【文章內(nèi)容簡介】 ......3 項(xiàng)目威脅 ...............................................................................................................................3 結(jié)論及建議 .........................................................................................................3 海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報告 6 / 1251 項(xiàng)目概況 用地條件分析位置：項(xiàng)目地處“國家海岸”的三亞海棠灣，2022 年 12 月 23 日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)海南省三亞市海棠灣開發(fā)總體規(guī)劃，海棠灣將定位為“國家海岸”，成為國家品牌，承載著國家熱帶濱海旅游度假形象。是三亞海濱度假區(qū)拓展的“重中之重”。 這里是面向國內(nèi)外市場的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)，是國家級海洋科研、教育、博覽基地的綜合體。作為三亞最后一塊高品質(zhì)的海濱資源，海棠灣是三亞成為世界級旅游度假天堂的希望。海棠灣位于海南省三亞市東北部濱海地帶，南起亞龍嶺山邊，北至三亞市行政邊界，西起東線高速公路，東至海邊，包括南田溫泉片區(qū)和蜈支洲島，距市區(qū) 28 公里，規(guī)劃用地南北長約 30 公里，東西平均寬約 8 公里，規(guī)劃用地總面積約 150 平方公里。 海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報告 7 / 125項(xiàng)目四至：目前海棠灣的中段規(guī)劃了約 15 家五星級以上酒店，大部分已開始施工建設(shè)。本項(xiàng)目位于海棠灣南段，地塊北側(cè)為規(guī)劃酒店用地和海洋公園，東側(cè)隔市政道路可遠(yuǎn)眺南海，西側(cè)與打狗坡村相望，南側(cè)為正在建設(shè)的解放軍總醫(yī)院海南分院。 海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報告 8 / 125 規(guī)劃建筑用地性質(zhì) 旅館業(yè)用地地塊北側(cè)規(guī)劃酒店用地地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院 地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院地塊西側(cè)打狗坡村地塊東側(cè) 地塊東側(cè)道路及海岸地塊東側(cè)規(guī)劃路 地塊東側(cè)規(guī)劃路 海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報告 9 / 125使用年限 40 年總用地面積 畝（ 萬㎡）建筑面積 ≤ 萬㎡容積率 ≤建筑密度 ≤20%綠地率 ≥50%建筑限高 ≤20 米車位數(shù) 120 個公路：海棠灣位于三亞的東南面，距三亞市 28 公里，與著名的亞龍灣相鄰，東線高速公路、海榆東線公路及正在建設(shè)之中的東環(huán)鐵路均在此區(qū)域通過，交通十分便捷。目前海棠灣中段道路建設(shè)已基本完成，沿線的高端酒店有部分已經(jīng)在建和準(zhǔn)備動工，而本案處在海棠灣規(guī)劃區(qū)的南段，道路建設(shè)尚未完工，但建成通車后與高端酒店集中區(qū)的聯(lián)絡(luò)性較好。 海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報告 10 / 125海運(yùn)：區(qū)內(nèi)還有龍江港、鐵爐港，距離本地塊的位置較近，未來如果港口開辟成游艇碼頭也將對本項(xiàng)目有所提升。公交：由于距離市區(qū)和機(jī)場都比較遠(yuǎn)，區(qū)域公共交通比較缺乏。軌道：海南正在建設(shè)的由?？谥寥齺喌妮p軌將于 2022 年年底建成，鐵路建成后，乘客從?？诔酥边_(dá)快車至三亞，全程僅需 90 分鐘。列車類型為電動車組，子彈頭列車，自動控制，每隔 7—8 分鐘發(fā)車，屬公交性鐵路。時速高達(dá) 200 公里，預(yù)留有 250 公里/小時的提速空間。輕軌在三亞分別設(shè)有海棠灣站、亞龍灣景區(qū)的田獨(dú)站以及終點(diǎn)站三亞站。輕軌的開通將大大提高海棠灣的公共交通運(yùn)力。 海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報告 11 / 125地塊北側(cè)為規(guī)劃酒店業(yè)用地和海洋公園，東側(cè)隔市政道路可遠(yuǎn)眺南海，西側(cè)與打狗坡村相望，南側(cè)為正在建設(shè)的解放軍總醫(yī)院海南分院。北側(cè)規(guī)劃有 1832 畝用地的海洋公園，也將成為區(qū)域內(nèi)的重要旅游景區(qū)。從周邊環(huán)境看，西側(cè)為村莊和池塘，未來具體規(guī)劃尚未明確，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施缺失。從景觀條件來看，地塊隔路即為海岸，但目前海岸種有密集的林木，海灘較窄，高層可遠(yuǎn)眺大海，但到達(dá)海岸需要穿過交通主干道。 地塊為填塘用地，整體相對平整，地塊上有少量折建廢棄物。地面為沙土地，地勢東側(cè)高于市政路，西側(cè)較低，約有 3 米左右高差。地塊東側(cè)道路及海岸地塊東側(cè)道路及海岸 海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報告 12 / 125目前區(qū)域內(nèi)多為村莊和池地保護(hù)區(qū)，僅有在建的解放軍總醫(yī)院為醫(yī)療配套，其它基礎(chǔ)配套設(shè)施非常缺失。根據(jù)掛牌文件內(nèi)容及多方咨詢與現(xiàn)場踏勘，東側(cè)在建市政道路為目前緊鄰地塊的交通要道，為雙向四車道，目前尚未全線通車。地塊內(nèi)部無待拆遷物，但地塊尚未平整，未達(dá)到七通一平標(biāo)準(zhǔn)。地塊內(nèi)部 地塊內(nèi)部地塊與道路 地塊內(nèi)部 海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報告 13 / 125項(xiàng)目用地條件分析結(jié)論：地塊處于海棠灣“國家海岸”濱海旅游度假區(qū)南段，一線海岸以五星級以上酒店、濱海公園等休閑旅游項(xiàng)目為主，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施非常缺失。