【文章內(nèi)容簡介】 外分區(qū)、動靜分區(qū)、功能分室等要求設(shè)計(jì)。住宅設(shè)計(jì)均為板式建筑，熱帶休閑建筑風(fēng)格，融合民族文化元素，眾多的陽臺以及中明度的色調(diào)，通透、簡潔、流暢。在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，提倡綠色生態(tài)建筑。戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），以90平方米小戶型為主，物業(yè)檔次的多樣化（多層情景洋房、小高層、產(chǎn)權(quán)酒店）等。三、小區(qū)配套設(shè)施建議交通狀況為影響居民購房決策的一個(gè)重要因素，本項(xiàng)目已具備良好的交通條件，已有硬化水泥6米寬道路連通項(xiàng)目場地。項(xiàng)目外圍的130畝配套用地以體育休閑廣場為主要配套內(nèi)容，考慮配套高爾夫練習(xí)場、戶外拓展運(yùn)動等休閑度假運(yùn)動場所，也為日后的開發(fā)提供儲備用地。會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)大型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房、小型超市、圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施和配套酒店客房、會議室等接待設(shè)施。 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已深入人心，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚?xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，充分利用場地北面藤橋西河水系景觀和周邊的農(nóng)場林地景觀以及預(yù)留的130畝配套體育休閑用地的高爾夫運(yùn)動、戶外拓展運(yùn)動景觀，打造處親近自然、善待自然的生活自然環(huán)境，展示“大樹底下，健康人家”的綠色生態(tài)意境，為購房者描繪出誘人的“健康生活家園”。第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)發(fā)展商的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的開發(fā)經(jīng)營策略。自主開發(fā)。這是基于開發(fā)商的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。 1) 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，開發(fā)商需憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。2) 項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低（相對三亞市和保亭縣城中心而言和優(yōu)惠的政策）。3) 項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景。 4) 通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在武漢市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。力創(chuàng)精品這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于保亭生態(tài)住居的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項(xiàng)目的信心。二、項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。 投資估算依據(jù)：1）整個(gè)項(xiàng)目從2010年1月開始，2013年12月底全面完成。2）各種稅費(fèi)按海南省目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。3）整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。4）銀行貸款利率按6%計(jì)取。建筑形式組合式：多層情景洋房40%，小高層60% （依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，在同類物業(yè)的比較后可以認(rèn)為土地費(fèi)用為10萬/畝較為適當(dāng)符合實(shí)際情況,因此以之作為投資估算的依據(jù).） 土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)之和，總計(jì)700萬元（70畝X10萬元/畝）。建安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用按1500元/ M2計(jì)，所需建安費(fèi)用為13950萬元（包括住宅建筑和配套會所等公共建筑）。 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按50元/ M2計(jì)，總計(jì)465萬元項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用 根據(jù)國家以及海南現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用單價(jià)為30元/M2，總費(fèi)用為279萬元。 各種配套稅費(fèi) 確定項(xiàng)目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各種稅費(fèi)按照建安工程的15%記，總費(fèi)用為2092萬元。 項(xiàng)目管理費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的3%計(jì)取，總費(fèi)用為418萬元。不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)以建設(shè)工程的3%計(jì)取，總費(fèi)用為418萬元。項(xiàng)目總投資。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排開發(fā)期控制在3年內(nèi)建成,共36個(gè)月時(shí)間,分期開發(fā)實(shí)施。 第一期：至2010年12月底止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，完成土建面積約2萬m2預(yù)售商品房。 第二期：至2011年12月底止，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)、會所建設(shè)、景觀配套建設(shè)，完成土建面積4萬m2預(yù)售商品房。 第三期：至2012年12月底止，住宅和配套設(shè)施全面開發(fā)完成建筑面積3萬m2，項(xiàng)目全面建成。 以上各開發(fā)程序的搭接是相互連接，交叉進(jìn)行。四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 按海南省政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。本項(xiàng)目采用滾動式開發(fā)，開發(fā)啟動資金至少應(yīng)為總投資的30%。預(yù)計(jì)從2011年1月份開始有銷售收入，全部用于項(xiàng)目的滾動開發(fā)建設(shè)。 由于項(xiàng)目建設(shè)期較長，實(shí)際運(yùn)作中，上一期項(xiàng)目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)3年，從2010年1月至2013年12月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按30%、40%、30%的比例分年均勻發(fā)放。投資計(jì)劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計(jì)劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險(xiǎn)分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況做如下安排：以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動資金。項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押獲得銀行貸款支持。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。隨著工程的動工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到