灣地區(qū)，形成西山居住區(qū)、九家灣依托北站形成的倉儲物流區(qū)和地窩堡區(qū)域的工業(yè)和小城鎮(zhèn)建設。經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展烏魯木齊市GDP連續(xù)多年保持穩(wěn)步增長勢頭，2004年烏魯木齊，人均GDP突破2萬元；人均可支配收入9728元。目前，離“人均居住面積25平方米”的小康居住水平仍有較大差距，住房建設的空間仍然很大。當然，在房價上漲的同時，也不可忽視房屋結構性過剩導致部分房價下跌的可能，例如商業(yè)和高層的嚴重過剩，必將導致價格下跌。依托規(guī)模和成本優(yōu)勢的粗放式開發(fā)模式已經(jīng)成為歷史近兩年來，烏魯木齊房屋建設成本在增加（土地、建材等漲價），利潤空間縮小。小區(qū)建設中建設成本既包括房屋建設成本，也包括社區(qū)環(huán)境和配套設施建設費用。通過提升樓盤品質來獲得高附加值回報，已經(jīng)成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的主流，依托規(guī)模和成本優(yōu)勢的粗放式開發(fā)模式已經(jīng)成為歷史。從房產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計資料顯示：烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)資金來源方面銀行存款所占比例已超過50％，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金依賴較大。在內(nèi)地由于投資基金的進入房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)資金得到一定的緩解，然而在烏魯木齊由于投資基金進入的渠道不暢，在短期內(nèi)投資基金進入房地產(chǎn)的可能性較小，從而造成烏魯木齊房地產(chǎn)資金短缺情況較為嚴重，不少項目出現(xiàn)了資金周轉不靈，房屋延期交工的現(xiàn)象。 新疆城鎮(zhèn)數(shù)量少、城市規(guī)模小，到目前為止，%，共有633. 21萬非農(nóng)業(yè)人口。到2010年，全疆城市平均每年需要新增住房面積1187萬平方米。把以上幾組數(shù)據(jù)綜合起來分析，預計在未來10內(nèi)，其中有60%分布在烏魯木齊地區(qū)。目前，有85%的家庭住房建筑面積不足70平方米，隨著生活水平的改善和經(jīng)濟收入的提高，住宅市場從量的需求轉向質的需求轉變，需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進入換代期。在居民經(jīng)濟收入增加、生活水平提高的同時，居民日常開支費用減少，用于購買住房的可支配資金相對增加，更進一步拉動了住宅類產(chǎn)品的需求總量。這三類不同價位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費層次的消費者對住房的需求。價位在1600元—2000元/平方米左右、地理位置優(yōu)越、居住環(huán)境好、房屋質量高的普通住宅，以中高收入階層為消費對象，成為烏魯木齊二次和三次置業(yè)消費的選擇。 個人購房成為住宅消費市場的主體 隨著我國住房體制改革的深入，個人購房已逐步取代了集團購買，成為商品房市場的消費主體，房屋消費已經(jīng)成為繼大眾日用消費品以后，家庭生活首要的消費需求；銀行個人信貸消費的推出，促進并提升了居民的住房購買能力，城市居民對住房的潛在需求轉化為有效需求，在已經(jīng)售出的交易類房屋中，有8成以上的個人購房者采用了銀行貸款，這一消費方