地塊所處一線海岸，可遠(yuǎn)眺大海，但受地塊條件限制，到達(dá)海岸需穿過交通主干道，緊臨地塊的海岸較窄。地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院海南分院，為國家海岸醫(yī)療康復(fù)基地，規(guī)劃有療養(yǎng)區(qū)、醫(yī)療區(qū)、服務(wù)區(qū)，未來將成為海南省的重要醫(yī)療機(jī)構(gòu)。北側(cè)規(guī)劃有海洋公園，將成為區(qū)域內(nèi)的重要旅游景區(qū)，可為本案帶來客源。海棠灣未來有大量待開發(fā)土地入市，區(qū)域定位為高端旅游度假區(qū)，但目前屬于前期啟動期，到區(qū)域?qū)崿F(xiàn)正常運(yùn)營還需較長的開發(fā)時間。 項(xiàng)目背景地塊出讓商務(wù)條件競買保證金： 萬元起始價格：233 萬元/畝（3495 元/㎡）增價幅度：1 萬元/ 畝或整數(shù)倍于 1 萬元/畝付款節(jié)奏：掛牌成交之日起 60 日內(nèi)付清全部成交價款發(fā)布公告 發(fā)布時間 20220512 09:00起始時間 20220513 09:00接受競買申請報名截止時間 20220604 17:30保證金到賬 截止時間 20220604 17:30掛牌報價開始時間 20220529 09:00掛牌交易活動掛牌截止及現(xiàn)場競價時間 20220607 16:00 海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報告 14 / 1252 市場研究 宏觀經(jīng)濟(jì)分析從世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，2022 年世界主要經(jīng)濟(jì)體刺激措施收到一定成效 ,全球經(jīng)濟(jì)衰退出現(xiàn)緩和跡象。今年 1 月 20 日世界銀行發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望》報告中，世界銀行上調(diào)了對今年全球經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期，預(yù)計(jì)今年全球經(jīng)濟(jì)將增長 %，這一結(jié)果較去年 6 月份該組織預(yù)計(jì)的 2%更為樂觀，但同時表示，隨著各國政府經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的退出以及失業(yè)率居高不下，世界經(jīng)濟(jì)的增長勢頭在今年下半年或許會后勁不足。2022 年國內(nèi)實(shí)施了積極的財政政策和貨幣政策，推出十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，先后 7 次上調(diào)出口退稅，采取了大力鼓勵和刺激消費(fèi)的一系列政策措施，取得了顯著的成效。2022 年國民經(jīng)濟(jì)逐季反彈，實(shí)現(xiàn)了“V”型復(fù)蘇，全年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有如下五個方面的特征：? 投資驅(qū)動明顯? 消費(fèi)穩(wěn)步提高? 外貿(mào)降幅收窄? 就業(yè)形勢向好? 物價穩(wěn)重有升2022 年，中國經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期普遍提高，由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境將得到明顯改善，加上 2022 年政策導(dǎo)向的總體方針為穩(wěn)健調(diào)整，穩(wěn)中保八，防范風(fēng)險。預(yù)計(jì)中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到中速回升階段，2022 年全年經(jīng)濟(jì)增長速度預(yù)測保持在 810%之間。 海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報告 15 / 125序號 預(yù)測機(jī)構(gòu) 2022 年經(jīng)濟(jì)增長預(yù)測值（% ）1 世界銀行 2 國際貨幣基金組織 93 經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織 4 亞洲開發(fā)銀行 5 高盛 6 摩根斯坦利 107 國家信息中心 8 中國社科院 99 中國人民大學(xué) 10 申銀萬國 平均值 有著龐大的消費(fèi)市場和旺盛的消費(fèi)需求,中國已經(jīng)成為全球經(jīng)濟(jì)增長的引擎。中國經(jīng)濟(jì)增長將繼續(xù)保持較高的發(fā)展速度。中國消費(fèi)正處于消費(fèi)黃金期，最大、最具有消費(fèi)意愿的人口群體與全民消費(fèi)升級共振，將產(chǎn)生新時期中國持續(xù)時間最長的消費(fèi)熱潮，未來幾年消費(fèi)對 GDP 的貢獻(xiàn)將持續(xù)增加。由于經(jīng)濟(jì)增長的動力主要來自于國內(nèi)市場，政府將繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。但目前不良貸款增加、固定資產(chǎn)泡沫等問題日趨加劇，極可能影響政府較早地收緊信貸，2022 年經(jīng)濟(jì)增長將面臨挑戰(zhàn)。2022 年 4 月 23 日央行公布的 《2022 年一季度中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析》的報告顯示，一季度中國對外貿(mào)易加快恢復(fù)，國內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)快速增長，消費(fèi)增長較快，固定資產(chǎn)投資增幅回落，消費(fèi)價格基本穩(wěn)定，貨幣信貸調(diào)控初見成效，經(jīng)濟(jì)回升向好勢頭更加鞏固。下一階段應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)流動性管理，保持貨幣信貸適度增長，努力穩(wěn)定價格總水平，處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期的關(guān)系。 海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報告 16 / 125數(shù)據(jù)方面顯示，受國內(nèi)需求旺盛拉動，經(jīng)濟(jì)增速明顯加快。一季度GDP 增長 %，增速比金融危機(jī)以來的最低點(diǎn)（2022 年一季度）提高 個百分點(diǎn)，比上季提高 個百分點(diǎn)，比 2022 年全年加快 個百分點(diǎn)。季節(jié)調(diào)整后，GDP 環(huán)比折年率為 %，增速比上季提高 個百分點(diǎn)。人民銀行企業(yè)家問卷調(diào)查顯示,2022 年一季度，5000 戶企業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)熱度指數(shù)為 %，比上季上升 個百分點(diǎn)，在 2022 年一季度達(dá)到谷底后連續(xù) 4 個季度回升，但仍比危機(jī)前（2022 年二季度）水平低 個百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)熱度預(yù)期指數(shù)為 %，比上季上升 個百分點(diǎn),反映企業(yè)家對未來宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)看好。 2022 年 GDP 增長 %，房地產(chǎn)投資增長強(qiáng)勁2022 年海南省全省生產(chǎn)總值（GDP） 億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長 ％。從動態(tài)變化看，去年一季度 GDP 增長 %，上半年GDP 增長 %，前三季度 GDP 增長 %，全年增長 %，呈現(xiàn)前低后高、加快上升的運(yùn)行態(tài)勢。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增 海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報告 17 / 125長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ：： 轉(zhuǎn)變?yōu)?：：，其中，服務(wù)業(yè)提高 個百分點(diǎn)。全省人均 GDP 達(dá)到 2805 美元，向著全面建設(shè)小康社會目標(biāo)穩(wěn)健邁進(jìn)。2022 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13751 元，扣除物價因素，比上年實(shí)際增長 %。全年農(nóng)村居民人均純收入 4744 元，扣除物價因素，比上年實(shí)際增長 %。全年職工平均工資 23703 元，比上年增長 %。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，比年初增長 %。居民消費(fèi)衣食住行用水平進(jìn)一步提高，向著享受型轉(zhuǎn)變，生活質(zhì)量不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá) ㎡，比上年增長 %。農(nóng)村居民人均住房面積 24㎡，增長 %。農(nóng)村貧困人口減少 萬人。固定資產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長。全年全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元，比上年增長 %，拉動經(jīng)濟(jì)增長 個百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。農(nóng)村投資 億元，增長 %。本年新開工項(xiàng)目投資 億元，增長 %。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %。第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長%。第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %。新開工項(xiàng)目快速增長。全省施工項(xiàng)目 1725 個( 未含房地產(chǎn)投資 )，比上年增長 %，其中，新開工項(xiàng)目 1117 個，增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長%。其中，住宅投資 億元，增長 %。房屋施工面積 萬㎡ ，增長 %。房屋竣工面積 萬㎡，增長 %。房屋 海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報告 18 / 125銷售面積 萬㎡，增長 %。房屋銷售額 億元，增長 %。 “國際旅游島”助推全省經(jīng)濟(jì)騰飛建設(shè)海南國際旅游島，毫無疑問是海南省成為經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來又一次重大發(fā)展機(jī)遇。建設(shè)海南國際旅游島已正式上升為國家戰(zhàn)略，海南國際旅游島的理想設(shè)計(jì)，包含了一系列的政策內(nèi)涵，主要有：? 實(shí)行入境免簽? 全面開放旅游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)? 實(shí)行旅游零關(guān)稅? 擴(kuò)大航權(quán)開放? 實(shí)行更加開放的海洋旅游政策國際旅游島的政策背景，將對海南省未來的發(fā)展產(chǎn)生立體化的直接效應(yīng)，包括幾個方面：一是直接帶動現(xiàn)代服務(wù)的發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。據(jù)研究測算，在中國旅游收入每增加 1 元，可帶動第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 元，旅游外匯收入每增加１美元，利用外資額則相應(yīng)增加 美元，旅游業(yè)的發(fā)展明顯帶動直接和間接相關(guān)產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展；二是帶動海南對外開放，提升海南國際化程度；三是推進(jìn)政府管理創(chuàng)新，與國際對接；四是帶動整個社會文明程度的提高； 海南 2022 年一季度 7 項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全國第一在國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略的利好概念推動下，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯提速。全省一季度地區(qū)生產(chǎn)總值增長全國排名第一，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比